Sentencia Civil Nº 25/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 230/2008 de 26 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00025/2009

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 230 /2008

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

En MADRID, a veintiséis de diciembre de dos mil ocho.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 298/2007, procedentes del JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de MAJADAHONDA, a los que ha correspondido el Rollo 230/2008, en los que aparecen como parte apelante PROMOTORES INMOBILIARIOS MADRIBIL 2001, S.L., representada por el procurador D. EDUARDO CODES FEIJOO, en esta alzada, y ESFERA PROYECTOS CONSTRUCTIVOS, S.L., representada por el procurador D. PABLO OTERINO MENÉNDEZ, en esta alzada, y como apelado Dña. María Virtudes , representada por la procuradora Dña. MARÍA DEL CARMEN ARMESTO TINOCO, en esta alzada, quien formuló oposición a los recursos en base a los escritos que a tal efecto presentó, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JUAN UCEDA OJEDA.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Majadahonda (Madrid), en fecha 16 de noviembre de 2007 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda formulada por la representación procesal de doña María Virtudes , debo condenar y condeno a Esfera Proyectos Constructivos, S.L y a Promotores Inmobiliarios Madribil 2001, S.L a abonar solidariamente a la actora la cantidad de seis mil setecientos noventa y siete euros con sesenta céntimos (6.797,60 €) mas los intereses correspondientes desde la interpelación judicial, así como al pago de las costas procesales.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpusieron recursos de apelación por las partes PROMOTORES INMOBILIARIOS MADRIBIL 2001, S.L. y ESFERA PROYECTOS CONSTRUCTIVOS, S.L., a los que se opuso la parte apelada Dña. María Virtudes , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17 de diciembre de 2008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y reproducen los razonamientos jurídicos de la resolución apelada.

PRIMERO. El día 10 de mayo de 2008 doña María Virtudes presentó demanda, fundada en la acciones derivadas del contrato de compraventa, en la acción de responsabilidad por ruina regulada en el artículo 1591 del CC , dentro del contrato de obra, y en las normas contenidas en la Ley de Ordenación la Edificación, en reclamación de la cantidad contra las entidades Promotores Inmobiliarios Madribil S.L. y Esfera Proyectos Constructivos S.L., como promotora y constructora de la vivienda sita en el piso NUM000 de la calle DIRECCION000 nº NUM001 de Madrid que había adquirido el 30 de enero de 2007. En concreto, la actora viene a exigir la suma de 6.797,60 € que era la suma en que había cuantificado el perito contratado por la actora, tras resultar infructuosas las negociaciones extrajudiciales con las empresas demandadas, los trabajos necesarios para el repaso y reparación de las deficiencias de las puertas de la vivienda y conseguir la estanqueidad de la carpintería de aluminio, la sustitución de las tablillas de parquet de las estancias que se encontraban hundidas y en discontinuidad, incluyendo el lijado, acuchillado y el barnizado, y, por último, la reparación de la salida de humos de la cocina, para lo cual será necesario la apertura de calas tanto en la vivienda de la actora como en elementos comunes del inmueble.

SEGUNDO. La constructora mantiene que, antes de la presentación de la demanda, solamente se presentaron reclamaciones genéricas de distintos problemas sin concretar los defectos que hoy se apuntan en la demanda, y que, en todo caso, no debe olvidarse que la primera reclamación, presentada por la Comunidad de Propietarios, se produjo el día 26 de julio de 2006, pasado el año de garantía fijado en el artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación para reclamar por este tipo de defectos, pues fue el día 22 de junio de 2005 cuando se levanto el acta de recepción de la obra, alegando, respecto a la salida de humos que se había cumplido fielmente con las previsiones del proyecto, de acuerdo con las instrucciones recibidas de la dirección facultativa, por lo que no cabía imputarle responsabilidad alguna sobre tal deficiencia.

Por su parte la promotora, indicó que la actora al adquirir la vivienda conocía algunos de los defectos por los que hoy reclama, pues en la escritura pública de compraventa manifestó que conocía la vivienda, que era de su conformidad y que aceptaba el estado físico y de terminación que presentaba, y que, en todo caso, no podía tener éxito su pretensión al haber prescrito, en función de lo establecido en los artículos 1484 y siguientes del CC , la acción para reclamar por los vicios ocultos, añadiendo que la reclamación de la parte demandante se basa en un dictamen pericial superficial, en cuanto se limita a enumerar las deficiencias, sin comprobar el proyecto de edificación, ni explicar las razones que habían motivado los referidos defectos constructivos, por lo que deberá estarse al resultado de los dictámenes de los otros peritos designados por las demandadas, que finalmente determinaron que los humos y olores de la cocina era un problema derivado de que la campana extractora, adquirida por la demandante, carecía de válvula anti-retorno.

TERCERO. La sentencia de instancia, tras considerar que no podía aceptarse que los defectos denunciados afectasen meramente a elementos de terminación o acabado de las obras, rechazo la excepción de prescripción opuesta por las demandadas al considerar que no podían aplicarse las acciones de saneamiento por vicios ocultos, sino las correspondientes por incumplimiento contractual por falta de entrega de la vivienda en condiciones adecuadas, ni tampoco, dentro de la Ley de Ordenación de la Edificación, el plazo de garantía de un año que reserva la ley para los defectos de ejecución en el acabado de la obra.

Al entrar en el fondo del asunto consideró adecuada la reclamación de la parte demandante, que estaba sustentada en el informe pericial de don Bernardo , ya que entendió, aplicando las normas de la sana crítica y analizándolo en su conjunto, que resultaba más convincente que el dictamen del resto de los peritos, rechazando que el problema de los humos de la cocina fuera imputable a la compradora de la vivienda al no haber instalado una válvula anti-retorno en la campana extractora, ya que el mismo no era exclusivo de esa vivienda sino compartido con otros viviendas del edificio, tal como resulta de la declaración del testigo don Juan María , propietario del Bajo D del mismo edificio, lo que condujo a que la constructora haya procedido a instalar, para el portal NUM001 , que es donde se encuentra la vivienda de la demandante, unos extractores en la chimenea general del edificio, por lo que consideró que se había infringido el deber de entrega de la vivienda en perfectas condiciones para su uso y habitabilidad al considerar, tal como indicó el perito, que existía un defecto en la conducción forzada de la salida de humos.

CUARTO. La sentencia de instancia fue apelada por las dos demandadas en los términos que indicaremos a continuación.

La promotora solicitó que se revocara la sentencia, en cuanto entendía que la misma había:

A) Desestimado indebidamente la excepción de caducidad, sustentada en los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil , al entender que, dejando al margen el problema de los humos de la cocina, había quedado acreditado que los defectos denunciados referentes a las puertas, carpintería de aluminio y al solado de parquet no hacían inhabitable la vivienda ni justificado, por tanto, la existencia de un incumplimiento grave en la obligación de entrega de la cosa, sino que son meras imperfecciones, faltas de remate o de acabado, que debían calificarse, en todo caso, de vicios o defectos ocultos, cuya acción de saneamiento prescribe a los seis meses, tal como señala el artículo 1490 del CC .

B) Hecho una indebida aplicación del derecho, ya que no se había tenido en cuenta que la actora había manifestado en el contrato que conocía la vivienda, que era de su conformidad y que aceptaba el estado físico y de terminación que presentaba, por lo que no puede ahora reclamar los defectos existentes en las puertas de acceso y en la carpintería de aluminio ya que los mismos, por sus características, eran anteriores a la firma de la escritura pública.

C) Incurrido en error en la cuantificación del precio para reparar el irregular estado del parquet, ya que la sentencia ha seguido el dictamen del perito presentado por la actora, que se basa en meras apreciaciones subjetivas sin el más mínimo rigor técnico, puesto que el mismo, a diferencia de los otros peritos que han intervenido en el procedimiento, no ha cuantificado la extensión del parquet que queda afectada por las irregularidades denunciadas.

D) Incurrido en error al analizar la reclamación relativa al problema de humos que presenta la vivienda, ya que no se ha tenido en cuenta que las viviendas se entregaron sin electrodomésticos, que no se recogían en la memoria de calidades, y que cada uno de los propietarios instaló los que estimó que resultaban más adecuados. En el proyecto de ejecución simplemente se recogía un conducto para la evacuación de humos y gases, sin hacer más indicaciones, siendo la inexistencia de una válvula antirretorno, que fue instalada bajo la exclusiva responsabilidad de la demandante, la causa de los problemas que han surgido en su vivienda.

La empresa constructora, por su parte, denunció que la sentencia:

A) Había ignorado el contenido del artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación que fija el plazo de garantía en un año desde el acta de recepción, que lleva fecha de 22 de junio de 2005, por lo que cuando se recibieron las primeras quejas sobre los desperfectos de las obras, en concreto en julio de 2006, ya había transcurrido el plazo de un año que concede la ley para reclamar por los defectos que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

B) Había aceptado, totalmente, la valoración realizada por el perito de la actora para a pesar de su falta de concreción, ya que no especifica en función de la norma aplicable, UNE 56-810, las tablillas que sobrepasan las tolerancias admitidas, por lo que se sustenta en una mera apreciación subjetiva que no puede prevalecer sobre la más detallada del resto de los peritos, en especial del Sr. Ismael que indicó que solamente estaban afectadas 4 tablillas del parquet o del Sr. Jose Carlos y Juan que habló del 5 por ciento de la superficie afectada.

C) Había inculpado indebidamente a las demandas sobre los problemas de la entrada de humos y olores en la cocina, y así, tras confusión y parcialidad de la Juzgadora, conducción de salidas de humos, que era compartida por varios vecinos, sobre la que no se especificaba nada en el proyecto y que el problema se había suscitado exclusivamente al instalar una campana que carecía de un sistema anti-retorno.

QUINTO. Dado que se habían ejercitado por la actora tanto las acciones derivadas del contrato de compraventa, como las de responsabilidad derivada del contrato de obra por vicios de la construcción constitutivos de ruina, donde deberemos prestar especial atención a la nueva Ley de Ordenación de la Edificación, entendemos que debemos ocuparnos de la posible prescripción del ejercicio de las acciones bajo el prisma de esta Ley especial que ha pretendido regular de un modo unitario tal materia, sin que exista obstáculo alguno porque la demanda también se dirija contra el promotor, ya que la citada ley, siguiendo los criterios fijados por doctrina jurisprudencial elaborada en relación al artículo 1.591 del CC , le hace responsable solidario con el resto de los agentes constructivos de los defectos o vicios que presente la obra( artículo 17.3 de la LOE ).

Aunque entendiésemos, tal como defienden los apelantes, que los problemas que presentaba el suelo de parquet y los de carpintería, tanto de madera como metálica, son defectos de acabado o terminación, de los que debe responder el constructor solamente en el plazo de un año, la decisión no puede favorecer a los apelantes, ya que el documento de fecha 22 de junio de 2005, que ambas partes toman como momento de inicio para el ejercicio de estas acciones, no lo podemos aceptar para iniciar el cómputo del plazo de prescripción, pues tal como indica la ley el mismo deberá computarse desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas, y en este caso en el documento se recogen evidentes reservas, ya que en la estipulación duodécima del mismo se recoge la obligación del constructor de realizar trabajos pendientes y remates y no se ha aportado ningún documento que nos indique cuando se recibió la obra sin condicionamiento alguno, siendo el que opone la excepción de prescripción el que debe acreditar la fecha de inicio del cómputo.

A estas conclusiones no puede oponerse el contenido del contrato de compraventa donde la actora asegura conocer el estado físico de la finca y la terminación que presentaba, ya que es una cláusula de estilo que debe valorarse en su justa medida, que se firmó a la vez de la entrega de las llaves sin tiempo para analizar con cierta serenidad los problemas que se detectaron posteriormente, ya que consideramos que el que las puertas presentasen arañazos antes de ser barnizadas y que el aire se filtrase por las ventanas no son elementos que pudieran apreciarse fácilmente en la visita que se hizo a la vivienda antes de perfeccionar la compraventa.

SEXTO. Como no podemos considerar prescritas las acciones para exigir la reparación de los defectos de terminación, que han sido admitidos por todos los peritos, nos debemos centrar en la cuantificación del importe necesario para reparar el parquet, en cuanto respecto al resto de los defectos solo aparecen mínimas diferencias de precio que no han sido objeto de este recurso, indicando que contamos con tres informes periciales que nos muestran unas sensibles diferencias, así, mientras que el perito designado por la constructora, don Ismael , solamente refleja que estaban afectadas cuatro tablillas del parquet que podría repararse con cien euros, el designado por la promotora, don Jose Carlos y Juan , añade que esta afectado un cinco por ciento del total del parquet, admitiendo que el precio de reparación, sin incluir los gastos generales, ascendería a 1.350 euros, y, por último, don Bernardo , perito presentado por la parte actora, cifra en 2.180 euros el valor de la reparación.

Se ha criticado por las demandadas que se haya admitido la cuantificación contenida en el informe del perito de la parte actora, a pesar que en el mismo no haya cuantificado la extensión del parquet que estaba afectado y que, por tanto, su valoración deriva de una mera apreciación subjetiva sin soporte sólido, pero no debemos olvidar que el perito cuando visitó por primera vez la vivienda solo aprecio irregularidades en el pasillo y una habitación y fijó una cantidad muy inferior para su reparación, la de 450 €, pero más tarde, en el informe ampliatorio cambió de criterio al apreciar que se iba produciendo un deterioro muy acelerado de abertura de las juntas de separación entre tablillas, hundimientos parciales y discontinuidades que se muestran de modo uniforme por la totalidad de la vivienda y con las fotografías acompañadas al citado informe podemos afirmar que las cuatro tablillas a sustituir resultan insuficiente y nos parece que es una extensión mayor a los 3,62 metros cuadrados que, a juicio del perito de la promotora, resultan afectados.

En definitiva, debe rechazarse el informe del perito de la constructora, tanto por la delimitación del daño como por la cuantificación de la reparación, pues tal como indicó el propio perito para que no existieran defectos estéticos en el resultado del trabajo se exigiría un especialista muy hábil, un manitas llegó a indicar, lo que no es fácil de encontrar y nunca aseguraríamos una respuesta coherente y sólida a los problemas que presentaba el parquet de la vivienda de la demandante.

En definitiva, nos inclinamos por el presupuesto aportado por el perito designado por la actora, con el que la misma podrá acondicionar el parquet en unas mejores condiciones, en perjuicio del presentado por la constructora con el que, por otra parte, no existe tanta diferencia, ya que al mismo no se le ha añadido el 20 por ciento necesario por los gastos generales, por lo que su presupuesto ascendería, en total, a la suma de 1620 euros.

SÉPTIMO. Aunque aceptásemos todos los argumentos de la sociedades apelantes sobre los sistemas de evacuación de humos de las cocinas, no podemos dejar de indicar que las mismas estaban obligadas a notificar a los adquirentes de las viviendas que, dadas las características del sistema, que era compartido por varías viviendas, tenían que contratar necesariamente una campana con válvula anti-retorno, ya que, como la misma no era un elemento obligatorio, existían otras campanas extractora en el mercado sin tales características, por lo que la responsabilidad de las promotora y constructora no pueden obviarse en ningún momento aunque estimásemos que la instalación de este tipo de válvulas fuera la solución definitiva del problema, pues, aunque no estuviera proyectado, debían conocer que el sistema de evacuación realizado obligaba a tomar unas precauciones especiales para evitar la situación que se ha producido.

No obstante debemos cuestionar que todo el problema de la salida de humos y olores, que todos los peritos han aceptado que es muy grave y que hace inservible la cocina de la vivienda, se solucionaría con la colocación de una campana anti-retorno, pues no entendemos porque no se actuara sobre ello cuando las demandadas recibieron los sucesivas quejas, siendo además el precio de la mismas muy barato, y se decidiera actuar sobre la conducción de salida de humos general colocando un extractor en la cabeza de la chimenea, entendiendo que el problema no debe ser tan sencillo pues el testigo don Juan María , propietario del piso bajo D, del que no se cuestiona la idoneidad de su campana, manifestó que en la cocina de su vivienda también entra humo, que se habían mitigado un poco con la instalación del extractor en la chimenea, y se producen fuertes olores que no se habían eliminado y los peritos no se han mostrado seguros de la eficacia de esta solución, pues el perito designado por la actora indicó que esa válvula no garantiza la total estanqueidad de las conducciones e incluso el designado por la constructora, durante su intervención en el acto del juicio, alegó que no podía asegurar si el problema estaba exclusivamente ligado con la campana instalada en la vivienda.

Se ha criticado fuertemente por los apelantes, llegando, incluso uno de ellos, de modo absolutamente injustificado, a tachar de parcial la resolución de la Magistrado de Instancia, porque se haya tomado en consideración la declaración del testigo propietario del piso Bajo D, al considerar que son problemas distintos los que presentaban las viviendas. No podemos aceptar tal valoración, pues ello nos muestra que no se trata de un problema aislado, ligado a la elección de la campana extractora, sino que el sistema de evacuación de humos de las cocinas presentaba problemas, por lo que en estas condiciones, actuar sobre los conductos de salida de humos, que es la solución que ofrece el perito designado por la actora, parece la solución más adecuada.

OCTAVO. Las costas procesales de esta segunda instancia deben correr a cargo de la parte apelante al haberse desestimado en su integridad el recurso de apelación interpuesto y no apreciar la concurrencia de alguna dificultad fáctica o jurídica que nos aconseje abandonar el criterio objetivo del vencimiento (artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por las sociedades de responsabilidad limitada PROMOTORES INMOBILIARIOS MADRIBIL 2001 y ESFERA PROYECTOS CONSTRUCTIVOS, que vienen representadas ante esta Audiencia Provincial, respectivamente, por los procuradores don Eduardo Codes Feijoo y don Pablo Oterino Menéndez, contra la sentencia dictada el día 16 de noviembre de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Majadahonda en el procedimiento ordinario 298/2007, debemos confirmar y confirmamos la referida resolución, con expresa condena a la partes apelantes al pago de las costas procesales devengadas en esta segunda instancia con ocasión de sus recursos.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.