Sentencia Civil Nº 247/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 901/2011 de 29 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00247/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 901/2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintinueve de mayo de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 87/2010, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCIÓN N. 1 de COLMENAR VIEJO, a los que ha correspondido el Rollo 901/2011, en los que aparece como parte apelante C.P. DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , NUM007 , NUM008 y NUM009 DE TRES CANTOS (MADRID), representada por el procurador Dª ARACELI GOMEZ ELVIRA SUAREZ, y asistida por la Letrada Dª MARÍA ADELA GONZÁLEZ FLORES, y como apelado D. Carlos Ramón , representado por el procurador D. JOSÉ MARÍA RICO MAESSO en esta alzada, y asistido por el Letrado D. CARLOS ALBERTO PÉREZ PASCUAL, sobre impugnación de acuerdos de la Junta de Propietarios, y siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Colmenar Viejo, en fecha 25 de abril de 2011 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente:" ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDA PRESENTADA por la Procuradora de los Tribunales Dª María del Mar Pinto Ruiz, en nombre y representación de D. Carlos Ramón frente a la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , NUM007 , NUM008 y NUM009 , representada en estos autos por la Procuradora Dª Araceli Gómez Elvira Suárez, y, en consecuencia, DECLARAR LA NULIDAD DE LOS ACUERDOS COMUNITARIOS a que se refieren los autos, adoptados en las Juntas de Propietarios celebradas en fechas 3 de febrero y 5 de mayo de 2009, CONDENANDO A LA DEMANDADA A ESTAR Y PASAR POR LA PRESENTE DECLARACIÓN, y todo ello con expresa imposición de las costas devengadas en la instancia a la parte demandada.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada C. DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , NUM007 , NUM008 y NUM009 DE TRES CANTOS (MADRID), al que se opuso la parte apelada D. Carlos Ramón , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 24 de abril de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales, excepto en el plazo para dictar sentencia, debido al cúmulo de asuntos pendientes de resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por don Carlos Ramón contra la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , números NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , NUM007 , NUM008 y NUM009 , pretendía la declaración de nulidad del acuerdo adoptado en Junta de la Comunidad de 3 de Febrero de 2009, en lo que se refiere al punto segundo sobre aprobación del recálculo de la derrama de las obras del local destinado a garaje, y como consecuencia de lo anterior se anule el acuerdo adoptado en Junta de 5 de Mayo de 2009 sobre regularización del pago de la derrama, y su anexo en cuanto a la liquidación del saldo de 1.529'49 € que el actor habría de abonar a la Comunidad. Todo ello relatando que don Carlos Ramón es propietario de los locales E06 y E07, del Portal NUM000 , del edificio de la Comunidad, el cual cuenta con cinco locales comerciales, uno de ellos destinado a plazas de garaje, y 17 viviendas con sus respectivos trasteros anejos. Que el local de garaje tiene una cuota de participación en la Comunidad del 28'866 %, y alberga 230 plazas de garaje, cuyos propietarios no son en todos los casos simultáneamente propietarios de viviendas. Que en 2006 se ejecutaron obras en garajes, aprobándose en Junta de 9 de Junio de 2007 sufragarlas mediante derrama a pagar por los propietarios de garajes de acuerdo a su coeficiente en el local, si bien mediante Junta de 3 de Febrero de 2009 se acordó modificar los criterios de distribución de la derrama, con un nuevo recálculo de las cantidades a satisfacer por cada propietario de vivienda, local y garaje, sumando a la cuota que cada propietario tiene sobre el garaje la cuota que posee sobre la vivienda o local, independientemente de que sean o no propietarios de plaza de garaje. Que en Junta de 5 de Mayo de 2009 se aprobó por unanimidad aplicar la derrama según lo acordado en Junta de 3 de Febrero anterior. Por ello, los propietarios de viviendas o locales distintos de garaje, no propietarios de plaza de garaje, pasaban a pagar un porción de la derrama según la cuota de participación en la Comunidad de su vivienda o local (distinto de garaje), a pesar de que el garaje no es más que un elemento privativo. Que por lo indicado, el demandante, propietario de los locales comerciales E06 y E07, con un coeficiente en la Comunidad de 0'590 €, y no propietario de plaza de garaje alguna, debe pagar por la derrama de las obras en el garaje un total de 1.529'49 €, a pesar de que dicho garaje tiene la consideración de local privativo en la Comunidad, en el que no tiene parte alguna el actor.

La Comunidad demandada se opuso a la pretensión, planteando en primer lugar la excepción de falta de legitimación activa con fundamento en el art. 17.1 L.P.H ., por tratarse de acuerdo que exige unanimidad, y debiendo computarse como voto favorable el de los propietarios ausentes que no manifiesten su discrepancia en el plazo de treinta días naturales; máxime considerando que en la posterior Junta de 24 de Septiembre de 2009 se reiteró la falta de oposición de los propietarios ausentes de la Junta de 5 de Mayo, declarando que "...toda vez que por ninguno de ellos ha habido oposición al acuerdo tomado en su día para el reparto de la derrama". Igualmente, el art. 18.2 L.P.H . establece que la legitimación de los propietarios para la impugnación de los acuerdos exige haber salvado el voto, lo que no ha hecho el demandante. En segundo lugar se plantea la excepción de caducidad de la acción de oposición al acuerdo impugnado, preceptiva para ejercitar la acción de impugnación, por transcurso del plazo de 30 días naturales para salvar el voto a que se refiere el art. 17 L.P.H ., pretendiendo convertir ese plazo en el de un año. Respecto del fondo del asunto, se aduce que don Carlos Ramón , como propietario de dos locales comerciales, tiene una cuota de participación en la Comunidad del 0'590%. Que la Comunidad cuenta con cinco locales comerciales, uno de ellos destinado a garaje. Que la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal del edificio no hace exclusión alguna en cuanto al reparto o atribución de las cuotas sobre los elementos comunes, ni se establecen limitaciones o exclusiones en el reparto de estos coeficientes. Que la inscripción registral establece que en el interior del local destinado a garaje existen varios enclaves con elementos comunes del edificio a los que tienen acceso los copropietarios. Que el art. 9.3 L.P.H . obliga a todos los copropietarios a contribuir a los gastos generales del inmueble con arreglo a su cuota de participación. Que en el año 2006 se aprobó la ejecución de obras en el garaje por imponerlo así el Ayuntamiento de Tres Cantos, y que entre esas obras existen trabajos que afectan a las zonas comunes que, como describe el Registro de la Propiedad, existen dentro de la zona destinada a garajes. Que existen graves dificultades para individualizar los trabajos realizados en las zonas comunes que describe el proyecto arquitectónico elaborado para adecuación del garaje a la normativa municipal. Que el art. 5 L.P.H . obliga a todos los copropietarios a contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, y que en este caso, al no existir norma estatutaria sobre distribución atípica de esos gastos, corresponden a la totalidad de los propietarios individuales según su cuota de participación en la Comunidad. Que la distribución de gastos ahora impugnada no constituye, como se dice en la demanda, un recálculo en el reparto de gastos, pues se ajusta a la cuota que siempre correspondió al demandante, 0'590% en la Comunidad y 0'00% en el garaje, y que el demandante siempre vino aceptando esa cuota en la distribución de los gastos comunes, incurriendo en un acto propio de reconocimiento de carácter vinculante.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia razona que la solución de la controversia está en función de la caracterización que corresponda al local destinado a plazas de garaje, según lo sea elemento común o privativo, pues si se trata de un elemento privativo, los acuerdos adoptados en Febrero y Mayo de 2009 contravendrían el título constitutivo de la Comunidad, así como la Ley de Propiedad Horizontal. A cuyo respecto debe atenderse al título constitutivo de la propiedad horizontal, que en el supuesto enjuiciado alude a un local comercial destinado a garaje, denominado local-A, que constituye así un local más de los existentes en la Comunidad, sin que nada añada expresamente el título constitutivo más allá del coeficiente total de dicho local en la Comunidad, del 28'866%. Que la demandada aduce la constancia registral, en el local de garaje, de "varios enclaves con elementos comunes del edificio", pero no especifica cuáles sean, y tampoco servirían para otorgar a los garajes el carácter de elemento común, pues si así fuera no tendría sentido salvar o especificar la mención a tales enclaves "comunes". Que igualmente en el registro se alude a la colindancia del garaje con "elementos comunes", diferenciándolo así de éstos. Que las obras realizadas en los garajes, si bien inciden en la seguridad, afectan a la seguridad del propio local como elemento privativo, y que por lo demás afectan a servicios del propio garaje que en nada benefician ni sirven a otros copropietarios no dueños de plazas de garaje. Que no cabe aplicar la doctrina de los actos propios, pues en la Comunidad se aplicaron determinadas partidas exclusivas de los garajes únicamente a los propietarios de plazas de garaje. En cuanto a las excepciones de falta de legitimación opuestas por la demandada, debe partirse de que el acuerdo impugnado no exige la unanimidad del art. 17.1º L.P.H ., sino la mayoría del apartado 3º del propio precepto, pues se trata de un acuerdo sobre distribución de gastos que no implica cambio del título constitutivo. Por ello, no cabe tener por conforme al demandante por transcurso del plazo de treinta días, en los términos del art. 17.1º citado, y el plazo para ejercitar la acción es de un año, que no había transcurrido por entero al presentarse la demanda. Por lo expuesto, los acuerdos impugnados contravienen los arts. 5 y 9.1 L.P.H ., en cuanto fuerzan el sistema de coeficientes de participación en la comunidad para hacer frente a una derrama que no afecta a elementos comunes, sino a un local privativo, lo que conduce a estimar la demanda, declarando la nulidad de los acuerdos adoptados en las Juntas de Propietarios celebradas en 3 de Febrero y 5 de Mayo de 2009, y condenando a la Comunidad demandada a estar y pasar por dicha declaración.

TERCERO.- Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación la Comunidad demandada, en primer lugar reiterando las excepciones opuestas en la primera instancia, sobre falta de legitimación ad causam del actor, y caducidad de la acción ejercitada.

Es incontrovertida la cuota del actor en la Comunidad, y no se discute la necesidad y obligatoriedad de la obra de reforma en el garaje, por imponerlo así el Ayuntamiento de Tres Cantos para adecuación del garaje a la normativa urbanística municipal. Sin perjuicio de ser intrascendente esa obligatoriedad a los efectos debatidos, pues la normativa urbanística puede alcanzar tanto a elementos comunes de los inmuebles como a elementos privativos.

La excepción opuesta de falta de legitimación activa arranca del error manifiesto, ya apuntado en la sentencia apelada, de creer que el acuerdo controvertido pertenece a la categoría prevista en el art. 17.1 L.P.H ., es decir, exige unanimidad para su aprobación, y por consiguiente que a tenor del apartado tercero de ese precepto "se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales".

Por el contrario, el referido acuerdo únicamente requiere para su aprobación del voto mayoritario a que alude el art. 17.4 de dicha Ley , a cuyo régimen queda sujeto a todos los efectos. Ello es así porque el acuerdo no introduce modificación alguna en el título constitutivo, no altera las cuotas porcentuales de participación en la comunidad de los diferentes pisos o locales, que permanecen idénticos. En concreto, el local propiedad del demandante, antes y después de la adopción del acuerdo, detentaba un 0'590% en la Comunidad, y sigue manteniendo idéntico porcentaje, al igual que cada uno de los propietarios individuales de pisos o locales. El único contenido del acuerdo consiste en sentar los criterios para distribuir una partida específica de gasto (las obras del garaje), pero sin modificar en forma alguna las cuotas previstas en el título constitutivo, que de futuro permanecen inalteradas.

La argumentación del recurso, a propósito de este motivo de apelación, plantea que no es lícito modificar las cuotas de participación en la Comunidad sin un acuerdo unánime, y que la infracción de lo dispuesto en el art. 17.1 L.P.H . contraviene el principio de seguridad jurídica. Ambas cosas son ciertas, pero no de aplicación al supuesto enjuiciado, en el que no se alteran de modo alguno las cuotas de participación, sino que simplemente se distribuye un gasto concreto.

Sentado lo anterior, y tratándose de un acuerdo susceptible de aprobación por la mayoría prevista en el art. 17.4 L.P.H ., la legitimación para ejercitar la acción de impugnación está sujeta exclusivamente a los requisitos del art. 18.2, extensiva a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa, como sucede en el presente supuesto, y finalmente los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. No cabe aplicar arbitrariamente requisitos diferentes de los previstos en la Ley, como lo sería la exigencia de manifestar discrepancia en plazo de treinta días reservado a las materias sujetas a la unanimidad.

Por iguales razones, no cabe apreciarse la caducidad de la acción por el transcurso del plazo de treinta días naturales para manifestar disconformidad referido en el art. 17.1 último párrafo L.P.H .

CUARTO.- Al entender del apelante, el local-A destinado a garaje, no tiene la consideración de elemento privativo, sino de elemento común. Y para argumentar esa afirmación apunta que en dicho local existen varios enclaves con elementos comunes del edificio a los que tienen acceso la totalidad de los copropietarios, así como que el título constitutivo no enumera qué elementos son comunes y cuáles son privativos. Que dentro del local de garaje existen elementos comunes, así el local destinado a celebraciones de la Comunidad, proyección de ignífugo en forjados y en vigas o chimeneas de ventilación. Que la totalidad de los propietarios, aunque no lo sean de plaza de garaje, pagan los gastos de luz y agua del local de garaje, desatasco del saneamiento del garaje, mantenimiento de la puerta del garaje o construcción de rampa del garaje, entre otros similares.

En contra de lo que se argumenta en el recurso, la naturaleza común de una porción de edificio constituido en régimen de propiedad horizontal está en función de su propia naturaleza, o del destino del elemento según el régimen jurídico previsto en los correspondientes estatutos. Según reiterada doctrina jurisprudencial (por todas, S. T.S. 8.Abr.2011 ) que "la enumeración que de los elementos comunes contiene el artículo 396 CC , es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino. En todo caso los denominados elementos comunes por naturaleza serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que en los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación".

En el caso de los garajes, que no tienen carácter común o ni privativo por naturaleza, existen en la práctica diversos regímenes jurídicos. Pero ese carácter, en contra de lo pretendido en el recurso, en ningún caso está en función de que en el garaje existan un mayor o menor número de enclaves o elementos comunes (como conducciones de agua, gas o electricidad, o instalaciones sanitarias o de seguridad), pues la presencia de elementos comunes dentro de los límites de un elemento privativo (piso o local) responde a la constitución de servidumbres o a la necesidad de canalizar o albergar servicios generales, sin alterar en ningún caso la naturaleza del elemento en cuestión. Tampoco depende de los acuerdos adoptados por la Junta de la comunidad sobre distribución de gastos, y es por ello del todo irrelevante que como se dice (aunque es controvertido) se hayan atribuido a todos los copropietarios determinados gastos de luz, agua, desatasco, mantenimiento de puerta o construcción de rampa del garaje. Si realmente los dueños de otros pisos o locales aceptaron contribuir a esos gastos, ello no transmuta la naturaleza jurídica del garaje, sea común o privativo.

Lo que en realidad determina la condición de los elementos que no son ni privativos ni comunes por naturaleza, es el contenido del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal. Así, entre los regímenes más habituales en la práctica, está el de configurar las plazas de garaje como anejos inseparables de las viviendas (en cuyo caso toda la zona de garaje extraña a las plazas de aparcamiento, como viales o accesos, tendrían carácter de elemento común), o alternativamente el de concebir el garaje como un elemento privativo, en general perteneciente en condominio ordinario a varios propietarios, ya sean simultáneamente o no propietarios de otras viviendas o locales del edificio.

En este último supuesto, que es precisamente el enjuiciado, el local de garaje no se diferencia de cualquier otro piso o local, como elemento privativo susceptible de aprovechamiento independiente. Y como tal pertenece a varios copropietarios en régimen de comunidad romana u ordinaria, del art. 392 Cc ., cada uno de los cuáles detenta un porcentaje o cuota abstracta en ese condominio ordinario (sin perjuicio de la asignación de uso de una o varias plazas de garaje) comprensivo de la total superficie de ese elemento privativo, que incluye plazas de garaje, viales, accesos, y otros comprendidos en ese espacio delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente. Por ello, los gastos de obras realizadas dentro del local han de sufragarse por los copropietarios del mismo, por igual razón que cada dueño de piso o local debe sufragar las obras realizadas dentro de su propiedad privativa.

Es cierto que dentro del local-A, privativo, como dentro de cualquier otro piso o local, pueden existir o discurrir elementos comunes (por naturaleza o por destino), y que las obras en ellos realizadas resulten a cargo de la Comunidad. Pero la existencia de esos elementos no transmuta la naturaleza privativa del local. En todo caso, la repercusión hacia todos los copropietarios del coste de esas obras (comunes) exige necesariamente la previa liquidación o cuantificación de su coste.

Destaca el apelante que nunca ha existido "subcomunidad" de propietarios del local de garaje. Precisamente, se trata de una lógica consecuencia de su naturaleza privativa, como elemento privativo perteneciente a varios dueños en comunidad ordinaria, que ha de administrarse internamente en la forma que previene el art. 398 Cc ., de modo idéntico a lo que sucedería con cualquier otro piso o local perteneciente en proindiviso a varios dueños, y en absoluto mediante el régimen especial del art. 396 Cc . y L.P.H.

Por iguales razones, no se infringen los arts. 5 y 9.1.e) L.P.H ., pues los gastos de obras del garaje son gastos exclusivos del local-A, de naturaleza privativa, y han de ser sufragados por quienes son sus dueños en proindiviso. Sin perjuicio de lo que resulte en caso de que tales obras incluyan algún elemento común por naturaleza o por destino (por ejemplo, bajantes generales o forjados), obras que no podrían discernirse en el supuesto enjuiciado, pues no se han individualizado por la parte que soporta la carga de la alegación, que en el presente caso lo sería la parte demandada.

Finalmente, las actuaciones de la administración municipal en relación con la imposición de ejecución de obras, o la elección del destinatario de los requerimientos formulados para esa ejecución, carece de cualquier eficacia constitutiva o definitoria de derechos en el orden jurídico-privado, y no alteran la titularidad de los elementos del inmueble resultante del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal.

Por todo lo cual procede desestimar el recurso.

QUINTO.- Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Gómez-Elvira Suárez en representación de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 , NUM001 , NUM002 , NUM003 , NUM004 , NUM005 , NUM006 , NUM007 , NUM008 y NUM009 de Tres Cantos, contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Colmenar Viejo, bajo el número 87 de 2010, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.