Sentencia CIVIL Nº 250/2020, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 59/2020 de 19 de Mayo de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00250/2020

Modelo: N10250

PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10

Teléfono:947259950 Fax:947259952

Correo electrónico:

Equipo/usuario: MPA

N.I.G.09059 42 1 2019 0001689

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000059 /2020

Juzgado de procedencia:JDO.DE 1A.INSTANCIA N.2 de BURGOS

Procedimiento de origen:ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000138 /2019

Recurrente: IBERCAJA BANCO SA CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DEL CIRCULO

Procurador: EUSEBIO GUTIERREZ GOMEZ

Abogado: ALBERTO GARCIA RODILLA

Recurrido: Aida

Procurador: MIGUEL ANGEL ESTEBAN RUIZ

Abogado: SUSANA SANTAMARIA SANTAMARIA

La Sección Tercera de la Audiencia provincial de Burgos, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados don Ildefonso Barcala Fernández de Palencia, Presidente, doña María Esther Villímar San Salvador, y don José Ignacio Melgosa Camareroha dictado la siguiente.

S E N T E N C I A Nº. 250

En Burgos, a diecinueve de mayo de dos mil veinte.

VISTOPor esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Burgos el Rollo de Sala núm. 59/2020, dimanante del Juicio Ordinario 138/2019, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Burgos, sobre en recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 6 de noviembre de 2019 , en los que aparece como parte apelante, IBERCAJA BANCO SA CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DEL CIRCULO, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. EUSEBIO GUTIERREZ GOMEZ, asistido por el Abogado D. ALBERTO GARCIA RODILLA, y como parte apelada, Aida, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MIGUEL ANGEL ESTEBAN RUIZ, asistido por el Abogado D. SUSANA SANTAMARIA SANTAMARIA. Siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARIA ESTHER VILLIMAR SAN SALVADOR, que expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

1º:Los de la resolución recurrida, que contiene el siguiente FALLO: 'Que estimando la demandapresentada por el Procurador Sr. Esteban Ruiz en nombre y representación de DOÑA Aida, frente a IBERCAJA BANCO, S. A., representado por el Procurador Sr. Gutiérrez Gómez, debo declarar y declaroa la demandada responsable de la devolución de las cantidades anticipadas entregadas por la demandante por incumplimiento de los deberes legales impuestos en la Ley 57/68, y así debo condenar y condeno a dicha entidad a abonar a la actora, la suma de DIECISIESTE MIL QUINIENTOS TRECE EUROS CON SEIS CÉNTIMOS (17.513,06 euros). Todas estas cantidades se han de ver incrementadas con el interés legal del dinero, desde la fecha de cada depósito y hasta su íntegra devolución y con imposición de las costas a la parte demandada.'

2º:Notificada la anterior resolución a las partes por la representación de IBERCAJA BANCO SA CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DEL CIRCULOse presentó escrito interponiendo recurso de apelación. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º: Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para votación y fallo el día 2 de abril de 2020, en que tuvo lugar.

4º:En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la demandante D ª Aida se formuló demanda contra 'Ibercaja Banco, SAU' - en su condición de sucesora de 'Caja-3 ' que a su vez lo es de 'Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Círculo Católico de Obreros de Burgos' - solicitando su condena a reintegrar la cantidad 17.513,06 euros de principal, más los intereses legales desde la fecha de su abono, y ello en concepto de importe de las cantidades ingresadas por la actora en una cuenta abierta en 2008 en 'Caja Círculo' - hoy 'IberCaja Banco, SA' - por la 'Cooperativa de Viviendas San Bruno Obispo' para la adquisición de una vivienda de protección oficial a construir en la promoción ' Cellophane ' del Plan Estación de Burgos, vivienda que tal Cooperativa no entregó al demandante, no habiendo devuelto tampoco la citada cantidad.

La entidad bancaria demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, ( primero) falta de legitimación activa de la actora, pues ninguna ingreso había realzado en la cuenta de la cooperativa, ni tampoco acreditó la cesión de derechos que dice haber adquirido de su hermana y, en consecuencia no puede exigir a la entidad financiera un deber de vigilancia; ( segundo) falta de legitimación de la demandante dado que la Cooperativa que abrió la cuenta en que se ingresaron las cantidades anticipadas no tiene la condición de promotora del edificio en que se integran las viviendas a adquirir pues tal condición la tiene el 'Consorcio para la Gestión de la Variante Ferroviaria de Burgos' que fue la entidad que adquirió la propiedad de la parcela en que se construyó el edificio, obtuvo la oportuna licencia de obras para su construcción y contrató la construcción con una empresa constructora, supervisando tal construcción y obteniendo finalmente la calificación de las viviendas como de protección pública; (tercero) que la actora al igual que los otros cooperativistas renunció a toda reclamación contra el Consorcio; (cuarto) que la vivienda adquirida fue terminada y pudo ser comprada por la demandante al 'Consorcio para la Gestión de la Variante Ferroviaria de Burgos', y por ello la garantía debe estimarse cancelada; ( quinto) que la cantidad no devuelta fue destinada por la Cooperativa para remunerar a la empresa con la que se contrató el servicio de gestión y no está amparada por la garantía legal, y (sexto) que los intereses de las cantidades anticipadas sólo procede, en su caso, desde la interpelación judicial.

La sentencia de instancia estimó la demanda condenando al banco demandado a abonar a la actora la cantidad reclamada con más el interés legal solicitado, y con imposición de costas al banco demandado. Y contra tal sentencia se alza el banco demandado que interpone recurso de apelación solicitado su revocación a fin de que se dicte otra que desestime la demanda con costas para los actores, alegando en síntesis como motivo del recurso los mismos que fueron alegados en el escrito de contestación, mientras que la actora se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia dictada, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Para la adecuada comprensión de los ulteriores fundamentos de Derecho es preciso señalar que son hechos no controvertidos que centran el presente debate procesal, los que siguen:

1º) La demandante ingresó como socio cooperativista en la 'Cooperativa de Viviendas San Bruno Obispo', tras la cesión de los derechos adquiridos de su hermana D ª Aida , con el objeto de adquirir una vivienda de protección oficial en régimen de arrendamiento por diez años con opción de compra al finalizar tal arrendamiento, a construir en la promoción 'Cellophane', en un edificio de 226 viviendas a construir en la manzana Resolución de TEAC, 00/9977/1998, 17-12-1999 de la U.A. 29.01.1 del Plan Especial Estación de Burgos.

2º) En enero de 2008 la citada Cooperativa de Viviendas apertura la cuenta n º 2017 006668 30090000943 en la entonces 'Caja del Círculo Católico' - hoy 'IberCaja Banco, SA' y en tal cuenta la actora ingresó en concepto de anticipos para la adquisición de la vivienda la suma de 62.900 euros, de los cuales fueron devueltos 45.386,94 euros, faltando por reintegrar 17.513,06 euros.

3º) La devolución de las cantidades ingresadas en la citada cuenta para el caso que no se entregasen las viviendas no fue garantizada con el correspondiente aval bancario solidario o contrato de seguro concertado con entidad aseguradora.

4º) La propiedad de la parcela donde se iban a construir las viviendas de la promoción 'Cellophane' fue adquirida por el 'Consorcio para la Gestión de la Variante Ferroviaria de Burgos', entidad que como es sabido tiene por socios principales al Excmo. Ayuntamiento de Burgos, la 'Caja de Ahorros Municipal de Burgos' ( , hoy 'Caixabank, SA') y 'Caja del Círculo Católico' (hoy 'Ibercaja Banco, SA' ) - y tiene por objeto promover la urbanización de los terrenos de las antiguas vías del tren que transcurrían por la ciudad de Burgos y que quedaron libres por el desvió ferroviario. El citado Consorcio fue quien solicitó y obtuvo la licencia municipal de obras para construir el edifico, quien contrató a los técnicos que redactaron el proyecto y dirigieron las obras, y quien contrató con la empresa constructora 'Corsan - Corvián' la construcción del edificio de viviendas, y solicitó y obtuvo finalmente la calificación de las viviendas construidas como de promoción pública de la Junta de Castilla y León.

5º) En fecha 22-01- 2008 el 'Consorcio para la Gestión de la Variante Ferroviaria de Burgos' y la 'Cooperativa de Viviendas San Bruno Obispo' concertaron un contrato por el cual el primero se obligaba a vender y entregar 'llave en mano' , es decir terminadas y en condiciones de ser ocupadas, las viviendas del edificio de la promoción 'Cellophane', contrato que fecha 24-03- 2011 fue resuelto por impago del precio pactado a cargo de la Cooperativa, acordándose por las partes que nada se reclamarían en lo sucesivo por tal contrato. Tras la resolución de tal contrato la Cooperativa cedió mediante endoso el crédito que por importe de diez millones de euros tenía contra el Consorcio por las cantidades al mismo pagadas, importe que se distribuyó entre los socios cooperativistas en proporción a las cantidades abonadas por éstos como anticipo, correspondiendo a la actora la suma de 45.386,94 euros, renunciando ésta a toda reclamación frente al Consorcio.

6º) Las viviendas de la promoción 'Cellophane' fueron terminadas con licencia de primera ocupación y la calificación de viviendas de promoción pública de la Junta de Castilla y León, y en los años 2012 y 2013 fueron vendidas por contrato de compraventa a los antiguos socios de la 'Cooperativa de Viviendas San Bruno 'integrantes de la citada promoción, mediante escritura publica a 16 de julio de 2012 la vivienda, si bien la Cooperativa le ha devuelto los 45.386,94 euros cedidos por la cooperativa como crédito contra el Consorcio, quedando por percibir la cantidad de 17.513,06 €

7º) La Cooperativa de Viviendas había concertado con la empresa 'Esteban Gutiérrez Mansilla, SL' un contrato por el cual se atribuye a la citada empresa la gestión de la Cooperativa con una remuneración del 8% del importe del coste de la promoción, y por razón de honorarios de gestión abonó a la citada empresa la suma de 3.042.697,91 euros.

TERCERO.- Faltas de legitimación activa de la actora al no justificar la realización de ningún ingreso a cuenta de la cooperativa.

SE alega, lisa y llanamente, que los justificantes y el extracto de cuenta aportados con la demanda indican que los ingresos son realizados por otra persona. Si la actora hizo algún ingreso o pago a la cooperativa a través de otro medio que no fue el ingreso en cuenta, estaríamos fuera del deber de vigilancia que la ley 57/1968 exige a las entidades financieras.

Esta alegación fue debidamente rechazada por la juzgadora a quo argumentado que en los documentos 3 A y 3 B consta como la hermana de la actora, Susana, ingresó en la cooperativa la suma de 36.000 € el día 14 de febrero de 2008 y la de 26.9000 € el día 28 de febrero del mismo año. Al poco de efectuar los ingresos, Susana consiguió trabajo en le extranjero y decidió ceder sus derechos a sus hermana Aida .La testifical tanto de D ª Susana como de D. Jose Luis acreditan la cesión de los derechos de D ª Susana a favor de su hermana , ya que conforme a los estatutos de la cooperativa podían ser objeto de cesión sin ulteriores requisitos hasta el tercer grado de consanguinidad , señalando asimismo que el documento en el que consta la cesión está en manos de la comisión delegada. Por otra parte el doc. 4 -A, de fecha 10 de octubre de 2011 , pone de manifiesto que tanto la sociedad cooperativa como el propio Consorcio imputan los ingresos efectuados en su día por la hermana de la actora a ésta , quien recibe el dinero en concepto de reintegro de las cantidades por ella aportadas en el año 2008 y el doc. 5 , escritura publica de compraventa de la vivienda, se dice que la cantidad de 45.386,94 se pagó los días 14 y 28 de febrero de 2008 , a la entonces promoción Cellophane de la sociedad cooperativa San Bruno

CUARTO.- -Falta de legitimación activa para reclamar porque el promotor de viviendas era el Consorcio para la Gestión de la Variante ferroviaria de Burgos, no la 'Cooperativa de Viviendas San Bruno Obispo' .

El principal tema de discusión versa en que la 'Cooperativa de Viviendas San Bruno Obispo' que abrió en 'Caja Círculo' la cuenta donde se ingresaron los anticipos cuyo reintegro se solicita en parte, no tiene la condición de promotora de las viviendas construidas, pues tal condición la tiene el 'Consorcio para la Gestión de la Variante Ferroviaria' que es quien en definitiva compró la parcela, solicitó la licencia de obra, y realizó todos los actos precisos para la construcción de las viviendas, siendo en último término quien vendió y entregó a la actora la vivienda que se le adjudicó por la Cooperativa, y ello previo descuento de parte de las cantidades anticipadas abonadas; de tal forma que no siendo la Cooperativa promotora y siéndolo el Consorcio que ninguna cuenta abrió en 'Caja Círculo' ninguna responsabilidad puede reclamársele por haber permitido la apertura de una cuenta para el ingreso de anticipos sin haber exigido la correspondiente garantía de devolución mediante aval bancario solidario o contrato de seguro.

Llamamos la atención que el diseño jurídico de la promoción 'Cellophane' cabe ser calificado como atípico o anómalo en relación con lo que es habitual en el ámbito de la promoción de viviendas por parte de Cooperativas de Viviendas. De ordinario las cooperativas de viviendas, que tiene por objeto proporcionar viviendas a sus socios, promueven la construcción del edificio o edificios que integran la promoción, en el sentido que adquieren el solar donde va a construirse, solicitan y obtienen la licencia de obras correspondiente, contratan con los técnicos la redacción del proyecto de obras y la dirección de las mismas, y contratan con una o varias empresas constructoras la edificación de las viviendas, para finalmente una vez terminadas y obtenida la licencia de ocupación pasar a adjudicarlas a los socios que integran la promoción, a cuyo efecto abonan el coste de la edificación. En tal sentido el Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, sobre aplicación de la Ley 57/1968, de 27 de julio, a las Comunidades y Cooperativas de Viviendas, señala en su artículo 2 º que 'la garantía a que se refiere la condición primera del artículo 1º de la Ley 57/1968 , será exigida a la persona física o jurídica que gestione la adquisición del solar y la construcción del edificio y en, consecuencia, perciba las cantidades anticipadas, ya sea en calidad de propietario del solar o como mandataria, gestora o representante de aquella o bien con arreglo a cualquier modalidad de hecho o de derecho, directamente o por persona interpuesta'. En el presente caso, como hemos visto, la Cooperativa no adquirió el solar, ni promovió la edificación, siendo el Consorcio quien hizo ambas cosas, y a su vez concertó un contrato con la Cooperativa por el cual las viviendas construidas eran vendidas y entregadas 'llave en mano ', es decir terminadas y aptas para ser ocupadas, a la Cooperativa, contrato que como también hemos visto quedó resuelto por el impago del precio por parte de la Cooperativa.

Dicho lo anterior hemos de hacer dos observaciones, la primera es que la entidad financiera demandada tuvo en el conjunto de la operación una intervención destacada, conociendo y consintiendo todos los aspectos de la misma. Y en tal sentido fue ella quien vendió al Consorcio la parcela donde se iban a construir las viviendas, era socia principal de tal Consorcio, fue la entidad en que se abrió la cuenta donde se efectuó el ingreso de los anticipos, lo cual conoció perfectamente dado el montante de los mismos (unos quince millones de euros, en unos cuatrocientos ingresos que se materializaron en los primeros meses de 2008), e incluso concedió préstamos para que los socios cooperativistas abonasen el importe de los anticipos, que ascendía a una media de 63.000 euros.

Y segunda, mucho más relevante, es que existen dos datos esenciales; primero que los socios de la promoción abonaron anticipos por un montante medio de 63.000 euros en la cuenta abierta por la 'Cooperativa en Caja del Círculo Católico', hoy 'Ibercaja Banco, SA', para adquirir una vivienda en construcción, y segundo que fue tal Cooperativa quien asumió el compromiso de entregar por medio de adjudicación una vivienda a tales socios.

Pues bien, la Cooperativa de Viviendas debe ser considerada como la promotora de las viviendas, pues fue ella quien recibió los anticipos y quien asumió el compromiso de adjudicar y entregar a los socios la vivienda a construir, si bien a efectos de la edificación era el Consorcio quien promovió tal vivienda. Y lo relevante para determinar si es de aplicación la Ley 57/1968, de 27 de julio, no lo es tanto quien promueve la edificación de las viviendas, sino que persona física o jurídica percibe los anticipos a cuenta para la adquisición de las viviendas en construcción y en contraprestación se obliga a entregar la vivienda construida a la quienes ingresaron los anticipos.

Pero es más, de aceptarse los argumentos del banco demandado, y estimarse que la Cooperativa pese haber percibido los anticipos no tiene la condición de promotora a los efectos de la Ley 57/1968, de 27 de julio, por una parte se dejaría desprotegidos a las personas que efectúan los anticipos en la cuenta abierta por la Cooperativa, y por otra parte se abriría la puerta a un fraude de ley proscrito por el art. 6-4 del Código Civil , que permitiría fácilmente eludir las obligaciones impuestas por la Ley 57/1968, de 27 de julio, en orden a garantizar la devolución de las cantidades anticipadas para la adquisición de una vivienda en construcción para el caso que tal construcción no se inicie o termine en el plazo previsto. Para ello basta pensar un supuesto en que es una la entidad o persona la que abre una cuenta para percibir los anticipos y asume el compromiso de hacer entrega de la vivienda, pero la que promueve la edificación es una entidad distinta, concertándose un contrato por el cual la segunda asume la obligación de entregar las viviendas construidas a la primera a efectos que las entregue a quienes realizaron los anticipos, pues en tal caso de aceptarse la tesis de la demandada la persona que percibe los anticipos no quedaría obligada a garantizar su devolución, pues no tiene la condición de promotora de la edificación.- Tal tesis en definitiva no es aceptable, pues entra en colisión con el carácter tuitivo que para el consumidor adquiriente de viviendas en construcción tiene la Ley 57/1968, de 27 de julio, y además como hemos dicho supone un verdadero fraude de ley en perjuicio de los adquirentes de viviendas en construcción que realizan anticipos, pues bajo tal premisa se evitaría fácilmente la constitución de las correspondientes garantías de los anticipos. Y a todo ello hemos de añadir, que siendo la entidad financiera plenamente conocedora que se estaban ingresando en la cuenta abierta en su entidad por la Cooperativa cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas en construcción, al consentir tal ingreso en la cuenta aceptó que la Cooperativa asumía la condición de promotora a los efectos de la Ley 57/1968, de 27 de julio, y por ello negar tal condición es ir contra sus propios actos vinculantes y la buena fe contractual, pues si se consideraba que la Cooperativa no era la verdadera promotora una actuación conforme a la buena fe y a su vez protectora de los derechos de los depositantes de los anticipos, era el no haber consentido el ingreso de tales anticipos, y por ello debe concluirse que si la entidad bancaria teniendo pleno conocimiento del ingreso de los anticipos los consintió es porque consideraba que la Cooperativa era la promotora facultada para recibirlos en la cuenta abierta en la entidad, siendo ello un acto propio contra el que ahora no puede ir el banco demandado sin faltar a las exigencias de la buena fe que consagran los arts. 7 y 1.258 del CC .

QUINTO.-Extinción o caducidad de la garantía por entrega de las viviendas.

Se alega también por el banco demandado, que la garantía prevista en la Ley 57/1968, de 27 de julio, debe entenderse extinguida o caducada dado que las viviendas de la promoción fueron terminadas y, previa licencia de primera ocupación, entregadas a los socios de la promoción, entre ellos la actora, que la adquirió por mor de contrato de compraventa celebrado con el 'Consorcio de la Gestión de la Variante Ferroviaria de Burgos'.

Tal alegación debe ser rechazada pues estamos ante relaciones jurídicas distintas e independientes, por una parte la relación mantenida por los actores con la Cooperativa de la que fueron socios para adquirir una vivienda, relación que se frustró por incumplimiento pues la Cooperativa no hizo entrega de las viviendas y no devolvió el total de las cantidades anticipadas a cuenta; y por otra parte la relación jurídica con el Consorcio, que deriva de un contrato de compraventa por el cual el primero entrega a los antiguos socios de la promoción, entre ellos los demandantes, que pagan un precio por ello. Y ambas relaciones jurídicas son independientes, pues ni el Consorcio se subroga en los derechos y obligaciones de la Cooperativa, ni consta que las cantidades anticipadas ingresadas en la cuenta abierta por la Cooperativa fuesen cedidas al Consorcio o aplicadas a cuenta del precio que se pagó al Consorcio por la compraventa de las viviendas. Por poner un ejemplo, cabe considerar el caso de cantidades anticipadas que se ingresan en la cuenta de una promotora que finalmente no puede concluir la promoción por haber resultado insolvente y declarada en concurso, y las viviendas que han quedado a medio construir son adquiridas por otras empresa promotora, que no se subroga en las obligaciones de la primera ni percibe los anticipos, y son terminadas por esta segunda empresa que las vende y entrega a los personas que realizaron los anticipos a la primera promotora declarada en concurso, en tal caso es obvio que estamos ante relaciones independientes y que las personas que realizaron los anticipos dado que los han perdido sin recibir de la promotora a favor de la cual los ingresaron la vivienda, tienen derecho a recobrarles, demandado para ello a la entidad bancaria en que cuya cuenta se efectuaron en caso de no haberse contratado aval o seguro que garantizase su devolución.

Y en relación con lo anterior se alega la caducidad de la acción conforme la disposición adicional primera, Art. dos - 1- c) de la Ley 20/2015, que dispone que el aval caduca si hay incumplimiento del promotor a los dos años del incumplimiento, y si no hay incumplimiento tras la obtención de la cédula de habitabilidad o documento equivalente. Pero tal disposición legal no puede estimarse aplicable al caso presente, dado que los hechos que motivan la reclamación acontecieron antes de la entrada en vigor de tal Ley y ésta no contempla una disposición que permita su aplicación retroactiva.

SEXTO.- Destino de las cantidades anticipadas no devueltas al pago de honorarios de gestión. -

También se alega por la demandada que las cantidades anticipadas no devueltas fueron destinadas al pago de los honorarios de la sociedad gestora, a la que la Cooperativa hizo entrega de unos tres millones de euros a razón de una remuneración de un 8% del importe del coste de la promoción, y que tales honorarios de gestión, cuyo pago la actora asumió al adherirse a la Cooperativa, no se encuentran garantizados por el aval.

Al margen que no se ha probado que los anticipos no devueltos fuesen destinados al pago de los gastos de gestión, que por otra parte serían un 8% de la cantidad ingresada, esto es 62.900 euros, y por tanto 5.032 euros, cantidad muy inferior a los anticipos no devueltos, que ascienden a 17.513,06 euros, lo cierto es que los honorarios pagados por la gestión de la cooperativa si deben considerase como un gasto garantizado por el aval o seguro exigido por la Ley 57/1968, por ser un gasto necesario para la construcción de una vivienda en régimen de cooperativa, y que de ordinario se incluye como parte del precio a pagar.

Y en tal sentido, cabe citar la normativa aplicable a la construcción de viviendas en régimen de cooperativa, y en concreto el art. 16 del Real Decreto 2.190/1995, de 28 de diciembre , sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda y suelo, que en su apartado 1-c) señala que 'en el caso de viviendas de protección oficial promovidas por cooperativas o comunidades de propietarios, el conjunto de pagos que efectué el cooperativista o comunero imputables al coste de la vivienda por ser necesarios para llevar a cabo la promoción y la individualización física y jurídica de la misma , incluyendo en su caso los honorarios de la gestión, no podrá ser superior al precio máximo de venta o adjudicación de la vivienda , fijado conforme las normas vigentes sobre la materia', precepto similar al art. 1 del Real Decreto 1.186/1998, de 12 de junio , el art. 14 del Real Decreto 1/2002, de 11 de enero , el art. 19 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio , y el art. 4 del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre ; todos ellos citados y transcritos en el escrito de oposición al recurso. Queda con ello claro que los gastos pagados por honorarios de gestión de la cooperativa son gastos necesarios para la construcción de la vivienda en régimen de cooperativa, y deben formar parte del precio de la misma, por todo lo cual las cantidades anticipadas ingresadas que se destinen a sufragar tales gastos también quedan garantizadas por el aval o seguro exigido por la Ley 57/1968, y dado que forman parte del precio deben descontarse del mismo.

SEPTIMO.- Renuncia de derechos y devengo de intereses. -

Respecto a la renuncia alegada en la contestación, debe decirse que la única renuncia que consta es frente al Consorcio, pero no frente a la Cooperativa ni frente a la entidad financiera en la que se abrió la cuenta donde se ingresaron los anticipos, por lo cual debiendo interpretarse toda renuncia de forma restrictiva, la misma no puede alcanzar a la demandada, en cuanto que garante de la Cooperativa, ni a los anticipos no devueltos y aquí reclamados, pues en ningún momento la actora renunció a reclamarlos.

En relación a la imposición a la entidad demandada de los intereses de la Ley 57/1968, que es el interés legal del dinero desde la fecha de cada depósito y hasta su íntegra devolución. La entidad financiera responde de los intereses porque responde de las mismas obligaciones que el promotor, y el promotor estaría obligado al pago de los intereses de las cantidades aportadas porque así lo dice la ley.

Como ya hemos resuelto en otras ocasiones ( sentencias de 8 de septiembre de 2017 recursos 255/17 y 258/17) el hecho de que haya existido una sucesión de promotores no nos parece una justa causa para eximir del pago de los intereses, porque circunstancias especiales como esta ha tenido este tribunal ocasión de conocer, al haber sido múltiples y azarosas las formas en las que los adquirentes han sido defraudados en lo que pensaban que iba a ser un proceso normal de adquisición de sus viviendas. Por esta razón, si en cada uno de estos casos no se condenara al pago de intereses se estaría privando al consumidor de un derecho que le concede la ley como compensación por haber sido privado de su dinero, y que ya la Ley de Ordenación de la Edificación se encargó de moderar al reducirlo al interés legal cuando la Ley 57/1968 lo había fijado en el seis por ciento.

Y retraso desleal tampoco nos parece que haya porque no es en el año 2008 cuando el demandante se plantea reclamar, sino a finales del año 2011 cuando solo se le devuelve parte de lo aportado.

OCTAVO.-Al desestimarse el recuso de apelación se imponen las costas a la parte apelante ( artículo 398.1 LC).

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por IBERCAJA BANCO, SAU' contra la Sentencia núm. 177/2019 de 6 de noviembre del JPI n º 2 de Burgos dictada en el juicio ordinario núm. 138/2019 debemos de confirmar la citada Sentencia en todos sus pronunciamientos; todo ello, con expresa imposición de las costas procesales causadas en esta alzada a la parte apelante.-

La desestimación del recurso de apelación conlleva la pérdida por la apelante del depósito para recurrir previsto en la disposición adicional 15ª de la L.O.P.J. -

Notifíquese esta Sentencia a las partes con la advertencia que no es firme y que contra la misma cabe interponer recurso de casación y, en su caso, extraordinario por infracción procesal dentro del plazo de veinte días desde su notificación mediante escrito motivado a presentar en este tribunal y para su conocimiento y resolución por la Sala Civil del Tribunal Supremo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, notificándose legalmente a las partes, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.