Sentencia Civil Nº 250/2011, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 187/2011 de 18 de Octubre de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO 00250/2011

Rollo Núm. ................ 187/2.011.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 3 de Torrijos.-

J. Ordinario Núm.......... 3/2.009.-

SENTENCIA NÚM. 250

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EMILIO BUCETA MILLER

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a dieciocho de octubre de dos mil once.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 187 de 2.011, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, en el juicio ordinario núm. 3/09 , sobre resolución del contrato de compraventa con reintegro de cantidades entregadas, en el que han actuado, como apelante SEÑORIO DE EL CASAR S.L., representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sánchez Fernández y defendida por el Letrado Sr. Vaquerizo Tejada; y como apelados Feliciano , Dª Josefa y Dª Otilia , representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. García Castaño y defendidos por el Letrado Sr. Muñoz Martínez.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Presidente D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, con fecha 29 de Diciembre de 2.010, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Estimar la Demanda interpuesta por Dª Elvira García Castaño, Procuradora de los Tribunales, en nombre y representación de D. Feliciano , declarando la resolución del contrato privado de compraventa de la parcela NUM000 y vivienda construida, de El Casar de Escalona, firmado con la demandada, condenando a el Señorío de El Casar, S.L. a devolver al actor la cantidad de 64.300 €, más los intereses legales que correspondan, con expresa imposición de las costas de esta instancia a la mercantil demandada. Desestimar la reconvención formulada por la Procuradora de los Tribunales Dª Marta I. Pérez Alonso, en nombre y representación de El Señorío del Casar, S.L., con expresa imposición de las costas de la Reconvención a la parte demandada-reconveniente".-

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por demandado reconveniente, dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedaron los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE REVOCAN EN PARTE y en la forma que luego se dirá, los fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, que habrán de ser completados en la forma que se exprese, si bien se ratifican los antecedentes de hecho, que relatan la dinámica procesal, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Por el Sr. Feliciano , en primera instancia, se interpuso demanda de resolución de contrato privado de compraventa de vivienda y del solar en que fue construida, con devolución de las cantidades entregadas (64.300 euros, con sus intereses), por no ser entregada la misma en el plazo pactado y por existir defectos en la obra; y pretensión que fue dirigida frente a la mercantil Señorío de El Casar S.L., que se opuso a la demanda y reconvino con igual pretensión resolutiva, imputando el incumplimiento a la compradora, alegando la escasa entidad de los desperfectos en obra, y de la que instaba fuera condenada a la pérdida de las cantidades entregadas. En el decurso del proceso, y al fallecimiento del actor, se produjo su sucesión procesal en las personas de Dª Josefa y Dª Otilia .

La sentencia de instancia, que adolece de parquedad expositiva fáctica y jurídica, a la vez que basa su resultado en la valoración de la prueba, que no refleja en la sentencia, imputa el incumplimiento a la demandada, en cuanto un año más tarde del fijado para la entrega de la vivienda aún no lo había hecho, como tampoco había subsanado los defectos de la obra, con rechazo de la reconvención.

La parte demandada reconveniente, que impugna la resolución con la suplica de que se revocara la sentencia y se dictara otra por la que se estimara lo suplicado en sus escritos de contestación a la demanda y reconvención, motivó su impugnación en lo que supone un error valorativo, en tanto que si se resuelve el contrato al no ser escriturado en la fecha pactada, y además existir defectos en obra, sobre la base de entender que los mismos son los reseñados en el doc. 4 de la demanda, de cuya fecha no existe constancia, no se acreditaron a lo largo del procedimiento, ni en cualquier caso tenían una entidad suficiente para provocar la resolución; como también se imputaba no se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad la declaración de obra nueva, sobre lo que nada se pactó en el contrato, sin perjuicio de que constara su inscripción a 18 de octubre de 2008, como tampoco existía pacto de financiación, si bien se acreditó documentalmente que a febrero del mismo año, se emitió certificado de final de obra y en julio el de primera ocupación, habiéndosele requerido notarialmente para que el propio actor fijara día y hora para otorgar escritura pública, lo que nunca hizo por no tener voluntad al respecto; por lo que insiste en los pedimentos de su demanda reconvencional acreditados a través de la documental.-

SEGUNDO: Examinadas las actuaciones, a la vista de las facultades que el ordenamiento procesal otorga al Tribunal de apelación, en cuanto el recurso de ese nombre se concibe como una revisión del proceso de primera instancia, al tener por objeto comprobar la exactitud de los resultados obtenidos en el proceso originario, con examen integro de la cuestión litigiosa y decidiéndola, generalmente, sobre la base del mismo material valorado en la instancia, de tal manera, que la apelación somete al Tribunal el total conocimiento del litigio en términos que le facultan para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su criterio ( STS. 10.3.92 ); pues con la apelación se transmite al tribunal "ad quem" la plenitud de competencia para revisar y decidir todas las cuestiones planteadas en primera instancia, en la fase de apelación, por razones institucionales, al tratarse de depurar los resultados de la primera, se exige un examen crítico de las soluciones dadas en esta, como base indispensable y racional del ámbito del litigio del debate ante la Sala de apelación, pues de esta forma, de no actuarse así, se estaría en presencia de una autentica revisión de oficio más que de una apelación, en la que el litigante debe de realizar un análisis crítico mediante el cual se llegue a demostrar, o bien la aplicación o la errónea aplicación de una norma, la incongruencia, la indebida o defectuosa apreciación de la prueba o cualesquiera otras razones que se invoquen para obtener la revocación de la sentencia apelada ( STS. 6.10.89 ), ya que en el recurso de apelación lo que se ha de poner de manifiesto es la improcedencia de que se dictara la sentencia en el sentido en que se produjo, al ser precisamente esta, la que en concreto se somete a revisión jurisdiccional en esta segunda instancia ( STC. 124/83 , 54/85 , 145/87 , 194/90 , 21/93 y 120/94 y STS. 8.4.92 ).

En aplicación de tal doctrina y haciendo valoración de la prueba, se ha de dejar constancia a lo que aquí importa: a) que la mercantil El Señorío de Es Casar, como vendedora, y D. Feliciano (del que traen causa por su fallecimiento y por sucesión procesal las Sras. Josefa y Otilia ), otorgaron documento privado el 17 de junio de 2007, por el que el primero vendía al segundo una parcela con vivienda construida (nº NUM000 de la Urbanización DIRECCION000 ); b) que el importe de la venta fue de 168.283,38 euros, suma a la que habría de adicionarse el 7% de IVA; c) que para pago se efectuaron una entrega el 14 de enero de 300 euros y otra a la firma de este documento por 34.000 euros, pactándose que el resto se entregaría a la firma ante Notario de la escritura pública de compraventa, "que se realizará en el mes de enero de 2008"; d) que llegada la fecha establecida para otorgar documento público de venta, no se llevó a cabo, y a requerimiento del vendedor, la parte compradora le entregó 30.000 euros más, por lo que la suma total entregada a cuenta del precio fue de 64.300 euros, al tiempo que se pone de manifiesto al constructor -categoría de hecho propio, hechos 4º y 5º de la demanda-, la existencia de desperfectos en la vivienda, se insta su reparación y se requiere de otorgamiento de escritura para el 23 de octubre de 2008, que no se pudo llevar a cabo por no constar inscrito el final de obra, por lo que el 17 de noviembre -doc. 6-, se efectúa lo que el actor llama requerimiento solutorio y que en base de la presente demanda, en la que suplica la resolución del contrato por incumplimiento de la vendedora y la devolución de la cantidad total entregada con sus intereses; e) la mercantil demandada, por su parte, niega los hechos de la demanda, aduce que los defectos no eran graves y susceptible de generar la resolución, siendo la de arreglarlos la intención de la actora, no la de resolver el contrato, al tiempo que deja constancia documental de que el final de obra se otorgó notarialmente el 8 de agosto y se inscribió en el Registro el 14 de octubre, así como que la obra se finalizó en febrero del mismo año, así como que existe un requerimiento notarial -14 de noviembre- incumplido por la demandante; y además, basa su pretensión reconvencional solutoria en la renuencia del demandante en fijar fecha para escriturar, para lo que fue requerido, en la inacreditación de los defectos aducidos por el actor, así como en la existencia de daños y perjuicios que ha sufrido con la actitud del comprador, y pretende demostrar mediante la aportación de lo que denomina un escrito de reserva con una inmobiliaria, fechado el 15 de septiembre de 2008, en el que con relación a la parcela y vivienda litigiosa, tras manifestar que las mismas se encuentran vendidas "a la espera de confirmarse la firma de la escritura pública, si el comprador reusara de su compra", le otorga la venta en exclusiva por seis meses de la misma, así como con una certificación bancaria por la que acredita que paga 563,36 euros mensuales para hacer frente a las cuotas del préstamo hipotecario que grava la finca; y, f) que la suplica de la reconvención pretende la resolución del contrato por incumplimiento de los compradores y con pérdida por los mismos del total de la cantidad entregada.

De tal síntesis fáctica, pueden extraerse, como conclusiones: 1ª) que con respecto a la actora, si el término o plazo (enero de 2008), no puede considerarse como requisito esencial del contrato, pues de su lectura y/o valoración así no consta, ni puede interpretarse de su contenido, ni por ello se pactó como causa de resolución, lo que se abona por la circunstancia de que, incluso sobrepasado el término, la compradora hiciera una nueva entrega de dinero a cuenta del precio, es cierto que los contratos han de ser cumplidos en sus términos e interpretados según la realidad social del momento, lo que supone que el mero retraso no es por sí mismo causa de resolución, salvo que se alargue excesivamente en el tiempo; 2ª) que no le parece a la Sala que se haya efectuado por la actora requerimiento resolutorio alguno, pues en los aportados con la demanda se condiciona la escrituración del documento privado a la reparación de los defectos que enumera (doc. 4), pero cuya existencia no prueba, pese a venir obligado a ello por el art. 217 de la Ley de Ritos ; 3ª) que pese a ambas manifestaciones, aparece como firme su voluntad de resolver el contrato; 3ª) que el inmueble litigioso no estuvo en condición de elevarse a escritura pública hasta el 14 de octubre de 2008; 4ª) que con respecto al demandado y en lo que afecta a su reconvención, el documento 6 (contrato de reserva con una inmobiliaria), es incapaz de demostrar perjuicio alguno, y aunque sin acudir a valorarle con rigor como confeccionado para obtener una posible ventaja procesal, lo que no se necesita efectuar, es lo cierto que, de un lado existía una compraventa perfecta aunque no consumada, y de otro estaba condicionado a la resolución de la compraventa, solo adquiriendo eficacia a partir de ese momento; 5ª) que el doc. 6 (certificación bancaria de la existencia de un préstamo que grava la vivienda y de la cuota mensual del mismo), es incapaz de acreditar perjuicio alguno, puesto que para nada consta en el contrato privado que la edificación hubiera de ser financiada por una bancaria, por lo que se trata de relaciones concretas entre prestamista y prestatario, aquí por esa circunstancia sin incidencia en el tercero comprador, que podría adquirir de la forma que tuviera por oportuno, ya mediante el pago directo de la suma aplazada, ya mediante financiación con una bancaria, pero en ningún caso subrogándose en el préstamo del vendedor a que antes se ha hecho referencia; 6ª) que el requerimiento solutorio que anuda el reconveniente a los efectos de los arts. 1124 y 1504, CC ., parece emitido con la finalidad de soslayar el incumplimiento del otorgamiento de escritura pública anteriormente frustrado por falta de inscripción registral de la obra nueva, si bien lo que le priva de eficacia es que no cumple los requisitos exigidos en la norma, en tanto que la jurisprudencia viene estableciendo que una cosa es la petición de resolución del contrato, que impide el pago posterior, y otra cosa es que el deudor pague después del plazo contractual, lo que puede hacer en tanto no medie requerimiento de resolución; hecho éste, no podrá concederse al deudor nuevo plazo para el pago (art. 1504 in fine); siendo esta interpretación del art. 1504 la que se atiene a la doctrina, que asevera ser erróneo entender que el requerimiento cuyo contenido consiste en la "reclamación del precio" constituye el supuesto del art. 1504 , porque tal requerimiento cuando es de resolución, obsta normalmente de pago hecho fuera del término convenido como intimación referida no al pago hecho fuera del término convenido como intimación referida no al pago del precio, sino a que se allane el comprador a resolver la obligación ( STS. 30.3.1981 ); ya que el requerimiento a que se refiere el art. 1504 presupone la expresión formal del acto volitivo del vendedor de dar por resuelto el contrato de compraventa, por el incumplimiento por el comprador del pago del precio, "sin que al mismo tiempo pueda imponerse la obligación de requerir previamente de pago" ( STS. 23.5.1981 ), pues tal requerimiento de resolución obsta al pago del precio hecho fuera del término convenido, ya que aquél es la expresión de la voluntad del vendedor de dar por resuelto el contrato ( SS. 21.1 y 12.3.1985 , 9.3.1990 ); 7ª) que dicho requerimiento es contestado (doc. 12), en el que se vuelve a poner de manifiesto por la parte compradora la necesidad de arreglar los desperfectos antes de escriturar, lo que viene a suponer una oposición al mismo, que le priva de eficacia, siendo la resolución judicial la que ha de decidir al respecto, máxime si se tiene en cuenta que escasos días más tarde de efectuado el requerimiento se presenta la demanda objeto del presente procedimiento, a todas luces anterior en meses a la que luego presentó el vendedor (marzo de 2009); y, 8ª) como con el comprador, se evidencia una clara voluntad del vendedor de dar por resuelto el contrato, a cuyo fin dedica la reconvención.

Aplicando a tales aseveraciones los arts. 1124 -norma genérica- y 1504 -específica para inmuebles-, ambos del Código civil , venimos considerando, como ya se recogía en la S. AP. Toledo, Sec. 2ª, de 13.3.1996 , que la jurisprudencia establece que la resolución por voluntad unilateral se encuentra autorizada en los contratos de tracto sucesivo ( STS. 16.9.1988 ); pero no obstante, aclara la STS. de 14.6.1988 , que cumplidas las precisas exigencias para generar resolución y tratándose de una obligación bilateral, cuya exigibilidad aparece implícita en la misma, puede solicitarse la resolución mediante voluntad unilateral de uno de los contratantes cuando hay incumplimiento patente y la decisión judicial que la acoge la resolución en realidad no la produce sino que proclama simplemente la procedencia de la ya operada. En definitiva ( STS. de 10.1.1994 ), el cumplidor puede optar entre el cumplimiento o la resolución, pudiendo ejercitar su derecho en vía judicial, o fuera de ella; pero de no aceptarse por la otra parte, la resolución queda sometida al examen y sanción de los tribunales, que son los que en habrán de declarar bien hecha la resolución o, por el contrario no ajustada a derecho, correspondiendo a los juzgadores de instancia la determinación de si hay o no incumplimiento y quien es el primer incumplidor, así como si tal incumplimiento justifica o no el de la parte contraria.

Aquí, esos incumplimientos que se aducen por ambas partes no han sido probados, y lo que consta es finalmente uno mutuo, en la dilatada entrega y en el impago del precio previa protesta de existencia de vicios que no prueba, por lo que se ha de reconocer que al tratarse de una obligación recíproca no puede resolverse el contrato unilateralmente puesto que a tenor de lo establecido en el art. 1256 del CC ., la validez y cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, por lo que de conformidad con el art. 217 LEC ., lo que nos sugiere es que el incumplimiento ha sido mutuo, cuestión esta que valorada, objetivamente y en conciencia, a través de la prueba practicada ha quedado suficientemente acreditada, pues a uno le hubiera bastado con reparar e inscribir, y luego exigir el pago completo, lo que hubiera situado al otro en la obligación de escriturar o ser incumplidor, lo que ni el uno o el otro hicieron, y ni una cosa ni la otra han sido acreditadas, careciendo de virtualidad a los efectos de la norma resolutoria invocada el que uno u otro se adelante a denunciar la resolución del contrato, que son coetáneas y, se valora, como fruto del fracaso de esas conversaciones que necesariamente ha de presumirse que han existido entre las partes en el tiempo que media entre la real (no jurídica) de la obra y la exigencia de elevar el documento privado de venta a escritura pública; y es por ello que es aquí observable el contenido de la STS. de 9.4.1900 , cuando afirma que en materia contractual, son principios generales básicos el respeto que la ley concede a la voluntad de los contratantes, y a la buena fe y fidelidad con que debe cumplirse las obligaciones para evitar que la argucia triunfe sobre la verdad y la justicia. Por tanto debe declararse el muto incumplimiento.

Efectivamente si se acciona la resolución del vínculo contractual a través del art. 1.124, CC ., lo que importa esencialmente ( STS. 20.6.1980 , 10.10.1982 , 7.3 y 18.11.1983 , 31.5.1985 , 28.2.1986 , etc.), es la valoración de las conductas refractarias a la ejecución del negocio, estimándose que se patentiza ese incumplir cuando se frustra la legítima expectativa de la parte cumplidora, deviniendo aplicable el art. 217 LEC . para valorar las mismas, en cuanto que haciendo exégesis de la jurisprudencia sobre la materia ( STS. 21.3.1986 , 28.2.1989 , 10.10.1982 , 18.1 y 4.3.1986 ; AP. Vitoria, 26.11.1985 ), solo debe prosperar la acción resolutoria, cuando se prueba la concurrencia de los siguientes requisitos: 1º) la existencia de un vínculo contractual vigente entre las partes; 2º) la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3º) que una de las partes haya incumplido de forma grave las que le incumbían, apreciación que es de libre arbitrio del Tribunal; d) que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa del demandado, que de un modo absoluto, indubitado, definitivo e irreparable, la origine, la que se puede acreditar ante una actividad o pasividad del incumplidor frente a los requerimientos de la otra parte contratante; y, e) que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, que lo libera de su compromiso.

Por tanto, si lo que resulta de la litis es que el incumplimiento es mutuo, difícilmente puede acordarse el mismo en perjuicio de una de las partes, siendo ambas las incumplidoras, y ante la circunstancia de que el contrato ha quedado totalmente frustrado por ese común incumplimiento. Ante tal circunstancia, debe necesariamente declarar esa frustración por incumplimiento de las obligaciones recíprocas que lleva a la resolución del contrato, pero no con los efectos que se invocan y que previene el art. 1124, CC ., sino volviendo las prestaciones a su estado inicial, puesto que aquí consta, de un lado, que existió una cantidad que se entregó como parte del precio, y de otro que no se han removido los obstáculos que impedían la escrituración, sin perjuicio del largo periodo de tiempo transcurrido desde que se pacto la misma, por lo que si existe incumplimiento de ambos, la razón de equidad conlleva a la devolución de la cantidad entregada como parte del precio, lo que debe tener como consecuencia jurídica la extinción de sus efectos y la reposición de las cosas a su estado anterior ( STS. 24.7.1999 o 3.5.1999 ), pero no en la forma que se establece en la resolución de instancia, por entender que "... se deduce la existencia de un incumplimiento de carácter esencial de la vendedora demandada, ..., porque los defectos observados no consta fueran subsanados en ningún momento por la vendedora", lo que ya se dice que aparece como improbado, por lo que si solo se acredita la mutua voluntad de resolver, no apareciendo causa que la justifique, lo adecuado en que las cosas vuelvan a su estado anterior, con devolución de las cantidades entregadas, sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas en la primera instancia (art. 394, LEC .), tanto en lo que afecta a la demanda como a la reconvención.-

TERCERO: No procede efectuar especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en esta segunda instancia, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil .-

Fallo

Que ESTIMANDO EN PARTE el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de SEÑORIO DE EL CASAR S.L., debemos REVOCAR Y REVOCAMOS EN PARTE la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Torrijos, con fecha 29 de Diciembre de 2.010, en el procedimiento núm. 3/09 , de que dimana este rollo, y en su lugar estimando en parte la demanda interpuesta por D. Feliciano y por su sucesión procesal, por Dª Josefa y Dª Otilia , así como también estimando en parte la reconvención formulada por la mercantil Sr. de el Casar S.L., debemos resolver y resolvemos el contrato de compraventa otorgado por documento privado de 17 de junio de 2007, sobre la parcela nº NUM000 de la DIRECCION000 y la vivienda construida sobre ella, con condena a esta mercantil a devolver a la parte demandante principal la cantidad de 64.300 euros, sin efectuar especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias y con devolución del depósito para recurrir.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. MANUEL GUTIERREZ SANCHEZ CARO, en audiencia pública. Doy fe.-