Sentencia Civil Nº 248/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 653/2007 de 30 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOSEXTA

ROLLO Nº 653/2007-B

JUICIO ORDINARIO Nº 379/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE SANT BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A N ú m. 248/2008

Ilmos. Sres.

D. AGUSTÍN FERRER BARRIENDOS

D. JORDI SEGUÍ PUNTAS

Dª. INMACULADA ZAPATA CAMACHO

En la ciudad de Barcelona, a treinta de abril de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Dieciséis de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 379/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Sant Boi de Llobregat, a instancia de Dª. Nuria y D. Eloy , contra Dª. María Dolores y D. Ángel Jesús ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de Abril de 2007, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que DESESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda de juicio ordinario promovida por el Procurador de los Tribunales don José Antonio López-Jurado González, en nombre de DON Eloy y DOÑA Nuria , contra DON Ángel Jesús Y DOÑA María Dolores debo ABSOLVER y ABSUELVO a los demandados de todos los pedimentos formulados en su contra, con expresa condena a DON Eloy y DOÑA Nuria al pago de las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 1 de Abril de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

Fundamentos

PRIMERO.- Antecedentes del litigio en la primera y la segunda instancia.

La presente litis gira en torno al contrato privado de compraventa del inmueble sito en la calle Garbí 4 de Piera (finca registral nº 7.624) concertado en fecha 12 de mayo de 2005 entre los consortes Ángel Jesús y María Dolores como vendedores y Eloy y Nuria en concepto de compradores.

La parte compradora reclama la devolución de los seis mil euros entregados a cuenta, mientras que los vendedores demandados entienden que no deben restituir dicha cantidad ya que les fue entregada en concepto de arra penitencial y los señores Eloy / Nuria desistieron voluntariamente de la compra.

La sentencia de primera instancia considera que la compraventa tenía por objeto únicamente el solar propiedad de los señores Ángel Jesús / María Dolores , no la vivienda unifamiliar construida sobre ese terreno, y que el negocio convenido por las partes era un "contrato de arras", no una compraventa, y comoquiera que fueron los adquirentes quienes se negaron a la formalización de la escritura pública, los actores perdieron todo derecho sobre la cantidad entregada en concepto de arra penitencial.

La parte actora se alza contra dicho pronunciamiento de primer grado.

SEGUNDO.- Determinación del objeto del contrato.

Aun invirtiendo el orden de los argumentos impugnatorios, es conveniente comenzar por la cuestión relativa a la determinación del objeto de la venta.

Es apreciable un notorio error al respecto por parte de la juzgadora a quo ya que, por más que las partes del contrato aludiesen a la propiedad de un solar -identificándolo como "parcela 259 de la urbanización Vallbonica, calle Galviz (sic) número 4, de Piera"- y a la compra de una pieza de terreno, hay razones sobradas para concluir que la compraventa comprendía también la vivienda unifamiliar de 91,91 metros cuadrados construida sobre el mismo desde aproximadamente el año 1980.

En efecto, baste advertir lo siguiente: 1º/ la propia María Dolores admitió que los compradores Eloy / Nuria conocían de sobras la existencia de esa edificación ya que cuentan con parientes en las inmediaciones, y que antes de la venta había enseñado "la casa" a Eloy y Nuria ; 2º/ los señores Ángel Jesús / María Dolores vendieron a un tercero la finca de su propiedad en fecha 2 de enero de 2006, tras la obtención de la cédula de habitabilidad y la declaración de la obra nueva y su inscripción en el Registro de la propiedad, por idéntico precio (150.000 ?) que el convenido siete meses antes con los señores Eloy / Nuria ; 3º/ puesto que la casa está permanentemente incorporada al suelo del solar, no se acierta a comprender qué sentido económico y jurídico tendría una operación de sola transmisión del suelo, disociándolo de la propiedad sobre la edificación levantada en parte del solar, para cuya separación de titularidades se precisa -como es sabido- la constitución del derecho real de superficie (arts. 350 y 353 del Código civil y 564-1 del Codi civil de Catalunya).

En definitiva, cabe afirmar que el contrato de 12 de mayo de 2005 versaba sobre la incontestable realidad física (conjunto unitario formado por un terreno de 712 metros cuadrados con una edificación unifamiliar de 91,91 m2) que presentaba la finca propiedad de los señores Ángel Jesús y María Dolores en esa fecha, explicándose la mención escrita al objeto de la compraventa como "solar" por la sencilla razón de que ésa era entonces la calificación del inmueble (finca nº 7.624) en el registro inmobiliario.

Prevalecerá pues la intención evidente de los contratantes sobre el sentido literal de las palabras por ellos utilizadas, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.281, segundo párrafo, del Código civil (CC).

TERCERO.- Calificación del contrato: compraventa perfecta.

Por lo que se refiere a la calificación del contrato, tampoco podemos compartir la que efectúa la sentencia apelada.

Conceptualmente no existe un contrato de arras autónomo, sino que las arras, en cualquiera de sus tres modalidades (confirmatoria, penal o penitencial), constituyen siempre un elemento circunstancial de un contrato sustantivo de compraventa, como lo evidencian los concordantes artículos 1.450 y 1.454 CC (los dos únicos elementos esenciales de la compraventa son la cosa y el precio, y las arras o señal pueden "mediar" en un contrato de compraventa).

De otra parte, tampoco debe confundir al intérprete la doble función que puede desempeñar una misma entrega dineraria en el momento del contrato. Entra dentro de la normalidad más absoluta y de la lógica económica de esa clase de negocios traslativos que la entrega por los compradores al momento de perfección del contrato -o incluso antes- de una cantidad en concepto de "arras o señal" surta el efecto de "cantidad entregada a cuenta" (arra confirmatoria, coloquialmente denominada paga y señal), y que también valga como arra de desistimiento, si así expresamente se prevé en el contrato, facultando a cada una de las partes -a diferencia del derecho foral navarro, el derecho común no contempla el pacto unilateral de arras penitenciales- para separarse del negocio antes de la consumación del efecto traslativo inherente a toda compraventa de inmueble (STS 20 de mayo de 2004 ).

Visto que el contrato litigioso de mayo de 2005 revela un pleno acuerdo de voluntades sobre un inmueble determinado y un precio cierto, cabe concluir que el negocio de compraventa se perfeccionó en ese instante, lo que dio pie al inmediato pago -ya en plena fase de cumplimiento de contrato- de una parte del precio, quedando pendiente el pago del resto y la entrega de la finca a la fecha de la escrituración, para lo cual se señalaba como fecha límite la del día 30 de noviembre de 2005.

CUARTO.- Cumplimiento del contrato por las partes; falta de regularización administrativa y registral de la vivienda construida en el solar.

Respecto del cumplimiento del contrato, cabe destacar que la afirmación de María Dolores según la cual el día 15 de noviembre de 2005 habría recibido una llamada telefónica de Nuria en la que ésta le comunicaba su propósito de desistir de la venta, sin expresar causa o motivo alguno, reclamando sólo la devolución de los 6.000 euros entregados a cuenta, ha sido desmentida por esta última, que refiere infructuosos intentos de localización de la vendedora a fin de urgirle a la legalización registral de la vivienda, una vez que fue advertida por empleados de La Caixa -ante la que gestionaba la financiación de la compra- y del Ayuntamiento de Piera del peligro de demolición de la edificación no declarada.

Ahora bien, el Ayuntamiento ha certificado que no tiene incoado expediente sancionador que exija la demolición de la casa, pero que los volúmenes de la construcción no se ajustan a las normas urbanísticas (folio 107). De otra parte, la intermediaria inmobiliaria que intervino en la comercialización de la finca de los señores Ángel Jesús / María Dolores desmintió la afirmación de María Dolores según la cual los señores Eloy / Nuria no le habrían indicado razón alguna por la que desistían de la compra, ya que Amelia admitió que al recibir en noviembre de 2005 de nuevo el encargo de la señora María Dolores para que ofreciese en venta la finca de Piera hizo alusión a problemas con la legalización de la vivienda, lo que se ve corroborado por el hecho de que Dolores , hija de la referida agente inmobiliaria, el día 29 de noviembre de 2005 ya se hubiera interesado ante el Ayuntamiento de Piera acerca de las características urbanísticas de la finca de la calle Garbí 4.

Debe hacerse notar además que, conforme establecía el artículo 13 de la Llei 24/91 , de l'Habitatge (actualmente, art. 65.1, d, de la Llei 18/2007 , del dret a l'habitatge), para la enajenación de inmuebles destinados a vivienda es precisa la cédula de habitabilidad, requisito de obligado cumplimiento también para toda actividad de comercialización llevada a cabo por profesional de la intermediación inmobiliaria, por imperativo de los artículos 2.1 y 13.2 de la Ley 26/1984 , general de defensa de los consumidores y usuarios, y el Decreto 515/1989 sobre protección de los consumidores en el campo específico de la compraventa de viviendas.

Sobre las bases normativas y fácticas que anteceden, visto que la construcción edificada en la parcela de los señores Ángel Jesús / María Dolores , pese a contar en mayo de 2005 con suministro de gas y electricidad, (1) carecía entonces de la preceptiva cédula de habitabilidad, (2) no se ajustaba a los volúmenes edificatorios derivados del planeamiento urbanístico de Piera, (3) ni había sido declarada como obra nueva ante el Registro de la propiedad, es fácil concluir que los adquirentes contaban con razones sobradas para negarse a la escrituración de una transmisión inmobiliaria que adolecía de tan graves defectos formales, por más que fueran, salvo el segundo de ellos, subsanables, pero sin que los vendedores hubieran dado la menor muestra de estar dispuestos a su enmienda antes de la fecha prevista para la escrituración (SSTS 21 de mayo de 2001 y 3 de junio de 2003 ).

En consecuencia, no cabe apreciar incumplimiento alguno de los compradores y tampoco ejercicio por su parte de la facultad convencional para desistir de la compra, de tal manera que los vendedores, quienes declararon "rescindida" la compraventa en fecha 22 de diciembre de 2005 ante la falta de escrituración dentro del plazo previsto (doc. 5 demanda), carecen de razón legítima para apropiarse definitivamente de la cantidad entregada a cuenta por los señores Eloy / Nuria en la ya mencionada doble función de arra confirmatoria y penitencial (STS 14 de mayo de 1993 y 5 de noviembre de 2003 ).

QUINTO.- Costas del litigio en ambas instancias.

La estimación de la pretensión actora debe llevar consigo la imposición a los demandados de las costas de la primera instancia, sin que se aprecien motivos para hacer imposición de las causadas en la presente alzada (arts. 394.1 y 398.2 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de aplicación.

Fallo

Que con estimación del recurso de apelación interpuesto por Eloy y Nuria contra la sentencia de fecha 10 de abril de 2007 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Sant Boi de Llobregat , en los autos de que el presente rollo dimana, debemos revocar y revocamos la misma y, en su lugar, estimando la demanda, condenamos a Ángel Jesús y María Dolores a restituir a los actores la cantidad de seis mil euros (6.000 ?), con los interese legales desde la interpelación judicial y las costas de la primera instancia, sin hacer imposición de las originadas en la alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.