Sentencia CIVIL Nº 248/2017, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 126/2017 de 19 de Septiembre de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00248/2017
Modelo: N10250
PLAZA MERCAT, 12
-
Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217
Equipo/usuario: MGC
N.I.G. 07040 42 1 2014 0013581
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000126 /2017
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 10 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000424 /2014
Recurrente: Erasmo , Trinidad
Procurador: BEATRIZ FERRER MERCADAL, BEATRIZ FERRER MERCADAL
Abogado: ,
Recurrido: Franco
Procurador: SILVIA COLOM RUIZ
Abogado:
S E N T E N C I A NUM.248
Ilmos. Sres.:
Presidente:
D. MATEO RAMÓN HOMAR
Magistrados:
D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ
DÑA. COVADONGA SOLA RUÍZ
En PALMA DE MALLORCA, a diecinueve de septiembre de dos mil diecisiete
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 5, de la Audiencia Provincial de PALMA DE
MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 424 /2014, procedentes del JDO. PRIMERA
INSTANCIA N. 10 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE
APELACION (LECN) 126 /2017, en los que aparece como parte demandada apelante, DÑA. Trinidad , en su

propio nombre y en nombre del fallecido D. Erasmo , representada por la Procuradora de los tribunales, Dña.
BEATRIZ FERRER MERCADAL, asistida por el Abogado D. AGUSTÍ CERVERÓ SÁNCHEZ-CAPELLA ,y
como parte demandante apelada, D. Franco , representado por la Procuradora de los tribunales, Dña. SILVIA
COLOM RUIZ, asistida por el Abogado D. ERNESTO FLORIT CANALS.
Es PONENTE el Ilmo. Magistrado Sr. D. MATEO RAMÓN HOMAR.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez, del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de PALMA, en fecha 23 de marzo de 2016, se dictó Sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: Que ESTIMANDO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Franco y DESESTIMANDO a demanda acumulada interpuesta por la representación de Dª Trinidad y D. Erasmo , DECLARO la obligación de los demandados de abonar, conforme a lo pactado en la escritura de compraventa de fecha 16 de diciembre de 2013, el precio aplazado de 25.000 euros a favor del actor, en los términos y plazos referidos en la estipulación segunda de la meritada escritura, y, en su virtud CONDE NO a los demandados: a) A estar y pasar por la antedicha declaración. b) Al abono al actor de la suma de 1.806,00 euros, cantidad resultante del impago de las primeras seis mensualidades devengadas y no pagadas, correspondientes a los meses de enero a junio de 2014,ambos inclusive, a razón de 301,00 euros cada una de ellas, más los intereses legales desde la fecha de vencimiento de cada uno de los plazos y los procesales desde la fecha de la presente resolución. c) Al pago de las sucesivas mensualidades que hayan ido venciendo durante la tramitación del procedimiento más sus correspondientes intereses y las que lo hagan después de la fecha de la presente resolución. d) Al abono de las costas causadas en el presente procedimiento .

Código Seguro

SEGUNDO.- Que contra la anterior resolución y por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 12 de septiembre del corriente año, quedando el recurso concluso para dictar la presente resolución.



TERCERO.- Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen,
PRIMERO.- El planteamiento de las dos demandas acumuladas y sus contestaciones se hallan acertadamente recogidas y resumidas en el fundamento primero de la sentencia de instancia que transcribimos a continuación:
PRIMERO. La parte actora ejercita acción de condena por incumplimiento del pago aplazado de 25.000 euros estipulado en la escritura de compraventa de 16 de diciembre de 2013, reclamando la cuantía impagada a fecha de interposición de la demanda (1.806,00 euros) más las cantidades que vayan venciendo y que no sean atendidas, y ello en base a los artículos 1.088 y ss del Código Civil (CC ) reguladores de las obligaciones y contratos, artículos 1.445 y ss CC sobre el contrato de compraventa, y artículo 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ) relativo a las condenas de futuro, así como Jurisprudencia aplicable. La parte demandada ejercita acción principal redhibitoria de saneamiento por vicios ocultos del artículo 1.484 del Código Civil (CC ) y acción subsidiaria estimatoria o quanti minoris de los artículos 1.484 y ss CC , y las accesorias de responsabilidad contractual e indemnización por daños y perjuicios del artículo 1.101 CC , en ambos casos, alegando que el consentimiento prestado por los demandados para la compraventa de la vivienda se halla viciado por dolo determinante de su nulidad, ya que las ilegalidades urbanísticas existentes en la vivienda determinantes de la falta de cédula de habitabilidad y los vicios ocultos constatados por el dictamen pericial aportado, hacen que la vivienda adquirida carezca de las condiciones mínimas para su uso y disfrute.

La sentencia de instancia estima en su integridad la demanda interpuesta por el Sr Franco y desestima la interpuesta por los Sres. Trinidad y Erasmo , condenando a estos últimos al pago de la suma dineraria adeudada que integra el precio aplazado de la compraventa, y absolviendo al vendedor de la peticiones de los compradores demandados. Como argumentos más relevantes, refiere: que la Sra. Trinidad vio la vivienda antes de adquirirla cuatro veces y el Sr Erasmo dos veces, y los compradores conocían perfectamente lo que adquirían y dispusieron del tiempo necesario para acudir a cuantos organismos, compañías suministradoras e instituciones públicas fuere menester para informarse del estado físico y jurídico de la vivienda, que se vendía como cuerpo cierto; se trata de una vivienda que fue habitada sin problemas por el vendedor Sr Franco ; la vivienda en la fecha de la venta no podía obtener cédula de habitabilidad, pero en algún momento la tuvo de primera ocupación y pudo contratar suministro de electricidad y agua; tras la venta fue el Sr Franco quien acudió al Consell Insular de Mallorca para solicitarla; no se ha incoado ni está en tramitación expediente de infracción urbanística; existencia de infracciones urbanísticas, pero prescritas, por transcurso de más de ocho años desde la construcción añadida; no existe normativa que obligue a una vivienda construida en el año 1.970 a cumplir con las condiciones de aislamiento térmico; la red de aguas fecales , según los demandantes se atasca cada cierto tiempo, no se hallaba obturada la arqueta, y el pozo de blanqueo y las tuberías se encontraban en buen estado, y podría realizarse un estudio topográfico sobre los niveles de la red horizontal; lo que se dicen defectos son visibles, no presentan suficiente gravedad, y no se ha acreditado mala fe.

Dicha resolución es apelada por la representación de los Sres Erasmo - Trinidad en petición de nueva sentencia que estime su demanda acumulada y desestime la interpuesta por la adversa. Como argumentos más relevantes refiere: - Se ha infringido la normativa que regula la situación urbanística de fuera de ordenación; el vendedor conocía que no podía obtener cédula de habitabilidad y lo ocultó a los compradores, lo que resulta acreditado por el dictamen pericial del Sr Carlos Manuel .

- Reitera los vicios referidos por el aludido perito en su dictamen, singularmente la falta de adecuación de la vivienda al Decreto sobre condiciones de habitabilidad 145/1.997 de 21 de noviembre.

- La tubería de PVC ha requerido los servicios de una empresa especializada de limpieza a presión, y las paredes del baño presentan defectos de colocación del alicatado y algunas piezas se han desprendido.

- Relata las infracciones urbanísticas existentes en la parcela, y afirma que no son visibles a simple vista, y ni siquiera las advirtió el técnico de Tecnicasa que efectuó la tasación a efectos de la hipoteca y les manifestó oralmente que no había problema alguno. La certificación del CIM acredita que la vivienda no dispone de cédula de habitabilidad.

- La confusión entre la prescripción urbanística y la situación de fuera de ordenación constituye una incongruencia de la sentencia apelada. Las obras realizadas son ilegalizables y no pueden obtener cédula de habitabilidad. La sentencia realiza una incorrecta interpretación de las normas que regulan la situación de fuera de ordenación y sus consecuencias. Transcribe artículos de dicha normativa, y concluye, conforme al peritaje del Sr Carlos Manuel que la totalidad de la vivienda ha quedado fuera de ordenación, afecta a la construcción ampliada sin licencia, y hay una parte que supera la ocupación máxima permitida y tendrá que demolerse.

La representación del Sr Franco solicita la confirmación de la sentencia de instancia. Destaca que los Sres. Erasmo - Trinidad fueron unas siete veces a ver la vivienda, y comprobaron con todo detalle el inmueble que finalmente compraron y realizaron cuantas mediciones, gestiones administrativas, jurídicas fueran de su interés o incumbencia; el demandante no sabía que el inmueble no tenía cédula de habitabilidad actualizada, y de su falta se apercibieron los compradores cuando quisieron incrementar la potencia eléctrica y el problema se ha solucionado; la Administración no ha iniciado expediente alguno, con prescripción de la ampliación efectuada en el año 2.002; los demandantes dispusieron de un técnico para acudir al Ayuntamiento, al CIM, o contratar un técnico; sin cédula no puede haberse contratado ni luz ni agua, y el Sr Franco ha vivido muchos años con agua y luz.



SEGUNDO.- Como hechos probados relevantes cabe reseñar: A) La finca, cuya compraventa es objeto de esta litis, se ubica en la CALLE000 nº NUM000 de la URBANIZACIÓN000 , término municipal de Palma. En la misma, en fecha cercana al año 1.970 se construyó un inmueble de unos 120 m2 de superficie, sobre un solar de unos 333 m2 de superficie según el Catastro y 338 m2 según el Registro de la Propiedad, que, en algún momento obtuvo cédula de habitabilidad, por cuanto pudo disponer de suministros de agua y electricidad. Se ubicaba en el mismo una vivienda de unos 120 m2, de los que 98 se corresponde a la vivienda propiamente dicha, 3 m2 a almacén y 19 m2 a aparcamiento.

B) Aproximadamente en el año 2.002, cuando la vivienda todavía no era propiedad del actual vendedor, sino de una tía suya, se construyó un anejo a la vivienda anteriormente existente, así como un garaje con construcción que llega hasta la acera, de modo que la superficie construida pasó a un total de 197 m2. No consta que para dichas construcciones se solicitare licencia municipal.

C) Las construcciones nuevas antes reseñadas incumplen dos aspectos de la normativa urbanística aplicable a dicha urbanización, por cuanto se llega a superar el máximo de superficie construida en la ocupación del solar (no en su volumen de edificabilidad), y no se retranquea dos metros desde la acera ( el garaje). En cuanto a la superficie construida, en un solar de 338 m2 según el Registro, y con limitación a un 50% de la superficie del solar, se han sobrepasado entre 23 y 27,77 m2 la superficie máxima ocupada.

Estas infracciones urbanísticas son ilegalizables, y provoca que una parte de las obras aludidas en el apartado anterior queden fuera de ordenación.

D) En escrituras públicas de 26.02.2.003 y 22.07.2.005 el Sr Franco adquirió dicho inmueble y habitó en el mismo contando con suministros de agua y electricidad. En el año 2.013 puso a la venta dicho inmueble, y hallándose interesados en su adquisición los Sres. Erasmo y Trinidad acudieron al mismo y pudieron apreciar sus características al menos en tres ocasiones. Se otorgó escritura pública de compraventa el día 16.12.2.013 complementada por una diligencia de rectificación del día siguiente. Se tasó la vivienda a efectos de obtención de un préstamo hipotecario por los compradores, quienes no se informaron de la situación urbanística de dicha construcción, ya sea acudiendo a las Administraciones competentes en la materia ( Ayuntamiento y Consell Insular de Mallorca), o contratando a un técnico experto en la materia que les informase, con anterioridad al otorgamiento de la escritura. No consta que el vendedor estuviere informado de las infracciones urbanísticas, las cuales han prescrito por transcurso de más de ocho años desde su realización. En la escritura no se hace referencia alguna a la situación urbanística.

E) Una vez ocupada la vivienda por los compradores, los mismos solicitaron un aumento de la potencia de electricidad del inmueble a la entidad GESA Endesa. En el curso de dicha tramitación se les solicitó una cédula de habitabilidad, y tras contactar con el vendedor Sr Erasmo , éste la solicitó al Departamento de Urbanismo del Consell Insular de Mallorca para obtener una renovación de la cédula de habitabilidad, la cual, al parecer no consiguió, en atención a la falta de legalización de las infracciones urbanísticas. No obstante, finalmente la entidad suministradora autorizó el aumento de potencia antedicho, sin necesidad de cédula de habitabilidad.

F) En ningún momento las Administraciones competentes en materia urbanística han incoado expediente alguno de infracción urbanística en relación con dicho inmueble, con lo cual dicha parte de la construcción que se halla fuera de ordenación no podrá ser expropiada o demolida. Dichas Administraciones no han perturbado por tales motivos la posesión de los compradores.

G) Los compradores dejaron de abonar las cantidades mensuales pactadas en la escritura de compraventa, en concreto no han pagado las mensualidades vencidas de las 83 estipuladas, 82 de 301 euros y 1 de 318 euros.



TERCERO.- La STS de 20 de julio de 1.992 señala que los vicios ocultos a que se refiere el art. 1.484 del CCi son irregularidades o carencias de la cosa vendida que cumplan estas dos exigencias : a) que no estén manifiestas o no estuvieran a la vista, por tratarse de defectos ocultos cuando se hace la entrega de la cosa, y b), que sean de tal entidad o envergadura que hagan impropia la cosa para su uso o que si los hubiese conocido el comprador antes del pago del precio hubiere pagado uno menor o no lo hubiese comprado; y que , acontecidas de tal forma, perjudican los intereses del comprador, pues trastocan hasta la base del negocio .

La STS de 8 de julio de 2.010 , indica que, sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menos precio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso más conforme con su naturaleza y más en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1970 ).

El dictamen del Arquitecto Sr Carlos Manuel pone de relieve que el inmueble que nos ocupa tiene múltiples elementos que no se adecuan a las condiciones de habitabilidad recogidas en el Decreto 147/1.997 de 21 de noviembre, tales como que el comedor tiene dos niveles con diferencias de unos 50 cm y cuenta con escalones, los dos baños carecen de ventilación exterior, uno de ellos en el garaje; la altura de una habitación no se adecua a la misma; falta de aislamiento térmico suficiente en paredes y techo, con ventanas y puerta corredera con vidrio sencillo de 4 mm, carpintería sin rotura del puente térmico; y humedades por capilaridad en su nivel inferior por contacto directo con el suelo.

Concordamos con la sentencia de instancia de que dicho defectos en modo alguno son ocultos, sino completamente visibles para cualquier persona no entendida en la materia, y pudieron ser observados por los compradores cuando examinaron el piso. Aparte de ello, es improcedente aplicar dicho decreto a construcciones de fecha anterior, en este caso el año 1.970. De seguir la tesis de la recurrente no sería admisible la compraventa de viviendas antiguas en las cuales no se cumplimentaron las normas vigentes de la construcción, lo cual se reputa absurdo, pues ninguna norma lo prohíbe, y esta norma es aplicable a viviendas de nueva construcción, pero no a las antiguas, y, además, no son vicios ocultos. Obra en autos el certificado de suficiencia energética con el grado de nivel G, muy bajo, y expresivo de tal situación, y pudo ser conocido por los compradores, y se supone que todas estas circunstancias pudieron tenerse en cuenta para fijar el precio de venta. El hecho de que en algún punto de la edificación pueda ascender humedad por capilaridad al hallarse la pared en contacto directo con el terreno, como permitían normativas urbanísticas pasadas, no puede considerarse un defecto oculto.

Mención especial merece el alegado defecto de falta de nivel de la canalización de aguas fecales desde la cocina a la red municipal de alcantarillado. El mismo es afirmado por el perito Sr Carlos Manuel , sin precisar la pendiente que tiene, y, por el contrario, el perito Sr Ismael alega que cuando efectuó su visita al inmueble la arqueta que está en el patio y conecta con la calle no está obstruida, y el pozo de bloqueo que está en la acera tiene profundidad suficiente de 35 cm en la parte superior de la tubería y de 55 cm en su parte inferior, y se puede hacer un estudio topográfico para comparar los niveles de evacuación de aguas fecales que tiene un coste de 400 euros y que no ha llegado a hacerse. La Sala, ante la contraposición de dictámenes no considera suficientemente acreditado dicho defecto, destacando que la parte actora no ha probado su alegación de que se produjo un atascamiento de la tubería y que tuvo que acudir una empresa especializada, y no obra factura alguna en las actuaciones.

Por tanto, se desestima dicho motivo del recurso.



CUARTO.- El aspecto más relevante del litigio es determinar la consecuencia de las infracciones urbanísticas antes aludidas en la compraventa que nos ocupa, esto es que entre 22 y 27,77 m2 de los anejos construidos superan la superficie de ocupación de la parcela y que el garaje no se encuentra retranqueado dos metros desde el lindero de la acera. Como se ha indicado, dichas infracciones urbanísticas no son legalizables, las mismas han prescrito por transcurso de más de ocho años desde su fecha de construcción, y las Administraciones públicas con competencia en urbanismo ( Ayuntamiento y CIM) no han incoado expediente alguno, si bien, presumiblemente, impiden que dicha construcción pueda obtener actualmente una cédula de habitabilidad ( por renovación), si bien la tuvo anteriormente, pues de otro modo, no se explica el motivo por el que los anteriores propietarios pudieron contratar suministros de agua y electricidad, si bien es hipotéticamente posible que la construcción inicial de 120 m2 no incurriere en infracción de la normativa urbanística.

Son numerosos los pleitos en los que se alega la situación urbanística como motivo de ineficacia del contrato, ya sea por error o dolo, por incumplimiento contractual, o en petición de saneamiento por vicios ocultos, y sobre el particular, debemos recordar que la normativa urbanística determina el contenido concreto del derecho de propiedad de los bienes inmuebles, al quedar el comprador directamente afectado por la situación urbanística del misma , y la controversia suele radicar en determinar el conocimiento que tenga el comprador sobre las circunstancias urbanísticas del inmueble y las consecuencias que a tal desconocimiento quepa atribuir. Al respecto, y según las circunstancias de cada caso, concreto: A) Existen resoluciones que hacen recaer sobre el comprador la obligación de cerciorarse de la situación urbanística del inmueble adquirido mediante la consulta de los Archivos o Registros Públicos correspondientes, desplazando hacia el comprador las consecuencias adversas que de tal situación urbanística puedan derivarse. Se argumenta que el comprador pudo haber efectuado consulta en el correspondiente Ayuntamiento, y es una información que no puede ser equiparada a las cargas o servidumbres no aparentes mencionadas en el artículo 1.483 del CC , por cuanto la información urbanística está al alcance de cualquier interesado. Entre ellas, la STS de 3 de marzo de 2.000 , 17 de noviembre de 2.006 y 8 de noviembre de 2.007 , y las alegadas sentencias de la Sección Tercera de esta Audiencia de 25 de abril de 2.013 , y de la Sección Cuarta de 11 de febrero de 2.013 , y la de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec 16 de 29 de febrero de 2.012 .

B) Por el contrario, otro grupo de resoluciones, considera que el vendedor tiene la obligación de informar sobre la situación urbanística, como elemento inherente a la buena fe contractual o bien simplemente derivado de las obligaciones impuestas por la Ley del Suelo, y ante la ignorancia del comprador considera procedente las acciones resolutorias o indemnizatorias planteadas por éste. Se argumenta que la Ley del Suelo en sus distintas redacciones, ha establecido en esencia, que el vendedor de terrenos no edificables, urbanizados o en proceso de urbanización , debe hacer constar en el contrato de transmisión las circunstancias urbanísticas que influyan en el contenido del derecho de propiedad que se adquiere ( art. 50 de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1.956 , artículo 62 del TR, decreto de 9 de abril de 1.976 , artículo 45 de la Ley del Suelo de 1.992 y artículo 19 del Real Decreto Legislativo 2/2.008 de 20 de junio ).

Entre las STS recaídas cabe señalar la de 17 de noviembre de 2.006 y 23 de octubre de 1.997 . Asimismo, es reiterada la que califica como incumplimiento contractual del vendedor, que provoca la resolución contractual, la carencia de cédula de primera ocupación, con la consecuente incertidumbre para el comprador respecto del uso y disfrute del inmueble ( STS de 6 de marzo , 10 de junio , 1 de octubre , 10 de octubre , 28 de octubre y 7 de noviembre de 2.013 , entre otras). En la STS de 16 de marzo de 2.011 trata de un supuesto en el que se ha producido una relevante modificación de la normativa urbanística en fechas próximas a la compraventa desconocida por las partes.

C) En ocasiones se atiende a si el motivo está casualizado en el contrato, y la imposibilidad de obtener tal fin deriva en la ineficacia del contrato o en la indemnización correspondiente. En este sentido, la STS de 27 de marzo de 1.989 , 19 de enero de 1.990 , 28 de mayo de 1.996 .

En el supuesto enjuiciado, las infracciones urbanísticas antedichas no alteran el uso y disfrute del inmueble por los compradores, y finalmente ha resultado que ni siquiera les han impedido obtener un aumento de potencia de electricidad por la entidad suministradora de la misma. Ninguna Administración con competencia en materia urbanística ha incoado expediente de infracción, ni siquiera cuando la misma ha sido de algún modo puesta en conocimiento de la misma por los compradores y las partes han manifestado que dos funcionarias acudieron a inspeccionar el inmueble, y dada la antigüedad de la construcción, transcurridos con creces más de ocho años desde la ampliación de la construcción inicial, la misma ha prescrito. A esta Sala no le corresponde especular sobre consecuencias futuras de tal situación, y es muy probable que se tengan dificultades para obtener licencias de obras de remodelación en parte de los anejos construidos. Asimismo, es de reseñar que no se trata de ninguno de los supuestos de inexistencia de la licencia de primera ocupación, pues el inmueble ha tenido cédula de habitabilidad en el pasado, y es obvio que los compradores no acudieron al Ayuntamiento o al Consell Insular de Mallorca para informarse de la situación urbanística de la parcela que adquirían ni se asesoraron por ningún técnico. No consta ningún indicio de información incorrecta dada por los vendedores sobre el particular, y ni siquiera consta que el vendedor, no experto en urbanismo, conociere la existencia de una infracción urbanística, y en el contrato de compraventa no se hizo constar nada sobre el particular.

Ante esta situación, esta Sala ratifica la argumentación de la sentencia de instancia, y estima aplicable la doctrina jurisprudencial antes referida como A), y recordar que conforme a la alegada STS 17 de noviembre de 2.006 : Los problemas urbanísticos , deberes y cargas derivadas de la legislación urbanística que se imponen a través de los correspondientes Planes de Ordenación, no son subsumibles en la regla del artículo 1483 del Código Civil ....... esta Sala no puede considerar que las condiciones urbanísticas puedan ser equiparadas, a los efectos del artículo 1483 CC , a las cargas o servidumbres no aparentes que no se mencionan en la escritura.

En primer lugar, porque la información urbanística está al alcance de cualquier interesado, como consecuencia del carácter público de Planeamiento,......

En segundo lugar, porque siendo ello así no puede decirse que la buena fe exigible, como comportamiento honesto y leal en los tratos ( artículos 7.1 y 1258 CC ), imponga un especial deber de información en los vendedores que venga a coincidir con lo que pueda obtenerse mediante la consulta de los Registros y de las Oficinas Públicas que la dispensan, entre otras razones porque la misma buena fe exige en la contraparte un comportamiento diligente; lo que no ocurre, desde luego, cuando se trate de circunstancias o de condiciones que estén en contradicción o supongan modificación o alteración de hecho de cuanto se refleje en los Registros o Archivos (Por ejemplo, se encuentre pendiente una modificación del Plan, o una decisión sobre su validez y/o eficacia que conozca ya la parte vendedora pero no haya trascendido al Registro o al Archivo), y es en supuestos como los apuntados cuando puede y debe tener relevancia el deber de información, así como en los casos en que la parte vendedora, mediante maquinaciones o insidias, consigue convencer a la compradora de que, no obstante la información urbanística pública, se dan en el caso otras condiciones que incitan a la adquisición Las limitaciones urbanísticas de que se trata no constituyen carga y gravamen, sino características de la propiedad vendida, que no limitaban la posibilidad de usar la vivienda como tal vivienda por tiempo indefinido y, además, pudieron ser conocidas por la parte compradora, de manera que no puede admitirse la tesis de que la vendedora incurriese en incumplimiento contractual. Dada la prescripción de la infracción urbanística no está expuesta a que pueda ser expropiada o demolida, y no se trata de una limitación urbanística que prive de utilidad a la finca objeto del contrato.

No se han infringido las normas que regulan la situación urbanística de fuera de ordenación, y si bien las mismas pueden suponer alguna objeción o limitación de obras futuras, reiteramos que no alteran la posibilidad de los compradores de usar y habitar dicha vivienda.

En consecuencia, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida.



QUINTO.- De conformidad con el artículo 398 de la LEC procede imponer las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente, al haber sido desestimado en su integridad el recurso interpuesto y ser la sentencia confirmatoria de la de instancia.

Asimismo y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 9, se declara la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, al que se le dará el destino previsto en dicha disposición

Fallo

1) QUE DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el RECURSO DE APELACION interpuesto por la Procuradora Dª Beatriz Ferrer Mercadal, en nombre y representación de D. Erasmo ( al haber fallecido durante la pendencia de esta litis son parte sus herederos), y Dª Trinidad , contra la sentencia de fecha 23 de marzo de 2.016 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma, en los autos de juicio ordinario, de los que trae causa el presente rollo.

2) DEBEMOS CONFIRMAR íntegramente dicha resolución.

3) Se imponen las costas de esta alzada a la parte recurrente, y con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de la Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.