Sentencia CIVIL Nº 250/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 779/2019 de 27 de Abril de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0821142120188080917

Recurso de apelación 779/2019 -I

Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Sant Feliu de Llobregat

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 290/2018

Parte recurrente/Solicitante: Noemi, Jose Pedro, Jose Daniel

Procurador/a: Eladio Roberto Olivo Luján, Eladio Roberto Olivo Luján, Eladio Roberto Olivo Luján

Abogado/a:

Parte recurrida: Penélope, Pilar

Procurador/a: Raúl González González

Abogado/a: JUAN SANAHUJA GARCES

SENTENCIA Nº 250/2020

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich

Barcelona, 27 de abril de 2020

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

Primero. En fecha 24 de julio de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 290/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Sant Feliu de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Eladio Roberto Olivo Luján, en nombre y representación de Dª Noemi, D. Jose Pedro D. Jose Daniel contra Sentencia - 09/05/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. Raúl González González, en nombre y representación de Dª Penélope y Dª Pilar.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'FALLO: Que debo estimar yESTIMO PARCIALMENTEla demanda interpuesta por el Procurador D Raul GONZALEZ GONZALEZ en representación de Dª Penélope y Dª Pilar, frente a los demandados Dª Noemi, D. Jose Pedro, y D. Jose Daniel, representados todos ellos por el Procurador D. Eladio Roberto OLIVO LUJAN, y en sus méritos, vengo a formular los siguientes pronunciamientos:

1º.- Absuelvo a Dª Noemi de los pedimentos formulados en su contra.

2º.- Condeno a los demandados D. Jose Daniel y D. Jose Pedro a fin de que solidariamente paguen a la parte actora la cantidad de CUATRO MIL QUINIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS CON TREINTA CENTIMOS (4.534,30 Euros),con más sus intereses legales a contar desde la interpelación judicial incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente.

3º.- Cada parte se hará cargo de sus propias costas.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 20/02/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandados, D. Jose Daniel, Dña. Noemi y D. Jose Pedro, interponen recurso de apelación contra la sentencia estimatoria en parte de la demanda presentada en su contra por Dña. Penélope y Dña. Pilar, en virtud de la cual Dña. Noemi fue absuelta de los pedimentos formulados en su contra, mientras que los codemandados, D. Jose Daniel y D. Jose Pedro fueron condenados a abonar solidariamente a las actoras la suma de 4.534,30 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial, incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia. Y ello debiendo cada parte hacerse cargo de sus propias costas procesales.

En la demanda, las actoras alegaron que, en fecha 10 de diciembre de 2016, suscribieron con los demandados un contrato de arrendamiento de vivienda, figurando D. Jose Pedro como avalista, en relación con la finca de su propiedad sita en la CALLE000, nº NUM000, de Vallirana, por un período de un año prorrogable y una renta de 890 euros mensuales, y que, en fecha 7 de noviembre de 2017, los demandados arrendatarios abandonaron la vivienda y entregaron las llaves y la posesión de la misma. Una vez devueltas las llaves, las actoras comprobaron que habían dejado la vivienda en un estado deplorable, y, a través de su entidad aseguradora, encargaron un dictamen pericial; en el dictamen emitido, se constataron daños con distinto origen: 1) daños por roturas (cintas de persiana enrollable de comedor y pletina; rejillas de aireación de tres puertas de acceso a la vivienda; inutilización de dos cierres de las puertas de acceso a la vivienda; campana extractora de la cocina; puerta de paso a la habitación; dos desagües verticales en fachada posterior y fachada lateral; farola exterior; interruptores y puntos de luz, y antena), los cuales eran debidos a una actuación malintencionada o a actos vandálicos de los arrendatarios, y 2) otros daños (vitrocerámica por mal uso; grifería de la ducha; mampara de la ducha; parquet de habitación; pintura; desmontado del aplacado de lamas en paredes de una habitación; suciedad generalizada en zona de jardín, y falta de dos losas de piedra del suelo del jardín), los cuales eran debidos a la falta de cuidado sobre las cosas y a la falta de mantenimiento y conservación); la valoración pericial de tales daños totalizaba la suma de 3.186,19 euros (1.569,06 euros + 1.617,13 euros, respectivamente). Asimismo, alegaron que los arrendatarios dejaron sin abonar las rentas de los meses de febrero, junio, agosto, septiembre y octubre de 2017, suministros de luz, gas y agua, por un total de 8.432,16 euros, y que, descontada la fianza arrendaticia entregada en su momento (890 euros), se reclamaba el importe de 7.542,16 euros, importe que, en la audiencia previa, se redujo a 6.733,16 euros, al reconocer las actoras haber sido abonada la renta de febrero de 2017.

Los demandados contestaron y se opusieron a la demanda, partiendo de alegar la falta de legitimación pasiva de Dña. Noemi, por cuanto que no había firmado el contrato de arrendamiento. Formularon pluspetición en relación con la reclamación por rentas, al tener abonada la renta de febrero de 2017, y adujeron que habían dejado de abonar las demás mensualidades por la desesperación que padecieron ante los serios problemas derivados de la plaga de pulgas proveniente del propio inmueble arrendado, que hizo la casa inhabitable, y que motivaron sus reiteradas quejas telefónicas y vía Whatsapp y la solicitud de fumigación, lo cual no había tenido lugar hasta pasado más de un mes, tras la intervención de un profesional, habiendo estado 37 días sin poder entrar en la casa arrendada. Se opusieron también a la reclamación por suministros, y a la reclamación por desperfectos, alegando la falta de responsabilidad de los demandados; algunos daños eran preexistentes al arrendamiento, otros daños eran consecuencia de las fuertes lluvias caídas en enero de 2017, y otros los desconocían, al no existir cuando hicieron la entrega de llaves de la vivienda el 7 de noviembre de 2017. Alegaron haber suscrito el contrato a través de 'Inmobiliaria Alfa' de Vallirana, tras una visita previa y de noche, acompañados de dos agentes de la misma, sin verificar de modo exhaustivo el contenido y el continente del inmueble, confiando que todo funcionaba correctamente; además, el día de la visita, la vivienda estaba completamente amueblada, cuando el arrendamiento era de una vivienda sin amueblar, pero se les dijo que serían retirados los muebles por una empresa de mudanzas; fue posteriormente, al entraron a vivir, cuando observaron varios desperfectos, algunos relacionados con la retirada de muebles (paredes, parquet, enchufes, etc.), valorados de contrario a valor de nuevos, pese a que se podían reparar, lo cual generaba una enriquecimiento injusto de las actoras. Alegaron que, por tal motivo, Dña. Noemi no firmó el contrato de arrendamiento de vivienda, por no estar de acuerdo con su estado y condiciones pésimas de habitabilidad, hasta que no se tomase alguna solución al respecto por parte de las propietarias de la vivienda, y que, inmediatamente, contactaron con la inmobiliaria, cuyos agentes pudieron comprobar la realidad de los daños, y convocaron una reunión expresa al respecto, donde, sin embargo, no se alcanzó solución alguna, por lo que siguieron soportando los desperfectos que aparecían en las fotografías que aportaban; los agentes les indicaron que, antes de arrendar la finca, disponía solo de unas fotografías de algunos elementos de contenido y de continente, y que no llegaban a contactar con las actoras, hasta que, al cabo de unos dos meses, las actoras se personaron en la vivienda junto con los agentes e intentaron renegociar la renta mensual en compensación con el lamentable estado de la misma, pero los esfuerzos fueron infructuosos, sin llegar a firmar los demandados el anexo del contrato aportado con la demanda, al haber más desperfectos de los que allí constaban. Alegaron que solicitaron un presupuesto de reparación a 'Construcciones, Reformas y Pintura en general', que lo emitió el 1 de febrero de 2017, donde figuran los desperfectos y daños preexistentes a la ocupación. Añadieron que enviaron a las actoras un burofax de reclamación de fecha 8 de febrero de 2017, aconsejados por el letrado del Ayuntamiento de la localidad. De modo subsidiario, formularon pluspetición, porque el perito de las actoras valoraba en exceso las partidas reclamadas, todas ellas cuantificadas a valor a nuevo, no a valor real, sin tener en cuenta si podían ser reparadas, y sin aplicar demérito de uso/depreciación, cuando la finca tenía ya 20 años de antigüedad.

La sentencia estima en parte las pretensiones de las demanda. Se acoge la falta de legitimación pasiva de Dña. Noemi, al no haber suscrito el contrato, se acoge la oposición relativa a los suministros, al no acreditar las actoras su previo pago, y se acoge en parte la reclamación por rentas adeudadas, en cuanto a que son descontados los 37 días en que la vivienda no pudo ser habitada, a raíz de la plaga de pulgas. Se estima, en cambio, en su totalidad la reclamación por daños a la finalización del contrato, para lo cual se parte de lo pactado en el contrato acerca de cuál era el estado de la vivienda al tiempo de ser suscrito; se señala que las fotografías aportadas con la contestación reflejan, en esencia, daños no reclamados en la demanda; se señala que el contrato prevé que la parte arrendataria se haga cargo de determinadas reparaciones, con inclusión del jardín y del terreno que rodea la finca, y se está a lo dispuesto en los arts.1563 CC y 1564 CC, por lo que, salvo prueba en contrario a cargo de la parte arrendataria, son daños atribuibles a dicha parte. Se añade que el perito de las actoras considera que son daños causados en un espacio de tiempo reciente, mientras la vivienda estaba arrendada a la parte demandada, y que procede dar lugar a la cantidad establecida por dicho perito.

Los apelantes peticionan en su recurso la revocación de la sentencia, en cuanto a la condena a abonar a las actoras la suma de 3.186,19 euros.

La actora apelada se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- Los apelantes limitan su recurso a la condena a abonar solidariamente a las actoras la suma de 3.186,19 euros, correspondiente a los daños/desperfectos objeto de reclamación en la demanda. En concreto, impugnan: a) el pronunciamiento de la sentencia recurrida relativo a que tales daños sean atribuibles a la parte arrendadora, como autores responsables de los mismo; b) el pronunciamiento relativo a la carga de la prueba que corresponde a la parte actora y a la parte demandada; c) el relativo la pluspetición, y d) el relativo a la no imposición de costas a la parte actora de las costas causadas a la demandada absuelta.

Respectos de los dos primeros motivos de apelación, alegan que concurre error en la valoración de la prueba y en cuanto al 'onus probandi' que corresponde a los demandados. Parten de que el contrato de arrendamiento suscrito es un contrato de adhesión, con cláusulas predeterminadas, ninguna de ellas negociada con los demandados, quienes se limitaron a firmarlo, sin haber podido examinar el real estado de la vivienda arrendada, que reiteran fue enseñada rápidamente, de noche y amueblada, de modo que no pudieron comprobar su estado real al completo ni el funcionamiento de los electrodomésticos y de otro mobiliario. Niegan que, como se señala en la sentencia recurrida, en el contrato se estableciera que la parte demandada recibió la finca en adecuado estado de conservación y en debidas condiciones de habitabilidad para el uso convenido. Aducen que el juez 'a quo' no ha valorado el anexo aportado con la demanda, que no llegaron a firmar los demandados, como tampoco ha valorado la solicitud de asesoramiento legal al letrado del Ayuntamiento ni el presupuesto solicitado a un constructor ni el burofax enviado el 8 de febrero de 2017 ni las testificales de los dos agentes inmobiliarios y del referido constructor, declaraciones que considera avalan su versión de los hechos, conforme a las reglas sobre carga de la prueba. Cuestionan las aclaraciones hechas a su dictamen por parte del perito de las actoras, y aducen que el criterio empleado fue muy ambiguo, dudoso, con contradicciones, subjetivo y sin base técnico-pericial en cuanto a la valoración de los daños y en cuanto a su atribución a los demandados como autores; el perito se personó en la finca 16 días después de la devolución de las llaves, dijo no saber quién había causado los daños y aplicó criterios orientativos e indicativos que de que podían haberse producido en los diez meses de arrendamiento, dijo no saber con certeza qué daños habían sido ocasionados antes o después de la posesión por los demandados, no recordaba presentaba el mobiliario ni la causa de las averías por mal uso o falta de mantenimiento, y no aplicó porcentaje alguno de depreciación. Añaden que las actoras no propusieron testigos ni el interrogatorio de los demandados, y que no levantaron acta notarial del estado de la vivienda. Reiteran la pluspetición formulada, partiendo de que afirman que de las declaraciones de los testigos ha quedado acreditada la preexistencia de los daños consistentes en mampara de ducha rota y su grifo, vitrocerámica TEKA, campana extractora TEKA, parquet de la habitación, puerta de paso ciega y tres rejillas de aireación de las puertas exteriores, y la limpieza y retirada de escombros de jardín, y aplican una depreciación del 50%.

Las apeladas se opone al recurso, partiendo del buen estado de la vivienda según el tenor del contrato, y de que no reclaman los daños que aparecen en las fotografías aportadas con la contestación y consistentes en grietas y fisuras en paramentos y cerramientos de jardín, sino los daños que, según dictamina su perito, se han producido en un espacio de tiempo reciente y mientras la vivienda estuvo ocupada por la parte demandada. Consideran que esta última no ha logrado acreditar que los daños no hayan sido ocasionados sin su culpa ex art.1563 CC, que las declaraciones de los dos agentes inmobiliarios son relativas al estado de la vivienda con posterioridad a que entraran en ella los demandados. Añaden que la valoración dada por el perito no es excesiva, mientras que la depreciación del 50% aplicada por los apelantes no tiene base alguna ni criterio de experto que la avale, por lo que no cumple con lo dispuesto en el art.217 LEC. Finalmente, se oponen a la imposición de las costas causadas a la demandada absuelta, porque la estimación de la demanda ha sido parcial, de modo que es correcto que cada parte haga frente a sus propias costas.

TERCERO.- Este Tribunal, mediante el nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ex art.456.1 LEC, alcanza la misma conclusión alcanzada por el juez 'a quo' en la sentencia recurrida.

En ese sentido, debemos partir de que los demandados no alegaron en su contestación que el contrato de arrendamiento suscrito por dos de ellos -no por la demandada absuelta- fuese un contrato de adhesión, cuyas cláusulas no pudiesen negociar, de modo que esa afirmación resulta ser del todo extemporánea, y todo apunta a que se trata de una relación contractual al uso de arrendamiento de vivienda entre particulares, conforme a la libertad de pactos que prevé el art.1255 CC.

Sentado lo anterior, en cuanto al estado de la vivienda al tiempo de la suscripción del contrato, en la sentencia recurrida se hace expresa referencia a lo que establece el contrato en el expositivo IV ('La arrendataria declara conocer la vivienda en el estado en el que actualmente se encuentra, estando conforme con el mismo'), en la cláusula 1 ('Mediante la firma del presente Contrato la arrendadora cede en alquiler a la arrendataria, que acepta por el mismo título de arriendo, el uso de la vivienda mencionada en el expositivo I y II. La vivienda se arrienda en el estado físico, constructivo y de instalaciones que presenta actualmente el mismo, con carácter de cuerpo cierto, y en la situación jurídica y urbanístico-administrativa que presenta actualmente la vivienda. La arrendataria declara conocer y aceptar todas las referidas circunstancias que en la actualidad concurren en la vivienda. En la vivienda NO concurren bienes muebles objeto de arrendamiento'), así como en la cláusula 4 ('Serán de cuenta y cargo del arrendatario los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan ya sean cristales, cerraduras y demás útiles y utensilios de las instalaciones y su adecuado mantenimiento, los gastos de conservación y reparación de las instalaciones de agua, gas, electricidad, calefacción, cocina, baños, lavabos, antena de TV, y en particular todos los desagües, fregaderos, lavaderos y sus tuberías, así como la reparación y sustitución de persianas en caso de existir tales utensilios e instalaciones, siempre en caso de mal uso. Los desperfectos no imputables al arrendatario serán a cuenta del arrendador'). Y consideramos que la alusión a que 'En el contrato inicial, como se dijo, se establecía también que la parte demandada recibió la finca en adecuado estado de conservación y en debidas condiciones de habitabilidad para el uso convenido', es una mera conclusión a la que llega el juez 'a quo', que, en efecto, no tiene su reflejo en el texto del contrato.

Sin embargo, los apelantes no han acreditado ex art.217.3 LEC lo que alegaron en la contestación, como es el caso de la premisa básica de la que parten: el carácter oculto de los daños, al no haber podido examinar el real estado de la vivienda arrendada antes de firmar el contrato, ya que les fue enseñada rápidamente, de noche y amueblada, de modo que no pudieron comprobar su estado real al completo ni el funcionamiento de los electrodomésticos y de otro mobiliario.

En contra de dicha alegación, ninguno de los dos agentes inmobiliarios que declaró como testigo afirmó que la vivienda hubiese sido mostrada de noche a los demandados, como tampoco que lo fuera de una manera rápida. Es más, visionado el acto de juicio, se observa que ninguna pregunta les fue formulada a los efectos de precisar esos extremos, con independencia de que el hecho de visitar una vivienda cuando ya ha oscurecido no implica que no se pueda comprobar su estado, en tanto que no conste acreditado que no constaba de la iluminación suficiente. El testigo Sr. Fausto (agente inmobiliario, relación comercial con las arrendadoras), dijo que intervino en el contrato de arrendamiento, que no se hizo inventario ni análisis exhaustivo del estado de la casa, que tenían para enseñar la casa unas fotos tomadas unos meses anteriores, y que Jose Daniel y su mujer 'sé que vinieron a ver la casa un día'. Además, en la contestación, se dice que la demandada Dña. Noemi no quiso firmar el contrato, por el deplorable estado de la vivienda ('Ese fue el motivo porque mi representada Sra. Noemi no firmó el contrato de arrendamiento de vivienda, por no estar de acuerdo con su estado y condiciones pésimas de habitabilidad, hasta que no se tomase alguna solución al respecto por parte de las propietarias de la vivienda'), lo que indica que pudieron verlo antes de firmar.

En cuanto a la falta de valoración en la sentencia del anexo al contrato aportado con la demanda, la realidad es que los demandados alegaron no haberlo firmado, como resulta del propio documento, aparte de que su contenido avalaría la versión de las actoras de la existencia de daños que no son objeto de la demanda, al ser relativos a grietas en paredes, instalación eléctrica, puertas y entrada de agua (gotera).

Respecto de la falta de valoración de la solicitud de asesoramiento legal al letrado del Ayuntamiento, del burofax enviado a las actoras el 9 de febrero de 2017 (fechado el día anterior), del presupuesto del constructor y de las testificales, cabe deducir que la conclusión alcanzada en primera instancia, de no tener por acreditado por los demandados que los daños apreciados y corroborados por el perito de las actoras fueron causados sin culpa de los demandados ex arts.1563 CC ('El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya') y 1564 CC ('El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa'), se basa en la prevalencia que se da a la prueba pericial propuesta por las actoras, en el marco de una valoración conjunta de la prueba, si bien es cierto que, expresamente, no se entra a detallar cuál fuera el resultado de las declaraciones testificales ni los documentos citados. Respecto de estos últimos, consideramos que la solicitud de asesoramiento respecto de que la casa 'presentaba desperfectes de contingut i de continent, entre d'altres: vitroceràmica, mampara del bany, griferia del lavabo, campana, excletxe a les parets, parquet, portes, murs del carrer, goteres, teulades, etc.' no va más allá de lo que los demandados refirieron, aparte de incluir desperfectos ya asumidos por las actoras (anexo). Respecto del burofax de reclamación, lo cierto es que comunican que 'En diciembre se firmó el contrato de arrendamiento y a los pocos días ya observamos que el estado de la vivienda no era óptimo para su habitabilidad', y se requiere a las arrendadoras para que realicen todas las reparaciones solicitadas en un plazo máximo de 5 días 'ya que en caso contrario y según lo dispuesto en el artículo 27 de la misma Ley nos veremos obligados a rescindir el contrato con ustedes por incumplimiento del mismo'; se añade que 'Si estas obras no se realizan en el plazo previsto les requerimos para el próximo 1/3/2017 a las 21'00 h en el domicilio para la entrega de llaves y la devolución de la fianza'. Pero, aparte de que no se detalla a qué desperfectos se hace referencia y se alude a 'obras', término más bien relacionable con la reparación de grietas, etc., la realidad es que, incluso padeciendo una plaga de pulgas, la parte arrendadora no devolvió las llaves hasta el 7 de noviembre de 2017.

Por otra parte, las declaraciones de los testigos no llegan a avalar la versión de los demandados, a lo que se añade que, a partir de tales declaraciones, los ahora apelantes consideran ya como daños preexistentes acreditados los relativos a la mampara de la ducha rota y su grifo, a la vitrocerámica TEKA, a la campana extractora TEKA, al parquet de la habitación, a la puerta de paso ciega y tres rejillas de aireación de las puertas exteriores, y a la limpieza y retirada de escombros de jardín.

En cualquier caso, el testigo Sr. Faustomanifestó que la casa se entregó sin amueblar, si bien, antes de entrar, quitó los muebles una empresa de mudanza, y que los testigos no vieron el estado de la casa una vez retirados los muebles. Dijo que el jardín y el exterior estaban con bastante suciedad, maleza, algunas tejas del tejado levantadas, grieta en muro exterior, mal olor, faltaba limpieza, pero no debe olvidarse que la parte arrendadora aceptó la finca en el estado en que se encontraba. Dijo que no recordaba si las rejillas de las puertas estaban dañadas, 'creo que sí, algo dañadas, no recuerdo ahora exactamente', de modo que no fue concluyente. El testigo afirmó que, desde los días posteriores a la entrada en la vivienda, desde el segundo o tercer día, los arrendatarios llamaron muchos días pidiendo solucionar problemas de agua caliente, que la mampara estaba mal, que la campana de vitrocerámica no funcionaba, que había enchufes y cables sueltos en alguna habitación, y que también en mal estado el parquet, por el arrastre de los muebles; dijo que se llamó a las arrendadoras, y que dijeron que ya irían, pues vivían lejos; quedaron con las arrendadoras el 14 de enero en la casa, un sábado, fueron Penélope y otra persona, y se intentó llegar a un acuerdo sobre cómo se solucionarían todos esos problemas; se acordó bajar el alquiler y que la Cía de seguros iría a ver si se podía hacer cargo, pero la rebaja de renta, de 890 a 809 euros, no se llegó a firmar, sino que solo se habló, por mala relación desde el primer día, ya la comunicación con las arrendadoras no era buena; en noviembre de 2017, le entregaron a él las llaves, al ver que no había ninguna solución, y se hizo un documento en la inmobiliaria; después, ya no fueron a la casa, y no comprobaron cómo estaba, por haber tenido muy mala relación con la propietaria; algo tan grave, con tantos desperfectos, sin voluntad nunca de solucionar nada, no les había pasado antes; dijo, asimismo, que en enero/febrero, no recuerda la fecha, le comentaron que hubo fuertes lluvias y que ocasionaron daños en el exterior de la vivienda, y que dañadas las canalizaciones, que se filtraba agua, así como que creía que fue el seguro, pero que no se podía hacer cargo y no se hizo cargo; a preguntas de la parte actora sobre si la bajada de alquiler no fue porque goteras en la vivienda, para reparación por los arrendatario, dijo que no lo recordaba, que se bajó por muchas cosas, y que no sabía si el tema del agua fue o no anterior.

El testigo Sr. Leopoldo (administrativo en la inmobiliaria) declaró en parecidos términos, si bien algo más imprecisos. Dijo que el estado general era regular, y que lo que más recordaba era que, en una habitación, había un cinta de correr, y un enchufe descolgado, y una grieta, aunque dijo que hay movimientos de terreno; dijo que hicieron fotos uno o dos meses antes del alquiler, y que, al en el jardín, se veía alguna teja rota, alguna grieta -daños no reclamados-; añadió que, previamente, el exterior no estaba impecable, pero que era normal, por no saber si estaban ya viviendo, y que los jardines suelen estar así, siendo normal que la gente tenga perros, como en este caso, según creía. Dijo que la entrega en alquiler fue sin muebles, pero que no vio la vivienda vacía; enseguida, a los tres o cuatro días, una semana como mucho, reclamaron los arrendatarios, pues, normalmente, se les dice que prueben las cosas, que todo funcione, y que las quejas fueron, lo primero, la suciedad del jardín, mucha faena a hacer en él, una fuente con pececitos con mucho trabajo para limpiarla, y quejas generales de que la casa no estaba en condiciones; a medida que iban pasando días, vieron que no se podían duchar; asimismo, el contrato se firmó en invierno y hubo lluvias, que causaron daños en el exterior, tejas, bajantes, con entrada de alguna zona de la casa; también se quejaron de la mampara rota, no agua caliente con problemas con algún grifo y que algo no funcionaba en la cocina, no recuerdaba si la campana o el horno. Dijo que habló con su compañero e intentaron poner en contacto a las partes para solucionar el tema de las incidencias; hubo una reunión el 14 de enero, a la que solo fue su compañero -el otro testigo-; dijo que, como eran las fiestas de Navidad, hasta después de Reyes no se pudo hacer la reunión, aparte de que las propietarias vivían fuera; se intentó hacer un documento para mediar y bajar la renta, para poder arreglar los desperfectos, y que el seguro arreglase alguna cosa. Dijo no saber cómo terminó la relación entre las partes, sí que los arrendatarios renunciaron y entregaron la posesión, directamente a su compañero, y ellos no fueron después a verificar el estado de la casa. A preguntas de las actoras, dijo que los arrendatarios le manifestaron daños, grietas en paredes, suciedad, exterior, la charca, agua que les caía, agua caliente, y que, en el interior, recuerda que, a raíz de las incidencias, los testigos hicieron unas fotos de los desperfectos que, a lo mejor, eran las que le fueron exhibidas, que, seg.

Sin embargo, prácticamente todas las fotos aportadas por los demandados reflejan desperfectos de los que figuran en el anexo (grietas, etc.), no los reclamados en la demanda, tal y como se señala en la sentencia recurrida. Además, aparte de que en el documento de devolución de las llaves, no se hizo constar cuál fuera la causa de la entrega de la posesión - una vez ya había sido solucionado en tema de la plaga de pulgas-, este Tribunal considera que es contradictorio lo manifestado acerca de la mala relación entre las partes del contrato, cuando queda acreditado, a partir de la documental aportada con la contestación, que hablaron con fluidez vía Whatsapp sobre ese tema de la plaga. No se entiende por qué no consta que se emplease siquiera esa vía de constancia documental respecto de la reclamación alegada por la parte arrendataria en relación con los desperfectos que afirman son preexistentes o no imputables a su uso de la vivienda, aunque solo fuera con ocasión de contactar por el otro tema. De hecho, en los whastapps aportados, las partes hablan pagos de otros temas, como facturas de luz (07/08/2017), impagos de rentas (30/08/2017), o de la caldera estropeada porque la tarjeta electrónica está rota y no funciona el agua caliente (21/07/2017).

Por su parte, el testigo Sr. Octavio(albañil/paleta), quien dijo que los demandados fueron sus clientes, para hacerles un presupuesto fechado el 1 de febrero de 2017, si bien fue unos quince días antes para valorar lo que tenía que hacer, manifestó que había bastantes desperfectos, fundamentalmente, en grietas, fachadas, paredes, pero también desperfectos interiores, aunque dijo que no se acordaba ya bien. Dijo que no eran desperfectos de pinturas, puertas ni elementos de la vivienda, sino paredes, etc. Y precisó que, lo escrito a mano en el presupuesto, lo escribió él.

Ciertamente, dicha declaración no puede ser considerada relevante, aparte de que se alude, sobre todo, a los desperfectos que no son reclamados, y aparte de que ni siquiera aparece presupuestado los daños que añadió él a mano (agua caliente del grifo y enchufes).

Frente a tales declaraciones, se halla el dictamen pericialaportado con la demanda, aclarado por su autor, el Sr. Rodolfo durante el juicio. Dicho perito, quien dijo haber efectuado el dictamen por encargo de DAS, Compañia de reclamación jurídica, reiteró que los daños apreciados al tiempo de su visita el día 23 de noviembre de 2017 -no pudo acceder el día 15- se distribuyen entre acciones por roturas y acciones por temas de mal uso y falta de cuidado sobre las cosas. Aclaró que no había daños causados por fuertes lluvias, y que se detalló el tema de las humedades, apreciado con detectores de humedad, para decir cuál era su origen, pero que no eran debidas a lluvias intensas, sino a filtraciones de terreno, y que por eso no las valora, al no ser consecuencia del siniestro. Dijo que valoró los daños en el interior y en el exterior, donde había rotura de una farola, de desagües pluviales, etc., y aclaró también que no valoró grietas ni temas de mantenimiento por defectos constructivos. Aclaró que le extrañaría bastante que los daños valorados fueran por retirada de muebles, más que nada por la patología, pues no tendría mucha lógica que la retirada inutilizase unos cierres o que dañase canalones pluviales a 3 metros de altura, pues, habitualmente, los bajantes, que estaban rotos hasta en el suelo, no se rompen por la lluvia, la cual tendría que ir acompañada por viento y granizo, al estar anclados; tampoco tendría mucha lógica que la retirada de muebles dañase la vitrocerámica, que consta averiada por mal uso y mala utilización, o la grifería; había también golpes en la campana extractora; asimismo, había suciedad generalizada en la zona de jardín, y, en cuanto a la sustitución de la puerta de paso y tres rejillas de aireación, dijo no le constaba que hubiera animales que pasaban por ahí.

En cuanto a quién causó los daños apreciados, el perito dijo que ignoraba quién los causó, pero que le orientaba la antigüedad de los mismos; si son daños con suciedad, antiguos, analiza si es coincidente con la estancia del inquilino; así, por ejemplo, la falta de losas, si fuera de hace mucho tiempo, estaría muy oscurecido; si hubiese habido mucha antigüedad, el parquet no estaría en tan buenas condiciones y no se notaría tanto el daño. Concluyó que se trata de los daños razonablemente causados en los últimos meses, y que se vincularían con el alquiler, daños causados entre el 10 de diciembre de 2016 -fecha del contrato- y el 7 de noviembre de 2017 -devolución de las llaves, de modo aproximado; no sabía con certeza cuándo, pero por su experiencia técnica, dijo que es más que probable que los daños fuesen producidos dentro del plazo de ocupación, y que tienen la misma patología, lo que indica el mismo período.

Consideramos que el dictamen y las aclaraciones hechas por su autor son claros, no son ambiguos ni subjetivos, ni incurrió el perito en contradicciones por el solo hecho de que, como es lógico, reconozca que su criterio se basa en esa probabilidad de que correspondiesen al período del arrendamiento, puesto que ese criterio no es gratuito, sino que está basado en su experiencia técnica como perito.

Así las cosas, a juicio de este Tribunal, no ha habido error en la valoración de la prueba, y, en efecto, como se señala en la sentencia recurrida, los ahora apelantes no han acreditado ex art.217.3 LEC que los desperfectos que aparecen detallados en el dictamen pericial aportado con la demanda sean preexistentes y no imputables a su uso de la finca arrendada.

El contrato data de 10 de diciembre de 2016, y no fue hasta el 14 de enero cuando se reunieron las partes, según los testigos, tiempo este suficiente para que se hubiese modificado el estado de cosas al entrar en la finca, cuando en el contrato consta que 'La arrendataria declara conocer la vivienda en el estado en el que actualmente se encuentra, estando conforme con el mismo'. De hecho, los apelantes reprochan a las actoras que el perito no fuese hasta el 23 de noviembre de 2017 a ver los desperfectos, cuando lo cierto es que el lapso de tiempo transcurrido desde la devolución de las llaves el 7 de noviembre de 2017 hasta esa fecha es un período indudablemente menor al que medió entre la entrega de la posesión a la parte arrendataria, el 10 de diciembre de 2016, y la fecha de la reunión de 14 de enero de 2017, período en el que, sin duda, eran ellos quienes habitaban en la finca arrendada, por más que, como indicó el testigo Sr. Leopoldo, estuviese la Navidad por medio, pues se trata de más de un mes.

Los demandados no dirigieron burofax de reclamación a las actoras hasta el 9 de febrero de 2017, a las respectivas direcciones de las actoras que aparecen en el contrato, donde indicaron que 'Si estas obras no se realizan en el plazo previsto les requerimos para el próximo 1/3/2017 a las 21'00 h en el domicilio para la entrega de llaves y la devolución de la fianza', no obstante lo cual, incluso padeciendo una plaga de pulgas, no entregaron las llaves hasta el 7 de noviembre de 2017.

A su vez, los desperfectos que aparecen en el presupuesto del testigo Sr. Octavio son de los que venían obligados a reparar los arrendatarios a tenor de la cláusula 4 del contrato de arrendamiento

Se desestiman, pues, tales motivos de apelación.

CUARTO.- En cuanto a la pluspetición, consideramos que debe también prevalecer el criterio técnico del perito, y no ser apreciada, máxime cuando dicho criterio no ha sido rebatido mediante prueba pericial en sentido contrario, sino que los apelantes pretenden ahora, de modo extemporáneo y sin base alguna, la aplicación de una reducción del 50% de la suma reclamada como porcentaje de demérito.

El perito aclaró durante el juicio que su valoración se hace a precios medio de mercado, y que no aplica depreciación, por no haber mejoras y tratarse de la reposición del elemento.

El motivo se desestima.

QUINTO.- En cuanto a la imposición de costas, consideramos, en cambio, que sí procede acoger este motivo de apelación.

Es cierto que la estimación de la demanda ha sido parcial, de parte de las pretensiones contenidas en la demanda, pero, como alegan los apelantes, no cabe omitir que los demandados son tres personas diferenciadas, aunque litiguen unidas. Una de ellas, Dña. Noemi, fue absuelta en la sentencia recurrida, al ser acogida la excepción de falta de legitimación pasiva, y las apeladas no han impugnado la sentencia en cuanto a dicha absolución.

Por tanto, dado que las pretensiones dirigidas en la demanda contra dicha demandada han sido rechazadas, las costas procesales causadas por las actoras a la demandada absuelta deben ser impuestas a las actoras, conforme al art.394.1 LEC.

SEXTO.- Por imperativo del art.398.1 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no procede hacer un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas derivadas del mismo.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por D. Jose Daniel, Dña. Noemi y D. Jose Pedro contra la sentencia dictada en fecha 7 de mayo de 2019 por el Magistrado-Juez en sustitución del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Sant Felíu de Llobregat, SE REVOCA EN PARTE dicha resolución, en el único sentido de imponer a las actoras, Dña. Penélope y Dña. Pilar, las costas procesales causadas a la demandada Dña. Noemi.

No se hace un pronunciamiento expreso en cuanto a las costas procesales de segunda instancia.

Se acuerda la pérdida, en su caso, del depósito para recurrir.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).