Sentencia CIVIL Nº 249/2020, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 931/2019 de 01 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA SECCIÓN SEXTA
Rollo nº 000931/2019
SENTENCIA Nº 249
En la ciudad de Valencia, a uno de junio de dos mil veinte.
Vistos por mí, D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO, Magistrado Ponente del Juicio Verbal nº 756/19, en grado
de apelación, seguido ante el Juzgado JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 12 DE VALENCIA, entre partes,
de una, como demandado- apelante D. Geronimo , representada por el/la Procurador/a D. FRANCISCO JAVIER
BAIXAULI MARTINEZ y dirigida por el Letrado
D. VICENTE TEOFILO ORTIZ BRU, y, de otra, como demandante-apelado, D. Horacio , representada por la
Procuradora Dª MARGARITA SANCHIS MENDOZA, y dirigida por el Letrado D. ALEJANDRO SANCHIS REIG.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 12 DE VALENCIA, con fecha treinta de septiembre de dos mil diecinueve, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'Estimar la demanda formulada por Dª Horacio contra Dº Geronimo , declarando resuelto el contrato de fecha 16/5/18 y siendo este condenado a satisfacer la suma de 3.000 euros e intereses legales del art. 576 LEC, sin imposición de costas'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandado, se interpuso recurso de apelación, y, previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día veinte de mayo de dos mil veinte para su estudio, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Se interpone por la representación procesal del demandado, D. Geronimo , recurso de apelación contra la sentencia de instancia, estimatoria de la demanda que condena al pago de 6000 € mas los intereses, al considerar que incurre en infracción del articulo 1454 del CC, y, en segundo lugar, para el supuesto de que fuera estimado el primero, se deje sin efecto la condena en costas impuesta, por lo que interesa su revocación y se dicte otra que desestime la demanda.

Los antecedentes procesales son los siguientes: a) En fecha 16 de mayo de 2018 se formaliza con D. Olegario , contrato de arras penitenciales relativo a las fincas sitas en Benimamet, CALLE000 nº NUM000 y local comercial en calle Mitgalta nº 8, planta baja derecha de Benimamet, fijando en 90.000 € el precio de los inmuebles y plazo para la formalización de la escritura pública de compraventa que debía realizarse en plazo de 90 días; el vendedor recibía 3.000 € en concepto de arras penitenciales con los efectos previstos en el artículo 1454 del CC; el comprador, parte demandante, formalizó los preparativos de la hipoteca con ING y se fijó el 1 de agosto de 2018 para formalizar la hipoteca ante el notario de Paterna d. Alejandro Fliquete Cervera, y por problemas de salud se le informó que la representación del vendedor la ostentarían sus hijos Geronimo , Carla y David que tenían poderes; describe los trámites realizados para la preparación de la compraventa; el 30 de julio de 2018 fallece D. Olegario y se acuerda con sus hijos, posibles herederos del fallecido que iniciarían los tramites de la herencia a fin de que pudiera formalizarse la escritura de compraventa; en las contactos mantenidos con los herederos se planteó por estos la posibilidad de que se otorgara la escritura de compraventa el mismo día que aceptaran la herencia y formalizarían la escritura, que trasladado a la entidad que prestaba el dinero fue rechazada por tener que constar la inscripción en el Registro de la Propiedad en favor de los transmitentes por lo que debía cumplirse ese tramite (refiere correos electrónicos remitidos a ING sobre la cuestión); se vuelve a mantener una reunión con los herederos el día 3 de septiembre de 2018 en la notaria por estos elegida y tras deliberaciones se llega a la conclusión de que es necesario la partición para poder formalizar la compraventa por lo que acuerdan esperar a la conclusión de esa formalidad; en fecha 13 de septiembre de 2018 recibe una notificación del letrado D. Vicente Ortiz Bru que actúa en representación de la herencia yacente de D. Olegario y comunica la voluntad de dar por resuelto el contrato de arras de 16 de mayo de 2018 y la perdida de las arras entregadas, justificándose en el transcurso de 90 días convenidos para la elevación de la escritura publica de compraventa; se contesta al requerimiento indicando que el comprador desea formalizar la escritura de compraventa una vez se haya tramitado la herencia y se les requiere para que manifiesten en cinco días si tienen intención de formalizar la venta o si persisten en su intención de rescindir el contrato, apercibiéndole de que se iniciaran acciones judiciales; la escritura de partición se otorgó en fecha 20 de diciembre de 2018 ante la notario de Valencia Dª. Clara Barbera Picho y promovió diligencias preliminares nº 426/2019 tramitadas ante el Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Valencia que la acordó y se aportó la escritura de 20 de diciembre de 2018 de la que resulta que el propietario del inmueble es D. Geronimo contra el que se dirige la demanda; suplica se dicte sentencia que declare resuelto el contrato de compraventa con arras penitenciales de 16 de mayo de 2018 y se le condene al pago de 6.000 € (doble de la señal o arras entregadas) más los intereses y costas del procedimiento; b) El demandado, d. Geronimo , contestó a la demanda y opuso, en primer lugar, que el contrato firmado debe calificarse de promesa de venta con arras b) penitenciales o señal que es un precontrato con fecha de vencimiento el 14 de agosto de 2018 y que la voluntad era la de entregar una señal y no la de formalizar una compraventa; en segundo lugar, el contrato de promesa de venta con arras fija un plazo de 90 días para otorgar la escritura de compraventa y no es cierto que se acordara escriturar el 1 de agosto de 2018 pues no acredita ese extremo como también es falso que se acordara formalizar la escritura con posterioridad a la adjudicación de la herencia, en tercer lugar, si no se formaliza la escritura fue porque el demandante no citó a la propiedad para otorgarla; en cuarto lugar, como heredero remitió la comunicación accionando la condición resolutoria de acuerdo con la cláusula quinta que decía que debía formalizarse en 90 días, antes del 14 de agosto de 2018, habiéndose firmado el 16 de mayo de 2018; suplica se desestime la demanda; c) La sentencia de instancia estima en parte y condena al pago de 3.000 € e intereses legales; el demandado interpone recurso de apelación.



SEGUNDO.- El motivo principal del recurso se fundamenta en la infracción del articulo 1454 del CC, e interesa su estimación sobre la base de que no fue ejercitado en plazo de 90 días, convenido en la estipulación quinta, para que se otorgara la escritura, por lo que ejercitó la opción de resolver como indica sin que proceda la devolución del importe de 3000 € entregado como arras en la estipulación segunda.

Como cuestión previa este tribunal debe indicar que de conformidad con el artículo 465-5 de la LEC el único pronunciamiento a realizar es si ejercitada la resolución del contrato por el transcurso del plazo de 90 días es efectiva la resolución del mismo comunicada por el demandado-apelante sin efecto económico en cuanto a la devolución del importe entregado por arras. Además, se indica que debe respetarse el principio de 'reformatio in peius' en cuanto no puede perjudicar la posición del apelante en la primera instancia.

(i) Como punto de partida el tribunal debe indicar que no comparte los razonamientos de la sentencia recurrida ni los de la apelante sobre la calificación del contrato y las consecuencias económicas que para las partes contratantes provoca el no otorgamiento de la escritura pública en el plazo convenido, de conformidad con el artículo 1454 del CC que dispone que el vendedor las devolverá dobladas cuando rescinda el contrato. Por lo tanto, debe examinarse las conductas de las partes y sus consecuencias en cuanto al cumplimiento del contrato.

Resulta acreditado que en fecha 16 de mayo de 2018 se suscribe un contrato calificado por las partes de arras con entrega de 3000 € por ese concepto con la finalidad de formalizar la escritura pública de compraventa dentro de los 90 días siguientes; que el demandante realizó las gestiones para obtener financiación con ING, disponiendo de financiación para la compra de la vivienda y que estando preparada la proforma de la escritura en la notaria de D. Alejandro Fliquete Cervera para el día 1 de agosto de 2018, dentro del plazo de los 90 días, se suspendió por fallecimiento de D. Olegario , parte vendedora, por lo que resultaba imposible su formalización siquiera compareciendo los hijos aunque tuvieran poderes otorgados. Con independencia de las alegaciones de la parte demandad es un hecho relevante que hasta que no se hubiera realizado la partición, no podía otorgarse la escritura publica por quien resultara adjudicatario pues como bien expone el demandante cualquier entidad financiera exige para otorgar escritura publica de hipoteca que la propiedad este inscrita en favor de quien la trasmite, por lo que existía una imposibilidad legal para otorgar la escritura, siendo esa causa imputable a la vendedora. El demandado, D. Olegario , a través de su letrado D. Vicente Ortiz Bru, notifica al demandante que da por resuelto el contrato de arras y la perdida de las arras entregadas siendo su causa el transcurso de 90 días fijados en la escritura para otorgar la escritura. La escritura de partición se formaliza el 20 de diciembre de 2018 y se adjudica al demandado el inmueble objeto del contrato.

De los hechos relevantes expuestos el tribunal realiza las siguientes consideraciones: a) El contrato suscrito es de arras vinculadas a un contrato de compraventa, siendo indiferente su calificación como promesa de venta o compraventa atendiendo a la autonomía del contrato vinculado a otro principal, como se expondrá en la jurisprudencia que se citara; b) Del relato factico se demuestra que el demandado desde el momento en que fallece su padre no tiene intención de cumplir lo convenido, y prueba de ello es la notificación de la resolución en fecha 13 de septiembre de 2018 con el pretexto infundado de que el demandante había incumplido el contrato al no no requerirle para el otorgamiento de la escritura, cuando es evidente que hasta que no se otorgara la escritura de partición y se inscribiera el titulo en favor del heredero que resultara adjudicatario del inmueble no era posible otorgarla; c) Que el artículo 659 del CC dispone que ' La herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extinguen por su muerte'. La obligación de formalizar la escritura publica por parte del demandado trae causa de la sucesión del causante D. Olegario , fallecido el 30 de julio de 2018; d) Si la escritura no se otorgó en plazo de 90 días que vencía el 16 de agosto de 2018 se debió únicamente a la imposibilidad legal de otorgar escritura por los herederos sin estar adjudicada la herencia, por lo que existe una causa que legalmente lo justifica y que en modo alguno puede perjudicar al demandante; e) Se constata que por los herederos de D. Olegario no existió intención de cumplir el contrato de arras como se acredita no solo con el requerimiento dando por resuelto el contrato de arras sino también por la forma en que se procedió a la partición de los bienes del causante, adjudicando solo a uno de los herederos el inmueble objeto del contrato.

No es admisible valorar e interpretar la estipulación quinta del contrato de arras realizando una abstracción de los actos de las partes que, en lo que se refiere al demandado, es revelador de un claro incumplimiento del contrato.

Por razones de congruencia y de respeto al principio de 'reformatio in peius' se desestima el recurso y se confirma la sentencia de instancia.

Por último, la sentencia del TS, Sala 1ª, de 25 de febrero de 2013, nº 116, recoge la doctrina sobre la naturaleza de las arras, clases y efectos.

'Segundo.- Conviene dejar sentado con carácter previo, que frente a lo que la parte actora parece dar a entender, el pacto de arras penitenciales no es contradictorio en sus propios términos con la existencia de un contrato de compraventa perfecto, y decimos esto, porque la representación de D. xx hace especial hincapié en la idea de que el contrato privado suscrito es un contrato de compraventa y no de arras penitenciales. Pues bien, a nuestro juicio las arras son un pacto accesorio al contrato de compraventa y como tal se regula en el art. 1454 del Cc en sede de dicha figura contractual, de forma que es perfectamente viable que en un negocio jurídico de compraventa se inserte un pacto de tal carácter.

Fijada tal premisa, doctrina y jurisprudencia han admitido en nuestro Derecho la existencia de tres diferentes clases de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras son prueba de la perfección del contrato porque se ha convenido el precio, su entrega es a cuenta de este, y no autorizan a desistir, en caso de incumplimiento, su existencia nada prejuzga sobre la cuantía de la indemnización, ni sobre la acción resolutoria ex art. 1124 CC , ni sobre la posibilidad de exigir el cumplimiento forzoso. Las penales cumplen la función de aseguramiento del contrato mediante la amenaza que representa para el incumplidor su pérdida, si se niega a cumplir: suponen una indemnización de daños y perjuicios, pero no impiden la exigibilidad de la obligación, ni, en el marco de esta, el cumplimiento forzoso en forma específica, si ello es posible ( STS 7- 7-78). La jurisprudencia ha señalado la equivalente función de estas arras con la cláusula penal ( SSTS 15-6-45 , 5-7-56 ). Por último, las penitenciales son aquellas que autorizan a desligarse lícitamente del cumplimiento del contrato a cualquiera de las dos partes perdiéndolas el ' tradens ', si es el que se arrepiente, o restituyéndolas el accipiens , si fue él el que desistió del cumplimiento.

A la luz de dicha doctrina se hace necesario dilucidar y, ello es el nudo gordiano del litigio, si la cláusula segunda del contrato privado de compraventa de autos que anteriormente transcribíamos en su literalidad, nos sitúa ante unas arras penitenciales, como mantienen los demandados, o, por el contrario, como pretende el actor, ante un pacto de arras confirmatorias y penales cumulativas, lo cual nos obliga a hacer uso de las reglas hermenéuticas que para los contratos en general establecen los artículos 1281 y siguientes del CC .

Reza el primero de dichos preceptos (art. 1281): 'Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.

Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre aquellas'.

Por su parte el art. 1282 establece: 'Para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de estos, coetáneos y posteriores al contrato'.

Si ponemos en relación ambas disposiciones llegamos a la conclusión que los dos párrafos del artículo 1281 están previstos para supuestos distintos y el artículo 1282 es supletorio del párrafo segundo de aquel. Es decir el primer criterio hermenéutico a utilizar es el literal y solo cabe la investigación de la voluntad de las partes si parecen contrarias a la misma las palabra expresadas, no siendo admisible tergiversar lo que aparece claro en el contrato y así, tiene dicho con reiteración el Tribunal Supremo que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 del Cc constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal.

Pues bien, aplicando tal doctrina y el principio general del derecho que sirve de base al art. 1281.1 contenido en el viejo aforismo latino ' in claris non fit interpretatio ', esta juzgadora llega a la conclusión de que, independientemente del encabezamiento que precede a la estipulación segunda de 'incumplimientos' el tenor de la cláusula (que la parte actora tergiversa claramente en el hecho décimo de su demanda omitiendo en un caso el término clave de renuncia y sustituyéndolo en otro por el de incumplimiento) es claro y no deja dudas que obliguen a la interpretación, pues contempla la posibilidad de renunciar al contrato, perdiendo el comprador, si hace uso de tal facultad, las arras entregadas, que caso de optarse por el cumplimiento se destinarían a pago de parte del precio y viéndose obligados los vendedores, caso de renunciar ellos a devolverlas duplicadas.

Ciertamente el 'título' que se le puso a la cláusula no es muy afortunado, pero el contenido real de la misma no ofrece ninguna duda del alcance que las partes quisieron dar al pacto, que no es otro que el de constituir arras penitenciales, a las que se refiere el art. 1454 del CC cuando dispone 'si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas'.

La mejor doctrina ha señalado que el ejercicio de la facultad reconocido en el art. 1454 CC no debería calificarse técnicamente de 'rescisión', pese a la letra del precepto, sino más de bien de facultad de desistimiento. La pérdida de las arras o la devolución de lo recibido con otro tanto no representan pues más que el precio de un lícito arrepentimiento.' Si se aplica la doctrina al caso enjuiciado, resulta acreditado que se convino un pacto de arras, que la parte vendedora no cumplió su obligación y dio por resuelto el contrato so pretexto de haber transcurrido el plazo para la formalización de la escritura, siendo reveladora de un claro incumplimiento al no asumir las obligaciones de su padre diferidas por la sucesión.

En atención a lo expuesto procede desestimar el recurso y confirmar la sentencia de instancia.

(ii) Consecuencia de la desestimación del primer motivo es que resulte innecesario examinar el segundo motivo cuyo presupuesto era la desestimación de la demanda, circunstancia que no se produce.



TERCERO.- De conformidad con el artículo 398-1 LEC, al desestimar el recurso, se imponen a la apelante las costas de esta instancia.



CUARTO.- Al desestimarse el recurso de apelación, según lo prevenido en el apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por la Ley 1/2009, de 3 de noviembre, decreto la pérdida del depósito que, en su caso, haya constituido la parte recurrente al interponer el recurso.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Geronimo .

1º.- Desestimo el recurso de apelación interpuesto por D. Geronimo 2º.- Confirmo la sentencia de 30 de septiembre de 2019 del Juzgado de Primera Instancia nº 12 de Valencia.

3º.- Impongo al apelante las costas de esta instancia.

4º.- Decreto la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de esta al rollo de su razón.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno atendiendo a la cuantía, sin perjuicio de que pueda interponerse recurso de casación por interés casación al en el plazo de 20 días si en la resolución concurren los requisitos establecidos en los artículos 477-2-3º y 477-3 en la redacción dada por la Ley 37/2011 de 10 de octubre de 2011 y, en tal caso, recurso extraordinario por infracción procesal.

El referido plazo se iniciará a partir del día hábil siguiente al levantamiento de la suspensión de los plazos procesales.

Así, por esta sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.