Sentencia Civil Nº 25/2013, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 3, Rec 266/2012 de 04 de Marzo de 2013

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 25/2013

Ilmo. Sr. Presidente:

D. JUAN JOSE GARCIA PEREZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. AURELIO VILA DUPLÁ

D. JESÚS SANTIAGO DELGADO CRUCES

En Pamplona/Iruña , a 4 de marzo de 2013 .

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 266/2012, derivado de los autos de Procedimiento Ordinario nº 154/2012 , del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona/Iruña ; siendo parte apelante, el demandado D. Luciano , r epresentado por el Procurador D. Jesús de Lama Aguirre y asistido por el Letrado D. Juan Ignacio Sánchez Ezcaray ; parte apelada, la demandante EUROCAUCHOS CANA, S.L., representada por la Procuradora Dña. Elena Zoco Zabala y asistida por el Letrado D. Fermín Unanua Echavarren .

Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Presidente D. JUAN JOSE GARCIA PEREZ .

Antecedentes

PRIMERO.-Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Con fecha 4 de julio de 2012 , el referido Juzgado dictó sentencia en el citado procedimiento, cuyo fallo literalmente dice así:

'Que estimando íntegramente la demanda debo condenar y condeno a Don Luciano a que abone a Eurocauchos CANA SL 100.000€ mas los intereses legales. Todo ello con expresa condena en costas a la demandada.'

TERCERO.- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de D. Luciano .

CUARTO.-La representación procesal de la parte apelada, EUROCAUCHOS CANA, S.L. , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia.

QUINTO.- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra en donde se formó el Rollo de Apelación Civil ya referenciado, habiéndose señalado el día 26 de febrero de 2013 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Con fecha 30 de marzo del año 2011 la entidad Eurocauchos Cana, S.L., en situación legal de concurso de acreedores, a través de su representación procesal y D. Luciano firmaron un contrato privado de compraventa en virtud del cual aquella entidad vendía a éste por el precio de 1.188.349 euros una nave industrial sita en el polígono industrial, denominado Comarca 1 con el núm B 46 en el plano parcelaria de su Plan Parcial de Ordenación, hoy calle G núm. 46, con una superficie construida de 12.800 m2, en la localidad de Orcoyen.

La compraventa quedaba condicionada a la aprobación de la misma por la intervención judicial de la empresa, sin la cual la operación y el contrato perderían su eficacia quedando sin efecto alguno.

La parte vendedora se comprometía a solicitar la aprobación de la compraventa a la intervención judicial en las próximas semanas y nunca más tarde de tres meses a contar desde la fecha del contrato privado.

En concepto de señal y como arras penitenciales la parte compradora aportó en aquel momento la cantidad de 100.000 euros mediante un cheque conformado, cantidad independiente del precio de venta, de suerte que si por causas imputables al comprador finalmente no se realizase la compraventa éste perdía la señal entregada que quedará en beneficio de la vendedora en concepto de indemnización.

Si es la parte vendedora la que incumplía el contrato, fuera la responsable de que no se otorgase la escritura de compraventa la parte compradora recuperará el cheque aportado en ese acto y podrá exigir a la vendedora la cantidad de 100.000 euros en concepto de indemnización.

En la estipulación cuarta párrafo segundo se establecía que en el momento de otorgamiento de la escritura en relación con el precio total establecido, el inmueble objeto de compraventa deberá estar libre de toda carga y gravamen que se indicaban en la manifestación segunda y en las que pudieran añadirse hasta el día del otorgamiento.

En la manifestación segunda se hacía constar que sobre la finca constaban diversos gravámenes en forma de hipoteca y embargos preventivos.

También se pactó que el referido cheque quedaba en poder de la Inmobiliaria Oroz para cuya entrega sería precisa la autorización y presencia de las dos personas contratantes y como paso previo a la formalización de la escritura.

SEGUNDO.-Así las cosas la entidad actora-vendedora interpone demanda de juicio ordinario frente al comprador interesando se dicte sentencia por la que:

1º- Se declare la rescisión del contrato privado de compraventa celebrado por las partes y que se aporta como documento núm. 2

2º- Se condene a D. Luciano a pagar a la actora la cantidad de 100.000 euros más los intereses que correspondan por incumplimiento del contrato y en concepto de arras penitenciales.

3º.- Más la condena en costas.

La parte actora entiende que el demandado incumplió su obligación de otorgar la escritura de compraventa ya que no existía obstáculo alguno para que así se llevara a efecto, y alega en su demanda:

-Mi mandante obtiene libertad de actuación para la venta de la nave dentro del plazo contractualmente previsto.

-El demandado no requiere fehacientemente para la firma en una fecha concreta, no obstante lo cual mi mandante propone fehacientemente la firma de escrituras para los primeros días del mes de julio.

-Exclusivamente por problemas de agenda del demandado y no de cualquier otro tipo, las partes convienen de mutuo acuerdo posponer la fecha de firma de escrituras para el mes de septiembre. Ante la renuente actitud del demandado mi mandante requiere notarialmente al demandado para firmar escrituras en el plazo de un mes.

-El demandado contesta solicitando la anulación del contrato por no haberse obtenido la autorización del administrador (cuestión superada hace meses) y por un incidente (sucedido y solventado también hace meses) que en absoluto minusvalora la nave objeto de compraventa.

-Mi mandante insiste en el cumplimiento del contrato exponiendo detalladamente la invalidez de los argumentos del demandado.

-Por último, cuando mi mandante va a recoger el cheque de arras penitenciales tras ser convocado por el agente inmobiliario, la oposición del demandado a esta entrega provoca que no se reciba la indemnización que en justicia corresponde a mi mandante.

Se ha dado en el presente caso el incumplimiento del demandado en su obligación de firma de escrituras de compraventa sin causa ni motivo que así lo justifique. Véase que mi mandante ha cumplido con las obligaciones contractuales, cuales eran básicamente la de obtener autorización judicial para vender la nave y acudir a la notaría en la fecha que el demandado estableciera y comunicara fehacientemente para otorgar la escritura de compraventa; pues bien, mi representada obtuvo en plazo la autorización judicial pertinente al obtener plena libertad de actuación en virtud de

TERCERO.-La sentencia estima la demanda y frente a ella se alza el demandado incesando se revoque alegando lo siguiente:

1º- Inaplicación del art. 1117del Código Civil puesto que la juzgadora no tiene en cuenta que el comprador no compareció en el proceso concursal y en consecuencia, era desconocedor de su tramitación y pormenores del mismo, estando sometido el contrato a condición suspensiva, estima que nunca se solicitó la autorización judicial para proceder a la compraventa estando aquella entidad en situación de concurso.

2º- Error en la apreciación de la prueba por entender que fue el vendedor el que aportó todos los datos del comprador ante la Notaría por lo que en realidad no se precisaba la aportación de ninguna documentación por parte del comprador más allá del documento nacional de identidad, discrepando de la afirmación que hace la sentencia en su fundamento de derecho segundo cuando señala: 'que todas las pruebas aportadas, incluida la declaración en el acto del juicio del Sr. Luciano , acreditan que si no se llevó a cabo el otorgamiento fue única y exclusivamente por causas imputables al comprador ya que los actores realizaron todas las gestiones para ello.'

Estima que no se dice cuáles fueron esas pruebas ni cuál fue el resultado de las mismas, o los hechos que se declaran probados.

3º- Yerra la Juzgadora al considerar que la falta de cancelación de las numerosas e importantes cargas que aún a día de hoy pesan sobre la finca y que deberían cancelarse previamente al otorgamiento de la escritura, no constituye incumplimiento de la obligación establecida por las partes en la estipulación 4.2. Ha quedado probado en el acto del juicio que las cargas que pesan sobre la finca y su cuantía superan con creces el importe del precio, habiendo quedado acreditado que el vendedor por no canceló tales cargas a pesar de que así estaba establecido en el contrato, estimando que tal circunstancia no es subsanable pues las partes establecieron que el pago y cancelación debía hacerse en el mismo acto del otorgamiento de la escritura pero siempre con carácter previo al mismo. Estimando que el vendedor debiera aportar en el acto de la firma una certificación registral acreditativa de que la finca en cuestión se encontraba libre de cargas.

4º- Inaplicación de la Ley 497.1 del FN.

Estima que el apelante jamás ha pretendido rescindir el contrato y que en caso de que los Tribunales de Justicia considerasen que el contrato es válido y eficaz, instaría el cumplimiento de contrato en sus estrictos términos y ello al no desistir del contrato no merece la pérdida de la cantidad ya entrega ya que el problema que ha separado a las partes ha consistido en determinar si el contrato mantenía validez y eficacia según se considerase que la obligación había quedado extinguida o no por falta de autorización del administrador concursal.

CUARTO.-Se rechazan los fundamentos de derecho de la sentencia apelada que se opongan a los presentes.

Como consta en el contrato de compraventa la vendedora estaba en situación legal de concurso de acreedores y para que la compraventa tuviera eficacia y pudiera llevarse a efecto era necesario la autorización de intervención judicial de la empresa, comprometiéndose la vendedora a solicitar la aprobación de la compraventa a la intervención judicial en las próximas semanas y nunca más tarde de tres meses a contar desde hoy.

Esa autorización de la intervención judicial era necesaria precisamente porque la vendedora estaba en situación de concurso.

Mediante sentencia de 4 de mayo de 2011 el Juzgado de Mercantil, en el auto de procedimiento concursal 579/2010, declara aprobado el Convenio propuesto por la entidad Eurocauchos Cana, S.L. aceptado por la Junta de acreedores y desde la fecha de la sentencia cesaron todos los efectos de la declaración del concurso de la referida sociedad, quedando sustituidos por los que se establecen en el Convenio sin perjuicio del mantenimiento de los deberes de colaboración e información del deudor previstos en la legislación, cesando en su cargo los administradores concursales sin perjuicio de su intervención en la sección de calificación y la fiscalización de la completa satisfacción de los créditos contra la masa.

A raíz de aquella sentencia ya no era necesaria la autorización judicial de la intervención de la concursada en virtud de la aprobación del Convenio, por tanto aquella condición era ya inexistente.

A pesar de los distintos requerimientos notariales que efectuó la parte vendedora a la compradora para que se otorgara la escritura pública de compraventa lo cierto es que se pactó una condición muy importante y es que haciéndose constar en el contrato de compraventa que sobre la finca objeto de la compraventa pesaban importantes gravámenes en forma de hipotecas y embargos preventivos y habiéndose pactado que en el momento del otorgamiento de la escritura y en relación al precio total establecido el inmueble objeto de compraventa deberá estar libre de toda carga y gravamen de las citadas y de las que pudieran añadirse hasta el día del otorgamiento, lo cierto es que era una condición que exigía el levantamiento de las cargas y a ello estaba supeditado el otorgamiento de la escritura.

Hay que tener en cuenta que el precio, 1.188.349 euros, de la compraventa era un precio muy elevado, también las arras penitenciales pactadas, 100.000 euros, cifras que hacen que la cláusula penitencial sea vinculada al riguroso levantamiento de las cargas pactado.

El hecho que no se hubieran levantado las cargas en el momento por parte de la entidad vendedora impide el otorgamiento de la escritura.

Y a este argumento no se puede oponer el hecho de que la falta de cancelación de las cargas se haga al tiempo de la firma de la escritura de compraventa.

El hecho de que Eurocauchos Cana, S.L. en un requerimiento notarial contestara que como es habitual en toda venta de un inmueble sujeto a hipoteca o carga económica, al momento de la firma se prepararen los correspondientes cheques a los titulares de tales cargas, y estando además todos los representantes de dichas entidades advertidos para acudir a la firma en el mes de junio o comienzos de julio no es óbice para que la vendedora cumpla su obligación de cancelar las cargas o gravámenes que pesaban sobre la finca antes de otorgar la escritura de compraventa. Si las partes hubieran querido que las cargas se cancelaran al momento de otorgar la correspondiente escritura de compraventa se debería de haberlo pactado así.

Así las cosas es evidente que la parte compradora no ha incumplido el contrato de compraventa precisamente porque la parte vendedora incumplió su obligación de cancelar todas las cargas y gravámenes que pesaban sobre la finca en el día en que se señala para el otorgamiento de la escritura.

Lo expuesto hace innecesario examinar el motivo 4º relativo a la inaplicación de la Ley 467.1 del FN, relativo a las arras, dado que se desestima la demanda tal y como se solicita.

TERCERO.-La estimación del presente recurso comporta la desestimación de la demanda por lo que las costas de la primera instancia se imponen a la parte actora sin que proceda condenar respecto de las causadas en esta ( art. 394 y 398 LEC ).

Fallo

Que estimando el recurso de apelaciónal que el presente rollo se contrae, revocamos la sentencia 149/2012 de fecha 4 de julio de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de los de Pamplona en el juicio ordinario 154/2012.

Desestimamos la demanda interpuesta por Eurocauchos Cana, S.L. frente a D. Luciano a quien absolvemos de la misma.

Las costas de la primera instancia se imponen a la parte actora, sin que proceda condena respecto de las causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.