Sentencia Civil Nº 248/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 313/2007 de 22 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00248/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7031420 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 313 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 113 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID

Ponente:ILMA. SRA. Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

D.O.

De: CENTRO DE NEGOCIOS ENTERPRISE S.L., ENTERPRISE S.G. EMPRESA DE TRABAJO TEMPORAL S.L.

Procurador: PAULINO RODRÍGUEZ PEÑAMARIA, PAULINO RODRÍGUEZ PEÑAMARIA

Contra: C.P.PASEO DIRECCION000 , NUM000 DE MADRID, PUERTA NOBLE, S.A.

Procurador: MAGDALENA RUIZ DE LUNA GONZÁLEZ, MARIA EVA GUINEA RUENES

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a veintidós de abril de dos mil nueve. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores

Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 113/2006, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 10 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelantes-demandantes Centro de Negocios Enterprise S.L. y Enterprise S.G. Empresa de Trabajo Temporal S.L., y de otra, como apelado-demandado Comunidad de Propietarios Paseo DIRECCION000 NUM000 Madrid.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 113/2006, en fecha 18 de diciembre de 2006 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales don Paulino Rodríguez Peñamaría en nombre y representación de las mercantiles Centro de Negocios Enterprise, S.L. y Enterprise, S.G. Empresa de Trabajo Temporal , S.L. contra la Comunidad de Propietarios del Paseo DIRECCION000 número NUM000 de Madrid, debo absolver y absuelvo a dicha demandada de las pretensiones deducidas en su contra, con imposición de las costas de la demandada principal a la actora, sin pronunciamiento respecto a la inteviniente, Puerta Noble, S.A. que deberá asumir sus propias costas."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por las partes demandantes, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 3 de abril de 2009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 21 de abril de 2009.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Centro de Negocios Enterprise S.L y Enterprise S.G Empresa de Trabajo Temporal S.L formularon demanda interesando esencialmente que se declarara que el acuerdo adoptado en Junta de la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 del Paseo DIRECCION000 de Madrid, relativo al arrendamiento de determinadas zonas comunes, era contrario a derecho, al no haber sido adoptado por unanimidad sino por una mayoría de 3/5 de las cuotas de participación, suponiendo él mismo una variación del título constitutivo.

La Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 del Paseo DIRECCION000 de Madrid se opuso a las pretensiones deducidas por la parte actora en su demanda, manteniendo que el acuerdo a que la misma se refería de arriendo de determinadas zonas comunes, en concreto de una parte de pasillo, se había adoptado con la mayoría exigida a tales efectos en la Ley de Propiedad Horizontal, no siendo necesaria la unanimidad para la adopción de tal acuerdo.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia desestimando las pretensiones deducidas por la parte actora en la litis, quien ha mostrado su disconformidad con esta resolución por entender que el arrendamiento de un pasillo, elemento común, con un destino específico, exigía la unanimidad de los propietarios, modificando la obra realizada el título constitutivo, perjudicándole en sus derechos sin que hubiera mostrado al efecto su consentimiento.

SEGUNDO.- Para dar respuesta a las concretas pretensiones en la litis deducidas conviene reseñar los siguientes hechos que entendemos de interés para dar respuesta a las mismas.

El edificio del Paseo DIRECCION000 número NUM000 de Madrid, conforme consta en la propia escritura de declaración de obra nueva en construcción y división horizontal de fecha 10 de Diciembre de 1993, unida a los folios 263 y siguientes, aún siendo una sola edificación con cuatro plantas de sótano, una planta baja, una entreplanta y nueve plantas, se diferenció desde ese mismo momento y a partir de la planta baja en dos alas o partes diferenciadas, una zona o ala norte destinada ya desde ese mismo momento a establecimiento hotelero, y una zona o ala sur en cuya planta baja existían locales comerciales, y en las superiores apartamentos.

Estas dos zonas tenían cada una entrada independiente, encontrándose desde un principio duplicadas las instalaciones ubicadas en la cubierta de la finca, dando unas servicios a la parte destinada a Hotel, y otras a la parte destinadas a apartamentos, pagando los gastos de cada una de ellas los titulares de los mismos (Cláusula tercera de los Estatutos de la Comunidad).

Dadas las peculiaridades del edificio de la casa número NUM000 del Paseo DIRECCION000 , desde un principio se contempló la posibilidad de que alguno de los apartamentos de la finca se uniera o agrupara a la parte destinada a hotel, denominada en la escritura de obra nueva que antes señalamos como elemento privativo UNO, indicándose a este efecto en la estipulación Sexta de los Estatutos al efecto aprobados que "Los propietarios de elementos privativos, sin necesidad de autorización de la Junta de Propietarios, podrán hacer en ellos divisiones, segregaciones, agrupaciones o agregaciones, efectuando las correspondientes modificaciones en las cuotas y las obras físicas que resulten de aquéllas operaciones. Si en virtud de ello, desaparecieran elementos privativos que quedaran agrupados dentro del elemento número UNO, desde el mismo momento de la operación de agrupación o agregación dejarían de contribuir a los gastos comunes que fueran susceptibles de ser imputados a elementos que no sean el número UNO".

No se discute por las partes en litigio el que siendo la mercantil Puerta Noble S.A propietaria de la zona o ala norte del edificio del Paseo de la DIRECCION000 número NUM000 , así como de la totalidad de los apartamentos inicialmente señalados con las letras B, J, C e I de la zona o ala sur, en Septiembre de 2005 la misma planteó a la Comunidad de Propietarios de tal inmueble la posibilidad de comprar el pasillo que daba acceso exclusivamente a los apartamentos referidos, previa su desafectación como elemento común, o en su caso, el arriendo de dicho elemento común, habiéndose convocado al efecto Junta, en cuyo punto segundo del Orden del Día se recogía tal pretensión, que se celebró el día 7 de Septiembre de 2005 (folios 175 y 320).

En esa fecha Centro de Negocios Enterprise S.L y Enterprise S.G Empresa de Trabajo Temporal S.L eran propietarias del apartamento 1º H, así como de una plaza de garaje de la finca sita en el número NUM000 del Paseo de la DIRECCION000 .

En la Junta de 7 de Septiembre de 2005, a la que acudió Centro de Negocios Enterprise S.L (con un 0,343081 % de las cuotas de participación) se sometió primero a votación el proceder por parte de la Comunidad de Propietarios a la venta de la zona común antes reseñada, votando en contra los propietarios de los pisos 1º F y 1º H y las plazas 40 y 41 de la planta tercera del garaje, votando a favor el resto de los propietarios asistentes y, posteriormente, se sometió a votación proceder al arrendamiento de esta zona común por parte de la Comunidad, sin que en el acta de la Junta al efecto levantada conste voto alguno en contra.

Convocada nueva Junta de la Comunidad de Propietarios del edificio del Paseo DIRECCION000 número NUM000 a celebrarse el día 24 de Octubre de 2005, en el punto cuarto del orden del día de la misma figuraba el de "Aprobación en Junta del contrato de arrendamiento a suscribirse con Puerta Noble S.A, cuyo borrador se acompaña para su previo estudio por parte de todos...", celebrándose tal Junta en el día y hora señalado en segunda convocatoria (folios 181 y 323), estando presentes en dicha Junta un total de 57,14% de los propietarios que a su vez representaban el 85,959357% de las cuotas de participación.

En esta Junta, y en cuanto al punto cuarto del orden del día, consta que votaron a favor de la celebración de un contrato de arrendamiento respecto de los trozos de pasillo delimitados por los frentes de los apartamentos B, J, C e I del ala sur, un total de 18 propietarios que representaban un total del 83,44% de las cuotas de participación, se abstuvo un copropietario -Biodes S.L-, con una cuota del 2,1751191%, votando en contra un solo copropietario, Centro de Negocios Enterprise S.L, con una cuota de participación del 0,343061%.

Tal y como se desprende del contrato de arrendamiento unido al folio 329 de las actuaciones, el mismo día en que se celebró la Junta antes referida, se suscribió dicho contrato en los términos y con las condiciones aprobadas en tal Junta, siendo objeto del arrendamiento acordado los nueve trozos de pasillo que daban acceso a los apartamentos B, J, C e I de cada una de las nueve plantas de la finca, con facultad de incorporar físicamente tal zona al ámbito del elemento privativo identificado como UNO, esto es, a la zona destinada a Hotel, separándolos del resto del pasillo mediante un tabique de cerramiento a juego.

La renta pactada era de 1.800 euros mensuales, debiendo actualizarse la misma anualmente, conviniéndose que el plazo de duración del arriendo sería de veinte años, comprometiéndose la arrendataria a la finalización del arriendo a reponer las cosas a su estado primitivo, devolviendo los trozos de pasillo arrendado en las condiciones en que los había recibido.

TERCERO.- Teniendo en cuenta los hechos que hemos relatado, tal y como se indicó por las partes en litigio en el acto de la Audiencia Previa, la cuestión litigiosa se centra en determinar cual es la mayoría necesaria para la válida adopción de un acuerdo como era el de arrendamiento de un pasillo de las características del que se había acordado arrendar a Puerta Noble S.A por parte de la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 del Paseo DIRECCION000 , no discutiéndose entre las partes en litigio ni sobre la válida constitución de la Junta en que se adoptó tal acuerdo, ni sobre que dichos acuerdos se adoptaron con la mayoría cualificada a que se refiere el párrafo segundo del apartado 1 del Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , discrepándose solo, como ya hemos señalado, con que sea suficiente esta mayoría para la adopción de tal acuerdo.

En este punto debemos tener en cuenta las previsiones contenidas en el Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , en el que se dispone cómo deben adoptarse los acuerdos en Junta de Propietarios, y en cuyo punto primero se dispone que para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad será necesaria la unanimidad, indicándose en este mismo apartado del Art. 17, en el inciso final del párrafo segundo del mismo que "El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como del propietarios directamente afectado, si lo hubiere".

Pues bien, conforme a las previsiones contenidas en este precepto, no cabe duda de que la mayoría cualificada a que el precepto que hemos trascrito se refiere, se requiere cuando el bien objeto del arriendo goza de naturaleza común sin un destino específico asignado, mas allá del destino genérico que como tal elemento tuviera.

En este sentido entendemos que si bien ciertamente los trozos de pasillo objeto del contrato de arrendamiento a que nos venimos refiriendo son elementos comunes de la finca, y como tal de uso común por los propietarios del inmueble, sin embargo su finalidad o destino específico no es la de servir como zona de paseo a los distintos propietarios que forman parte de la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 del Paseo DIRECCION000 , sino que, en tanto que zonas de paso, su finalidad es permitir el acceso desde las escaleras o ascensores de la zona o ala denominada como sur de la finca a los apartamentos B, C, J e I de la misma en cada de sus plantas.

Así resulta que como la totalidad de los apartamentos B, C, J e I de la finca pertenecen a Puerta Noble S.L, propietaria de la zona o ala norte de la finca destinada a Hotel, quien conforme a lo expresamente previsto en los Estatutos de la Comunidad puede agrupar dichos apartamentos a su parte privativa, tal y como consta en la estipulación sexta de dichos Estatutos que antes transcribimos, sin necesidad de autorización alguna por parte de la Comunidad de Propietarios, lo que dicha entidad manifestó iba a hacer para desarrollar en los mismos su actividad hotelera, es evidente que careciendo desde ese momento los trozos de pasillo objeto de arriendo de un uso específico y diferente al común de todos los pasillos de servir de paso, resultando que los apartamentos a los que se accedía a través de esos trozos de pasillo se han integrado de hecho en el elemento privativo denominado UNO de la finca, ello conlleva que entendamos que nada impida que se pueda disponer del uso de estos elementos comunes a favor de un propietario, mediante un contrato de arrendamiento por un tiempo concreto, sin el acuerdo unánime de la totalidad de los propietarios integrados en la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 del Paseo DIRECCION000 , siendo suficiente con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, ya que no cabe olvidar que dicho arriendo no altera la naturaleza de estos trozos de pasillo como elementos comunes.

CUARTO.- Llegados a este punto, y vistas las consideraciones efectuadas por la parte apelante en cuanto a que el acuerdo a que nos venimos refiriendo, en todo caso, se tomó con su voto en contra siendo él un propietario directamente afectado por él mismo, contraviniendo así las previsiones contenidas en el inciso final del apartado segundo del número 1 del Art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal a que nos referimos en el fundamento jurídico anterior, por lo que no podía considerarse como válidamente adoptado, debemos indicar que la Ley de Propiedad Horizontal en el precepto citado se refiere a la necesidad de que preste su consentimiento para el arrendamiento de un elemento común el "propietario directamente afectado", esto es el propietario a quien, en cualquier forma, la existencia del arriendo perjudicase de forma directa en alguno de sus derechos, sin que desde luego pueda cuestionar un propietario el acuerdo de arrendamiento de una zona común por las consecuencias "indirectas" que tal arriendo al mismo conlleve, ya que si no sería tanto como exigir para la válida adopción de un acuerdo de este tipo de facto la unanimidad de los propietarios.

Esta Sala considera que como a la parte actora en la litis, ahora apelante, el arriendo de los trozos de pasillo a que nos venimos refiriendo no le impide o dificulta el acceso al apartamento de su propiedad, o a cualquier otra zona común del inmueble, sin que el mero hecho de que la misma no pueda deambular o pasear sin mas por los trozos de pasillo objeto del contrato de arrendamiento suponga un perjuicio directo en sus derechos, ello nos lleva a entender que realmente, y pese a las consideraciones recogidas en el recurso de apelación que nos ocupa, no es desde luego necesario ni vinculante su acuerdo expreso para arrendar los trozos de pasillo litigiosos.

QUINTO.- Finalmente debemos indicar que al establecer nuestra Ley de Propiedad Horizontal una mayoría cualificada especial para el arriendo de elementos comunes, y sin entrar en cuanto a si debemos distinguir si tal actuación puede implicar o no una modificación del título constitutivo o de los estatutos, algo que en la mayoría de los casos ocurrirá, a los efectos de la forma en que deben ser adoptados tales acuerdos, en cualquier caso en el supuesto que nos ocupa, adoptado el acuerdo a que nos venimos refiriendo con la mayoría a que se refiere el inciso final del párrafo segundo del apartado 1 del Art 17 de la Ley de Propiedad Horizontal , y dado el contenido de los propios Estatutos de la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 del Paseo DIRECCION000 no modificando tal acuerdo los mismos, debemos entender que aquél se adoptó válidamente.

SEXTO.- Ninguna consideración debemos efectuar en esta alzada en cuanto a las manifestaciones efectuadas por la parte apelante en su recurso sobre las obras ejecutadas por la entidad Puerta Noble S.A en el inmueble litigioso, no siendo desde luego la misma parte en el presente procedimiento, sin que aquéllas desde luego las haya ejecutado la Comunidad de Propietarios demandada, si bien en todo caso no puede olvidar la parte actora en la litis, apelante en esta alzada, las propias previsiones de los Estatutos por los que se rige la Comunidad de Propietarios de la que forma parte, y a los que a los efectos en la presente litis discutidos ya antes nos hemos referido.

SÉPTIMO.- Teniendo en cuenta las consideraciones efectuadas, y compartiendo los razonamientos realizados por la Juzgadora de instancia en la resolución recurrida, que hacemos nuestros con el fin de evitar repeticiones innecesarias, no procede sino que confirmemos la sentencia dictada en instancia, desestimando el recurso de apelación que nos ocupa.

OCTAVO.- Las costas procesales devengadas en esta alzada serán de cuenta de la parte apelante, conforme a lo previsto en los arts 394 y 398 de la LECv .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por el Procurador de los Tribunales Sr. Rodríguez Peñamaría, en nombre y representación de Centro de Negocios Enterprise S.L y Enterprise S.G Empresa de Trabajo Temporal S.L, contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 10 de los de Madrid, de fecha dieciocho de Diciembre de dos mil seis , debemos confirmar y confirmamos la misma, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.