Sentencia CIVIL Nº 247/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 398/2018 de 26 de Junio de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Undécima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933922
37007740
/
N.I.G.: 28.058.00.2-2016/0007777
Recurso de Apelación 398/2018
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Fuenlabrada
Autos de Procedimiento Ordinario 825/2016
APELANTE: Dña. Constanza
PROCURADORA Dña. CARMEN MEDINA MEDINA
APELADOS: Dña. Cristina
PROCURADOR D. RAUL MARTIN BELTRAN
D. Vicente
PROCURADORA Dña. DOLORES JARABA RIVERA
SENTENCIA
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:
D. CESÁREO DURO VENTURA
ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:
D. ANTONIO GARCÍA PAREDES
D. JESÚS MIGUEL ALEMANY EGUIDAZU
En Madrid, a veintiséis de junio de dos mil diecinueve.
La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que
al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
825/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Fuenlabrada a instancia de Dña. Constanza
como parte apelante, representada por la Procuradora Dña. CARMEN MEDINA MEDINA contra Dña. Cristina
representada por el Procurador D. RAUL MARTIN BELTRAN y D. Vicente
Dña. DOLORES JARABA RIVERA, como partes apeladas; todo ello en virtud del recurso de apelación
interpuesto contra la Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 04/04/2018 .
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representado por la Procuradora
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D./Dña. JESÚS MIGUEL ALEMANY EGUIDAZU

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Fuenlabrada se dictó Sentencia de fecha 04/04/2018, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Martín Beltrán en nombre de DOÑA Cristina frente a DON Vicente y DOÑA Constanza con los siguientes pronunciamientos: 1.- CONDENO a los demandados al otorgamiento de la escritura pública respecto de la finca registral nº NUM000 , en cumplimiento de la opción de compra concedida a la demandante.

2.- Simultáneamente al otorgamiento de escritura percibirán la cantidad que reste del pago del precio, que a fecha de interposición de la demanda ascendía a 115.000 euros.

Se condena en costas a la parte demandada.'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Siglario de esta sentencia: ' CC', Código Civil; ' LEC', Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil; y ' STS 1ª', sentencia del Tribunal Supremo de España, Sala Primera.

Fundamentos

I Objeto de Apelación 1. A) Demanda.- El 17/3/2014, la demandante D.ª Cristina -como optante- y los demandados D.

Vicente y D.ª Constanza -como optatarios-, perfeccionaron un contrato de arrendamiento con opción de compra (en adelante, ' Opción'), sobre una vivienda de Fuenlabrada, sita en la CALLE000 (en lo sucesivo, ' Finca'), por una prima de 7000 € a cuenta del eventual precio de la compraventa, el plazo de ejercicio el de duración del arrendamiento y precio de la compraventa 145 000 € menos las rentas que se abonaran, la prima y la fianza (600 €). Por burofax de 25/5/2016 se comunicó el ejercicio de la Opción, sin que los demandados hayan accedido a la formalización de la compraventa. La demandante funda sustancialmente su pretensión en una acción de cumplimiento de la Opción, suplicando la condena a otorgar escritura pública de compraventa de la Finca, con abono por la compradora del precio restante (115 000 €), así como la condena en costas de los demandados.

2. B) Sentencia recurrida. - En primera instancia, se estimó la demanda. La Sentencia recurrida basó sus pronunciamientos en los siguientes considerandos: (a) La relación de préstamo hipotecario de D. Vicente con el banco Sabadell es inoponible a la optante. (b) En la firma del contrato figura ' p.o. Constanza ', lo que es un mandato tácito por actos concluyentes de la demandada: firmó la oferta de arrendamiento con opción que precedió al contrato, con el mismo contenido, suscribió una nota de encargo con la mercantil Consulting Fuenlabrada, S.L.; no acudió a la firma por estar convaleciente y estaba próximo el vencimiento del plazo para firmar, lo que corrobora el testigo Sr. Eladio ; era titular de la cuenta donde D.ª Cristina efectuaba ingresos en concepto de renta y abono de hipoteca y se comunicaba con la demandante para las vicisitudes del arrendamiento. (c) Imponiendo las costas a los demandados vencidos.

3. C) Apelación de D.ª Constanza .- La codemandada D.ª Constanza niega que firmara el contrato de arrendamiento con opción o que consintiera la firma por D. Vicente . Admite que firmó el encargo con la inmobiliaria Consulting Fuenlabrada, S.L. de un contrato de alquiler con opción a compra pero que lo descartó cuando encontró una vía alternativa para solucionar sus problemas financieros: una dación en pago de la Finca. No existe prueba documental de la autorización para la firma y solo se atestiguó una llamada de teléfono.

Añade que el contrato es nulo por falta de representación, habiendo interpuesto una demanda de nulidad.

Dice que pensaba que solo se había firmado un arrendamiento y que solo con ocasión de unos problemas en las persianas de la vivienda se enteró de que la demandante quería hacer valer la Opción. Niega una comunicación fluida con la arrendataria. Añade que esta no desembolsó la prima de la Opción, ni tres pagos de 1000 € en concepto de adeudo. Imputa dolo y mala fe al codemandado D. Vicente y a la inmobiliaria; también menciona el error, si bien su alegación sobre este vicio nos resulta ininteligible.

4. D1) Oposición a la apelación de D.ª Cristina .- La demandante se adhiere a los razonamientos de la Sentencia recurrida y añade las alegaciones que se consignan, en lo relevante, en la fundamentación de esta resolución.

5. D2) Oposición a la apelación de D. Vicente .- El codemandado también combate el recurso por las razones que se recogen en la fundamentación, de ser adecuadas.

II Concesión de la opción 6. En primer lugar, la apelante aportó justificante de presentación de una demanda de nulidad del contrato el 24/5/2017 (f. 171 vuelto) sin haber aportado a las actuaciones el Decreto de admisión y sin que conste recibida por D. Vicente , quien lo niega. Además, lo adecuado procesalmente hubiera sido plantear reconvención en este mismo procedimiento y no otra demanda que, en todo caso, tendría que haberse acumulado al presente proceso más antiguo ( arts. 76.1 y 79.1 LEC). Nótese que la demanda de nulidad es anterior al emplazamiento personal pero posterior a la entrega del burofax citándole para comparecencia a ser emplazada, luego es presumible ( art. 386 LEC) el conocimiento anterior de D.ª Constanza de la interposición de la demanda.

7. Si bien el codemandado D. Vicente alega mala fe procesal de D.ª Constanza , se desconoce el estado de la demanda y no podemos presumir el fraude procesal.

8. Por lo demás, compartimos la valoración de la prueba efectuada por la Sentencia recurrida, racional, completa y suficiente para tener por demostrado que D.ª Constanza autorizó la firma del arrendamiento con Opción.

9. En efecto, a un encargo de venta a la inmobiliaria de 5/12/2013 ( doc. nº 3 de la contestación de D. Vicente ), le siguió una oferta de arrendamiento con opción a compra de 7/3/2014 ( doc. nº 4 de la contestación de D. Vicente ) con fecha máxima de otorgamiento el 21/3/2014. La apelante ha reconocido la firma de ambos documentos, en los que figura su puño y letra. Esta aceptación ya era en sí misma vinculante para la demandada ( ex art. 1262 CC), luego el contrato de arrendamiento con opción no hace otra cosa que complementar el contenido negocial de un contrato ya perfeccionado: ' La presente oferta es vinculante exclusivamente para el cliente/arrendatario, hasta la aceptación del cliente/arrendador, momento en el que vincula formalmente a ambas partes' (condición 7), aceptación que consta al pie del documento el 11/3/2014.

El documento posterior de arrendamiento no modifica la sustancia del acuerdo alcanzado.

10. Además, en el documento de oferta aceptada se declara la entrega de 3000 € en concepto de arras penitenciales y que ' forma parte de la prima para la ejercitación de la opción a compra'. No consta que la codemandada devolviera o intentara devolver esta suma. En cuanto a la prima de la Opción (7000 €), D.

Vicente explica que se aplicó al pago de los honorarios de la inmobiliaria (7320,05 €), lo que corrobora la declaración de D.ª Cristina .

11. A mayor abundamiento, también es plausible la autorización al contrato reproductivo de arrendamiento, ya redundante por lo explicado anteriormente, valorando la prueba en su conjunto. Así, el representante de la inmobiliaria Sr. Eladio depone que medió una autorización telefónica. En la contestación a la demanda se sugiere una situación invalidante de D.ª Constanza que la Sentencia recurrida contradice, estando solo convaleciente por lo que no tuvo impedimento para otorgar libre y conscientemente la autorización. Así mismo, observamos que la operativa de concederse autorizaciones se practicó entre los codemandados porque, simétricamente, D. Vicente autorizó a D.ª Constanza para firmar la nota de encargo de venta de la Finca. Además, los codemandados percibieron ingresos en la cuenta de su cotitularidad procedentes de la demandante. No es verosímil que la apelante asumiera que el contrato se limitaba a un arrendamiento con los antecedentes documentales relatados, o que no tuviera copia del contrato firmado. No existe ningún elemento fáctico que permita sostener un vicio de consentimiento.

12. Lo anterior permite mantener la apreciación de que D. Vicente no actuó con falta de poder ( fictus procurator) sino que existió un mandato de D.ª Constanza a D. Vicente para la firma del contrato, pero no tácito sino expreso.

13. '[D]esintegrado el concepto del Código Civil francés sobre el mandato en dos figuras autónomas, la interna de gestión (mandato) y la externa de representación directa (poder), pueden darse los siguientes supuestos: 1.º El complejo mandato y poder unidos, aunque instituciones independientes, conexas en su nacimiento e interferidas en sus efectos. [...]' ( STS 1ª 711/1959, 17.12; 'gestión representativa' en STS 1ª 721/2008, 15.7). El artículo 1259 I pr. del Código Civil dispone: 'Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado'. '[R]egula el supuesto de gestión representativa abierta o directa, esto es, con indicación a la otra parte de que se contrata en nombre de un tercero ( contemplatio domini expresa)' ( STS 1ª 1040/2004, 10.11), es decir, en nombre ajeno o 'con contemplatio domini, esto es, con expresión de su calidad de representante e identificación de su representada' ( STS 1ª 266/2008, 14.4). La representación suele manifestarse en las antefirmas con la expresión 'en nombre de', 'en representación', 'por poder' o 'p.p.', 'por mandato', 'por orden' u otras fórmulas equivalentes, sirviendo a estos efectos de visualizar la situación representativa también la estampilla (v. STS 1ª 328/2009, 19.5). La representación directa origina acciones entre tercero y representado ('heteroeficacia', v. STS 1ª 1128/2006, 10.11); el mandato, las acciones directa y contraria en las relaciones jurídicas entre mandante y mandatario.

III Costas 14. Las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante por desestimación de del recurso, sin que el tribunal aprecie que el caso presenta serias dudas de hecho o de derecho ( arts. 398.1 y 394.1 LEC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que debemos desestimar y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por Constanza contra la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Fuenlabrada nº 97/2018, de 4 de abril; y en su virtud dictar los siguientes pronunciamientos: Primero.- Confirmar íntegramente la referida resolución.

Segundo.- Condenar al pago de las costas de esta alzada a la apelante.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2578-0000-00-0398-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.