Sentencia Civil Nº 25/2015, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 32/2015 de 26 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00025/2015

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL:RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 32/2015

Juzgado procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION Nº 1 DE SORIA

Procedimiento de origen: P.ORDINARIO Nº 173/2013

SENTENCIA CIVIL Nº 25/2015

Tribunal

Magistrados/as:

D. José Manuel Sanchez Siscart (Presidente)

D. José Luis Rodriguez Greciano

Dª María Belén Pérez Flecha Díaz

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En Soria, a veintiséis de marzo de dos mil quince.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de Procedimiento Ordinario Nº 173/2013, contra la sentencia dictada por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCIÓN Nº 1 de Soria, siendo partes:

Como apelante y demandante MADERAS DE MIGUEL MARTIN S.L., representado por la Procuradora Sra. González Lorenzo, y asistido por el Letrado Sr.Gómo Cobo.

Y como apelado y demandado MOBELYDE SOCIEDAD COOPERATIVA, representado por la Procuradora Sra. Lavilla Campo y asistido por la Letrado Sra. San Miguel Bartolomé.

Antecedentes

PRIMERO.- En fecha de 25 de abril de 2013, se interpuso demanda por la Procuradora Sra. María Nieves González Lorenzo, en nombre y representación de Maderas de Miguel Martín SL, frente a Mobelyde Sociedad Cooperativa, en juicio ordinario, que fue repartida al Juzgado de Primera Instancia 1 de los de esta ciudad, que tras subsanarse los defectos observados, dictó resolución en fecha de 29 de mayo de 2013, admitiendo a trámite la demanda, y emplazando a la parte demandada que contestó a la demanda, por medio de la Procuradora Sra. Lavilla Campo, en fecha de 3 de julio de 2013.

SEGUNDO.- En fecha de 2 de septiembre de 2013, se convocó, por resolución judicial, a las partes a la correspondiente audiencia previa, para el día 7 de febrero de 2014, proponiéndose los correspondientes medios de prueba, y celebrándose el acto de juicio el día 6 de octubre de 2014, quedando los autos vistos para resolución. Y dictándose sentencia, en fecha de 12 de enero de 2015 .

TERCERO.- En dicha sentencia se fijaba como parte dispositiva la que sigue: Desestimando la demanda formulada por Duarte Sociedad Cooperativa, frente a la demandada Mobelyde Sociedad Cooperativa, imponiendo las costas a la parte actora. Siendo objeto de aclaración la sentencia en fecha de 14 de enero de 2015. Interponiéndose recurso de Apelación en fecha de 12 de febrero de 2015, y existiendo oposición a dicho recurso en fecha de 4 de marzo de 2015, y siendo remitida la causa a este órgano colegiado para resolver el recurso. Dictándose resolución, designando Magistrado Ponente y demás miembros de la Sala, y señalando para que tenga lugar la correspondiente deliberación, votación y fallo para el 26 de marzo de 2015. Y quedando, desde entonces, pendiente de resolución. Habiéndose observado, en la tramitación de este recurso, las prescripciones legales oportunas.

Ha sido designado Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. José Luis Rodriguez Greciano, quien expresa el parecer de esta Sala.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de Instancia, se alza la representación procesal de la parte actora a través de una serie de motivos de Apelación.

Entiende que no ha existido incumplimiento de la obligación de pago de la renta, único motivo tomado en consideración por la Juez a quo, para dar lugar a la desestimación de la demanda. Mencionando a continuación que los contratos obligan a las condiciones fijadas en los mismos, y a las restantes, establecidas en términos de buena fe, por lo que procedería la estimación de la demanda.

Acudiremos, para el análisis de los motivos de recurso, a las cuestiones debatidas en este proceso y fijadas en los escritos rectores, de demanda y contestación.

Así, el objetivo de este procedimiento es el referido al 'ejercicio de la acción de reclamación de cumplimiento de contrato de opción de compra'.

Y referido al contrato, suscrito en fecha de 25 de abril de 2011, de arrendamiento de local de negocio con opción de compra entre las dos partes. Y en relación a la nave industrial, almacén de madera, sita en Duruelo de la Sierra, Polígono Industrial Santa Ana.

En el mes de marzo de 2013, la actora decidió hacer uso de su derecho de opción de compra. Enviando, vía notarial, por correo certificado con acuse de recibo, comunicación a la parte demandada. Y siendo el acta de remisión de fecha de 6 de marzo de 2013, a través del Notario D. Federico Ortells Pérez (folio 20 de las actuaciones).

El contenido de la carta era el que sigue: Muy Sres míos, en relación con el contrato de arrendamiento de nave industrial, de opción de compra, suscrito el 25 de abril de 2011, entre las partes, le notifico que por la presente, la actora, ejercita en tiempo y forma, la opción de compra prevista en dicho contrato. Y que designa para el otorgamiento de la escritura, la Notaría de D. Federico Ortells Pérez, sita en Plaza Marqués de Vadillo, 5, 2, citándole para el día 15 de marzo de 2013, a las 12 horas. Que simultáneamente a la firma de la escritura de compraventa, la actora, abonará la parte del precio pendiente, con arreglo al citado contrato de opción de compra'.

Siendo la carta remitida por correo certificado, en fecha de 7 de marzo de 2013, y siendo recibida, y firmada el acuse de recibo, en fecha de 8 de marzo de 2013 (así consta en acta notarial). O, cuanto menos en fecha de 11 de marzo, como así consta en el certificado incorporado al acta notarial. No en fecha posterior, como alegó la representación procesal de la entidad demandada. Recibiéndose el citado acuse de recibo en las Oficinas del Notario en fecha de 14 de marzo de 2013 (folio 24).

A su vez, la entidad demandada procedió a contestar a ello, mediante fax, enviado el día 13 de marzo de 2013, en el que se hacía constar que la entidad actora había incumplido varias obligaciones contractuales, y faltaba de cobrar la renta del mes de marzo de 2013, por lo que, en absoluto, se aceptaba la opción de compra notificada. Existiendo, con anterioridad a dicho fax, otro burofax enviado en fecha de 28 de junio de 2012, por la entidad demandada, en el que se indicaba que 'debido a los daños y perjuicios cometidos, usando bienes no comprendidos en el contrato, requería a la parte actora a fin de indemnizar los daños y perjuicios, a abandonar el uso de las instalaciones no comprendidas en el contrato, resolviéndose el citado arrendamiento'. Y, sirviendo el burofax como requerimiento, previo al ejercicio de la acción judicial.

De lo cual se infiere que el fax enviado por la entidad demandada, en fecha de 13 de marzo de 2013, lo fue tras conocer el ejercicio del derecho de opción realizado por la actora, y comunicado fehacientemente a la entidad demandada. Y que pese a que en fecha de 28 de junio de 2012, se había enviado burofax por la entidad demandada, entendiendo que existían incumplimientos contractuales por la actora, y consideraba procedente la resolución del contrato, siguió cobrando las rentas hasta febrero de 2013, de lo que se deduce, a través de su propia actuación, que no solo no resolvió el contrato, sino que mantuvo su vigencia durante todo el tiempo posterior al envío de dicho burofax. Es decir, que pese a que los incumplimientos contractuales eran tan graves, no debían serlo tanto, cuanto que la parte demandada no ejercitó el derecho de resolución del contrato previsto en la cláusula duodécima del contrato. Ni podemos advertir demoras en el pago de la renta, por cuanto no resultan mencionadas en dicho burofax. Siendo lo cierto que en la contestación al ejercicio del derecho de opción, por la parte actora, se contestó por Mobelyde exclusivamente aludiendo a la falta de pago del mes de marzo de 2013, cuando el ejercicio del derecho de opción tuvo lugar en fecha de 7 de marzo de ese mismo mes, y no por la falta de pago de cualquier cantidad, en meses anteriores. De lo que cabe inferir que el supuesto incumplimiento de pago de enero de 2012, en realidad no era tal, incluso para Mobelyde, por cuanto, ni lo menciona en la contestación al ejercicio del derecho de opción por la entidad Maderas de Miguel Martín, ni consta reclamación alguna de la diferencia, con carácter previo, ni ejercicio de la acción resolutoria, por retraso o impago de rentas, contemplada en la cláusula quinta del contrato.

En el contrato de arrendamiento suscrito se establecían las siguientes cláusulas:

- Destino. El local objeto de este contrato será destinado exclusivamente al uso industrial del almacén de madera, y será causa de resolución la variación de dicho destino, sin autorización escrita de los arrendadores. Cláusula tercera.

- La duración del contrato es de dos años, es decir, desde 25 de abril de 2011, a 25 de abril de 2013. Finalizada la duración pactada, cláusula cuarta, y de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimientos expreso del arrendador, dejándolo en el estado normal que tenía cuando lo ocupó.

- La renta mensual será de 1212 euros, a pagar en plazos mensuales, por adelantado, y dentro de los cinco primeros días de cada mes. Debiéndose verificar mediante transferencia bancaria -cláusula quinta-. El retraso será causa suficiente para resolver el contrato.

- La renta será revisada conforme al IPC.

- A la firma del contrato se hace entrega de una fianza de 2.400 euros, que quedará sujeta a responsabilidades del arrendatario. Impago de rentas, o cualquier otra causa derivada de la relación arrendaticia. Y será devuelta a la finalización del arriendo, previa comprobación del estado del inmueble -cláusula octava-.

- La parte arrendadora -cláusula 13- otorga a la parte arrendataria, un derecho de opción de compra, y como contraprestación a dicho derecho, se entrega por la arrendataria, una cantidad de 7.600 euros, que será descontada del precio final, en caso de ejercitarse el derecho de opción. Fijando que la parte arrendadora de no ejercitar la opción de compra, devolverá el 100 5 de la prima, e indemnizará a la parte arrendataria, con el 20 % de la misma por daños y perjuicios.

- El plazo para el ejercicio del derecho de opción finalizará -cláusula 16- el día 25 de abril de 2013, y siempre que esté al corriente del pago de la renta, y el incumplimiento, dejará sin efecto el derecho de opción, salvo pacto en contrario, de mutuo acuerdo.

- El precio será de 60.000 euros, a abonar en el acto del otorgamiento. Y del precio, se descontará el crédito del alquiler, consistente en rentas mensuales, fianza, y prima, que suman un total de 39.088 euros, aplicándose al precio de la compraventa.

Podrá ejercitar el derecho de opción con una antelación de 10 días a contar desde dicha notificación, a la fecha en que se fija para el otorgamiento de la escritura.

Es decir, la vigencia del contrato continuaba desde la fecha en que se concertó, hasta la fecha en que se notificó, por correo certificado, con acuse de recibo, e intervención notarial, el ejercicio del derecho de opción por parte del arrendatario.

Haciéndolo con fecha de 7 de marzo, recibido por la entidad demandada el día 8 de marzo (o día 11 de marzo, tras haber sido rehusado previamente en fecha de 8 de marzo), y convocando a las partes ante la Notaría para el día 15 de marzo de 2013. Y haciéndolo con antelación más que suficiente, teniendo en cuenta los términos del contrato, antes de la expiración del ejercicio del derecho de opción.

Pues esta finalizaba el día 25 de abril de 2013, y la notificación indicando que se iba a ejercitar el derecho de opción, se hizo en fecha de 7 (recibido por la entidad demandada el día 8), de marzo de 2013. Con más de mes y medio de antelación. Cumpliendo, en dicha notificación, el contenido de la cláusula 16 del contrato.

Resulta curioso que durante el tiempo de vigencia del contrato, y antes de la notificación del ejercicio al derecho de opción, la parte arrendadora no hubiera procedido a resolver el contrato. Puesto que podría hacerlo, dado que conforme la cláusula quinta, 'el retraso en el pago de la renta, será causa suficiente para la resolución del contrato'. No habiendo tampoco acudido a la vía de resolución prevista en la cláusula tercera, esto es, la posibilidad de resolver el contrato, en caso que el uso del inmueble fuera distinto del establecido contractualmente. Puesto que a pesar del burofax enviado en junio de 2012, siguió cobrando la renta y facturando por ello, dirigiendo las facturas por conceptos de 'renta' a la entidad Maderas de Miguel Martín. Lo que permite inferir claramente que para la entidad demandada el contrato de arrendamiento tenía plena vigencia.

Y solo después de ejercitarse, por la entidad actora, el derecho de opción, existió burofax de la parte demandada estableciendo que el uso de la finca era distinto del pactado en arrendamiento. Habiéndose procedido a enviar un fax, en fecha de 13 de marzo de 2013, por la entidad demandada a la actora, una vez recibida de ésta la opción de compra, en el cual Mobelyde señalaba que 'había existido incumplimiento de obligaciones contractuales por la actora, y faltaba el pago de la renta del mes de marzo de 2013, por lo que daba por resuelto el contrato, y no aceptaba la opción de compra realizada'. Y reclamando, a la sazón, daños y perjuicios, cuando nada de todo ello había tenido lugar antes. Como sería lo lógico, tanto de existir cualquier retraso en el pago de la renta, como en el caso de ser destinado el inmueble a un uso distinto del estipulado contractualmente.

Llevando a cabo dicho requerimiento, de resolución contractual, justamente después de haberse recibido comunicación notarial en que se establecía que la actora, iba a ejercitar su derecho de opción, contemplada en el contrato, no antes. Sin que se hubiera reclamado, por Mobelyde, cualquier tipo de acción tendente al cobro de supuestas rentas impagadas.

No acudiendo a la Notaría designada para la firma de la escritura de venta, ni en la fecha a la que fue convocada por comunicación postal, con intervención del Notario, ni antes, ni después. Lo que determina que si no acudió a la cita con el Notario, prevista para las 12 horas del día 15 de marzo de 2013, fue lisa y llanamente, porque no lo consideró oportuno, respondiendo a su criterio y voluntad propia.

Todos estos razonamientos son fundamentales para valorar cuál es la verdadera intención de los contratantes, regla básica a los efectos de interpretar las cláusulas de un contrato, conforme el artículo 1281 y 1282 del CC .

SEGUNDO.- La Juez a quo desestima la demanda por las razones expuestas en el fundamento de derecho segundo de la sentencia. Esto es, porque no estaba al corriente del pago de la renta, dado que en el mes de enero de 2012, había abonado la cantidad de 1.175,56 euros, y no la de 1.200 euros, y que, cuando ejercitó la acción de compra, la demandada no había recibido aún la renta correspondiente al mes de marzo de 2013.

Efectivamente consta en folio 46, que se había procedido al pago de la renta correspondiente al mes de enero de 2012, por importe de 1.175,56 euros, cuando la renta a abonar era de 1.200 euros. Y que faltaba el pago de la renta correspondiente al mes de marzo. Siendo lo cierto que la renta -cláusula quinta del contrato- debería ser satisfecha en los primeros cinco días de cada mes, siendo la opción de compra realizada, por conducto notarial, en fecha de 7 de marzo de 2013, y siendo recibida por la demandada en fecha de 8 de marzo de 2013.

Curiosamente consta en autos, y en concepto de alquiler nave industrial, enero de 2012, facturas firmadas por la entidad demandada, en relación con la renta correspondiente a dicho mes. Y lo mismo, en cuanto a las rentas de los meses de febrero, y demás meses del año 2012 (documentos 29 a 40 de los autos), y los correspondientes a enero y febrero de 2013, folios 42 y 43 de los autos. Más lo de marzo y abril de 2013. Las facturas emitidas por la entidad demandada no siempre eran emitidas dentro de los cinco primeros días del mes correspondiente. Sino en ocasiones más tarde. Así, en el mes de febrero de 2011, se emitió la factura en fecha de 11 de febrero, en abril en fecha de 7 de abril. En fecha de enero de 2013, la factura tiene fecha de 31 de enero de 2013. De tal manera que si las facturas giradas por la entidad demandada, para el cobro de las rentas, ni siquiera siempre eran giradas dentro de los cinco primeros días de cada mes, difícilmente podríamos entender que el incumplimiento de la obligación, por la entidad actora, de abonar dichas facturas dentro de los cinco primeros días de cada mes, pudiera conllevar la resolución del contrato. O permitir inferir que la falta de pago de la renta, dentro de los cinco primeros días de cada mes, supusiera un incumplimiento de tal índole, que permitiera la resolución contractual, en los términos prevenidos en el contrato, cláusula quinta.

Consta en certificación de Caja Duero, y en relación con la cuenta corriente de la actora, pagos de la renta, de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2011. Por importe de 1.200 euros, que tenían lugar en fechas entre 6 y 8 de cada mes. Normalmente, si bien, en fecha de diciembre de 2011, el abono había tenido lugar en fecha de 15 de diciembre de 2011.

Es decir, aún cuando la obligación de pago, según contrato, lo era los primeros cinco días de cada mes, normalmente, y se trataba de circunstancia aceptada por las dos partes, el pago se retrasaba hasta el día 6, normalmente hasta el día 8 de cada mes, o algún mes, como el de diciembre de 2011, hasta el día 15. Sin que hubiera constancia de protesta alguna por parte de la entidad demandada, ni menos aún, que como consecuencia del 'retraso' en el pago de la renta hubiera ejercitado la acción resolutoria prevista en la cláusula quinta del contrato.

Es cierto que en enero se abonó exclusivamente la cantidad de 1.175,56 euros, y no los 1.200 euros, haciéndolo en fecha de 13 de enero de 2012. Pero también consta que no existió reclamación alguna al respecto, ni que se hubiera ejercitado por la parte demandada la acción de resolución del contrato. Curiosamente, en la carta (documento 49), de la contestación a la demanda, (folio 79), de las actuaciones, no se menciona dicha falta de pago de la renta, como motivo para dar por resuelto el contrato. Y sí exclusivamente, la falta de pago de la renta del mes de marzo. E incumplimiento de obligaciones contractuales que no habían dado lugar a la resolución contractual alguna, a pesar de haber sido mencionadas en otro burofax anterior dirigido a la actora en junio de 2012.

Constan igualmente transferencias realizadas a favor de la demandada, en concepto de rentas, durante los meses de febrero, marzo, abril, mayo de 2012. Constando copias de resguardos de pago de Caja España, en dicho concepto. Y a partir de junio, a través de Caja Rural, incluyendo hasta el mes de febrero de 2013. Y en fecha de marzo de 2013, consta envió de la renta, con fecha de valor de 8 de marzo de 2013, por importe de 1.200 euros (documento 43, folio 69 de los autos), Como asimismo en abril, (documento 44 de la demanda, folio 70 de las actuaciones), por importe de 1.200 euros. Siendo la fecha de esta última transferencia de 5 de abril de 2013.

Por lo tanto, a tiempo de interponer la demanda estaba al corriente el pago de la renta. Faltando exclusivamente el pago de la diferencia entre 1.200 euros del mes de enero de 2012, habiendo abonado exclusivamente durante dicho mes, 1.175,56 euros.

Sin que la diferencia de esta cantidad, hubiera motivado reclamación alguna por parte de Mobelyde, no se ejercitó la acción de resolución del contrato, y sin que dicha diferencia resultara mencionada en las dos comunicaciones recibidas por la actora, donde se denunciaban supuestos incumplimientos contractuales, en fechas de junio de 2012, y marzo de 2013. de hecho en la comunicación de fecha de 22 de junio de 2012, ni tan siquiera se hace mención, como causa resolutoria, a un supuesto impago o retraso en el pago de las rentas, cláusula quinta del contrato, sino a la cláusula tercera del mismo. A pesar de tener conocimiento, o por lo menos debería tenerlo la entidad demandada, que se había producido un supuesto desfase en cuanto al pago de la renta, nada menos que de 24,44 euros, a lo largo de toda la relación contractual entre las partes. Siendo la cláusula tercera referida al 'destino' del bien, debiéndose destinarse exclusivamente al uso industrial de la madera, y no a ningún otro. Y no a la falta de pago de la renta o retrasos en el pago de la misma, que repetimos, estaba incluido en la cláusula quinta del referido contrato.

Es más, ni tan siquiera en la contestación a la notificación de ejercicio del derecho de opción, se alega nada en orden al supuesto retraso o impago de la renta del mes de enero de 2013, sino que alude exclusivamente a la falta de pago de la renta del mes de marzo de 2013, cuando curiosamente, dicha cantidad había sido ya transferida, a favor de su propia cuenta, en fecha de 8 de marzo de 2013, es decir, la entidad demandada tenía conocimiento, en la fecha del envió de ese fax, (12 de marzo de 2013), que la renta del mes de marzo de 2013, ya había sido pagada. Por lo que ninguna razón real, de las alegadas como motivo resolutorio, y para negarse a aceptar el ejercicio del derecho de opción de la actora tenía la entidad Mobelyde. Es más, la comunicación del derecho de opción tuvo lugar en 7 de marzo de 2013, y la transferencia tuvo lugar en fecha de 8 de marzo. Siendo la fecha de transferencias y pago de las rentas, no siempre, ejercitadas y realizadas en los primeros cinco días de cada mes.

En definitiva, no consideramos que exista incumplimiento del deber de estar al corriente del pago de las rentas por el actor, como había sido alegado por la parte actora, al tiempo de ejercitar el derecho de opción. Máxime, además de por lo alegado, porque se abonó la cantidad correspondiente por la parte actora en enero de 2012, en concepto de 'renta del mes de enero de 2012', y como tal fue aceptado expresamente por la parte demandada. De tal manera que si existe un error en el ingreso de 24,44 euros, en modo alguno, dicha falta de ingreso puede ser repercutido a la falta de pago de 'renta', sino a las diferencias existentes en cuanto a otros conceptos derivados de las relaciones contractuales existentes entre las partes.

Tal como se deriva de la STS de 15 de junio de 2004 , el derecho de opción supone su ejercicio dentro del plazo previsto en el contrato, plazo esencial, que es de caducidad, siendo los requisitos esenciales no solo el objeto de la opción sino el precio, y el plazo. En la opción se atribuye, por una parte, a otra, un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un periodo de tiempo, y unilateralmente, la puesta en vigor de un contrato concreto. Por tanto, si se ejercita la opción de compra, aparece la compraventa, pero si no es así, dentro del plazo establecido, el derecho de opción caduca.

En el presente caso se ejercitó el derecho de opción dentro de plazo, y en consecuencia, quedó perfeccionado ese derecho, y la venta, sin necesidad de ninguna clase de aceptación posterior por la propietaria, puesto que STS de 11 de abril de 2000 , 6 de julio de 2001 , el ejercicio de la opción no necesita actividad alguna posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio (opción de compra), bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos.

De los distintos pagos efectuados por la entidad actora se deduce claramente su voluntad de cumplir con el requisito del contrato 'estar al corriente del pago de la renta', entendiéndose, como ha quedado razonado, que se ha cumplido con el requisito, pues el hecho que por las circunstancias del tráfico, el dinero se ingresara en la cuenta de la entidad demandada más tarde de los 5 primeros días de cada mes, cuando ya había sucedido anteriormente, sin queja alguna de la referida entidad, no impide apreciar que el pago de la renta se hizo.

Como bien señala el TS, en la Sala Tercera, tiene pleno poder liberatorio el ingreso de la deuda tributaria efectuado en una entidad bancaria autorizada el último día hábil del periodo voluntario, aún cuando se haga constar como fecha de ingreso la del día siguiente, en la que el banco ordenó la transferencia o contabilizó el ingreso, siendo cuestión ajena al contribuyente, el momento mismo que la Institución financiera materialice la transferencia en las Arcas Públicas. De tal manera que esta doctrina, aplicada al campo civil, determina que si los pagos se efectúan por transferencia bancaria, se entiende que el pago se realiza cuando se ordena la transferencia, siendo cuestión ajena al ordenante la determinación del momento en que la entidad bancaria materialice el traspaso de fondos a la cuenta de destino.

De tal manera que siendo ordenada la transferencia del mes de marzo de 2013, antes de la fecha del ejercicio del derecho de opción, ha de entenderse que el requisito de estar al corriente de la renta, estaba perfectamente cumplido.

Y el hecho que exista una diferencia de poco más de 54 euros, entre la cantidad abonada y la que se debería, supuestamente, haber abonado en fecha de enero de 2012, pueda frustra el buen fin de la operación, pues ha quedado suficientemente probado que tal diferencia se deba, tal vez a un error, o cómputo o cálculos de comisiones u otros gastos originados en la relación entre las dos entidades. Y debiendo tenerse en cuenta, que dicho error, y dicha diferencia, por su ínfima cuantía, en proporción al total pagado en concepto de renta, no puede frustrar, en absoluto, el buen fin del negocio jurídico, y el derecho de opción de la entidad actora, a modo de incumplimiento. Pues el incumplimiento aludido, .que ni siquiera mereció atención de la entidad demandada en las dos comunicaciones enviadas a la actora, donde se alegaban supuestos incumplimientos-, no impide, por su ínfima cuantía -24,44 euros sobre un total de renta pagada de 28.800 euros, 24 meses por 1.200 euros de renta-, que tenga lugar el buen fin económico del contrato. Que no es otro, para la entidad actora, que la formalización de la opción y la adquisición del inmueble en las condiciones pactadas en el contrato.

En cualquier caso, siguiendo con el hilo doctrinal, y con cita de la STS de 6 de mayo de 1991 , y de 29 de junio de 1992, ejercitada la acción de opción en fecha de 8 o 11 de marzo de 2013 , en tiempo y forma, pasó automáticamente de ser arrendataria a ser titular del inmueble, por lo que mal puede reclamar la entidad demandada, el supuesto impago de las rentas de marzo de 2013, y abril de 2013, cuando que al estar el optante en posesión del bien comprado, al tiempo de perfeccionarse la venta, no era necesario efectuar desplazamiento alguno de la posesión para que la venta produjera efecto traslativo del dominio. Por lo que siguiendo esta línea doctrinal, hubiera bastado que se abonara por la entidad demandante el pago de la renta de los 8 o 11 primeros días del mes de marzo, cuando lo cierto que al ejercitar la acción, ya había satisfecho el total del mes de marzo de 2013. Y lo mismo hizo con el mes de abril de 2013.

En definitiva, no ha existido incumplimiento alguno de la obligación de pago de la renta por la entidad demandante, que ejercitando su acción en tiempo y forma, no habiéndose acreditado incumplimiento contractual alguno por su parte, determina que el ejercicio de su acción, llevada a cabo en este procedimiento, haya de ser estimada. Y consiguientemente su recurso.

En definitiva, se ha de declarar el deber de la demandada de cumplir fielmente con el contrato de fecha de 25 de abril. En los términos establecidos en el suplico de la demanda.

No debiendo de olvidarse que pese a que la Juez a quo, estimando la falta de cumplimiento de la obligación de estar al corriente del pago de las rentas, desestimó la demanda, no entrando en ulteriores valoraciones, ello no empece a que por esta Sala, rechazando la argumentación de la Juez a quo, no pueda, -mejor dicho debe hacerlo-, entrar a valorar el resto de cuestiones objeto de debate. Dando una respuesta 'de fondo' a las cuestiones planteadas por las partes, cuando, como en el caso de autos, existen elementos de prueba y de convicción suficientes para resolver.

TERCERO.- En materia de costas, conforme el artículo 398 de la LEC , las costas de esta alzada, siendo estimado el recurso de Apelación, no pueden merecer un pronunciamiento expreso. Pero en cuanto a las originadas en la Primera Instancia, rige el principio de vencimiento objetivo, conforme el artículo 394 de la LEC , de manera que deberán ser impuestas a la parte cuyas pretensiones hayan sido totalmente desestimadas. En este caso, a la entidad demandada.

Conforme el número 8 de la disposición adicional decimoquinta de la LO 1/09 de 3 de noviembre , siendo estimado el recurso de Apelación, la cantidad ingresada, en concepto de depósito para recurrir, deberá ser devuelto a la parte apelante, firme esta resolución.

Contra esta resolución cabrá exclusivamente recurso de casación en el término de 20 días, por interés casacional.

Vistos los artículos citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos estimar y estimamos el recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Sra. María Nieves González Lorenzo, en nombre y representación de MADERAS DE MIGUEL MARTÍN SL, frente a la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción 1 de los de esta ciudad, de fecha de 12 de enero de 2015 , y aclarada por medio de auto de fecha de 14 de enero de 2015, en autos de procedimiento ordinario número 173/2013, y, en su consecuencia, con revocación de la sentencia recurrida, y con estimación íntegra de la demanda, debemos declarar y declaramos que la entidad MOBELYDE SOCIEDAD COOPERATIVA, debe cumplir bien y fielmente el contrato de fecha de 25 de abril de 2011, suscrito con la entidad apelante, en lo referente a la opción de compra establecida en dicho contrato a favor de Maderas de Miguel Martín SL, y, en consecuencia, debemos de condenar y condenamos, a MOBELYDE SOCIEDAD COOPERATIVA, a estar y pasar por tal declaración y al otorgamiento de escritura pública de venta a favor de MADERAS DE MIGUEL MARTÍN SL, de todo aquello que es objeto del derecho de opción de compra, según se describe en el hecho primero de la demanda, incluyendo en dicha escritura -o en documento aparte si así fuera legalmente procedente en su caso-, la previa segregación del inmueble objeto de venta con respecto a la finca matriz, con las obligaciones inherentes a las partes derivadas del citado otorgamiento de escritura pública, incluyendo la de MOBELYDE SOCIEDAD COOPERATIVA, de facilitar con carácter previo al Notario los títulos de propiedad de los bienes objeto de venta, y demás documentos que se precisen.

Imponiendo expresamente las COSTAS originadas en la Primera Instancia a la parte demandada Mobelyde Sociedad Cooperativa.

No habiendo lugar a un expreso pronunciamiento en cuanto a las COSTAS originadas en esta alzada.

Firme que sea esta resolución, habrá de devolverse a la entidad apelante la cantidad ingresada por la misma, como depósito para recurrir.

Así por esta nuestra Sentencia, que será notificada en forma legal a las partes, haciéndoles saber que, caso de interponer Recurso de Casación ó Extraordinario por Infracción Procesal, deberá acreditar al tiempo de su interposición la consignación de la suma de 50€ en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones Judiciales aperturada en el Banco Español de Crédito, cuenta expediente nº 4162 0000 01 seguido del nº de procedimiento (4 dígitos) y del año (dos dígitos) debiendo indicarse en el campo 'concepto' del documento resguardo del ingreso, que se trata de un 'Recurso', seguido del código 06 (casación) ó 04 (Infracción Procesal. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria, el código y tipo concreto de recurso debe indicarse a continuación de los 16 dígitos de la cuenta de expediente (Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre), lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION . Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.