Sentencia Civil Nº 248/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 316/2014 de 18 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO TRES DE MARBELLA.

JUICIO ORDINARIO NÚMERO 949/2013.

ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 316/2014.

SENTENCIA Nº 248/2016

Iltmos. Sres.:

Presidente:

Don Hipólito Hernández Barea

Magistrados:

Don José Javier Díez Núñez

Don Melchor Hernández Calvo

En la Ciudad de Málaga, a diecinueve de mayo de dos mil dieciséis. Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario número 949 de 2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Tres de Marbella (Málaga), sobre reclamación de cantidad, seguidos a instancia de don Germán , representado en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales doña Teresa Garrido Sánchez y defendido por el Letrado don José Castellano Fernández, contra la entidad mercantil 'Prosavi Promociones y Explotaciones Inmobiliarias S.L.', representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Alfredo Gross Leiva y defendida por el Letrado don Jesús Ortega Alcántara; actuaciones procesales que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO,- Ante el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Marbella (Málaga) se siguió juicio ordinario número 949/2013, del que este Rollo de Apelación dimana, en el que con fecha 22 de noviembre de 2013 se dictó sentencia definitiva en la que se acordaba en su parte dispositiva: 'FALLO: Que estimando totalmente la demanda interpuesta por D. Germán contra la entidad Prosavi Promociones y Explotaciones Inmobiliarias S.L., condeno a ésta a abonar al actor la cantidad de 128.400 euros (ciento veintiocho mil cuatrocientos euros), más el interés legal de dicha suma, desde la fecha de interposición de la demanda hasta la de esta sentencia, aplicándose a partir de ésta lo dispuesto por el art. 576.1 de la N.L.E.C .; condenándola, igualmente, al pago de las costas procesales causadas'.

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, en tiempo y forma, interpuso recurso de apelación la representación procesal de la demandada, oponiéndose a su fundamentación la adversa demandante, remitiéndose seguidamente las actuaciones originales, previo emplazamiento de las partes, a esta Audiencia en donde al no solicitarse práctica probatoria y considerarse innecesaria la celebración de vista pública, se señaló para deliberación del tribunal la audiencia del día de hoy, quedando a continuación conclusas las actuaciones para deliberación, votación, fallo y redacción de la sentencia.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso han sido observados y cumplidos los requisitos y presupuestos procesales previstos por la Ley, habiendo sido designado Magistrado Ponente el Iltmo. Sr. don José Javier Díez Núñez.

Fundamentos

PRIMERO.- La controversia objeto de litigio en el procedimiento ordinario 949/2013 de los seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Marbella (Málaga), de que trae causa el presente Rollo de Apelación, puede quedar resumida en los siguientes apartados: 1º) Por demanda promovida por la representación procesal de don Germán a la entidad mercantil 'Prosavi Promociones y Explotaciones Inmobiliarias S.L.', se solicitaba fuera condena ésta al abono al actor de la suma de ciento veintiocho mil cuatrocientos euros (128.400 €), más los intereses legales e imposición de las costas procesales, en base a los siguientes hechos (i) que en fecha treinta de julio de dos mil ocho el actor concertó con la demandada contrato de compraventa en relación con la vivienda, escalera número NUM000 , planta NUM001 , puerta NUM002 (finca registral número NUM003 del Registro de la Propiedad número Tres de Marbella) y plaza de aparcamiento y trastero número NUM004 (finca registral número NUM005 del Registro de la Propiedad número Tres de Marbella), inmuebles ambos del Complejo Inmobiliario denominado ' DIRECCION000 ', haciendo entrega a cuenta del precio (600.000 €) de ciento veintiocho mil cuatrocientos euros (128.400 €), (ii) que, en fecha veintidós de marzo de dos mil diez, de mutuo acuerdo, las partes acordaron la resolución del indicado contrato de compraventa en lo que denominaron 'acuerdo para la resolución de contrato privado de compraventa de entidades inmobiliarias', recogiendo entre sus estipulaciones (a) que 'las partes declaran resuelto en todos sus términos, con efectos desde el día de hoy, el contrato al que se refiere la manifestación I de este documento', (b) que, 'como consecuencia de la terminación del contrato, ambas partes han acordado la devolución por parte de la vendedora a los compradores de la cantidad de 128.400 euros, pagada por los compradores a cuenta del precio de la compraventa', (c) que 'la devolución del importe reseñado se llevará a cabo por parte de la vendedora a la compradora en el momento en que la vendedora acredite haber obtenido como mínimo el importe a devolver, a través de la venta de la vivienda objeto de la presente resolución, bien en escritura pública, bien en contrato privado de compraventa', (d) que 'la vendedora notificará este hecho de manera fehaciente al comprador en el domicilio que a continuación se detalla ...', y (e) que 'con el reembolso de las cantidades establecidas en el pacto anterior, las partes se darán por totalmente saldadas y finiquitadas de los derechos y obligaciones derivados del contrato al que se refiere el presente documento ...', (iii) que la demandada 'Prosavi Promociones y Explotaciones Inmobiliarias S.L.' con fecha dieciocho de noviembre de dos mil diez transmitió la vivienda y plaza de aparcamiento objeto del contrato resuelto a 'Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid' (hoy Bankia), mediante escritura pública otorgada ante el Notario de Barcelona don Emilio Morancho Paniagua, con número de protocolo 845, y (iv) que el demandante efectuó reclamación extrajudicial mediante burofax de veinticuatro de octubre de dos mil doce que no fue contestado; 2º) Que, en tiempo y forma, la demanda fue contestada haciendo constar entre otros extremos, en síntesis (i) que en la estipulación quinta del contrato de compraventa, se acordaba que en caso de incumplimiento del comprador, el vendedor podría optar por exigir el cumplimiento o por la resolución, con pérdida para el comprador de las cantidades entregadas a cuenta, (ii) que el actor había incumplido el contrato de compraventa, ya que llegado el plazo de entrega no compareció en la Notaría para pagar el precio y adquirir la vivienda y el garaje, incomparecencia de la que se levantó acta por el fedatario don Juan Pablo , el veintiocho de agosto de dos mil nueve, (iii) que el actor no tenía derecho a apartarse libremente de la compraventa y obtener la devolución de lo entregado a cuenta, (iv) que, efectivamente, la demandada transmitió la vivienda y garaje en noviembre de dos mil diez, pero que lo hizo en favor del acreedor hipotecario, la entidad 'Caja Madrid' (hoy Bankia), que financió la promoción ' DIRECCION000 ' en la que se incardinaban los inmuebles , transmisión que se produjo en bloque junto con treinta y ocho (38) viviendas y treinta y ocho (38) garajes más, y (v) que, aunque, por imposición de la entidad acreedora, al negocio jurídico se le dio la forma de compraventa, en realidad se trataba de una auténtica dación en pago, ya que Prosavi no recibe ni un solo euro en la operación, dado que del precio total de diecinueve millones setecientos cuarenta mil ochocientos veintinueve euros (19.740.829 €), la práctica totalidad, dieciocho millones trescientos noventa mil seiscientos cincuenta euros con noventa y dos céntimos (18.390.650,92 €), se destinan al pago de la hipoteca pendiente, y el resto, una parte se retiene para el pago de diversas deudas (IBI, reparaciones, etc.) y lo demás se pignora en favor de Caja Madrid para atender a las obligaciones de pago de na póliza con dicha entidad, motivos en base a los cuales se peticiona el dictado de sentencia por la que con desestimación de la demanda se impongan las costas procesales a la parte demandante; 3º) Así las cosas, celebrada audiencia pública y haciendo propuesta las partes exclusivamente de prueba documental, fue dictada sentencia definitiva por el juzgador de primer grado en los términos expresados entendiendo que para la resolución de la controversia procedía acudir en primer lugar al acuerdo resolutorio en cuestión de veintidós de marzo de dos mil diez, aportado como documento número 2º de la demanda, interpretando el mismo a la luz del Código Civil, y que, tras declarar resuelto en su pacto primero el contrato privado de compraventa celebrado entre las partes con fecha de treinta de julio de dos mil ocho -documento número 1º de la contestación-, establece, en el pacto segundo, bajo la rúbrica 'liquidación del contrato', que 'como consecuencia de la terminación del contrato ambas partes han acordado la devolución por parte de la Vendedora a los Compradores de la cantidad de 128.400 euros, pagada por los Compradores a cuenta del precio de la compraventa. La devolución del importe reseñado se llevará a cabo por parte de la vendedora a la Compradora (...) en el momento en que la Vendedora acredite haber obtenido como mínimo el importe a devolver, a través de la venta de la vivienda objeto de la presente resolución, bien en escritura pública, bien en contrato privado de compraventa. (...)'., indicando que los términos y sentido que se desprenden del tenor literal de la anterior cláusula, estipulación o pacto no cabe duda de que son claros, en el sentido de que el pacto fundamental es el de que como consecuencia del acuerdo resolutorio indicado, la vendedora 'Prosavi, S.L.' se comprometía a devolver al comprador Sr. Germán la cantidad por éste entregada en su día a cuenta del precio (los 128.400 euros que se reclaman), si bien ello se condicionaba a que dicha vendedora obtuviera previamente alguna cantidad por dicho inmueble mediante su transmisión a tercero, y ello a fin de que no le causara perjuicio la resolución contractual convenida (así resulta también teniendo en cuenta la regla interpretativa contenida en el art. 1.285 del Código Civil ), sin que la alusión a que ello debiera ser mediante una venta pueda interpretarse, atendiendo al sentido y finalidad del negocio (el acuerdo resolutorio), más que como equivalente a transmisión onerosa de la propiedad del inmueble en cuestión a tercero, pero no en el sentido estricto o literal de compraventa, es decir, sin que ello tuviera que tener lugar necesariamente por medio de una compraventa, sino que se empleó ese término como, sin duda, el negocio jurídico más usual de transmisión onerosa, de modo que ha de entenderse incluida en el supuesto de hecho contemplado por el acuerdo de resolución, en concreto en su pacto segundo, la transmisión efectuada por 'Prosavi, S.L.' a favor de Caja Madrid (hoy Bankia, S.A.), y es que la misma es evidente que adoptó la forma de compraventa, y no la de dación en pago que pretende la demandada (en la forma de datio pro soluto, es decir, para la extinción del crédito que Caja Madrid, hoy Bankia, S.A., ostentaba contra Prosavi, S.L.), como resulta de la propia escritura aportada como documento número 3º de la contestación, que aparece titulada como 'escritura de compraventa de 39 viviendas y 39 plazas de garaje titularidad de Prosavi Promociones y Explotaciones Inmobiliarias, S.L.', a los largo de todo cuyo contenido se hace reiterada referencia a ésta como la 'Vendedora', y a Caja Madrid (hoy Bankia, S.A.) se la denomina reiteradamente 'Compraventa'al negocio transmisivo operado a través de ella, caso del folio 6º, antes de los expositivos, y en la Estipulación Primera que alude, en su párrafo primero, a que 'La parte Vendedora (...) VENDE Y TRANSMITE a la Compradora, quien por medio de su representante en este acto Compra y adquiere (...)', y en el párrafo segundo dice textualmente 'Las Fincas se venden y transmiten (...)', expresión que reitera al inicio de los párrafos tercero y cuarto, fijándose un precio por la transmisión de la propiedad del inmueble y plaza de garaje en cuestión, junto con los otros 38, concretamente en la estipulación segunda, de 19.740.829 euros, más el IVA del 8%, con independencia de cuál fuera la forma o modo de pago pactada en dicha cláusula, correspondiendo a los inmuebles a que se refiere la presente litis (la vivienda sita en la escalera nº NUM000 , planta NUM001 , puerta NUM002 , y la plaza de aparcamiento y trastero nº NUM004 , de la promoción ' DIRECCION000 ', sita en Puerto Banús, Marbella, fincas registrales nº NUM003 y NUM005 del Registro de la Propiedad número tres de Marbella), conforme al Anexo 7 al que se remite la estipulación segunda, un precio de 627.174 euros para la vivienda, y de 26.425 euros para la plaza de aparcamiento y trastero, en ambos casos más I.V.A., es decir, un total de 653.599 euros., entendiendo que, de acuerdo con lo antes expuesto, amén de haberse producido el supuesto de hecho contemplado en el acuerdo resolutorio en cuanto a la venta por 'Prosavi, S.L.' de los inmuebles en cuestión, igualmente, se daba cumplimiento a la segunda condición pactada en dicho acuerdo, cual era la de que 'Prosavi, S.L.' obtuviera como mínimo el importe a devolver (que asciende a 128.400 euros), al no haberse convenido ninguna salvedad al respecto en el acuerdo de resolución, y es que el precio de venta de la vivienda, plaza de aparcamiento y trastero fue el de 653.599 euros, sin que quepa, dice, como pretende la demandada, que del precio pactado y obtenido en la venta a Caja Madrid (un total de 19.740.829 euros) haya de deducirse el importe adeudado por el préstamo hipotecario que gravaba la promoción y del que Prosavi, S.L. era deudora, sino que se pactó libremente por la vendedora 'Prosavi, S.L.' y la compradora Caja Madrid que parte de dicho precio (la mayor parte, esto es, 18.390.650,92 euros) se aplicase a saldar la citada deuda hipotecaria, y esa parte del precio ha de estimarse, sin lugar a duda alguna, que le resultó útil y beneficioso a 'Prosavi, S.L.' puesto que saldó una deuda importante que la misma tenía contraída y se tradujo en un saldo neto a favor de ella aunque con el destino indicado, con la indudable utilidad de eliminar el perjuicio que suponía que continuase el devengo de intereses y el riesgo de pérdida de los inmuebles por menor importe a través de su ejecución judicial, debiendo considerarse ese dinero como saldo obtenido por la venta, pudiendo excluirse tan sólo del precio obtenido los importes correspondientes a la retención practicada por la compradora para pago de IBI y cuotas de comunidad (87.191,55 y 19.500 euros, respectivamente), e incluso para hacer frente a reparaciones en los inmuebles (80.145 euros) de donde resulta que el precio neto obtenido ascendería a 19.553.992,45 euros, e incluso prorrateado entre los 39 inmuebles con sus correspondientes plazas de aparcamiento y trastero, la suma obtenida por la venta de la vivienda de referencia en autos y sus anejos ascendería a 501.384,42 euros, es decir, una cantidad superior al importe a devolver; señalando, finalmente, que tampoco era cierto que, como aduce la demandada, el importe que le fue abonado tras saldar la deuda hipotecaria con Caja Madrid fuera pignorado a favor de esta última entidad para atender las obligaciones de pago derivadas de otra póliza contratada con la misma, como resulta de la estipulación segunda, letra d), y de las restantes de la escritura de compraventa en cuestión, por lo que se concluía diciendo que, de conformidad con las consideraciones expuestas, y por aplicación de los artículos 1.281 y 1.285 del Código Civil y de la doctrina jurisprudencial recaída en materia de interpretación de los contratos, se estimaba acreditada la concurrencia del supuesto de hecho contemplado en el acuerdo resolutorio celebrado entre las partes con fecha de veintidós de marzo de dos mil diez, concretamente en su pacto segundo, con la consiguiente procedencia de la aplicación de la consecuencia pactada y prevista como efecto jurídico, es decir, la obligación de pago por 'Prosavi, S.L.' al actor Sr. Germán de la cantidad de ciento veintiocho mil cuatrocientos euros (128.400 €), por lo que, en su consecuencia, por todo lo expuesto, con aplicación asimismo de los artículos 1.091 , 1.124 , 1.258 y concordantes del Código Civil , concluía con una íntegra estimación de la demanda, con la consiguiente condena de la mercantil demandada 'Prosavi Promociones y Explotaciones Inmobiliarias, S.L.' a pagar al actor don Germán la cantidad objeto de reclamación junto con el interés legal de dicha suma desde la fecha de interposición de la demanda hasta la de esta sentencia, aplicándose a partir de ésta lo dispuesto por el artículo 576,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y 4º) Contra dicho fallo judicial condenatorio se alza en apelación la representación procesal de la mercantil demandada alegando en su contra que para la estimación de la pretensión actora debían concurrir dos condiciones, una, que se produjese la venta de los inmuebles, no siendo suficiente al efecto ningún otro negocio jurídico, y, otra, que se generase un saldo mínimo en favor de la demandada superior a los ciento veintiocho mil cuatrocientos euros (128.400 €), afirmado que ninguna de las dos condiciones se cumplió, ya que la expresión que se utiliza en el contrato, el 'haber obtenido de la venta', no equivale en modo alguno a precio, debiéndose acudir a la intención de los contratantes, a través de los parámetros que determinan los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , siendo aquí, dice, en donde a su entender, concurren suficientes razones para establecer que los contratantes en modo alguno se referían al precio de la venta, por cuanto que (a) no se usa en el acuerdo la palabra precio, (b) según el contrato de compraventa -documento número 1º de la contestación-, el precio de los inmuebles (piso y plaza de garaje) era de seiscientos mil euros (600.000 €), por lo que la previsión del acuerdo resolutorio sería absurda, si no fuera como sostiene la recurrente referida al importe neto obtenido de la venta, una vez descontada la carga hipotecaria, (c) los inmuebles estaban ya hipotecados cuando se celebra el contrato de compraventa, siendo perfectamente conocida la carga hipotecaria, (d) la razón de que no se devolviera la suma indicada al comprador en el mismo momento de la firma del acuerdo resolutorio y se dejara en cambio tal devolución pendiente para el momento en que se vendieran los inmuebles, no obedece a otra razón que a la falta de liquidez de la promotora, cuya situación financiera, entonces y ahora, es muy precaria por efecto de la crisis, y (e) que el comprador había incumplido el contrato de compraventa y el vendedor estaba facultado para hacer suyo lo recibido a cuenta, indicando que pese a haber adoptado la forma de compraventa, el negocio jurídico real celebrado era el de dación en pago, de ahí que las numerosas referencias en la escritura eran irrelevante, resultando que se transmiten en bloque treinta y nueve (39) viviendas y treinta y nueve (39) plazas de garaje de la misma promoción inmobiliaria por un precio total de diecinueve millones setecientos cuarenta mil ochocientos veintinueve euros (19.740.829 €), sin que el vendedor recibiera un solo euro, ya que todo lo que constituye el precio se destina al pago de deudas, y así dieciocho millones trescientos noventa mil seiscientos cincuenta euros con noventa y dos céntimos (18.390.650,92 €) van destinados al pago de la hipoteca pendiente, se practican dos retenciones para atender el pago de otras deudas, tales como I.B.I., reparaciones, y gastos de comunidad, según resulta de los apartados a), b) y c) del apartado 2.2, lo que suman entre las tres ciento ochentas y seis mil ochocientos treinta y seis euros con cincuenta y cinco céntimos (186.836,55 €), y el resto, un millón ciento sesenta y tres mil trescientos cuarenta y un euros con cincuenta y tres céntimos (1.163.341,53 €) se ingresa en una cuenta del vendedor que acto seguido se pignora en favor del banco para responder de tales retenciones y de la otra deuda formalizada en una póliza, motivos en base a lo cuales se solicita del tribunal de alada el dictado de sentencia por la que revocando la apelada acuerde desestimar la demanda contra ella promovida con imposición de las costas procesales a la parte demandante.

SEGUNDO.- Planteado el debate en los términos expresados en el fundamento jurídico anterior, como bien afirma reiterada, pacifica y uniforme doctrina de nuestra Sala Primera del Tribunal Supremo, todo contrato debe ser objeto de una interpretación unitaria, buscando la verdadera intención común de las partes, y así las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289, todos ellos del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al artículo 1281, párrafo 1º, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de las que preconiza la interpretación literal - T.S. 1ª SS. de 16 de diciembre de 1987 , 20 de diciembre de 1988 , 19 de enero de 1990 y 4 de noviembre de 1994 , entre otras muchas-, regla la de 'in claris non fit interpretatio'sobre la que pretende sustentar la recurrente su tesis en atención a la literalidad de la disposición pactada en el contrato resolutorio del año dos mil diez en que, como se ha dicho, se acordaba que 'como consecuencia de la terminación del contrato, ambas partes han acordado la devolución por parte de la vendedora a los compradores de la cantidad de 128.400 euros, pagada por los compradores a cuenta del precio de la compraventa', de lo que se extrae como primera conclusión el no poder hablar de la incidencia que pueda tener en la litis los posibles incumplimientos de la parte compradora del contrato de compraventa del año dos mil ocho, ya que las partes de común acuerdo decidieron resolverlo en los términos que a tal efecto pactaban y, en concreto, decidiendo que la cantidad entregada a cuenta del precio, los ciento veintiocho mil cuatrocientos euros (128.400 €) se devolverían al comprador condicionado a que '... la vendedora acredite haber obtenido como mínimo el importe a devolver, a través de la venta de la vivienda objeto de la presente resolución, bien en escritura pública, bien en contrato privado de compraventa',quedando perfectamente acreditado, y no es hecho controvertido, que la demandada en noviembre de dos mil diez transmite vivienda y plaza de aparcamiento en bloque con otras treinta y ocho más a un tercero, lo que genera el debate de si la operación realizada se tratara de 'dación en pago'o de verdadera 'compraventa', pues en función de una u otra catalogación, según la apelante demandada, se produciría la condición pactada, siendo lo cierto, como bien apunta el juzgador de instancia, que en la escritura pública de transmisión del conjunto inmobiliario, en todo momento de habla de elementos básicos de la institución de la compraventa (vendedor, comprador, precio, etc.), lo que ya, de por sí hace desvanecer la tesis recurrente, máxime si tenemos en cuenta que cuando se habla de dación en pago - datio in solutum-, como medio de extinción de las obligaciones, debemos entender el acto en virtud del cual el deudor, voluntariamente, realiza, a título de pago, una prestación diversa de la debida al acreedor, quien consiente recibirla en sustitución de ésta, pudiendo ser definida en un sentido más restringido como la entrega de una cosa corporal como equivalencia del cumplimiento de la obligación, terminología que, como venimos diciendo, no es la utilizada por las partes en la escritura pública concertada, siendo de resaltar que, a diferencia de algunos textos extranjeros, como el alemán o el brasileño, el Código Civil patrio no habla de la dación en pago como modo de extinción de las obligaciones, aunque da por supuesta la institución en los artículos 1521 y 1636 al tratar de los retractos, y en algunas otras disposiciones, habiendo estado muy generalizada equiparar la dación en pago a la compraventa, en la cual el crédito figura como precio - T.S. 1ª SS. de 14 de noviembre de 1881 , 21 de diciembre de 1905 , 11 de mayo de 1912 , 22 de octubre de 1914 , 9 de enero de 1915 , 9 de diciembre de 1943 , 7 de enero de 1944 , 13 de marzo de 1953 y 13 de mayo de 1983 -, lo que no es extraña a esta asimilación nuestra normativa legal sustantiva que equipara para algunos efectos la dación en pago a la compraventa, y la acepta, sobre todo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo que ha declarado que constituye compraventa el convenio por el que se da cosa en pago de un crédito líquido, si bien frente a esta concepción, otra más moderna considera a la dación en pago como una novación por cambio de objeto - T.S. 1ª S. de 9 de diciembre de 1943 -,, ello con la intención de dar soluciones prácticas antes que fijaciones doctrinales o teóricas, pero no como asimilación absoluta o integral de la dación en pago al contrato de compraventa, que no soportaría o admitiría todos los supuestos de la 'datio insolutum'; teorías ambas que tropiezan con serios inconvenientes, ya que la compraventa persigue crear un vínculo obligatorio, y la dación en pago, eliminarlo definitivamente, y por lo que se refiere a la construcción de la dación en pago como novación, tampoco se acomoda a la intención de las partes, siendo la realidad que cuando el deudor da en pago una cosa y el acreedor la recibe en ese concepto, ni uno ni otro piensan en crear un nuevo crédito para extinguir el crédito anterior, sino que su voluntad se encamina directa e inmediatamente a la extinción del crédito primitivo mediante otra prestación diversa de la debida, a la que el acreedor, juez de su interés en el vínculo, atribuye la misma fuerza de satisfacción que tenía la primitiva prestación, de ahí que la solución preferible parece ser considerar la dación en pago como una modalidad o variante del pago (y, consiguientemente, una causa de extinción de las obligaciones) pero que implica, a la vez, una transmisión onerosa y ofrece, desde este punto de vista, analogías con el contrato de compraventa; ahora bien, en el supuesto que nos ocupa resulta que en esa negociación entre la demandada y Caja de Ahorros de Madrid la transmitente no solamente hace entrega del bloque de las viviendas y plazas de aparcamiento en favor de quien era su acreedora hipotecaria fijando para ello un precio concreto y determinado sino que, además, viene a ser perceptora de una suma dineraria que destina a otros cometidos diversos, lo que supone, por un lado, que, efectivamente, se ha llevado a cabo esa transmisión de los bienes inmuebles y, de otro, que percibió una cantidad dineraria superior a los ciento veintiocho mil cuatrocientos euros (128.400 €), loq ue duistancia el caso en cuesitŽñon de la llamada dación en pago, debiendo entenderse por ello, consiguientemente, haberse cumplido las dos condiciones pactadas para que quien fuera comprador tuviera derecho a la devolución de la cantidad objeto de reclamación, ya que de la transmisión efectuada queda un resto por importe de un millón ciento sesenta y tres mil trescientos cuarenta y un euros con cincuenta y tres céntimos (1.163.341,53 €) que la demandada destina a otros fines diferentes, y entre los que habría de encontrarse, inexorablemente, el abono al demandante de la cantidad de devolución a la que se había comprometido contractualmente, puesto que de no ser así, imposible sería llevarse a cabo el cumplimiento del compromiso asumido libre y voluntariamente por la demandada, sin que, en absoluto, sea admisible pretender la interpretación practicada por la apelante de deducir el importe del préstamo hipotecario que gravara los inmuebles, habida cuenta que dicho aseveración no se recoge ni expresa ni implícitamente de la escritura pública resolutoria concertada concertada en el año dos mil diez, lo cual reconduce la controversia a resolverse en términos desfavorables a los defendidos por la demandada-apelante y, consiguientemente con ello, a que se confirme el fallo judicial de instancia por ser plenamente ajustado a derecho.

TERCERO.- De conformidad con lo previsto en los artículos 394 y 398, ambos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , dada la desestimación del recurso, procederá imponer las costas procesales en eta alzada a la parte apelante.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil 'Prosavi Promociones y Explotaciones Inmobiliarias S.L.', representado en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Gross Leiva, contra la sentencia de 22 de noviembre de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Marbella (Málaga) en autos de juicio ordinario número 949 de 2013, confirmando íntegramente la misma, debemos acordar y acordamos imponer las costas procesales devengadas en esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes personadas, devolviéndose seguidamente las actuaciones originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia de donde dimanan, a fin de que proceda llevar a cabo su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia en el día de su fecha por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública, en la Sala de Vistas de este Tribunal, de lo que yo, el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.