Sentencia Civil Nº 250/2008, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 13/2008 de 04 de Septiembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

OVIEDO

SENTENCIA: 00250/2008

SENTENCIA Nº 250/08

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000013 /2008

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE

D. José Ignacio Álvarez Sánchez

MAGISTRADOS

D. Jaime Riaza García

D. Javier Antón Guijarro

En Oviedo a, cuatro de Septiembre de dos mil ocho.

VISTOS en grado de apelación por esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los presentes autos de

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000889 /2006, procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.6 de AVILES, Rollo 0000013

/2008 , entre partes, como Apelante D. Rodrigo , y como Apelado D. Víctor representado por el Procurador de los Tribunales Dª. MARIA DOLORES SANCHEZ MENENDEZ, y bajo la dirección

letrada de Dª. SUSANA FERNANDEZ IGLESIAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.

SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 6 de Avilés dictó Sentencia en los autos referidos con fecha 27-09-07 cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Dª NURIA ARNÁIZ LLANA, en nombre y representación de D. Víctor contra D. Rodrigo , debo condenar y condeno al demandado al pago de la cantidad de 6.000 euros en concepto de arras penitenciales duplicadas por su desistimiento como vendedor en la compraventa, más los intereses especificados en el fundamento tercero de esta resolución, todo ello con expresa condena en costas a la parte demandada."

TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Rodrigo , que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.

CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 4-09-08, quedando los autos para sentencia.

QUINTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Ilmo. Don José Ignacio Álvarez Sánchez.

Fundamentos

PRIMERO.- Se formula el presente recurso de apelación frente a la sentencia de 27 de Septiembre de 2007, dictada por el titular del Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de Avilés , la cual estimó íntegramente la demanda y condenó al demandado a pagar a la actora 6000 euros en concepto de arras penitenciales al no haber formalizado la compraventa de una vivienda de su propiedad cuya gestión había encomendado a la entidad INMOGARCÍA, S.L. Gestión Inmobiliaria.

SEGUNDO.-El demandado y apelante reconoce que comunicó a la Agencia Inmobiliaria antes indicada su decisión de poner en venta el local de su propiedad, pero afirma que no firmó con ella ninguna cláusula de exclusiva ni le autorizó a dar o recibir arras de posibles compradores, pues lo que hizo fue acudir a varias Agencias para que le buscasen un comprador, en la creencia de que sería éste quien abonaría a aquélla la comisión correspondiente. Lo cierto es que la prueba practicada en los autos no acredita la existencia de autorización a la Agencia intermediaria para celebrar contratos de arras penitenciales ya que no hubo hoja de encargo por escrito, como es usual en las operaciones de intermediación inmobiliaria, y el hecho de que se contrate con una Agencia Inmobiliaria, lo que no se discute, no es suficiente para entender que su titular esté autorizado para solicitar esas arras, por lo que sería necesario recabar autorización del propietario del inmueble a transmitir. La actividad de mediación inmobiliaria consiste en la prestación de servicios dirigidos al encuentro de personas que aceptan las condiciones de compraventa o arrendamiento que ha puesto a la Agencia la persona que le encarga estos servicios y las obligaciones que asume el mediador se contraen exclusivamente a poner en conexión a los que pueden ser contratantes, cumpliendo su obligación principal cuando consigue que entre ellos se perfeccione el contrato, sin que tenga que intervenir en él, formalizarlo o preocuparse de su consumación (S. del T.S. de 10-3-92, 21-5-92, 19-10-93, 4-11-94 entre otras). La Jurisprudencia ha declarado en ocasiones que es un contrato atípico que guarda analogía con otros como el mandato, agencia, comisión o gestión de negocios ajenos pero que tiene sustantividad propia, rigiéndose por las estipulaciones convenidas por las partes, en su defecto por las disposiciones generales sobre contratación, por los usos y costumbres adecuados a su naturaleza y por las normas reguladoras de las figuras contractuales afines, singularmente las que disciplinan el mandato (S. 6-10-90, 26-3-91, 22-12-92 entre otras muchas.)

En consecuencia esta Sala sostiene que para que la Agencia concierte unas arras penitenciales con un posible comprador necesita recabar el consentimiento del propietario del inmueble ya que de ese hecho se derivan consecuencias para él que pueden ser gravosas y no puede entenderse implícito este consentimiento en un encargo de venta del inmueble. Por ello lo aconsejable es que se plasme por escrito ese consentimiento, al igual que debe hacerse cuando se pacta una cláusula de exclusiva.

Consecuencia de lo expuesto es que se debe estimar el recurso pues no existe prueba de que el demandado, Sr. Rodrigo , hubiera autorizado a la Agencia Inmobiliaria a celebrar un contrato de arras, limitándose a ofrecer la venta del local para que le buscase un comprador, sin que haya acreditado que se hubiera acordado un pacto de exclusividad. Si la titular de la Agencia no ha firmado ningún escrito con el demandado no puede entenderse que haya concertado con él un pacto de exclusiva ni mucho menos que estuviese autorizada por él para acordar arras penitenciales.

TERCERO.- Los precedentes razonamientos conducen a la estimación del recurso y a la desestimación de la demanda, sin que haya lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias dadas las dudas de hecho que presenta el caso y el acogimiento del recurso (Arts. 394. 1 y 398.2 de la LEC).

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por D. Rodrigo frente a la sentencia que con fecha 27 de Septiembre de 2007 dictó el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº. 6 de Avilés y revocar dicha resolución.

Se desestima la demanda rectora del procedimiento y se absuelve al demandado, D. Rodrigo , de todos los pedimentos de la demanda.

No se hace especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.