Sentencia Civil Nº 25/2016, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 679/2015 de 09 de Febrero de 2016

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0235775

Recurso de Apelación 679/2015

O. Judicial Origen:Juzgado Mixto nº 05 de Arganda del Rey

Autos de Juicio Verbal (250.2) 966/2014

APELANTE:Dña. Sagrario , Dña. Azucena y Dña. Gloria

PROCURADOR D. VICTOR JUAN REQUEJO RODRIGUEZ-GUISADO

APELADO:D. Erasmo

PROCURADOR Dña. MONTSERRAT RODRIGUEZ RODRIGUEZ

SENTENCIA

ILMA. SRA. MAGISTRADO:

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En Madrid, a diez de febrero de dos mil dieciséis.

Visto en grado de apelación, por el Magistrado de esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de Madrid, la Ilma. Sra Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO, actuando como Tribunal Unipersonal en segunda instancia, los presentes autos civiles Juicio Verbal 966/2014 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 05 de Arganda del Rey, en los que aparece como parte apelante Dña. Sagrario , Dña. Gloria y Dña. Azucena representados por el Procurador D. VICTOR JUAN REQUEJO RODRIGUEZ-GUISADO, y defendidos por la Letrada Dña. RAQUEL RICO PARRA, y como parte apelada D. Erasmo , representado por la Procuradora Dña. MONTSERRAT RODRIGUEZ RODRIGUEZ y defendido por el Letrado D. JUAN M. GONZALEZ BERZOSA, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 18/05/2015 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 05 de Arganda del Rey se dictó Sentencia de fecha 18/05/2015 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'En virtud de lo expuesto en esta sentencia, decido:

1. Desestimar la demanda interpuesta por Sagrario , Azucena Y Gloria contra Erasmo , absolviendo a este de las pretensiones de condena plasmadas frente a él en la demanda.

2.Condenar a las demandantes al pago íntegro de las costas procesales'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandante Dña. Sagrario , Dña. Azucena y Dña. Gloria , al que se opuso la parte apelada D. Erasmo , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó señalar el día 9 de febrero de 2016 para resolver el recurso.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Pretensiones de las partes.

La demanda presentada por doña Sagrario y doña Azucena , y doña Gloria , contra don Erasmo , pretendía la declaración de nulidad del contrato celebrado entre las partes el 2 de Enero de 2014, así como la condena del demandado al pago de 5.000 ? en concepto de devolución duplicada de arras penitenciales, más intereses legales. Todo ello relatando que las partes, el 2 de Enero de 2013, concertaron la entrega por las demandantes de arras o señal por 2.500 ? con vistas al traspaso, por el demandado, mediante precio de diez mil euros, del negocio de ludoteca explotado en un local sito en la zona de Moratalaz, con fundamento en la oferta publicada por don Erasmo alusiva a la actividad económica ejercida. En el pacto segundo del contrato se previno la entrega de 2.500 ? como parte del precio a cuenta del total indicado, en concepto de arras duplicadas con fundamento en el art. 1454 Cc ., y el resto del precio debía satisfacerse hasta la fecha máxima del 3 de Enero de 2013. Que la Comunidad de Propietarios del edificio informó seguidamente a las demandantes sobre la necesidad de realizar una obra de insonorización para ejercer la actividad de ludoteca, circunstancia conocida del demandado, que la ocultó al suscribir el contrato. Asimismo, la propiedad del local prohibía la celebración de fiestas infantiles en el local, hecho también conocido del demandado y silenciado por éste. Finalmente, la propiedad no había autorizado la cesión del contrato de arrendamiento, lo que impedía el traspaso.

El demandado, don Erasmo , se opuso a la pretensión, alegando que la operación no consistió en el traspaso de un arrendamiento. Que él mantenía contrato de arrendamiento con la Comunidad de Propietarios, y que la Comunidad manifestó su conformidad con la continuación del negocio, por la vía de rescindir el arrendamiento precedente y concertar otro distinto con los nuevos titulares del negocio. Que la oferta publicada se refirió al traspaso del negocio o actividad ejercida, con sus existencias, cartera de clientes y mobiliario. Por ello, rescindió con la Comunidad su contrato de arrendamiento el día 28 de Diciembre, y el 2 de Enero siguiente suscribió contrato de señal por traspaso de actividad con las demandantes, que asumieron la necesidad de celebrar nuevo contrato de arrendamiento con la Comunidad. Que las demandantes alegan la imposibilidad de formalizar ese arrendamiento por la necesidad de insonorizar el local, y tener que soportar una renta superior. Sin embargo, la nueva renta era de 800 ?, y las obras de insonorización sólo supondrían una repercusión hacia las demandantes de 200 ?. Que las demandantes desistieron sin fundamento del contrato, y el demandado se vio obligado a solicitar la baja administrativa en el ejercicio de la actividad.

SEGUNDO.-La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia, tras enunciar las cuestiones relevantes en la controversia, analiza la naturaleza del contrato celebrado entre las partes, a cuyo efecto atiende al documento de arras, en el que don Erasmo declara que venderá a las demandantes 'la actividad', en tanto que éstas se obligan a 'hacer todos los cambios de titularidad necesarios y vinculados a la actividad (licencia, seguros, contrato de alquiler)', de donde resulta, ex art. 1281 Cc ., que las demandantes estaban obligadas a gestionar el cambio de titularidad en el contrato de arrendamiento. En consecuencia, lo negociado fue una compraventa con cláusula de arras, y no un contrato de traspaso de negocio con cesión de arrendamiento, ni se declara que las compradoras queden subrogadas en la posición del demandado, como arrendatario frente a la Comunidad. Por tanto, se trata de la venta de una actividad o empresa, incluyendo existencias, enseres y cartera de clientes existentes en el local y necesarios a la actividad comercial de ludoteca. Respecto del objeto el contrato, al que ha de referirse el error alegado como vicio del consentimiento, en virtud de la doctrina jurisprudencial procede examinar si se provocó un error esencial sobre las características definidoras de la empresa o sobre el cumplimiento de las condiciones necesarias para el ejercicio de la actividad. A ese respecto, las demandantes aducen que desconocían tres aspectos determinantes de la venta: que el local debía insonorizarse, que se prohibían las fiestas infantiles, especialmente de cumpleaños, y que la Comunidad prohibía la cesión del arrendamiento por el primitivo arrendatario a terceros. De la declaración del Presidente de la Comunidad, en relación con el anterior contrato de arrendamiento, sólo resulta probado que la Comunidad prohibía la cesión del arriendo, que existía la prohibición de poner música en el local, y que era necesario insonorizar el local para la explotación de la actividad, hechos todos ellos que las demandantes manifiestan desconocían, al no haber sido informadas por el demandado. Se declara probado que las actoras ignoraban la necesidad de insonorización, si bien tampoco consta lo conociera el demandado. Que ignoraban igualmente la prohibición de utilizar música, extremo que ocultó el demandado faltando a las exigencias de la buena fe. En cambio, sí conocían que la celebración de su contrato de arrendamiento se supeditaba a la voluntad de la Comunidad de Propietarios. Relacionando lo expuesto con el carácter esencial del error, como vicio del consentimiento, se aprecia que la necesidad de insonorización no afecta a la esencial de la actividad transmitida, ni su coste es desproporcionado con el volumen económico del contrato. No entraña, pues, un error esencial. De igual forma, la imposibilidad de utilizar música sí supone un error, pero no tiene carácter esencial. Por todo lo cual, los dos errores acreditados no son suficientes para provocar la nulidad del contrato. Finalmente, en cuanto a la pretensión acumulada sobre reclamación de arras penitenciales, no se ha probado ningún incumplimiento del demandado. Y las faltas de información apuntadas no son de entidad suficiente para contraer la obligación de devolución duplicada de las arras. Por todo lo expuesto, se desestima la demanda, condenando a la parte actora al pago de las costas.

TERCERO.-Motivos de recurso.

Frente al expresado pronunciamiento interponen recurso de apelación doña Sagrario y doña Azucena , y doña Gloria , alegando que la sentencia apelada valora erróneamente la prueba practicada. Que la sentencia aprecia la celebración de un precontrato de compraventa, que no lleva aparejado el traspaso del local de negocio, a cuyo efecto se funda exclusivamente en el documento de arras, prescindiendo de los anuncios ofertando el negocio, así como del correo electrónico enviado el día 3 de Enero. Que lo ofertado por el demandado no fue la venta de un negocio, sino un traspaso, y así consta tanto en el anuncio ('urge traspasar ludoteca funcionando'), como en el correo citado ('os mando contrato de traspaso'). Que el uso de dos denominaciones distintas por el demandado (venta y traspaso) para designar un mismo negocio, impide atribuirle la condición de traspaso, máxime cuando el contrato fue redactado por el demandado y desconocido de las actoras hasta el mismo momento de la firma. El art. 1288 Cc . protege a la parte contractual más débil en casos de oscuridad del clausulado contractual, por lo que no basta con acudir al criterio de interpretación literal. Se invocan igualmente los criterios interpretativos sistemático y finalista de los arts. 1285 y 1284 Cc ., así como la doctrina jurisprudencial sobre calificación de los contratos que declara que éstos 'son lo que son, y no lo que las partes quieren que sean'. Que el contrato de arrendamiento no existía al firmarse el documento de 2 de Enero, pues había sido resuelto por el demandado el anterior 28 de Diciembre.

En el segundo motivo de recurso se dice que las condiciones del contrato de arrendamiento ofertado por la Comunidad frustraron el negocio de 2 de Enero de 2013, y que el demandado silenció dichas condiciones durante la negociación del traspaso. Así, el demandado reconoció haber informado a las demandantes sobre la posibilidad de celebrar fiestas infantiles, y haberles manifestado que la Comunidad estaba conforme con la 'cesión' del alquiler. Sin embargo, la Comunidad no tenía conocimiento de la eventual cesión del arrendamiento, el Presidente de la Comunidad expresó la obligación del inquilino de realizar una obra de insonorización por un problema de ruidos, todo ello ocultado por el demandado, y el contrato de alquiler prohibía expresamente cualquier actividad que no fuera académica.

En el tercer motivo de recurso se argumenta que, infundadamente, la sentencia declara que las obras de insonorización no impiden gravosamente el ejercicio de la actividad, y ello sin el apoyo de ningún dictamen técnico. Que tales obras requieren la presencia de materiales incompatibles con la presencia de niños pequeños, e impiden la apertura de la ludoteca. Que, en defecto de informe técnico en contrario, debe suponerse que las demandantes habrían de soportar la ejecución de las obras sin decidir el tiempo o forma de ejecución menos gravosa. Asimismo, la mención en el contrato de arrendamiento anterior a actividades académicas, excluye la celebración de fiestas, y la propia sentencia reprocha al demandado no haber advertido sobre la prohibición de utilizar música, que es habitual en la celebración de fiestas infantiles.

CUARTO.-Naturaleza jurídica del contrato ofertado por el demandado, y del contrato celebrado por las partes.

La oferta publicada por el demandado utilizaba la rúbrica 'urge traspasar ludoteca funcionando barato', y aludía a actividades infantiles tales como lectura, juguetes, clases de apoyo, y fiestas de cumpleaños con juegos o magos.

Se alegó en la demanda, y se reitera en el recurso, que el término 'traspasar' entraña necesariamente la cesión de un contrato de arrendamiento. Planteamiento que no se acepta. Ni en su significación gramatical, ni en la más estricta jurídica, la mención a 'traspaso' supone exclusivamente cesión de un arrendamiento, sino cesión o transmisión de cualesquiera derechos, o en concreto del dominio, sobre bienes materiales o inmateriales. Por tanto, puede referirse igualmente a la cesión o transmisión de una empresa o actividad productiva, que comprende tanto sus elementos físicos, entre ellos las existencias y mobiliario, como los intangibles, como la cartera de clientes, ya incluya o no adicionalmente la cesión del arrendamiento que pudiera tener concertado el cedente.

Los términos del contrato celebrado el 2 de Enero de 2013, no sólo no aluden directa ni indirectamente al traspaso o cesión de un arrendamiento, sino que excluyen explícitamente dicha cesión. Pues la cláusula cuarta del documento previene que 'La parte compradora está obligada a hacer todos los cambios de titularidad necesarios y vinculados con la actividad que se adquiere (licencia, seguros, contrato de alquiler, electricidad, teléfono, etc) en el mes en curso de la compra'. Y en la estipulación primera, definitoria del objeto del contrato, se declara respectivamente sobre las obligaciones de las partes '....se obliga a vender a....., que se obliga a comprar, la actividad (ludoteca/centro de ocio infantil) sita en la calle....'.

No es cierto que el transmitente ocupara una posición de privilegio frente a las actoras, que le imponga deberes singulares de información en la celebración del contrato. Por el contrario, ambos litigantes ocupan una posición simétrica, como particulares interesados en el ejercicio de una determinada actividad empresarial. Pero, aunque así fuera, los términos gramaticales empleados en el contrato litigioso, y que han quedado transcritos, no pecan de oscuridad, ni de significaciones alternativas, por lo que es improcedente acudir a los criterios subsidiarios interpretativos previstos en los arts. 1284 , 1285 o 1288 Cc . Por el contrario, la interpretación gramatical ex art. 1281 Cc . es imperativa y preferente cuando el contrato se expresa con claridad, como sucede en el supuesto enjuiciado, además en el marco de un clausulado conciso y concreto. Si frente a la lectura de la cláusula cuarta, alusiva al deber de los compradores de gestionar el cambio de titularidad del arrendamiento, el firmante alberga dudas, el posible error en que incurra no puede reputarse excusable ( art. 1266 Cc .), y por tanto no es susceptible de viciar el consentimiento.

La doctrina jurisprudencial sobre interpretación de los contratos invocada en el recurso, precisamente propicia la conclusión de la sentencia apelada, y contradice la sostenida por las apelantes. Por todas, declara el T.S. en S. 8.Mar.2013 : 'con fundamento en profusa jurisprudencia, que los contratos son lo que son , y no como se califiquen por los intervinientes, debiendo atenderse para su calificación a lo realmente pactado, lo buscado de verdad por las partes. Para ello habrá de tenerse en cuenta su contenido, que permitirá su encaje en una figura ya establecida, o determinar su carácter atípico, y semejanza con otros negocios típicos, de tal modo que establecida su naturaleza, será posible tomar en cuenta las normas jurídicas que le son aplicables y, mediatamente, que efectos derivan de la voluntad de los contratantes'. En el supuesto enjuiciado, el contenido obligacional del contrato litigioso alude al traspaso, es decir, a la transmisión de determinados derechos, que se describen como 'actividad (ludoteca/centro de ocio infantil)', con asunción explícita por las adquirentes del deber de cambiar la titularidad del arrendamiento. Se reitera que la figura del traspaso alude a cualquier transmisión, y en absoluto de modo exclusivo a la transmisión de un contrato de arrendamiento.

Por las mismas razones, es intrascendente que el demandado resolviera su contrato de arrendamiento con la Comunidad a 28 de Diciembre de 2012. Es más, esa resolución era premisa necesaria para la ulterior formalización de un nuevo contrato con las demandantes.

A mayor abundamiento, y sin perjuicio de examinar después esta cuestión, de lo actuado se desprende que la Comunidad no se opuso a formalizar un contrato de arrendamiento con las compradoras, ni impuso condiciones diferentes de las pactadas con el anterior arrendatario (al margen de la insonorización). Al menos, en lo que resulta del clausulado incompleto aportado por la demandante que, de modo inadvertido o querido, no presenta íntegro el contrato de arrendamiento que le fue propuesto por la Comunidad. Por tal omisión, imputable a las demandantes, se desconoce si la actividad a ejercer en el local arrendado descrita en su contrato coincidía o no con la obrante en el contrato del anterior arrendatario.

QUINTO.-Actividades permitidas en el contrato de arrendamiento, e información sobre actividades proporcionada por el arrendatario.

En respuesta al segundo y tercer motivo de recurso, que abordan las cuestiones apuntadas, en la oferta de negocio publicada por el demandante se atribuye prioridad y mayor amplitud a las actividades académicas (ludoteca, juguetes, clases de apoyo), que a la celebración de fiestas:'(...) y por último nuestras fantásticas fiestas de cumpleaños', con monitores, magos o payasos.

En el contrato de arrendamiento se alude a la actividad de 'ludoteca infantil', con mención singular a actividades académicas, recuperación de asignaturas, ayuda para aprovechamiento de cursos escolares, así como a la prohibición de 'escuela de música o karaoke, etc'. Esa descripción no se reputa excluyente de la celebración de fiestas infantiles (sin música), y de la declaración del Presidente de la Comunidad se desprende que la única problemática derivada del ejercicio de la actividad consistió en ruidos excesivos, que motivaron protestas del vecino del piso primero, y no en la celebración de fiestas infantiles, o de fiestas de cumpleaños.

Junto a lo expuesto, la presentación sólo parcial (accidental o voluntaria) con la demanda del contrato de arrendamiento propuesto por la Comunidad a las demandantes, impide evaluar si se reflejó alguna prohibición sobre la celebración de fiestas infantiles, y si la actividad permitida coincidía o no con la declarada en el contrato anterior.

Permanece controvertido el hecho relativo a la información proporcionada por el demandado sobre los problemas acreditados (declaración del Presidente de la Comunidad) con el ocupante del piso primero por los ruidos procedentes del local, y el debate en la Junta de Propietarios (sin acuerdo) sobre la necesidad de insonorizar el local. Esa problemática se traduce en la cláusula incluida en el contrato de arrendamiento parcialmente unido a la demanda, desconocido para el Presidente de la Comunidad y al parecer redactado por su administradora, cuya cláusula décima declara que 'el arrendatario se obliga a tener insonorizado el local, para lo cual debe permitir en el momento de ser requerida, lo cual sucederá en un plazo máximo de seis meses, la entrada de los operarios que efectuarán las obras para efectuar dicha insonorización, así como a colaborar en el pago de un total de 200 ? en concepto de amortización de dicha obra. La falta de colaboración en la realización de las obras, así como el impago de la cantidad acordada supondrá la rescisión automática e inmediata del presente contrato, quedando la fianza en poder definitivo de la Comunidad en concepto de indemnización de daños y perjuicios'.

Lo que sucede, es que al margen de la información que proporcionara el demandado a las actoras sobre la prohibición de utilizar música, o sobre la necesidad de insonorizar el local, tal circunstancia carece de trascendencia suficiente para entender frustrada la finalidad económica del contrato.

En cuanto a las obras de insonorización, no es cierto que la sentencia declare infundadamente que no anulan las expectativas de las demandantes. Porque la carga de probar que tales obras tuvieran un coste o envergadura desproporcionado con esas expectativas incumbe precisamente a la parte actora, como hecho constitutivo de su pretensión ( art. 217.2 L.E.c .), al ser las demandantes las que alegan que la necesidad de insonorización les ocasionó un perjuicio suficiente a justificar su desistimiento del contrato de arras. Sin embargo, la parte actora, pudiendo y debiendo hacerlo, no ha propuesto al respecto prueba pericial o de otra naturaleza. Es más, existe la apariencia de que las obras de insonorización, ni por su duración, ni por su alcance, pueden generar un perjuicio relevante al arrendatario.

Tampoco el coste de esas obras puede frustrar la finalidad económica del arriendo. Pues la renta arrendaticia, que venía siendo de mil euros (según manifestación del demandado, inferior a los mil cien euros previstos en su contrato), se reducía en el nuevo arrendamiento a ochocientos euros, quedando así compensados los doscientos euros soportados por las demandantes en las obras de insonorización. No se acepta la alegación del demandado de que se obligara a las actoras a un pago único de doscientos euros, pues el concepto de 'amortización' entraña ya un factor temporal, referido a la distribución en el tiempo de un coste económico con valor duradero. Por tanto, se trata de una contribución mensual. Pero aún así, la renta se reducía en igual suma, sin olvidar que la contribución de doscientos euros estaba llamada a extinguirse, por lo que en definitiva se producía un beneficio económico para las nuevas arrendadoras.

Por lo demás, de la prueba practicada, y en especial del contrato parcialmente acompañado con la demanda, en relación con la declaración del Presidente de la Comunidad, se desprende que ésta accedió a la formalización del nuevo contrato de arrendamiento, a perfeccionar por su administradora, en las mismas condiciones, o incluso más beneficiosas en lo económico, que el arrendamiento anterior.

En la comunicación enviada por el Letrado de las demandadas a la administradora de la Comunidad aludiendo a las circunstancias impeditivas del contrato, se citan en primer lugar a las obras de insonorización, que ya se ha dicho quedaban compensadas en coste con la renta pactada, y no consta que por su alcance o duración generasen perjuicio económico relevante. Se alude además a la prohibición de celebrar fiestas, que no se desprende del contrato, ni consta fuera confirmada por la administradora de la Comunidad. Y, por último, se hace referencia a la aquiescencia de la Comunidad a celebrar el nuevo contrato de arrendamiento, que ha quedado acreditada, existiendo incluso un borrador de contrato confeccionado por la administradora. En igual sentido, el Presidente de la Comunidad declara que la administradora tenía autorización para formalizar el nuevo arrendamiento, con la sola condición de incluir obras de insonorización. Para desvirtuar esas conclusiones, no ha sido propuesta la declaración testifical de la administradora de la Comunidad.

Por cuanto queda expuesto, está acreditado que el primitivo contrato de arrendamiento contemplaba la actividad de 'ludoteca infantil', que no excluye celebración de fiestas, y prohibía la utilización de música, todo ello acorde a la oferta publicada. No está probado que el demandado advirtiese expresamente a las demandantes sobre la prohibición de utilizar música, o la necesidad de insonorizar el local, circunstancias que sin embargo carecen de relevancia bastante para frustrar las expectativas económicas derivadas de la oferta, o del contrato, y por ende para justificar el desistimiento del pacto de arras.

SEXTO.-Costas.

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Requejo Rodríguez-Guisado en representación de doña Sagrario y doña Azucena , y doña Gloria , contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Arganda del Rey, bajo el número 966 de 2014, DEBO CONFIRMAR Y CONFIRMOdicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a 19 de febrero de 2016.