Sentencia Civil Nº 249/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 489/2008 de 08 de Mayo de 2009

Encabezamiento

UDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 489/2008-B

JUICIO ORDINARIO. ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES Nº 632/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE HOSPITALET DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A nº 2 4 9

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a ocho de mayo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 632/07, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Hospitalet de Llobregat, a instancia de D. Valeriano , contra INSTALWATT 2003, S.L.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por el DEMANDADO contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de marzo de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda presentada por Valeriano , representado/as por el/la Procurador/a de los Tribunales D./Dña. José María Roig Piernas y asistido/as por el/la Letrado/a D./Dña. Olga Lecina Estopañán; contra INSTALWATT 2003, S.L., representado/a por el/la Procurador/a de los Tribunales D./Dña. José A. López-Jurado González y asistido/a por el/la Letrado/a D./Dña. Arturo Flores Salillas, y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar al actor la cantidad de CINCO MIL CUATRO EUROS CON SESENTA Y UN CÉNTIMOS DE EURO (5.004,61 E), a más, dicha cantidad devengará, a favor del actor, un interés anual igual al del interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.

En materia de costas se impone al demandado el pago de las tres cuartas partes de las costas causadas a instancia de la actora y de las comunes.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte DEMANDADA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 14 de abril de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPÍN.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de primer grado, tras estimar parcialmente la demanda iniciadora de la presente litis, condenó a la entidad demandada INSTALWATT 2003 S.L., a indemnizar al actor en la suma de 5.004,61 ? y frente a dicha resolución se ha alzado la antedicha sociedad a medio del recurso que ahora se conoce.

SEGUNDO.- El recurso viene a combatir la interpretación de las cláusulas contractuales relativas a la ejecución de obras y mejoras, en concreto la cláusula 15 del contrato y que, según criterio del recurrente, suponen que las únicas obras que deben permanecer en el inmueble en beneficio de la parte arrendadora son las obras fijas de albañilería realizadas con materiales de construcción que quedan adheridas o empotradas a las paredes, techos y suelos, no siendo susceptibles de ser retiradas, debiendo excluirse los elementos móviles de las instalaciones que por no quedar adheridos de forma fija y permanente al edificio y poder ser separados del mismo sin causar daño o menoscabo no deben tener la consideración de obras que deben quedar en beneficio de la propiedad, siendo posible que el arrendatario, previo desmontaje de tales elementos, los retire y se los lleve consigo para utilizarlos en otras dependencias, recuperando en parte la inversión realizada en el inmueble arrendado.

Sin embargo, es de significar que si no se hubiera pactado nada en el contrato sobre las obras de mejora útiles y voluntarias, la interpretación de la parte demandada podría entenderse válida en virtud del ejercicio del "ius tollendi" contemplado en el artículo 1573 en relación con el artículo 487, ambos del CC , pero dado que se pactó que las obras autorizadas de acondicionamiento quedasen en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización o reclamación en momento alguno, el arrendatario perdió aquel derecho y no puede desmontar y retirar para llevarse consigo elementos que forman parte de la obra de acondicionamiento y de las instalaciones incorporadas al local. En tal sentido, ha de señalarse que los antedichos artículos 1573 y 487 CC no son preceptos de derecho necesario, sino de naturaleza facultativa dependiendo su aplicación de si medió o no entre las partes pacto o convenio de alteración del régimen legal.

A la vista de los elementos retirados por la entidad arrendataria que habían sido incorporados al local por la misma en el curso de las obras que realizó para la adaptación del inmueble al uso negocial de lampistería no puede admitirse la interpretación del recurrente sobre la cláusula contractual citada, sosteniendo, en esencia, que la renuncia a los derechos de los artículos 1573 y 483 del CC quedaría limitada a las obras de fábrica, pues dicha interpretación es tan restrictiva que aquellas cláusulas que obligan al arrendatario a dejar las obras de mejora ejecutadas en beneficio de la finca quedarían vacías de contenido, siendo dicho pacto superfluo e innecesario dado que los preceptos citados ya permiten la retirada de las mejoras incorporadas al local siempre que no se menoscabe o cause daños al mismo, por ello la interpretación de la arrendataria recurrente que parte de la consideración del concepto de obra en un sentido arcaico o tradicional limitado a aquellas obras llamadas fijas o de fabrica, empotradas al suelo y techo y practicadas con materiales de construcción, excluyendo las obras móviles, no adheridas a las paredes, techos o suelos mediante obra de albañilería, no es acorde con la realidad social del momento presente y en concreto con las más modernas técnicas constructivas, en las que los elementos que se adhieren a las paredes, techos y suelos lo son, en muchas ocasiones, mediante anclajes, mecanismos y otras formas que no implican obras de albañilería o elementos de construcción, sin que por ello se dejen de considerar como parte fija y permanente del edificio o de las instalaciones del mismo. Dentro del concepto de obras que quedan en beneficio de la propiedad hay que incluir, pues, todas aquellas mejoras conducentes y precisas para adaptar el local arrendado al uso convenido, con independencia de su naturaleza mueble o inmueble, especialmente aquellas que, aun siendo aisladamente cosas muebles, tienen la consideración jurídica de bienes inmuebles por destino o incorporación (artículo 334 del CC ), excluyendo tan solo las mejoras de simple ornato, innecesarias o no destinadas específicamente para servir al fin pactado, que sí podrían ser retiradas por el arrendatario con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1573 y 487 del CC .

La mencionada cláusula contractual 15 , excluyente de cualquier reclamación del arrendatario de carácter indemnizatorio o fundada en el enriquecimiento injusto o sin causa por las obras realizadas (SSTS 20 septiembre 1989 y 27 octubre 1997 ), debiendo entenderse por tales todas las que fueren precisas para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado a fin de poder servir al destino pactado (SSTS 20 diciembre 1991 y 30 mayo 1995 ), significa que el arrendador entrega el inmueble en el estado en que se encuentra al tiempo de celebrarse el contrato, y que el locatario asume la carga de adecuarlo a sus necesidades de disfrute, con la reserva de que al terminar el arriendo no podrá retirar las mejoras efectuadas en el mismo sino que éstas quedarán en favor de la propiedad (STS 11 noviembre 1998 ).

La interpretación de la referida cláusula que trata de limitar el concepto de "obras" que quedan en beneficio de la finca, y que en consecuencia no pueden ser retiradas por el arrendatario, a las obras permanentes o de fábrica que supongan una incorporación de elementos fija y estable al inmueble, convertiría en inútil o superflua esta estipulación negocial por lo que el sentido del pacto no puede ser otro que el de reconocer al arrendador más derechos sobre las mejoras que los que se derivan de la propia ley.

La retirada de los antecitados elementos supuso no sólo desmantelar y dejar inservibles e inútiles las instalaciones y obras de acondicionamiento realizadas, con contravención de la antedicha cláusula del contrato, sino que también se hizo de forma negligente al causar desperfectos en el local litigioso.

Así, si se acude a las fotografías aportadas con el acta notarial obrante al folio 62 de los autos elevados, se puede percibir el deficiente estado en que quedó el local (techos y cristales rotos, cables y puertas arrancadas..), lo que fue corroborado por el testigo D. Carlos y por la propia empleada de la demandada que entregó las llaves, Dña. Nieves , que reconoció expresamente, tras exhibírsele dichas fotos, que al irse del local lo dejaron tal y como se refleja en las mismas, y que efectivamente se llevaron los ojos de buey, la puerta de madera, el interfono e, incluso, las instalaciones dejando sólo la preinstalación.

Todo ello revela una actuación del arrendatario contraria a la buena fe en el cumplimiento del contrato (artículo 7.1 y 1258 del CC ), pues no sólo desmanteló e hizo inservibles las instalaciones de acondicionamiento realizadas en el local, que han quedado destruidas, sino que lo hizo causando daños en el local litigioso.

El recurso ha de ser, pues, desestimado ya que el menoscabo o daño producido por la retirada de los elementos está acreditado, además la parte arrendataria cuando firmó el contrato y aceptó sus cláusulas sabía que al finalizar el contrato tenía que dejar las obras o mejoras útiles y voluntarias en beneficio del arrendador por lo que su incumplimiento contractual y los daños derivados del mismo determinan conforme a lo dispuesto en el artículo 1101 CC la obligación de pechar necesariamente con la indemnización de tales daños y en la cuantía señalada por la sentencia apelada que se basa en un documento que no fue impugnado por la recurrente ni menos desvirtuado por la misma.

Finalmente no puede aceptarse la alegación de infracción de los artículos 217 LEC y 1561 CC dado que la parte actora cumplió con la carga de probar los hechos constitutivos de su pretensión pues de los documentos aportados a autos y testimonios prestados se desprende que a la marcha de la arrendataria, el local presentaba daños y desperfectos que no cabe atribuir al uso normal de las cosas, a la acción del tiempo o a causa inevitable (artículo 1.561 del Código Civil ), por lo que la arrendataria al no probar que se hubiesen ocasionado sin culpa suya, debe responder de ellos (artículo 1.563 del precitado Texto Legal).

TERCERO.- Desestimándose el recurso deben imponerse a la recurrente las costas de la apelación.

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación de INSTALWATT 2003, S.L.contra la sentencia de fecha 6 de marzo de 2008 dictada en el procedimiento ordinario nº 632/07 del Juzgado de Primera Instancia 2 de L'Hospitalet de LLobregat, SE CONFIRMA dicha resolución con expresa imposición a la parte recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Encontrándose la Ilma. Magistrada Sra. Dª ISABEL CARRIEDO MOMPÍN de baja por enfermedad y en consecuencia impedida para firmar, habiendo asistido ella misma a la deliberación del asunto, redactado y votado esta resolución, procede a firmar por ella de conformidad con el art. 204-2 LEC .

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.