Sentencia Civil Nº 251/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 554/2008 de 25 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00251/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7008668 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 554 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 48 /2007

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de COLMENAR VIEJO

Ponente:ILMO SR. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

IS

De: Luis Carlos

Procurador: ANA MARIA ARIZA COLMENAREJO

Contra: Benita

Procurador: MARIA DOLORES ARCOS GOMEZ

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a veinticinco de mayo de dos mil diez. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados

expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario número 48/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Colmenar Viejo, seguidos entre partes, de una, D. Luis Carlos como apelante-demandante, y de otra, Dª Benita como apelada- demandada.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. GUILLERMO RIPOLL OLAZABAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Colmenar Viejo, en fecha 8 de febrero de 2008 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. Jaime Hernández Urizar, en nombre y representación de D. Luis Carlos , debo absolver y absuelvo a Doña Benita de las pretensiones formuladas en su contra, con expresa imposición de las costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, del que se dio traslado a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 4 de marzo de 2010, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 18 de mayo de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- Consta acreditado que por documento de 23 de junio de 2005, la demandada Dña. Benita encargó la venta de un piso de su propiedad, sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid a Adminaglobal Investments S.L., aparentemente una franquiciada de la marca Don Piso, con carácter de exclusiva. Estando vigente el anterior encargo de venta, el demandante D. Luis Carlos contrata en el mes de febrero de 2006 con la demandada ofreciéndole sus gestiones para la venta del inmueble, lo que la demandada acepta, entregándole un juego de llaves de la vivienda, lo que no cabe sino calificar jurídicamente como un nuevo encargo de venta superpuesto al anterior. En el desarrollo de esta relación de contenido contractual, el demandante enseñó la vivienda a la madre de D. Arturo y después a éste, quien llegó a suscribir incluso una oferta de compra a través del demandante el 24 de marzo de 2006 (folio 29). Sin embargo, no ofrece dudas por la prueba practicada que la vivienda se vendió a D. Arturo en escritura pública de 20 de junio de 2006 no a través de la intervención mediadora del demandante sino de Adminaglobal Investments S.L., que fue quien intervino profesionalmente en la suscripción del contrato de arras penitenciales con D. Arturo el 6 de abril de 2006 (folio 62) y en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, y así resulta también del interrogatorio de la demandada y de las declaraciones testificales de D. Imanol , D. Pedro y D. Luis Andrés , ésta última muy expresiva.

SEGUNDO.- La Jurisprudencia tiene repetidamente declarado, así en sentencias de fechas 21/10/1965, 3/3/1967, 5/5/1973, 1/12/1986, 21/5/1992, 22/12/1992, 19/10/1993 y 4/7/1994 , que el contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado "facio ut des", por el que una de las partes (el corredor) se compromete a indicar a la otra (el comitente) la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución; y salvo que otra cosa se haya pactado, el derecho del agente o corredor al cobro de sus honorarios nace desde el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, es decir, desde que por su mediación se perfecciona el contrato cuya gestión se le había encomendado, o cuando quien celebró el contrato con él se haya aprovechado de sus gestiones.

En similares términos declaran las sentencias del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1998, 5 de noviembre de 2004 y 13 de junio de 2006 , que en esta clase de contratos -mediación o corretaje- la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, estando supeditado su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra. Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada; no justificando la remuneración la aportación de medios a cargo del agente, por integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado.

En el mismo sentido insisten las sentencias del Alto Tribunal de 30 de marzo y 12 de junio de 2007 en que dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso; de suerte que los honorarios de los agentes se devengan, salvo pacto que contemple otra modalidad, al celebrarse el contrato o negocio de la mediación, pues entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable, lo que ocurre, a título de ejemplo, cuando el comprador desiste de la compra por disconformidad respecto del abono de la retribución al propio mediador (caso contemplado en la sentencia de 20 de mayo de 2004 ) o cuando la venta se resuelve por las cargas que afectan al inmueble desconocidas por el comprador (caso contemplado en la sentencia de 10 de octubre de 2001 ).

En casos como el presente, en que se encarga la gestión de venta a varias entidades y todas enseñan el piso a futuros compradores se plantea el difícil problema de determinar a cual de ellos corresponde la comisión por la gestión de venta, pues la solución no puede ser, parece obvio, que todas devenguen su comisión íntegra; y desde esta perspectiva, lo más razonable, en términos generales, es entender que la comisión se genera a favor de la entidad mediadora a través de la cual se ha perfeccionado la compraventa, que es lo que aplicó este Tribunal en sentencia de 27 de junio de 2006 y ahora reitera, habiéndose pronunciado en el mismo sentido la sentencia de la Sección segunda de la Audiencia Provincial de Toledo de 16 de febrero de 2007 .

Lo anteriormente expuesto conduce a considerar acertado el pronunciamiento desestimatorio de la demanda contenido en la sentencia recurrida.

Sin embargo, el caso presenta las suficientes dudas de hecho que aconsejan, en aplicación de lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no imponer las costas de la primera instancia expresamente a ninguna de las partes.

TERCERO.- Procede, pues, estimar en parte el recurso de apelación interpuesto, y revocar, también parcialmente, la sentencia recurrida, exclusivamente para declarar que las costas de la primera instancia no se imponen expresamente a ninguna de las partes, con la íntegra confirmación de los demás extremos de la sentencia apelada.

CUARTO.- A tenor de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no se efectúa especial imposición de las costas de este recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por D. Luis Carlos contra la sentencia que con fecha ocho de febrero de dos mil ocho pronunció la Ilma. Sra. Magistrado Juez de Primera Instancia número tres de Colmenar Viejo , debemos revocar y revocamos en parte la citada resolución, exclusivamente para declarar que las costas de la primera instancia no se imponen expresamente a ninguna de las partes, con la íntegra confirmación de los demás extremos de la sentencia apelada; sin especial imposición de las costas de este recurso a ninguna de las partes.

Contra esta sentencia no cabe recurso.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.