Sentencia Civil Nº 249/2015, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 4, Rec 277/2015 de 07 de Octubre de 2015

Encabezamiento

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SECCIÓN CUARTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL

Avda. Tres de Mayo nº3

Santa Cruz de Tenerife

Teléfono: 922 20 84 70 - 922 20 84 76

Fax.: 922208473

Rollo: Recurso de apelación

Nº Rollo: 0000277/2015

NIG: 3803842120140011265

Resolución:Sentencia 000249/2015

Proc. origen: Procedimiento ordinario Nº proc. origen: 0000623/2014-00

Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Santa Cruz de Tenerife

Intervención: Interviniente: Abogado: Procurador:

Apelado BALCON DE BENAVISTA S.L. Eulalia Raya Pastor

Apelado Penélope Eulalia Raya Pastor

Apelante EL CORTE INGLES S.A. Alejandro Frutos Obon Rodriguez

SENTENCIA

Rollo núm. 277/2015.

Iltmos. Sres.

Presidente

Don Pablo José Moscoso Torres.

Magistrados

Don Emilio Fernando Suárez Díaz.

Doña Pilar Aragón Ramírez.

En Santa Cruz de Tenerife, a siete de octubre de dos mil quince.

Visto, por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial integrada por los Ilmos. Sres. antes reseñados, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 5 de Santa Cruz de Tenerife, en los autos núm. 623/14, seguidos por los trámites del juicio ordinario, sobre cumplimiento de contrato de arrendamiento y promovidos, como demandantes, por DOÑA Penélope y la entidad BALCON DE BENAVISTA, S.L., representados por la Procuradora doña Eulalia Raya Pastor y dirigidos por el Letrado don Fernando Serrano Palma, contra la entidad EL CORTE INGLES, S.A., representada por el Procurador don Alejandro Obón Rodríguez y dirigida por el Letrado don José Luis González Armengol, ha pronunciado, EN NOMBRE DE S. M. EL REY, la presente sentencia siendo Ponente el Magistrado don Pablo José Moscoso Torres, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada.

SEGUNDO.- En los autos indicados la Ilma. Sra. Magistrado-Juez doña María del Mar Sánchez Hierro dictó sentencia el veintitrés de febrero de dos mil quince, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: 1º) Se estima la demanda formulada por la representación procesal de BALCON DE BENAVISTA, S. L. y Dña. Penélope frente a EL CORTE INGLES, S.A. 2º) Se declara la obligatoriedad del contrato de arrendamiento que vincula a los litigantes hasta el día 31 de diciembre de 2025. 3º) Se condena a la demandada al cumplimiento íntegro del plazo estipulado en el referido contrato. 4º) Las costas procesales se imponen a la parte demandada'.

TERCERO.- Notificada debidamente dicha sentencia, se presentó escrito en los autos por la representación de la parte demandada, en el que interponía recurso de apelación contra tal resolución con exposición de las alegaciones en las que fundaba la impugnación, del que se dio traslado a las demás partes por diez días, plazo en el que la representación de la parte demandante presentó escrito de oposición al mencionado recurso.

CUARTO.- Remitidos los autos con los escritos del recurso y de oposición a esta Sala, se acordó, una vez recibidos, incoar el presente rollo, designar Ponente y señalar para la votación y fallo del presente recurso el día veintitrés de septiembre de del año en curso, en el que ha tenido lugar la reunión del Tribunal al efecto.

QUINTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- 1. La sentencia de primera instancia estimó la demanda y tras declarar la obligatoriedad del contrato de arrendamiento sobre un edificio de nueve plantas sobre rasante y una bajo rasante sito en la C/ DIRECCION000 núm. NUM000 de Santa Cruz de Tenerife, que vincula a las partes hasta el 31 de diciembre de 2025, condenó a la demandada al cumplimiento íntegro del plazo estipulado en dicho contrato.

2. La entidad demandada (El Corte Inglés, S.A.) ha interpuesto recurso de apelación contra dicha resolución, en el que, en primer lugar, reproduce la excepción de falta de legitimación activa de la actora doña Penélope , desestimada en primera instancia.

En segundo lugar, niega que la duración obligatoria del contrato se extienda hasta el 31 de diciembre de 2025 y sostiene (al igual que en primera instancia) que, en función de la interpretación que considera correcta de la cláusula del contrato relativa a su duración, lo que establece es un 'un término de máximos, a voluntad del arrendatario y obligatoriamente para el arrendador', conclusión que deriva de:

(i) Una interpretación literal - art. 1281.1º del CC , pues los términos son claros respecto a la duración obligatoria del contrato hasta el 31 de diciembre de 2005 y potestativa -su utiliza el condicional 'podrá' en su redacción- respecto del período de prórroga, si no preavisa con dos años de antelación.

(ii) Una interpretación lógica, concorde con la voluntad real - art. 1281.2º del CC - ya que: (i') atenta contra la lógica que el tiempo de duración obligatorio fuera de diez años y que una prórroga también obligatoria se estipule por el doble de tiempo -20 años-; (ii') es praxis habitual que la duración de los arrendamientos se fije por un período de obligado cumplimiento, y las prórrogas sean por períodos sucesivos de igual duración, que concluyen con el preaviso correspondiente de antelación; (iii') el edificio arrendado vino a ocupar un papel secundaria en el desarrollo y explotación del negocio de la demandada al inaugurar en nuevo Centro Comercial en la Avda. Tres de Mayo de esta Capital; (iv') a fin de incentivar la voluntad del arrendatario para continuar en el uso del local, en determinados momentos -4 de septiembre de 2008, 6 de febrero de 2010 y 26 de febrero de 2013-, se redujeron las rentas; (v') la demandado formalizó dos requerimientos dando por finalizado el arriendo, con el preaviso fehaciente de dos años, sin que se contestara al primero y obteniendo respuesta solo del segundo; (vi') se especifica en el contrato que la renta fijada comenzaría a devengarse el 1 de abril de 1996, razón por la cual estando en prórroga el arriendo podía comunicarse, de fecha a fecha a computar desde el requerimiento, cuándo quedaba extinguido el contrato, siempre que mediara necesariamente dos años de preaviso.

(iii) La voluntad real manifestada o inferida también por los actos coetáneos y posteriores de los contratantes ( art. 1282 del CC ) entre los que se encuentra: (i') Inauguración de un nuevo centro comercial en fecha 17 de octubre de 2001, cuando el contrato ya se estaba prorrogando anualmente; (ii') las deficiencias del edificio 'que dejaron en un papel irrelevante el local comercial de autos'; (iii') modificaciones del contrato a través de sucesivas anexos, con reducciones de renta sin los que, evidentemente, no se hubiera prorrogado el contrato; (iv) preavisos fehacientes y con la antelación precisa, sin contestación de la parte arrendadora.

(iv) Una interpretación sistemática ( art. 1285 del CC ), debiendo encontrarse la intención 'en el todo', de manera que en el orden sistemático de la clausula y tras fijar el período de duración de duración obligatoria se admite de forma condicional la posibilidad de la prórroga potestativa para el arrendatario y, acto seguido, 'se indica que en caso de no interesar la prórroga (ya finalizó el período de duración obligatorio de vigencia del contrato del arriendo y nos encontramos en prórroga por voluntad del arrendatario), éste se compromete a un preaviso fehaciente de dos años, que debe darse en período de prórroga del contrato una vez finalizada la duración obligatoria.'.

3. Por su parte los actores se han opuesto al recurso y afirman la legitimación activa de la Sra. Penélope , insistiendo en la aportación de los títulos que acreditan esa legitimación y en que no es cierto que la juzgadora se base al decidir esta excepción en el axioma 'iura novit curia', como tampoco que haya cerrado el inmueble por el estado del mismo; por lo demás, niegan el carácter 'equívoco' de los supuestos actos imputados por la demandada a los actores, aludiendo a que la mercantil demandante lleva más de diez años facturando la renta al Corte Ingles, S.A.

En lo que se refiere a la otra cuestión del recurso (la duración del contrato) aluden en primer lugar a los argumentos de la sentencia apelada en el sentido de que cualquiera que sea el criterio o conjunto de criterios que se utilicen la conclusión no favorece a la demandada, y entiende que la interpretación 'pivota' en la palabra 'podrá' contenida en la cláusula que determina 'quién es el que puede ejercitar la prórroga', y no se puede confundir el 'quién' con el 'cuándo', insistiendo en que las palabras de la cláusula segunda son claras y fiel reflejo de la voluntad común ya que: (i) se contiene que la 'duración es obligatoria' respecto de los dos plazo recogidos en el contrato; (ii) la estipulación contiene la frase 'podrá ser prorrogada', en singular, una sola prórroga; (iii) también se refiere a la prórroga, en singular, en caso de no interesar la misma al arrendatario; (iv) lo que se prorroga no es el contrato, sino la duración obligatoria hasta el 31 de diciembre de 2025; (v) la literalidad de la cláusula determina el sujeto que puede ejercitar la prórroga; (vi) las palabras 'términos de máximo' así como 'progresivamente' y 'anual', no se contiene en la cláusula, y la mención de 'ir prorrogando progresivamente' es incompatible con la palabra prórroga, al igual que las otras menciones; (vii) la demandada pretende conformar una nueva voluntad común; (viii) la previsión de la obligación de preavisar con una antelación de dos años acredita la voluntad común de la obligatoriedad del plazo hasta el 31 de diciembre de 2025.

Por otro lado, aluden a la significación de las tres novaciones realizadas, que modifican 'temporalmente' la renta, de manera que este término indica que existe un plazo más amplio, e insisten en que sostener que la prórroga es progresiva provoca la ineficacia de parte del contrato, pues deja sin efecto la obligación de preavisar, siendo imposible preavisar con dos años si se mantiene la existencia de renovaciones o prórrogas anuales. Además, mantiene que la interpretación de la demandada exigiría 'un declaración clara y reveladora de la voluntad de las partes' lo que no es el caso, y se remite a los razonamientos de la sentencia apelada que transcribe, en lo que se refiere a la supuesta compatibilidad de la prórroga anual con la revisión de la renta cada dos años, en primer lugar, y, en segundo lugar, a los anexos del contrato que únicamente afectan a la rentas (importe y revisión). A continuación matizan que un plazo de 20 años no es una prórroga forzosa, ni si puede entender que es una duración indefinida 'conforme a la aplicación de la norma análoga al usufructo ya que no excede de 30 años', aludiendo finalmente a que si la cláusula no es clara, su falta de claridad en ningún caso puede beneficiar a la demandada que redactó el contrato ( art. 1288 del CC ) y a que la existencia de dos plazo obligatorios, el primero de diez años y el segundo de veinte, no atenta ni contra la lógica ni contra la praxis habitual de este tipo de contratos.

SEGUNDO.- 1. Planteados, en esencia, en esos términos el recurso, el Tribunal entiende que la primera cuestión suscitada ha sido adecuadamente resuelta en la sentencia apelada con argumentos sólidamente consolidados en la jurisprudencia, que se comparten en esta segunda instancia (y que, en lo sustancial, se dan por reproducidos), sin que hayan sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente.

2. Basta con remitirse a los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que tratan de la cuestión para desestimar la excepción de falta de legitimación activa, y aquí solo cabe formular o expresar de manera diferente la argumentación de la sentencia para desestimar los argumentos del recurso.

Ese presupuesto procesal subjetivo se atribuye, de acuerdo con el art. 10 de la LEC , al titular de la relación jurídica deducida en el proceso; en este caso formulan la demanda los titulares como arrendadores de la relación arrendaticia cuyo contenido integra la base y objeto de la pretensión ejercitada en la demanda.

3. En efecto, en el contrato de arrendamiento intervinieron como parte arrendadora doña Ramona como titular del usufructo sobre el 50% del edificio arrendado, y doña María Rosario y don Ismael como titulares y propietarios del 50%, en común y proindiviso, del mismo edificio. La parte correspondiente a don Ismael se cedió y transmitió a la sociedad 'BALCON DE BUENAVISTA, S.L.', de la que aquél fue administrador y presidente del Consejo de Administración, siendo esta entidad la que interviene en el proceso como coarrendadora. Por otro lado, doña María Rosario donó a doña Penélope el 1% de su propiedad en el edifico en escritura pública otorgada en el año 2009, y en el testamento de aquélla, en el apartado de legados y 'prelegados', adjudicó (como acto parcial de partición al amparo de lo dispuesto en el art. 1056 del Código Civil ) a doña Penélope sus derechos del edifico arrendado, falleciendo doña María Rosario el 2 de mayo de 2014 e presentándose la demanda el día 8 de octubre de este año.

4. Partiendo de estos hechos y de que la excepción de falta de legitimación activa viene únicamente referida a la actora Sr. Penélope , no puede estimarse pues esta ha sucedido en la posición que ocupaba su causante como coarrendadora en el arrendamiento que es objeto del proceso, de la que primero adquirió por donación el 1% de la propiedad del edificio y después y a su fallecimiento adquirió por herencia el resto de los derechos que tenía.

Como se señala en la sentencia apelada, la herencia se entiende aceptada tácitamente por el hecho de la presentación de la demanda al ejercitarse en ella una acción basada en los derechos que la integran y, por otro lado, la adjudicación del bien en el testamento implica que no es necesario la partición en tal aspecto por las razones que se desarrollan en la sentencia apelada con base en la jurisprudencia que interpreta el art. 1056 del CC ; pero es que, además y por si ello fuera poco, la adjudicación se realiza en el apartado de legados y prelegados del testamento, de manera que el bien se le adjudica como legado ('prelegado' al tratarse de heredero), con lo que la actora deviene en la doble condición de heredera y legataria de cosa específica y determinada propia del testador, cuya propiedad se adquiera directamente desde que aquél muere y hace suyos los frutos y rentas (como las del arrendamiento) pendientes, según el art. 822 del CC .

Por lo demás y como también señala la sentencia apelada, la ausencia de ese prepuesto procesal en la mencionada demandante 'no arrastraría' la del otro - BALCON DE BUENAVISTA, S.L.-, que no se discute y que mantendría la facultad de ejercitar la acción en beneficio de la comunidad que es titular del derecho que se reclama en el proceso, y en la que se integra, por lo que nada excluiría una decisión de fondo. Por tanto, concurre sin duda este presupuesto al que, por lo demás, no afecta otras circunstancias a las que alude la parte apelante y que son intrascendentes por completo a estos efectos.

TERCERO.- 1. La cuestión principal del proceso y del recurso se refiere a la duración del contrato de arrendamiento que vincula a las partes y a la interpretación de la cláusula contractual (la segunda) que regula ese aspecto temporal de la relación. La cláusula establece lo siguiente: 'el presente contrato tendrá una duración obligatoria hasta el 31 de Diciembre del 2.005 que podrá ser prorrogada hasta el 31 de Diciembre de 2025 a voluntad del arrendatario y obligatoriamente para el arrendador. En caso de no interesar la prórroga al arrendatario, éste se compromete a un preaviso fehaciente de dos años'.

Ciertamente, el primer criterio de interpretación de los contratos es el literal ( art. 1281.1 del CC ), criterio que es prioritario en función del tenor de este precepto que ordena estar al sentido literal cuando los términos sean claros y no dejen duda sobre la intención de los contratantes ('in claris no fit interpretatio'). Lo curioso del caso es que ambas partes consideran claros los términos del contrato pero para darles un sentido diferente, en concreto, el que respectivamente les favorece, cuando de ser manifiesta su 'claridad' no admitiría nada más que un único sentido. En realidad y como ya ha señalado esta Sección (sentencia de 31 de mayo de 2012 ) con base en la doctrina, ello es debido a que para determinar si una cláusula aparentemente clara lo es en verdad, hay antes que haberla interpretado (y que toda interpretación implica de algún modo un conflicto entre partes sobre el alcance de las declaraciones), de suerte que la regla o criterio no debe entenderse como exclusión de la interpretación en los casos de claridad, sino como presunción a favor del sentido literal.

2. Por tanto hay que interpretar, en primer lugar, la letra de la cláusula en su aspecto puramente gramatical y desprovisto de cualquier prejuicio jurídico, para establecer su sentido presumiendo así la voluntad de las partes para después contrastarla con el resto de los criterios a fin de determinar si prevalece o, por el contrario, queda desvirtuada esa voluntad presumida por la letra a favor de otra puesta de manifiesto con la necesaria certeza por los otros criterios de interpretación, en función también de la prueba practicada.

Ésta parece ser la operación que viene a realizar la sentencia apelada cuando alude a que cualquiera que sea el criterio de interpretación por el que se opte su resultado no favorecería a la demandada; en definitiva, que el resultado de la interpretación en función del primer criterio (la literalidad), queda corroborado por los otros.

3. Sin embargo, no se comparte del todo esta conclusión que se funda en que el contrato (su letra) solo hace referencia a una prórroga, es decir, la que corresponde al período de tiempo comprendido entre el 31 de diciembre de 2005 y el 31 de diciembre de 2025, de manera que no preavisada la terminación (con dos años de antelación) en la primera de las fechas mencionados, el arrendatario habría ejercitado su facultad de prórroga y la duración del contrato se extendería hasta la segunda fecha. En realidad y según entiende el tribunal, lo que dice la letra es que el contrato tiene una duración obligatoria hasta la primera fecha, y que a continuación, su duración 'podrá' (con carácter facultativo y no obligatorio) ser 'prorrogada' (participio del verbo prorrogar que, en la primera acepción del Diccionario de la Lengua significa 'continuar, dilatar, extender algo por un tiempo determinado') 'hasta' (preposición que, según el mismo Diccionario, 'denota el término de tiempo'). Esto es lo que dice la primera oración o enunciado de la cláusula y nada más, es decir, que hay una duración obligatoria y, a continuación, una duración 'no obligatoria' que se podrá continuar (prorrogar), en definitiva, extender 'hasta' un término, lo que implica la posibilidad de no continuar la duración ('podrá') hasta la segunda fecha e interrumpirla con antelación; es decir y en el sentido de ese enunciado, la fecha final se toma no como fecha inamovible de una prórroga única preestablecida, sino que partiendo de la inicial (que sí es inamovible), como determinante de la final entra las que se extiende el periodo prorrogable de duración no obligatorio, 'hasta' cuyo segunda fecha puede durar el contrato sin perjuicio de su interrupción ya que no es obligatorio.

Si esto es lo que significa (a entender del tribunal) la literalidad del primer enunciado de la cláusula, el segundo, separado por un punto y seguido del anterior, debe analizarse en relación con éste como contexto (es decir, como 'entorno lingüístico del cual depende el sentido y el valor' de la frase o enunciado considerado) que da significado y sentido al párrafo en el que se insertan ambos, y no analizar la cláusula como si fuera la segunda oración la que da significado a la primera sino al contrario. Y con ese contexto, el segundo enunciado se refiere necesariamente a la duración no obligatoria definida en el anterior como 'periodo prorrogable', según se ha señalado, de modo que el término 'prórroga' contenido en el mismo hay que entenderlo necesariamente tal y como se define y configura en el párrafo anterior (y no de conformidad con un concepto ya preestablecido de prórroga, desconectado de aquél) y, por tanto referido a ese periodo, al que se podrá poner fin por el arrendatario, en caso de no interesar hasta la fecha final, con 'un preaviso fehaciente de dos años', a realizar dentro de ese periodo de duración no obligatorio; es decir, en cualquier momento de ese periodo de duración, el arrendatario podrá preavisar de la finalización del contrato que se extinguirá justo a los dos años de su notificación 'fehaciente' a la parte arrendadora.

4. Este es en sentido que se obtiene (se insiste, a juicio de la Sala) de la letra de la cláusula en su orden secuencial, que tampoco es confusa en función de los términos utilizados y que, por tanto, permite entender y presumir con una certeza razonable cuál fue la voluntad de las partes a la hora de establecer la duración del contrato. Esa presunción no queda contradicha por los otros elementos o criterios a los que alude la parte actora, sino que más bien se corrobora por los otros que mantiene la parte apelante.

5. Así, no resulta lógico que se establezca un período de duración obligatoria de diez años y, a continuación, se estipule la posibilidad de una prórroga con un periodo también obligatorio que duplique el anterior, haciendo un total de treinta años; esta consideración nada tiene que ver con el criterio jurisprudencial de establecer en 30 años, por analogía con la norma que regula el usufructo, el período de duración de un contrato de arrendamiento cuando se ha pactado con carácter indefinido, pues aquí se ha estipulado una plazo preciso de duración obligatoria que, precisamente, permite su prolongación de manera voluntaria en los términos señalados.

6. Por otro lado, y aunque algunos de los actos posteriores de los contratantes (la denominada conducta o comportamiento interpretativa de éstos, con relación a estos efectos de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1282 del CC ) no tiene la significación que a estos efectos le atribuye la parte apelante, sobre todo porque se trata de actos unilaterales de uno de ellos que, aunque pueden tener cierta eficacia (fundamentalmente en relación con la doctrina de los actos propios), no expresa la voluntad conjunta de ambos, sí puede tener esa significación otros actos en los que intervinieron ambas partes.

En concreto, los anexos posteriores que modificaron a la baja el importe de las rentas para determinados períodos; porque también lo lógico es que esa reducción se produjera ante la alternativa de que el arrendatario no prorrogara el contrato, para facilitar su mantenimiento, y aunque esa misma circunstancia ha sido utilizada en algún momento por la actora para defender la interpretación que propugna, ésta no tiene muncho sentido, pues de ser obligatorio el período de duración no se comprende esa reducción cuando se tendría asegurado el pago íntegro de la renta durante todo el período, sobre todo si se tiene en cuenta la notoriedad de la solvencia de la demandada que ya se pone de manifiesto en la misma demanda, incluso en la situación de crisis económica de los últimos tiempos.

Otra cosa es la significación que a otros efectos pudieran tener esos pactos posteriores, como por ejemplo, el último que recoge el establecimiento de una renta hasta el 1 de marzo de 2017, que podría entenderse (en hipótesis y sin prejuzgar en absoluto la cuestión) como la expresión de una voluntad de prolongar hasta esa fecha y como mínimo el contrato, pero se trata de una cuestión ajena a la pretensión formulada cuyo objeto la declaración de la duración del contrato hasta el 31 de diciembre de 2025 y el cumplimiento íntegro hasta esta fecha.

7. Hay que señalar, además, que el criterio de la demandada (que ya no se sostiene en el recurso) en el sentido de que el contrato implicaba unas prórrogas anuales y su difícil compatibilidad con el preaviso con dos años de antelación, no es una razón que desvirtúe la interpretación procedente en el sentido apuntado, pues tampoco el criterio de la parte actora se atiene a la literalidad de la clausula y sus actos posteriores (con la reducción de las rentas en años sucesivos) lo que manifiesta es precisamente lo contrario por las razones ya señaladas.

También la sentencia apelada considera, aunque en otro sentido (para valorar la conducta de la parte actora en orden a la aceptación o consentimiento con la finalización del contrato), que no puede entenderse que el arrendador consintiera la extinción del contrato por el hecho de no haber respondido a la primera comunicación que remitió la demandada; ello efectivamente es así, pero también una jurisprudencia constante y conocida del Tribunal Supremo mantiene que el silencio debe valorarse en función de las exigencias de la buena fe que en ocasiones reclama una respuesta explícita y esperada, cuya omisión puede equivaler a un asentimiento; en este caso no se trata de la entrega o puesta a disposición de la llaves del objeto del arrendamiento (cuya recepción no supone un consentimiento implícito con la extinción de la relación ante una conducta de hechos consumados del arrendatario, recepción realizada para evitar el abandono de la cosa), que es el supuesto que contempla la sentencia citada en la apelada, sino que se trataba de la notificación del preaviso de la finalización de la relación, que bien podía merecer una respuesta de no estar de acuerdo con su significado, de manera que el silencio en tal caso puede valorarse con otro significado.

8. Finalmente, se puede añadir que la regla contra proferente del art. 1288 del CC (de especial aplicación en el marco de las condiciones generales de la contratación y contratos de adhesión, así como en las relaciones de consumo, lo que no es el caso) requiere, a tenor de la jurisprudencia que lo interpreta, no solo la redacción unilateral del contrato sino sobre todo oscuridad en la cláusula cuyo contenido se discute; por otro lado, esa regla no es ni rígida ni absoluta y han de tenerse en cuenta las circunstancias especiales de cada contrato, y sobre todo, si de los términos del mismo cabe deducir conclusiones suficientes que disipen la posible oscuridad que presentan, resultando en tal caso (como es el presente) relegado el precepto; es decir, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004 , el art. 1288 del Código Civil no entra en juego cuando una cláusula ha de ser interpretada, sino cuando una vez utilizados los criterios legales hermenéuticos y, por supuesto y primordialmente, las reglas de la lógica, no es unívoco el resultado obtenido.

CUARTO.- 1. Procede, en función de lo expuesto, estimar este segundo motivo del recurso y revocar la sentencia apelada para desestimar en su integridad la demanda, pues en ésta lo que se pretende es la declaración de la obligatoriedad del contrato para la arrendataria hasta el 31 de diciembre de 2025 y el cumplimiento de las obligaciones asumidas por ésta en dicho contrato hasta tal fecha, lo que no resulta procedente por los términos en los que se pactó la duración del contrato, pero sin que pueda entrar a analizarse cualquier otra cuestión no planteada.

2. En cuanto a costas, no procede imposición especial sobre las causadas en el recurso por su estimación como consecuencia de lo dispuesto en el art. 398.2 de la LEC. Las de primera instancia deben imponerse a la parte demandada que ha visto desestimada íntegramente sus pretensiones por disponerlo así el art. 394 de la misma Ley .

Fallo

En virtud de lo que antecede, LA SALA DECIDE: 1. ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto y REVOCAR la sentencia apelada que se deja sin efecto.

2. DESESTIMAR en su integridad la demanda formulada los actores, DOÑA Penélope y la entidad 'BALCON DEL ATÁNTICO, S.A.', y ABSOLVER a la entidad demandada, entidad 'EL CORTE INGLÉS, S.A.', de la pretensión formulada en su contra, IMPONIENDO a los actores mencionados las costas originadas en primera instancia.

3. NO HACER IMPOSICIÓN ESPECIAL sobre las costas originadas con el recurso.

Contra la presente sentencia, dictada en un juicio ordinario tramitado por razón de la cuantía que no excede de seiscientos mil euros, caben, en su caso, recurso de casación por interés casacional ( art. 477.3 de la LEC ) y recurso extraordinario por infracción procesal, éste solo si se formula aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la LEC ), y si se interponen ambos en legal forma en el plazo de veinte días ante este Tribunal previa la constitución del depósito en la forma y cuantía legalmente prevenidas.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, para su ejecución y cumplimiento, y demás efectos legales.

Así lo pronunciamos, mandamos y firmamos.