Sentencia Civil Nº 249/2015, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 367/2015 de 09 de Noviembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00249/2015

RPL 367/2015

S E N T E N C I A Nº 249

ILMOS. SRES.:

PRESIDENTE:

D. MATEO RAMÓN HOMAR

MAGISTRADOS:

D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ

Dª COVADONGA SOLA RUIZ

En Palma de Mallorca a nueve de noviembre de dos mil quince.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 234/2015, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 21 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 367/2015, en los que aparece como parte apelante, BANKIA HABITAT.SLU, representada por el Procurador de los tribunales, Sr. ANTONIO COLOM FERRA y asistida por el Letrado D. ALVARO GARCIA DE LEON LORENZO; y como parte apelada, Dª Margarita , representada por el Procurador de los tribunales, Sr. FRANCISCO BARCELO OBRADOR y asistida por el Letrado D. FRANCISCO LEAL MAYOL.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. SANTIAGO OLIVER BARCELÓ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 21 de Palma en fecha 28 de mayo de 2015, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'DESESTIMO la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales, D. Antonio Colom Ferra, en nombre y representación de BANKIA HABITAT SLU, contra Dª Margarita , y en consecuencia, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada de los pedimentos efectuados en su contra.

Todo ello sin especial pronunciamiento sobre las costas.'

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 28 de octubre del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Formulada demanda de desahucio y acumuladamente la acción resolutoria de contrato de arrendamiento de vivienda, y la reclamatoria de las rentas y cantidades repercutibles, vencidas y no pagadas, por parte de 'Bankia Habitat, SLU', contra Dª Margarita , en suplico de que se dicte Sentencia a cuya virtud se declare '1.-Haber lugar al desahucio y, por ello, resuelto de pleno Derecho el contrato de arrendamiento convenido sobre la vivienda situada en CALLE000 número NUM000 -Escalera NUM001 - Piso NUM002 - Puerta C, en Palma de Mallorca.

2.- Condenar a la Arrendataria demandada a estar y pasar por la precedente declaración, así como a desalojar, dejando libre, vacua y expedita de bienes y personas, a disposición de la propiedad, la vivienda arrendada, apercibiéndola de lanzamiento si no lo verificaran voluntariamente; interesándose desde este momento por la Actora que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del Artículo 549 LEC .

3.- La condena a la demandada al pago de las rengas devengadas hasta la fecha, que totalizan DIEZ MIL OCHOCIENTOS DIECISIETE EUROS CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (10.817,25€).

4.- La declaración de condena a la demandada al pago de las rengas y demás cantidades repercutibles a cuyo pago viene obligado que se devenguen y resulten igualmente insatisfechas en el curso y durante la sustanciación del procedimiento hasta la entrega de la posesión a la actora.

5.- La condena a la demandada al pago de las costas causadas en el proceso, por ser así procedente y de hacer en justicia que pido', fue opuesta y negada por la demandada; y, tras la práctica de las pruebas propuestas y admitidas, reducidas a documentales, recayó Sentencia, a 28-mayo-2015 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'DESESTIMO la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales, D. Antonio Colom Ferra, en nombre y representación de BANKIA HABITAT SLU, contra Dª Margarita , y en consecuencia, DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a la demandada de los pedimentos efectuados en su contra.

Todo ello sin especial pronunciamiento sobre las costas.'

Contra la anterior resolución se alza la representación procesal de 'Bankia Habitat, SLU', alegando que la demandada era conocedora de la adquisición del inmueble por parte de la actora a través del procedimiento hipotecario; que no ha abonado cantidad alguna ni ha enervado la acción de desahucio, incumpliendo la actora su obligación principal de pago de las rentas; por todo lo cual interesa que 'se sirva dictar final resolución acordando revocarla y, en su consecuencia, acordar la íntegra estimación de la demanda formulada por mi Mandante BANKIA HABITAT, SLU, acordando en su consecuencia:

1.- Haber lugar al desahucio y, por ello, resuelto de pleno derecho el contrato de arrendamiento convenido sobre la vivienda situada en CALLE000 número NUM000 -Escalera NUM001 -Piso NUM002 -Puerta C, en Palma de Mallorca.

2.- Condenar a la Arrendataria demandada Dª Margarita a estar y pasar por la precedente declaración, así como a desalojar, dejando libre, vacua y expedita de bienes y personas, a disposición de la propiedad, la Vivienda arrendada, apercibiéndola de lanzamiento si no lo verificaran voluntariamente.

3.- La condena a la demandada al pago de las rentas devengadas hasta la fecha de interposición de la demanda, que totalizan DIEZ MIL OCHOCIENTOS DIECISIETE EUROS CON VEINTICINCO CÉNTIMOS (10.817,25€).

4.- La declaración de condena a la demandada al pago de las rentas y demás cantidades repercutibles a cuyo pago vienen obligado que se devenguen y resulten igualmente insatisfechas en el curso y durante la sustanciación del procedimiento hasta la entrega de la posesión de la Actora.

5.- La condena a la demandada al pago de las costas causadas en esta apelación'.

La representación procesal de Dª Margarita se opone al recurso formalizado de adverso, alegando que no ha tenido conocimiento del cambio de titularidad, relativo a la propiedad del inmueble de autos pues no fue parte ni se le notificó el decreto de adjudicación, ni la actora le ha notificado su condición de nuevo propietario; que el requerimiento nunca llegó a su destino; que debe apreciarse la falta de interés en cobrar las rentas atrasadas y mala fe en la demandante; por todo lo cual interesa que se 'dicte resolución por la que se confirme la sentencia de Primera Instancia en aras a lo expuesto, desestimando íntegramente el recurso interpuesto por la parte actora, ahora recurrente, con expresa condena en costas a la actora-apelante'.

SEGUNDO.-La actora es propietaria de la vivienda arrendada según escritura de escisión de fecha 7-junio-2011, y cambio de denominación a 12- julio-12 (f. 57 a 128), previamente adjudicada a 26-julio-11 (f. 40 a 43), y el anterior propietario la había alquilado a Dª Margarita según contratos de 7-mayo-2010 y siguientes (f. 186 a 193 de autos), siendo que tal transmisión y subrogación no fue notificada a la arrendataria, quien no obstante tuvo conocimiento de la adjudicación del inmueble al efectuar una comparecencia en el procedimiento de Ejecución Hipotecaria en fecha 7-junio-2013, así como que hizo saber su condición de arrendataria, y asimismo al ser citada a 30-abril-15, si bien cabía deducir los pagos de los meses de enero y febrero 2013, y adicionar los posteriores a marzo-2015, posteriores a la presentación de la demanda. La demandada pudo abonar las rentas vencidas con anterioridad a la celebración del juicio, o consignarlas, si realmente tenía voluntad de cumplir, judicial o notarialmente.

Las cuestiones relativas a posibles derechos de retracto o de adquisición preferente deben ser expuestas y dilucidadas en el juicio ordinario correspondiente, en su caso.

TERCERO.-La demandada-arrendataria de la vivienda sita en CALLE000 , nº NUM000 , escalera NUM001 , puso NUM002 , puerta C, de esta Capital, ha dejado de pagar las rentas desde el mes de marzo-2013, y era conocedora del nuevo arrendador desde junio-2013, a razón de 400 €/mes, y ello a pesar de los requerimientos de pago (f. 231-2); y se mantiene en posición deudora y, no abonando las rentas reclamadas y cantidades asimiladas, no habiéndolo hecho siquiera antes del juicio, no enervó la acción resolutoria al no consignar el importe total reclamado, con la deducción que se dirá (véanse recibos en f. 196 a 212, y facturas como f 213 a 229 de autos). No obstante, desde marzo no ha abonado las rentas ni gastos comunitarios al nuevo arrendador, siquiera tras la comunicación e identificación de éste último, ni ha consignado judicialmente las cantidades debidas, al igual que correctamente lo había hecho mediante transferencia bancaria (respecto de enero-2013 (f. 291), por pago del recibo de febrero-2013 (f. 291), y por lo que no es aceptable que la actora no diera a conocer su condición de arrendadora desde la fecha antes reseñada.

Este Tribunal insiste en que, de deducir la arrendataria la mora del acreedor, debió hacer ofrecimiento de pago y la consignación, pues 'en la inmensa mayoría de las relaciones obligatorias, llegado el momento del cumplimiento, el acreedor se encuentra presto a recibir el pago. No obstante, en algunos supuestos, por no encontrarse presente el acreedor o porque éste pretende demorar o retrasar el pago, se produce la situación paradójica de que, pese a la disponibilidad del deudor; el cumplimiento de la obligación no puede llevarse a cabo.

El deudor, pues, pese a su intención de pagar, se encuentra con que la relación obligatoria sigue vigente y le vincula, sin lograr liberarse de la deuda.

Tales eventualidades pueden deberse tanto a circunstancias independientes de la voluntad del acreedor; cuanto a su deliberada intención de retrasar el pago.

Dado que la falta de recepción de la prestación debida, por causas atinentes al acreedor, conlleva el retraso o la demora en el cumplimiento pretendido por el deudor, se habla en los casos de esa índole de mora del acreedor o de mora creditoris.

El artículo 1.176.1 establece que 'si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago se negare sin razón a admitirlo, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa debida'. La interpretación correcta del precepto arroja dos conclusiones fundamentales:

1º La mora del acreedor no requiere conducta o actuación culposa de aquél, pues 'cabe perfectamente pensar en una negativa sin razón que no implique una conducta culpable del acreedor y, si ello es posible, no parece lógico rechazar la posibilidad de la mora del deudor'.

2º La mora del acreedor no requiere que éste sea interpelado por el deudor (como exige el art. 1.100 respecto de la mora del deudor), sino que basta con el ofrecimiento de pago.

La mora del acreedor (culposa o no, maliciosa o de buena fe) es objetivamente inaceptable, por implicar un perjuicio para el deudor y ser contraria a los intereses generales del tráfico económico.

En consecuencia, el Ordenamiento jurídico instrumenta un mecanismo que permita al deudor cumplidor liberarse de la obligación, pese a la falta de colaboración del acreedor. Tal mecanismo consiste en que el deudor ponga a disposición de la autoridad judicial las cosas debidas (art. 1.178.1), acreditando su voluntad de cumplir lo debido y la resistencia del acreedor a recibir la prestación.

Antes de proceder a la consignación, el deudor debe haber ofrecido el pago al acreedor y éste haberse negado sin razón a admitirlo (art. 1.176.1).

El ofrecimiento de pago debe responder fielmente a todos los requisitos del pago y, en particular, a los siguientes:

1º. El ofrecimiento ha de ser incondicional, esto es, sin condiciones ni reserva alguna.

2º. El ofrecimiento ha de estar dirigido al acreedor o la persona autorizada para recibir la prestación en su nombre.

3º. El ofrecimiento ha de hacerse en el momento oportuno y en lugar establecido para el pago.

4º. La prestación ofrecida ha de ser íntegra e idéntica a la que constituye el objeto de la obligación, incluidos los accesorios, resultando ineficaz el ofrecimiento de pago y la consignación de una suma de dinero que es inferior a la debida.

El ofrecimiento de pago, además de operar como presupuesto de la consignación (y del efecto propio de ésta: liberar al deudor de su obligación), tiene virtualidad propia aunque no se vea seguido de la consignación.

En efecto, el rechazo injustificado del ofrecimiento de pago idóneo realizado por el deudor, constituye en mora al acreedor; lo convierte en un acreedor mosoro.

Entre otras consecuencias, la constitución en mora del acreedor traerá consigo:

1. Que el retraso en el cumplimiento no hará nacer (o, en su caso, hará desaparecer) la mora del deudor.

2. Que, en caso de obligaciones pecuniarias, cesará la generación de intereses (art. Ex art. 1.108 a contrario).

3. Que, en general, la imposibilidad sobrevenida de la prestación sin culpa del deudor operará en perjuicio del acreedor; quien -pese a no recibir la prestación- habrá de cumplir con las obligaciones que tuviera para con el deudor.

En general, la consignación debe reunir los siguientes requisitos para producir los efectos que le son propios:

1. Debe ser anunciada previamente a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación (art. 1.177.1 y 1.178.1)

2. La consignación debe ajustarse estrictamente a las disposiciones que regular el pago (art. 1.177.2), esto es, ha de respetar escrupulosamente los requisitos de identidad, integridad e indivisibilidad del pago.

3. Una vez que haya sido admitida judicialmente, posteriormente, la consignación deberá notificarse también a los interesados (art. 1.178.2)'.

Pues bien, la demandada no ha hecho ofrecimiento de pago alguno ni ha consignado judicialmente las rentas, por lo que no puede acogerse ni excusarse en que el arrendador ha incurrido en mora, en este supuesto específico.

CUARTO.-La estimación del recurso de apelación, y sustancialmente de la demanda, obligan a imponer a la parte demandada las costas causadas en la instancia; y sin que proceda hacer especial imposición de las de esta alzada. Con todo, concurren en este supuesto específico circunstancias excepcionales y dudas de hecho, como la defectuosa comunicación del cambio de arrendador y el pago de dos meses de renta, reconocido por la actora, que autorizan la NO imposición a las partes de las costas procesales causadas, en ambas instancias, en estricta aplicación de los principios objetivo y de causalidad, y conforme a lo prevenido en los artículos 398 , 395 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En atención a todo lo precedentemente expuesto, esta Sala de la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca acuerda,

Fallo

1º) Estimar el recurso de Apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales D. Antonio Colom Ferrá, en representación de 'Bankia Habitat, S.L.U', contra la Sentencia de fecha 28-mayo-2015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 21 de esta Capital , en los autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 234/2015, de que dimana el presente Rollo de Sala; cuya resolución expresamente se revoca; y en su virtud,

2º) Que, estimando sustancialmente la demanda formulada en la anterior representación contra Dª Margarita , representada por el Procurador de los Tribunales D. Francisco Barceló Obrador, declaramos haber lugar al desahucio, y resuelto el contrato de arrendamiento de autos.

Y condenamos a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones, así como a desalojar, dejando libre, vacua y expedita la vivienda arrendada, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificara voluntariamente en el plazo que señale el Juzgado; y a abonar a la actora las rentas vencidas hasta la presentación de la demanda y que ascienden a 10.017,25 Euros, y las que se devenguen e impaguen hasta la entrega al actora de la posesión del inmueble arrendado; y sin hacer expresa imposición a las partes de las costas causadas en la instancia.

3º) No procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de sala, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.