Sentencia Civil Nº 249/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 198/2012 de 28 de Mayo de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00249/2013

AUDIENCIA PROVINCIAL DEMADRID

Sección21

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: 914933872-73-06-07 Fax: 914933874

N.I.G. 28000 1 0003363 /2012

Rollo:RECURSO DE APELACION 198 /2012

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1696 /2010

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 91 de MADRID

Ponente:ILMO.SR. DON RAMON BELO GONZALEZ

MB

De: Carlos José

Procurador: MARIA DEL MAR RODRIGUEZ GIL

Contra: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000

Procurador: ARTURO ROMERO BALLESTER

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

Dª ROSA MARIA CARRASCO LOPEZ

D. RAMON BELO GONZALEZ

En Madrid, a veintiocho de mayo de dos mil trece. La Sección Vigésimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario número 1696/2010, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 91 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante- Demandante: don Carlos José , y de otra, como Apelado-Demandado: La Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la calle DIRECCION000 de Madrid.

VISTO,siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. DON RAMON BELO GONZALEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 91 de Madrid, en fecha 15 de junio de 2011, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por don Carlos José CONTRA, la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la calle DIRECCION000 número NUM000 de esta localidad, debo declarar y declaro no haber lugar a la nulidad del acuerdo adoptado en el punto 4 del acta de la Junta de Propietarios celebrada el día 20 de mayo de 2010, descrito en el hecho primero de esta resolución, ello con expresa imposición de costas a la parte demandante'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.-Por providencia de esta Sección, de 16 de mayo de 2013, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 27 de mayo de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la misma valoraciónque, de la pruebapracticada, se hace en la sentencia apelada, y, por los mismos razonamientos jurídicosque, en la misma, se aplican, que no han sido desvirtuados por la parte recurrente y que ahora se dan por reproducidos, procede su confirmación.

SEGUNDO.-El día 14de octubrede 1999se constituye la Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad horizontal de la casa número NUM000 de la calle DIRECCION000 de Madrid y se celebra una Junta General, a la que asisten todos los propietarios, en la que se acuerda por unanimidad que 'los ocupantes o propietarios del local comercial están obligados a solicitar de la Comunidad de Propietarios autorización en el supuesto de que efectúen nuevas instalaciones en el aire acondicionado o demás servicios que tiene dicho local e igualmente en el caso de que quisieran cambiar anuncios, escaparates, portadas, etc. en el mismo'.

Se convoca a los propietarios a la celebración de una Junta General el día 20de mayode 2010siendo el punto 4º del orden del día 'obras a realizar en el local parrilla'. Y, celebrada la Junta, se levanta un 'acta'de la misma, en la que consta que se celebró en Madrid, el día 20 de mayo de 2010, así como el nombre de los asistentes con referencia al piso o local del que son propietarios y el coeficiente de participación en el título constitutivo. Indicándose, en el punto 4º, que se entrega un documento de licencia de obras del Ayuntamiento de Madrid y que 'para realizar obras el local necesita la autorización por escrito de los copropietarios y de la Comunidad'. Figurando, al final del acta, la firma de la Presidenta y de la Secretaria. Y, en el documento de licencia de obras que se entrega, se describen tres clases de obras, unas en el interior del local, otras en la fachada y la última en la cubierta del edificio.

Don Carlos José , como copropietario del local en el que se explota el negocio de bar-restaurante bajo el nombre comercial de 'El Gaucho' (titular de un tercio proindiviso) y del piso primero, presenta demandael día 30 de julio de 2010, con la que promueve un juicio ordinario contra la Comunidad de Propietarios de la casa número NUM000 de la calle DIRECCION000 de Madrid, en la que, respecto de lo que se hace constar en el último párrafo del punto 4º del orden del día del acta de la Junta General Ordinaria de Propietarios del día 20 de mayo de 2010 ('Para realizar obras el local necesita la autorización por escrito de los copropietarios y de la comunidad'), ejercita, con carácter principal, la acción de rectificación del acta para que se incluya en la misma la manifestación relevante realizada por el letrado don Antonio Parra Ruiz, y, subsidiariamente, la acción de impugnación de ese acuerdo comunitario, para que se declare su nulidad, por:

1º)Ser contrario a la Ley, en concreto a la letra 'f' del apartado 2 del artículo 19 y a la letra 'a' del artículo 3, ambos de la Ley 49/1960, de 21 de julio sobre Propiedad Horizontal .

2º)Haberse adoptado con abuso de derecho.

En la audiencia previacelebrada el día 10 de marzo de 2011 la parte actora renuncia a su acción principal, quedando reducido, el objeto del proceso, a la acción subsidiaria (la impugnatoria del acuerdo comunitario).

La sentenciadictada en la primera instancia el día 15 de junio de 2011 desestima la demanda con imposición de costas al actor.

TERCERO.-En el primero de los motivosdel recurso de apelación se defiende la prosperabilidad de la acción impugnatoria, al ser nulo el acuerdo comunitario, por contrario a la Ley, en concreto a la letra a) del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Se argumenta que, en contra de lo que se dice en la sentencia, el acuerdo comunitario tenía un carácter general y no se refería a unas obras concretas. Y, con ese carácter general, impone un acuerdo escrito de la Junta para la realización de obras en el interior del local que no afecten a elementos comunes de la casa, lo que es contrario al derecho de propiedad sobre los elementos privativos del edificio.

El verdadero significado de un acuerdo comunitario es el fruto de una labor interpretativa que no debe reducirse o limitarse al significado literal de los términos empleados en la redacción del acta.

En este caso, se desprende, de todas las circunstancias concurrentes, que el significado era que la necesidad del acuerdo se ceñía y limitaba a los elementos comunes de la casa afectada por las obras de la licencia: fachada y cubierta. Quedando excluidas las obras en el interior del local. De tal manera que, el propietario del local, puede hacer, en su interior, cuantas obras tenga por conveniente siempre, claro está, que no menoscabe o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exterior ni perjudique los derechos de otros propietarios.

CUARTO.-En el segundo de los motivosdel recurso de apelación se defiende la prosperabilidad de la acción impugnatoria, al ser nulo el acuerdo comunitario, por haberse adoptado con abuso de derecho.

El planteamiento que se hace por la parte apelante es incorrecto, ya que se basa en una doctrina jurisprudencial recaída en procesos en los que la Comunidad de Propietarios del edificio ejercita, contra uno de los vecinos, la acción de demolición de la obra ejecutada en un elemento común de la casa para su reposición a su estado anterior. Mientras que, en el presente caso, nos encontramos ante un acuerdo comunitario adoptado por mayoría, en el que se le advierte, del contenido de la Ley de Propiedad Horizontal relativo a la ejecución de obra en los elementos comunes de la casa, a uno de los vecinos que lo impugna. Resultando ciertamente difícil que semejante acuerdo sea abusivo.

Le resulta sorprendente y discriminatorio al apelante que ese acuerdo solo se adopte respecto de un vecino y no afecte a los demás. Pero lo cierto es que, los demás vecinos, no tenían previsto ejecutar obra alguna, por lo que carecía de sentido un acuerdo respecto de ellos.

Y, por lo demás, se hace, por el apelante, una transcripción indiscriminada de sentencia que nada tienen que ver con el presente caso. Así no consta que se hubiese autorizado o no hubiese actuado la Comunidad de Propietarios contra otros vecinos por la ejecución de obras en elementos comunes que ahora no se le permiten al demandante.

QUINTO.-En el tercero y último de los motivosdel recurso de apelación se defiende la prosperabilidad de la acción impugnatoria, al ser nulo el acuerdo comunitario, por contrario a la ley, en concreto a la letra 'f' del apartado 2 del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Se alegaque, en el 'acta', no se reseña quien votó a favor, quien en contra y la cuota de participación de cada uno.

En un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, los acuerdos que se adopten en la Junta de propietarios han de reflejarse en un documento denominado 'acta'( apartado 1 del artículo 19 de la Ley 49/1960, de 21 de julio de 1960 , sobre la Propiedad Horizontal). Cada reunión de la Junta de propietarios debe dar lugar a su correspondiente acta en la que consten los acuerdos adoptados.

Esta acta debe expresar la fecha y lugarde celebración de la Junta, los propietarios asistentes, presentes o representados,y los acuerdos adoptados,con indicación de los votos a favor y en contra,así como las cuotas de participación que respectivamente suponga.Y tiene que estar firmada por el presidente y el secretario.Siendo la ausencia o el error respecto de cualquiera de estos requisitos 'insubsanable'( párrafo tercero y último del apartado 3 del artículo 19 de la L.P.H .).

Además el acta también deberá expresar el autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, el carácter de la Junta, ordinario o extraordinario, y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria, los cargos de los asistentes con indicación de sus cuotas de participación, el orden del día de la reunión y, respecto de los acuerdos adoptados, los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos en caso de que ello fuere relevante para la validez del acuerdo (apartado 2 del reseñado artículo 19). Pero, la ausencia o error respecto de cualquiera de estos requisitos, es 'subsanable';Subsanación que deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación ( párrafo tercero y último del apartado 3 del artículo 19 de la L.P.H .).

Igualmente tiene que reflejarse en el acta los propietarios privados del derecho de votopor no encontrarse al corriente en el pago de todas las deudas vencidas en la comunidad ( apartado 2 del artículo 15 de L.P.H .).

Ante el acta de una reunión de la Junta de propietarios con un defecto o error subsanable,cualquiera de los propietarios del edificio lo que debe hacer es instar, de la Comunidad de Propietarios y extrajudicialmente, la subsanación, lo que deberá hacer antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, en la que deberá ratificarse la subsanación. Y, de no acceder la Comunidad de Propietarios a la subsanación interesada, podrá, el propietario que la instó, ejercitar, en vía judicial, la acción de subsanación. Lo que no es admisible, por ser contrario a la naturaleza propia de un defecto subsanable, a la buena fe y al normal funcionamiento de una Comunidad de Propietarios, es que un propietario deje pasar el plazo legal sin instar la subsanación del defecto de la Comunidad de Propietarios extrajudicialmente, para, a continuación, descolgarse, en la vía judicial, con una acción de nulidad del acta y de todos los acuerdos en ella reflejados, basada única y exclusivamente en la concurrencia de un defecto subsanable.

En el presente casoel demandante no interesa la subsanación del acta sino que se haga constar en la misma algo que no tiene que hacerse constar, como es una manifestación de su letrado presente en la Junta. Conforme al reseñado artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal no tienen que hacerse constar las manifestaciones de los vecinos o sus representantes aunque estos consideran que son interesantísimas.

Se suscita la duda acerca de la consecuencia jurídica que, un defecto o error insubsanable,produce en el acta de la reunión de la Junta de propietarios que lo contiene y en los acuerdos que en la misma se reflejan. Manteniéndose posturas discrepantes en la doctrina. Pues, mientras para algunos autores (minoritarios, se produce, en todo caso, la nulidad del acta y de los acuerdos que en ella se reflejan. Otros autores (mayoritarios), rechazan que, en todo caso, se produzca la nulidad del acta y de los acuerdos en ella reflejados, debiendo analizarse cada caso concreto intentando siempre que los meros formalismos no lleven consigo posibles nulidades que perjudiquen a toda la Comunidad, de tal manera que solo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero. Ponen de manifiesto estos autores que la propia Ley no consagra la sanción de la nulidad para los defectos insubsanables de un acta. No se impone a las Comunidades de Propietarios la obligación de contar con profesionales a su servicio para redactar las actas. En cuanto a la firma del presidente y del secretario quedaría en manos de estas dos personas dar validez a la Junta. Y, por último, el sinsentido que supondría que un acuerdo adoptado en la Junta que fuera contrario a la ley y a los estatutos ya no pudiera ser impugnado transcurrido el plazo de un año, y, sin embargo, transcurrido ese plazo del año (la acción de nulidad del acta que conlleva la de los acuerdos en ella reflejados no está sometida a plazo alguno de caducidad), pudiera lograrse la nulidad de un acuerdo que fuera conforme a la ley y los estatutos porque en el acta se observa un defecto insubsanable. Esta Sala se decanta por la segunda de las opiniones reseñadas.

El acta de la reunión de la Junta de propietarios no es más que un mero y simple documento privado,al cual, la jurisprudencia, ha venido negando el carácter constitutivo y su eficacia «ad probationem», que no se establece expresamente en la Ley de Propiedad Horizontal y que por su importancia procesal no puede interpretarse en tal sentido ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 25 de febrero de 1988, R.J. Ar. 1306 ; 11 de noviembre de 1988, R.J. Ar. 8433 ; 2 de marzo de 1992, R.J. Ar. 1831 ; 19 de julio de 1993, R.J. Ar. 6160 ; 10 de julio de 1995, R.J. Ar. 5554 ; 23 de febrero de 1996 , R.J. Ar. 1588). Pudiendo cualquiera de los propietarios del edificio sostener que lo verdaderamente acontecido en la Junta de propietarios fue algo distinto de lo que aparece reflejado en el acta, mediante el ejercicio de la acción de rectificacióndel acta, que debe ser estimada de probarse que lo reflejado en el acta fue algo diferente de lo realmente ocurrido en la Junta de propietarios. Pero, la simple discordanciaentre lo verdaderamente ocurrido en la Junta de propietarios y lo que se refleja en el acta de la misma, no conduce, sin más, a la nulidad del acta ni a la de los acuerdos en ella reflejados.Y si, como suele ser habitual, a la acciónde rectificación del acta, se acumula la de su impugnación de los acuerdos de la Junta de propietariosdel artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (o se encuentra implícita como ocurre cuando se impugna el acuerdo por requerir para su aprobación la unanimidad y así consta en el acta pero se alega, por el demandante que el asistió a la Junta y votó en contra) debe tenerse en cuenta que, al impugnarse el acuerdo adoptado en la Junta de propietarios, en base a la defectuosa constitución de la voluntad de la Junta porque debería de haber sido otro el resultado de la votación reflejada en el acta, tiene que partirse del principio fundamental en base al cual no basta, para la prosperabilidad de la acción, con acreditar cualquier irregularidad o incorrección en el desarrollo o en el reflejo de la votación, sino que, además, es imprescindible que fuera de tal envergadura que impidieran la obtención de la mayoría requerida por la ley para la válida adopción del acuerdo (así la acción impugnatoria del acuerdo tendría que ser desestimada aunque se probara que el demandante hubiera votado en contra con lo que la unanimidad reflejada en el acta no se correspondiera con lo que realmente ocurrió en la Junta si ese acuerdo sólo requiriese para su adopción una mayoría cualificada o la simple y esa mayoría si se hubiera obtenido).

En el presente casose trata de un acuerdo comunitario que se aprobó con el voto favorable de 5 vecinos, en concreto los propietarios de los pisos NUM001 , NUM002 , NUM003 NUM005 , NUM003 NUM006 y NUM004 , cuyos nombres y coeficientes figuran al reseñarse los asistentes a la Junta. Habiendo votado en contra un solo propietario, el del piso primero y 1/3 del local comercial cuyo nombre y coeficiente también figura al reseñarse los asistentes a la Junta. En consecuencia, se adoptó el acuerdo por mayoría de asistentes y de cuotas. Siendo así que la redacción del acta no perjudica en nada al demandante porque no se le ha negado su legitimación activa para impugnar el acuerdo comunitario. Al contrario, le reconocen que votó en contra y salvo su voto.

Ante todo lo cual los defectos en la redacción del acta no pueden conducir a la nulidad del acuerdo comunitario en ella reflejado.

SEXTO.-Las costas ocasionadas en esta segunda instanciase imponen a la parte apelante, al desestimarse todas sus pretensiones y no presentar el caso, que constituye el objeto del presente recurso, serias dudas ni de hecho ni de derecho ( apartado 1 del artículo 394 por remisión del apartado 1 del artículo 398, ambos de la ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

Vistoslos artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelacióninterpuesto por don Carlos José , debemos confirmar y confirmamosla sentencia dictada el día 15 de junio de 2011, por el Magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia número 91 de Madrid en el juicio ordinario número 1696/2010, del que la presente apelación dimana y cuya parte dispositiva se transcribe en el primer antecedente de hecho de la presente y se da aquí por reproducida.

Se imponen las costasocasionadas en esta segunda instancia a la parte apelante.

Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casaciónen el caso de que la resolución de ese recurso presente interés casacional,lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven mas de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así, tambiénpodrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal,siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y deberá interponerse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo de veinte días, contados desde el siguiente a la notificación de esta sentencia.

De no presentarse, en el plazo de veinte días, escrito de interposición del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente sentencia deviene firme y se devolverán los autos originales,con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 91 de Madrid, para su ejecución y cumplimiento.

Asípor esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.