Sentencia Civil Nº 248/2009, Audiencia Provincial de Girona, Sección 1, Rec 107/2009 de 04 de Junio de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

GIRONA

APELACION CIVIL

Rollo nº: 107/2009

Autos: procedimiento ordinario nº: 957/2007

Juzgado Primera Instancia 4 Girona (ant.CI-4)

SENTENCIA Nº 248/2009

Ilmos. Sres.:

PRESIDENTE

Don Fernando Lacaba Sánchez

MAGISTRADOS

Doña Mª Isabel Soler Navarro

Don Fernando Ferrero Hidalgo

En Girona, cuatro de junio de dos mil nueve

VISTO, ante esta Sala el Rollo de apelación nº 107/2009, en el que ha sido parte apelante CONSTRUCCIONES MOLINA COMA, S.L., representada esta por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, y dirigida por el Letrado D. RAFAEL PABLO SANZ GONZÁLEZ; y como parte que impugna sentencia PATRIMONIO BASIO PABASA, S.A., representada por el Procurador D. JOAQUIM SENDRA BLANXART, y dirigida por el Letrado D. FERNANDO MARTÍNEZ IGLESIAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado Primera Instancia 4 Girona (ant.CI-4), en los autos nº 957/2007 , seguidos a instancias de PATRIMONIO BASIO PABASA, S.A., representado por el Procurador D. JOAQUIM SENDRA BLANXART y bajo la dirección del Letrado D. FERNANDO MARTÍNEZ IGLESIAS, contra CONSTRUCCIONES MOLINA COMA, S.L., representado por el Procurador D. CARLOS JAVIER SOBRINO CORTÉS, bajo la dirección del Letrado D. RAFAEL PABLO SANZ, se dictó sentencia cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "FALLO: Que, desestimando la demanda presentada por la representación procesal de PATRIMONIO BASIO PABASA SA contra CONSTRUCCIONES MOLINA COMA SL, y estimando parcialmente la reconvención formulada por esta última, debo declarar y declaro no haber lugar a la nulidad del contrato de compraventa de fecha 14.2.2007, si bien declaro el mismo contrato resuelto, con todos los efectos legales inherentes a esta declaración, debiendo las partes reintegrarse las prestaciones que hubieren efectuado o recibido en cumplimiento del mismo. No hago expresa condena en costas".

SEGUNDO.- La relacionada sentencia de fecha 06.11.2008 , se recurrió en apelación por la parte CONSTRUCCIONES MOLINA COMA, S.L. y se impugnó por la parte PATRIMONIO BASIO PABASA, S.A., por cuyo motivo se elevaron los autos a esta Audiencia y se han seguido los demás trámites establecidos en la LEC.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTO siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. Fernando Ferrero Hidalgo .

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Se interpuso recurso de apelación por ambas partes litigantes, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Girona, de fecha 6 de noviembre del 2.008, en la que se desestimó la demanda interpuesta por la entidad PATRIMONIO BASIO PABASA, S.A. contra CONSTRUCCIONES MOLINA, S.A. y en la que se pretendía la nulidad por dolo y por la existencia de cargas del contrato privado de compraventa, celebrado entre ambas partes el día 14 de febrero del 2.007, en virtud del cual la primera de dichas sociedades compraba a la segunda una serie de fincas y parcelas, que formaban el 74,63 % de la UA 9 del aprovechamiento urbanístico 312/2006 del Ayuntamiento de Bescanó, aprobado por la Junta de Gobierno, en fecha 8 de noviembre del 2.006 y se solicitaba una indemnización de 2.000.000 de euros. A su vez en dicha sentencia se estimó parcialmente la demandada reconvencional interpuesta por CONSTRUCCIONES MOLINA, S.A. contra PATRIMONIO BASIO PABASA, S.A. y en la que se pretendía la resolución de dicho contrato por incumplimiento de la compradora y la indemnización de los daños y perjuicios equivalentes a 1.000.000 de euros, cantidad que se correspondía con la entrega a cuenta en el momento de la firma del contrato de compraventa.

TERCERO.- Son hechos determinantes de la resolución del litigio los siguientes: En fecha 14 de febrero de 2.007 ambas partes litigantes suscribieron un contrato de compraventa sobre varias fincas y parcelas de la UA 9 del aprovechamiento urbanístico 312/2006 del Ayuntamiento de Bescanó, aprobado por la Junta de Gobierno, en fecha 8 de noviembre del 2.006, por un precio de 5.600.000,00 euros, acordándose que en el acto de sus suscripción se pagaba, como así se hizo, la cantidad de 1.000.000,00 de euros y el resto en el acto de la formalización de la escritura pública, que debería tener lugar en el plazo de tres meses. Se hacía constar que todas las fincas estaban libres de cargas y gravámenes, corriendo de cuenta de la vendedora todos los gastos que genere, es de suponer, su cancelación. La vendedora se obligaba al saneamiento por evicción. Y se señalaba que las fincas vendidas suponían el 74,63 % de dicha Unidad de Actuación Urbanística. Entre dichas fincas y a los efectos de lo que nos interesa en este procedimiento, se encontraba la finca registral nº NUM000 , inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Girona, en el tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , consistente en una finca urbana, porción de terreno cultivo radicada en el término del pueblo de Bescanó, parcialmente en su casco urbano y CALLE000 , NUM004 , de cabida una vesana, igual a veintiuna área ochenta y siete centiáreas.

La vendedora, CONSTRUCCIONS MOLINA COMA S.L. había comprado en virtud de escritura de compraventa de 4 de julio del 2.006 a la sociedad PROMOCIONES MASICAT, S.L. la referida finca, procediéndose a su inscripción en el Registro de la Propiedad con fecha 1 de agosto del 2.006. Por lo tanto, en principio, CONSTRUCCIONES MOLINA COMA, S.L. era claramente propietaria, con su derecho inscrito en el Registro y con su calidad de tercero a los efectos del artículo 34 de la L.H . de la finca objeto de dicha compraventa.

PROMOCIONES MASICAT, S.L., cuando vendió la finca a CONSTRUCCIONS MOLINA COMA, S.L. también era la propietaria de la misma, aunque en fecha 6 de marzo del año 2.006, en Escritura Pública había otorgado un compromiso de permuta con los cónyuges, D. Leon y Dña. Belen , sobre una porción de terreno de la finca NUM000 , a cambio de otra porción de terreno de la finca propiedad de los Sres. Leon Belen . Tal porción de terreno debía segregarse una vez estuviera aprobado definitivamente el proyecto de compensación de la UA-9 de Bescanó.

Lo cierto es que dicha permuta no se llevó a cabo, ni siquiera se inscribió en el Registro de la Propiedad y difícilmente podrá llevarse a cabo, al haber sido transmitida la finca a CONSTRUCCIONS MOLINA COMA, S.L., en principio tercero hipotecario, salvo que se demostrase la mala fe, no demostrándose en este procedimiento ningún indicio de la misma, por lo que podía transmitir sin la carga de la permuta a PATRIMONIO BASIO PABASA, S.A., la cual de haberse otorgado la escritura pública de compraventa, y que no se otorgó, podía haberse inscrito perfectamente en el Registro, sin la carga derivada de dicha permuta. Cierto es que según se reconoce, el administrador de PATRIMONIO BASIO PABASA, S.A. se enteró de la existencia de la permuta antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, por lo que podría tener reticencias en su otorgamiento, pero debe señalarse que PATRIMONIO BASIO no compró de quien había otorgado el contrato de permuta, sino de un tercero que tenía inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad. Y si bien, dichas reticencias podrían haber sido causa de aplazar el otorgamiento de la escritura, cuando PATRIMONIO BASIO comunicó a CONSTRUCCIONS MOLINA COMA, y esta le contesta sobre la ignorancia que tenía de la existencia de dicho contrato, no se aprecian razones legales para no consumar la venta, pues difícilmente su adquisición podía ser atacada frente a un título que ni había sido inscrito, ni había sido otorgado por su vendedora, y difícilmente podía considerarse que se hubiera llegado a transmitir la propiedad a favor de los Sres. Belen Leon por dicha permuta, pues ni hubo tradición, ni siquiera se llegaron a segregar las parcelas que se tenían que permutar.

Por otro lado, a la vista de la prueba practicada en el juicio, no se ha demostrado que CONSTRUCCIONES MOLINA COMA, S.L. hubiera conocido en el momento de que ella comprara la finca, la existencia de la permuta, resultando sorprendente que se renunciara a la prueba testifical del administrador de PROMOCIONES MASICAT, S.L. a fin de conocer si al momento en que ésta vendió a aquella la finca, le comunicó la existencia de permuta, a parte de que si así hubiera sido, lo lógico es que se hubiera hecho constar en el contrato de compraventa, o se hubiera firmado un documento privado adicional, en virtud del cual CONSTRUCCIONES MOLINA COMA estaría obligado a cumplir el contrato de permuta. A ello debe añadirse que los Sres. Leon Belen se han querellado únicamente contra el administrador de PROMOCIONES MASICAT, por estafa, y a la vista de la querella, no se aprecia que se haga imputación alguna a CONSTRUCCIONES MOLINA COMA. Por otro lado, cierto es que según dijo el Sr. Lucas , la relación entre ambas partes se produjo por mediación del Sr. Rosendo , administrador de PROMOCIONES MASICAT, S.L., pero también reconoció que para nada se habló de la permuta, por lo que no existe indicio alguno que CONSTRUCCIONES MOLINA COMA conociera la misma, ni tampoco los hay de que existiera connivencia entre ésta y aquella sociedad

Por lo tanto, la venta que es objeto de discusión se realizó sin que la finca NUM000 tuviera carga alguna a favor de los Sres. Leon Belen , no existía obligación alguna de CONSTRUCCIONES MOLINA COMA de cumplir el contrato de permuta que suscribió PROMOCIONES MASICAT con dichas persona y, menos aun, por lo tanto, tendría tal obligación si PATRIMONIO BASIO PABASA hubiera consumando la venta. Ni en definitiva, existía la obligación de entregar un terreno a dichos señores totalmente urbanizado.

CUARTO.- Dicho todo lo anterior, es claro que el recurso de la parte demandante no puede prosperar. Pero, si debe resaltarse que la mencionad permuta existió y que de haber existido o más bien de haberse probado algún tipo de connivencia entre CONSTRUCCIONES MOLINA COMA, S.L. Y PROMOCIONES MASICAT, hubiera podido peligrar la compra de PATRIMONIO BASIO PABASA, por lo que hasta cierto punto podían estar justificadas sus reticencias a consumar la venta, hasta aclararse la situación, por ello se estima acertada la no imposición de costas que realiza la sentencia.

Y en cuanto a la pretensión indemnizatoria por la estimación de la reconvención en la que se solicitaba la resolución del contrato por incumplimiento y la indemnización de daños y perjuicios, equivalente a la cantidad percibida al momento de suscribirse el contrato de compraventa, debe señalarse que tal cantidad se fijó en concepto de arras penitenciales y que la recurrente no solicitó quedarse dicho importe en tal concepto, sino como indemnización de daños y perjuicios, por lo que es claro que los mismos deben demostrarse. No pudiendo aceptarse que tales perjuicios equivalgan al importe recibido en concepto de arras, pues por mucho que existiera una posible ganancia entre la diferencia del precio pagado y el precio que iba a obtener, no debe olvidarse que las fincas han revertido a su poder, como consecuencia de la resolución, por lo que, lo que debería demostrarse y no se ha hecho es que no podrán venderse por el mismo precio que había pactado con la compradora.

QUINTO.- Por todo lo dicho, procede desestimar ambos recursos interpuestos y de acuerdo con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas de los mismos a los recurrentes.

SEXTO.- En los procedimientos seguidos por razón de una reclamación de cantidad inferior a ciento cincuenta mil euros, no se puede interponer recurso de casación, ni por interés casacional, según lo que ha venido reiterando el Tribunal Supremo en los autos de fechas 26.2.02, de 5.2.02 (tres de la misma fecha) y de 12.2.02 (siete de la misma fecha). Considera el Tribunal Supremo que las vías procesales del artículo 477.2 de la L.E.C . son distintas y excluyentes y, por este motivo, los asuntos por razón de la cuantía no pueden usar la vía del interés casacional (artículo 477.2.3 ) que queda reservada únicamente a los procedimientos seguidos por razón de la materia.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Desestimar los recursos de apelación formulados por la representación procesal de CONSTRUCCIONES MOLINA COMA, S.L. y por la representación procesal de PATRIMONIO BASIO PABASA, S.A. contra la sentencia dictada por el JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 4 DE GIRONA, en los autos de JUICIO ORDINARIO Nº 957/2007, con fecha 06.11.2008, y CONFIRMAR INTEGRAMENTE la misma, con imposición a los apelantes de las costas de esta alzada.

De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta y transitoria tercera de la LEC 1/2000 , contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo al concurrir la causa prevista en el apartado segundo del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal, si concurre alguno de los motivos previstos para esta clase de recurso.

Líbrense testimonios de la presente resolución para su unión al Rollo de su razón y remisión al Juzgado de procedencia, junto con las actuaciones originales.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado - Ponente D. Fernando Ferrero Hidalgo , celebrando audiencia publica en el día de la fecha, de lo que certifico.