Sentencia Civil Nº 25/2005, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 672/2004 de 28 de Enero de 2005

Encabezamiento

DIRECCION000

Sentencia Nº 25/05

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JOSE RAMON GONZALEZ CLAVIJO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

D. JESUS PEREZ SERNA

En Salamanca a veintiocho de Enero de dos mil cinco

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario 102/04 del Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Salamanca; Rollo de Sala Nº 672/04; han sido partes en este recurso: como demandante-apelante DIRECCION000 representado por la Procuradora Dª. Alicia González Molinero y bajo la dirección del Letrado D. Cesar Palomo Jiménez; y como demandados-apelados DIRECCION001 , DIRECCION002 y DIRECCION003 representando por la Procuradora Dª. Purificación Valle Corcho y bajo la dirección del Letrado D. Ángel Hernández Román, habiendo versado sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- El día 28 de Septiembre de 2004, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez de 1ª Instancia Nº 2 de Salamanca, se dictó Sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Se desestima la demanda presentada por la Procuradora Alicia Gómez Molinero en representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 , ahora nº NUM001 , de Salamanca, contra la Comunidad de Propietarios de CALLE000 nº NUM002 , ahora nº NUM003 , Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM004 , ahora nº NUM005 y Comunidad de Propietarios de CALLE000 nº NUM001 ahora NUM006 , todas ellas de esta Localidad, representadas por la Procuradora Dª Purificación Valle Corcho, absolviendo a la demandadas de sus peticiones y con imposición a la actora de las costas procesales."

SEGUNDO.- Contra referida Sentencia se preparó recurso de apelación por el demandante, que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia estimándose íntegramente el recurso de apelación interpuesto, estimando las pretensiones deducidas en la demanda, con expresa imposición de costas a las demandadas; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se dicte sentencia por la que, desestimando el recurso formulado, confirme íntegramente la sentencia recurrida, con imposición de las costas al recurrente..

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno Rollo y se señaló para votación y fallo del presente recurso de apelación el día 21 de Enero de 2005, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, para dictar Sentencia.

CUARTO.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JESUS PEREZ SERNA

Fundamentos

PRIMERO.- Reclama, en su demanda, la Comunidad de Propietarios actora, en cuanto integrada junto con las tres Comunidades de Propietarios demandadas en una Comunidad de ámbito superior, el reintegro proporcional que a cada una corresponde de los gastos realizados por la primera para hacer frente a la reparación de las patologías que se le presentaron en su red de saneamiento (derrame general sobre el terreno de aguas sucias) con afectamiento del tablero del suelo y tabiquerías que lo sujetan, así como de las viviendas sitas en el Bajo del edificio.

La solución que a tal petición se da en la sentencia de instancia, es negativa para los intereses de la actora, razonando el juzgador su decisión en el hecho de no aparecer con nitidez que se haya actuado sobre elemento común "de tal tipo" (elementos comunes de los cuatro bloques, por contraposición a especiales de cada portal), y, asimismo, en el dato de que las anomalías observadas en la vivienda del bajo 2 D, tienen origen en el taponamiento de la red de saneamiento de su portal; añade, a las anteriores razones otra de entidad diferente cual es que cada portal se ha hecho cargo por separado de los gastos de mantenimiento y reparación de su red de saneamiento.

Ante tal pronunciamiento, la Comunidad actora interpone recurso de apelación, alegando en su favor y para que se estimen sus pretensiones los motivos de error en la apreciación y valoración de las pruebas practicadas en autos, y de infracción de normas sustantivas y jurisprudencia, tales como el art. 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y 396 del Código Civil, o del art. 9 e) L.P.H.

SEGUNDO.- La primera consideración a realizar al respecto, es la correspondiente al problema acerca de la existencia o no de Comunidad general, que englobe a los cuatro portales, a su vez constituidos en Comunidades particulares. Ciertamente hay título constitutivo de la misma, y así figura acreditado a través del protocolo notarial que autorizó la pertinente escritura de fecha 2 de Junio de 1969, en la cual se recogían los Estatutos de la Comunidad resultante, en los que, efectivamente, y en su cláusula tercera se dice: "los gastos que afecten a los elementos comunes generales del edificio, serán pagados por todos los pisos que lo integran con arreglo al coeficiente que se indica a continuación de la descripción de cada piso", y también que "los gastos especiales de cada portal referentes a la limpieza de escalera, luces y demás, serán pagados por los pisos con entrada por cada portal".

Ahora bien, también es cierto, a tenor de lo actuado, que tal Comunidad general no se ha constituido como tal (de hecho ni hay presidente, que conste al menos, de la misma, ni hay pruebas de que la junta general de propietarios se haya reunido alguna vez, ni hay constancia, en su caso, a través del libro de actos, necesario a dicho fin), y que tampoco se tiene conocimiento, no obstante la antigüedad de los edificios, de obra alguna en la que haya intervenido el total de vecinos para su pago conforme a coeficiente. (Pues tanto reparación de fachadas, como arreglo de sótanos lo fueron en base a cuatro presupuestos, uno por portal, con cantidades diferentes para cada uno).

Es evidente que si dicha comunidad general estuviera debidamente constituida, tanto los acuerdos de reparación como los de otro tipo relativos a elementos comunes generales, se tomarían en su seno, y no como ha ocurrido en el supuesto analizado en que el acuerdo se toma por la Comunidad actora, y en presencia de los representantes de las otras Comunidades, cuyo apoderamiento y mandato representativo respecto del acuerdo de reparación, no consta en absoluto. Incluso, si tal Comunidad general tuviera realidad fáctica, habría muchas dudas en el presente caso sobre la legitimidad de una y otra parte intervinientes en el procedimiento, aun cuando dicho tema no haya sido planteado por ninguno de ellos.

De todos modos, si bien las constataciones anteriores son claras e incontrovertibles, a tenor de lo actuado, también lo es que jurídica y registralmente hay una Comunidad general, con atribuciones para velar por el mantenimiento y reparación de los elementos comunes. Asimismo, lo consignado, nos lleva a analizar la problemática aquí planteada, no desde un punto de vista normal o habitual (una sola Comunidad funcionando con plenitud de competencias ex L.P. Horizontal, y sin interferencia alguna cara a las mismas), sino desde la especialidad propia del caso, de carencia de facto de Comunidad general y existencia, en la realidad de cuatro Comunidades independientes, que sufragan sus propios gastos, y que sólo en contadas ocasiones han actuado de modo unánime, pero sin computar y distribuir los gastos por coeficientes, sino por portales. Situación que no es posible obviar.

En este sentido, simplemente reseñar que la afirmación contenida en la sentencia de instancia de cada portal ha venido haciéndose cargo por separado de los gastos de mantenimiento y reparación de su red de saneamiento, no ha sido contradicha por la recurrente y actora.

TERCERO. - Dicho lo anterior, y puesta de manifiesto la excepcionalidad del caso desde la óptica de la Ley de Propiedad Horizontal, es preciso recalcar que para nada se pone en duda la realización de las reparaciones cuyo costo se reclama, ni las partidas que componen, en concreto, las mismas, ni, en suma, que tales reparaciones recayeron sobre elementos generales comunes como el forjado del edificio. Es más, aun cuando haya afectación o daños en elementos comunes, y por derivación en elemento privativos, caso de la vivienda del bajo que hubo que reparar, la cuestión verdaderamente importante y relevante a dilucidar no es otra sino las causas u origen de los desperfectos y daños que posteriormente hubo que proceder a reparar, con el consiguiente gasto que ahora se reclama prorrateado entre los cuatro portales.

Y es en esta línea donde la actora manifiesta que la actuación reparadora llevada a cabo lo ha sido a causa de la mala definición y ejecución constructiva del formado del suelo y a la deficiente red de saneamiento vertical y horizontal; circunstancias éstas que unidas al paso del tiempo han provocado que la red de saneamiento se haya cargado por taponamiento con elementos de vertido y que se haya producido un rebosamiento de la capacidad de evacuación de la misma, con derrame general sobre el terreno y consiguiente afectación de elementos comunes y privativos.

Sin embargo, aún cuando es cierto que el problema arranca de la red de saneamiento, y que la misma es deficiente, constructivamente hablando, (en términos actuales, pues no cabe olvidar que el edificio data de, al menos, 1969, con lo que conlleva el transcurso de tan largo periodo de tiempo, a los fines de mantenimiento y conservación de un inmueble), se hace preciso avanzar en el tema, y desmenuzar la auténtica causa o razón de todo ello.

CUARTO.- En este aspecto, la especialidad que concurre en el caso presente en cuanto a Comunidades de derecho y de hecho, muestra que las redes de saneamiento, ya verticales ya horizontales son independientes en cada portal, con su entronque a la red de desagüe municipal. Del mismo modo aparece que el encargado de su mantenimiento es cada portal, sin interferencia alguna de los otros tres. Del mismo modo, consta que el problema -de taponamientos y derrames en definitiva- data de tiempo atrás, como lo acredita la queja que aparece en acta de 7 de Junio de 2001, en la que ya se habla de la existencia del problema, en 1993, y de derramas para su solución, en 1999, y también la intervención de una empresa especializada en 28-8-00, para "desatrancar la red de aguas fecales (del DIRECCION000 ) desde el alcantarillado hasta primera arqueta situada en el subsuelo del edificio y de ésta a una segunda situada a 6 metros de la anterior rompiendo sendos tabiques de las mismas..."

Si a ello añadimos que cada portal se ha venido encargando, con independencia del resto, del mantenimiento y reparación de su propia red de saneamiento, ya se puede concluir que la Comunidad actora, encargada de su red y a sabiendas, no ya de la deficiente solución constructiva de dichos elementos del edificio (por otro lado es de señalar que ella era igual para todos los portales), sino de su mal funcionamiento (los taponamientos venían ya de antiguo) no adoptó las medidas conservativas o reparadoras que el caso requería, dando con ello lugar, y con el transcurso del tiempo sin actividad alguna, a los rebosamientos y consiguientes afectaciones de elementos ahora reparados. Es decir, la causa de lo acontecido, no es la deficiente solución constructiva de esa zona concreta del edificio, sabida para la parte, sino el largo transcurso del tiempo sin solución alguna para los taponamientos y reboses, con derrames de aguas sucias, de la red de saneamiento del portal en cuestión. Precisamente la circunstancia de esa deficiente red lo que requería era una mayor celo de la conservación y mantenimiento de la misma, la cual estaba atribuida a cada portal respecto de la suya.

De ahí que no queda aceptar la tesis del recurrente en torno a la irrelevancia del taponamiento de la red de desagüe y saneamiento por deberse, únicamente, lo acontecido a la patología constructiva presentada por ciertos elementos del edificio.

QUINTO.- Y si a lo anterior se unen otra serie de circunstancias, perfectamente deducibles de lo actuado en el curso del procedimiento, (tales como que en las cartas remitidas por la actora a los demandadas se dice " de la red de saneamiento su comunidad no tiene que participar..."; como que las restantes comunidades se hayan ocupado de reparar las tuberías de desagüe de sus respectivos portales; como que el recurrente diga "que no ha sido objeto de reclamación y por ende de debate litigioso el importe de la reparación de la red de saneamiento") la consecuencia resultante es que no procede cargar el gasto reclamado a las Comunidades demandadas, al no ser posible obviar tanto la realidad del funcionamiento independiente de dichas comunidades como, lo que es más importante, la verdadera causa de los daños cuya reparación se reclama.

SEXTO.- Desestimándose, pues, la razón principal del recurso de apelación, no se consideran infringidos tampoco, los preceptos alegados por el recurrente, ni la jurisprudencia que cita, al no ser encajable en el supuesto especial aquí contemplado y organizativamente entendido. Todo ello supone que se desestime el recurso de apelación y que, consiguientemente, las costas procesales de esta alzada, por disposición del art. 398.1 de la LEC se impongan a la recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la DIRECCION000 de Salamanca contra la sentencia dictada en fecha 28 de Septiembre de 2004 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Salamanca, confirmando, el consecuencia dicha resolución, e imponiendo las costas de esta instancia a la recurrente.

Notifíquese la presente resolución a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

EE/.