Sentencia Civil Nº 248/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 535/2009 de 20 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 535/2009 -A

JUICIO VERBAL Nº 1327/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE SABADELL

S E N T E N C I A nº 2 4 8

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veinte de abril de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 1327/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sabadell, a instancia de Dª. Delia , contra MUVI GESTIÓ y JUSAN HOUSE S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los DEMANDADOS contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de febrero de 2.009, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Dña. Delia , asistida por el Letrado D. Albert Cubells Camallonga, contra la entidad JUSAN HOUSE S.L. que actúa con el nombre comercial de MUVI GESTIÓ, representada por el Procurador Dña. Carmen Quintana Rodríguez y asistida del Letrado D. Jordi Maeso Solé:

1. Se condena a la demandada al pago de la cantidad de 735,16 euros en concepto de principal reclamado.

2. Se condena al demandado al pago de los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

3. No se hace imposición de las costas causadas al no haberse generado.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de abril de 2.010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandada "Jusan House, S.L." la sentencia de primera instancia que le condena a pagar la cantidad de 735'16 €, en concepto de arras penitenciales, de la mensualidad de junio de 2008, pactadas en virtud del contrato de arras, de fecha 23 de octubre de 2007, concertado con la demandante Sra. Delia , en relación con la compra de la vivienda en C/ DIRECCION000 nº NUM000 , NUM001 , NUM002 , de Sabadell.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 1990, 8 de abril y 4 de noviembre de 1991, y 31 junio de 1992 ) que el pacto arral, como cláusula accesoria de un contrato principal, puede desempeñar la función de señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), de garantía del cumplimiento, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (arras penales), y por último las que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada (arras penitenciales), a las que específica y únicamente se refiere el artículo 1454 del Código Civil ; que el mencionado artículo es de interpretación restrictiva; y que para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras penitenciales, por medio de pacto expreso o tácito, que manifieste de una manera clara y evidente la intención de los contratantes, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, sirviendo la suma recibida únicamente para confirmar el contrato celebrado.

En este sentido, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1986, 10 de noviembre de 1986, 7 de julio de 1987, 3 de mayo de 1993, 9 de abril y 21 de mayo de 1997 ), que la calificación o determinación de la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, pero no de la denominación atribuida a aquél por las partes, de manera que el contenido real del contrato es el determinante de su calificación.

Es también doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Y en este mismo sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

En este caso, en el pacto segundo del contrato de arras, de fecha 23 de octubre de 2007 (doc 1 de la demanda), se pactó un precio para la compraventa de 180.303 €, y que la cantidad de 600 €, posteriormente ampliada a 735'16 € en el acuerdo de novación, de 20 de noviembre de 2007 (doc 2 de la demanda), lo pagaría la parte compradora mensualmente los días 1 de cada mes, mediante ingreso en la cuenta de la vendedora, en concepto de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil , en ejercicio de las cuales la propiedad podría desistir de la venta convenida devolviendo las arras recibidas por duplicado, y el comprador podría desistir, a su vez, perdiendo las entregadas, pactándose asimismo que las cantidades entregadas en tal concepto serían a descontar del precio total de la compraventa, que se llevaría a cabo, a más tardar por todo el mes de junio de 2008, o antes de mutuo acuerdo; y, en el pacto octavo, se facultó a la compradora "Jusan House,S.L." para que, en cualquier momento, pudiera ceder o enajenar a favor de terceros los derechos derivados del contrato.

Por lo tanto, resulta claramente del conjunto orgánico del contrato que el objeto del contrato fue la opción de compra, a favor de la demandada "Jusan House,S.L.", o de la persona designada por ésta, para la adquisición de la vivienda propiedad de la actora, mediante el pago de la cantidad mensual de 600 €, posteriormente ampliada a 735'16 €, como máximo hasta junio de 2008, permitiéndose a la demandada el desistimiento mediante la pérdida de las cantidades entregadas.

Así las cosas, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, las respuestas contradictorias de la demandante en su interrogatorio, y la declaración del testigo Sr. Ferrera, empleado de las demandada, no tachado de contrario, y sin que de lo actuado resulte ningún dato que permita dudar de la veracidad de sus manifestaciones en el acto del juicio: que la demandada vino pagando las cantidades mensuales pactadas hasta el mes de mayo de 2008; y que en el mes de mayo de 2008 la demandada manifestó a la actora su voluntad de desistir de la compra, devolviéndole las llaves, y asumiendo la pérdida de las cantidades entregadas hasta entonces.

En consecuencia, habiéndose producido el desistimiento de la demandada en mayo de 2008, con pérdida de las cantidades pagadas hasta el desistimiento, no tiene obligación la demandada de pagar la mensualidad de vencimiento a 1 de junio de 2008 que se reclama en la demanda, por ser posterior a su desistimiento, habiéndose pactado como única sanción por el desistimiento la pérdida de las cantidades entregadas, que es asumida por la parte compradora, procediendo por consiguiente la desestimación de la demanda, y por lo tanto la estimación del recurso de apelación de la parte demandada.

SEGUNDO.- De acuerdo con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la demanda, procede la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398,2 , siendo la resolución estimatoria del recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de la apelación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandada "Jusan House, S.L.", se REVOCA la Sentencia de 12 de febrero de 2009 dictada en los autos nº 1327/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Sabadell , acordando la DESESTIMACIÓN de la demanda formulada por Dña. Delia , con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandante, sin imposición de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.