Sentencia Civil Nº 251/2010, Audiencia Provincial de Toledo, Sección 1, Rec 246/2010 de 18 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TOLEDO00251/2010

Rollo Núm. ................. 246/2.010.-

Juzg. 1ª Inst. Núm. 3 de Talavera.-

J. Ordinario Núm...... 913/2.008.-

SENTENCIA NÚM. 251

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TOLEDO

SECCION PRIMERA

Ilmo. Sr. Presidente:

D. EMILIO BUCETA MILLER

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. URBANO SUAREZ SANCHEZ

Dª GEMA ADORACION OCARIZ AZAUSTRE

En la Ciudad de Toledo, a dieciocho de noviembre de dos mil diez.

Esta Sección Primera de la Ilma. Audiencia Provincial de TOLEDO, integrada por los Ilmos. Sres. Magistrados que se expresan en el margen, ha pronunciado, en NOMBRE DEL REY, la siguiente,

SENTENCIA

Visto el presente recurso de apelación civil, Rollo de la Sección núm. 246 de 2.010, contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, en el juicio ordinario núm. 913/08 , sobre resolución contrato compraventa de finca, en el que han actuado, como apelantes D. ANTONIO PARRILLA NUÑEZ SL Y OTRO, representados por la Procuradora de los Tribunales Sra. Parra Martín y defendidos por la Letrado Sra. Ruiz Rodríguez; y como apelados Dª Manuela , representada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Francés Resino y defendida por el Letrado Sr. Cabello Funez; D. Norberto , representado por el Procurador de los Tribunales Sr. Corrochano Vallejo y defendido por el Letrado Sr. Gómez Álvarez.

Es Ponente de la causa el Ilmo. Sr. Magistrado D. EMILIO BUCETA MILLER, que expresa el parecer de la Sección, y son,

Antecedentes

PRIMERO: Por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, con fecha 4 de diciembre de 2.009, se dictó sentencia en el procedimiento de que dimana este rollo, cuya PARTE DISPOSITIVA dice: "Desestimar las demandas interpuestas por la Procuradora Sra. Martínez Choya, en nombre y representación de Luis Pablo y ANTONIO PARRILLA NÚÑEZ SL, contra Dª Manuela y D. Norberto , y, en su virtud, debo absolver y absuelvo a los referidos demandados de los pedimentos efectuados en su contra.

Todo ello con imposición de las costas procesales a los actores.

Estimar totalmente la demanda reconvencional interpuesta por la Procuradora Sra. Francés Resino, en nombre y representación de Dª Manuela contra ANTONIO PARRILLA NÚÑEZ SL y, en su virtud, debo condenar y condeno a la entidad reconvencional a:

a) Pagar el resto del precio del contrato de compraventa, que asciende a la cantidad total de ochocientos noventa y nueve mil quinientos noventa y nueve euros con doce céntimos (899.599,12 €) en la forma establecida en la Estipulación Tercera del mismo.

b) Pagar los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda.

c) Elevar a público el referido contrato, bajo apercibimiento de que, de no hacerlo, se realizará pro el Juzgado en su nombre ya su costa, según establece el art. 708 LEC .

d) Al pago de las costas procesales causadas por la reconvención".

SEGUNDO: Contra la anterior resolución y por D. ANTONIO PARRILLA NUÑEZ SL Y OTRO, dentro del término establecido, tras anunciar la interposición del recurso y tenerse por interpuesto, se articularon por escrito los concretos motivos del recurso de apelación, que fueron contestados de igual forma por los demás intervinientes, con lo que se remitieron los autos a ésta Audiencia, donde se formó el oportuno rollo, quedando los autos vistos para deliberación y resolución.-

SE CONFIRMAN Y RATIFICAN los antecedentes de hecho, fundamentos de derecho y fallo de la resolución recurrida, en cuanto se entienden ajustados a derecho, por lo que, en definitiva, son

Fundamentos

PRIMERO: Se interpone recurso de apelación frente a la sentencia de instancia que desestimó una demanda de resolución de un contrato de compraventa de inmueble instada por la parte compradora, y estimó sin embargo la reconvención de la vendedora, condenando al cumplimiento del contrato, con entrega de la parte del precio que faltaba por pagar y elevación a público del contrato privado de compraventa de la finca.

Se alega en primer lugar que la sentencia al estimar la excepción de falta de legitimación activa del demandante persona física D. Luis Pablo , no aclara si se refiere a la legitimación ad caussam o ad processum, pese a que se solicitó aclaración de sentencia en ese sentido.

Por cierto que examinado el escrito en el que se solicita la aclaración, se aprecia una total y absoluta falta de sustento de las pretensiones que la parte expresa en el mismo. Respecto a la clase de falta de legitimación, una somera lectura de la sentencia indica que los contratos solo producen efectos entre las partes que los otorgan, no pudiendo nadie contratar en nombre de otro, actuando D. Luis Pablo en este caso en representación de la SL del mismo nombre. Parece claro que la falta de legitimación que la sentencia establece es ad caussam, por no haber sido la persona física parte en el negocio jurídico cuya resolución se pretende.

Entiende el recurrente que el Sr. Luis Pablo tiene legitimación porque entregó dinero a la SL para que esta se los entregara a la vendedora como parte del precio y además pagó la minuta de honorarios del despacho profesional que realizó el informe para la recalificación del suelo objeto del contrato. No alcanza la Sala a comprender que efecto jurídico puede tener tal actuar como para concederle la consideración de parte en un contrato de compraventa y por tanto legitimación activa para instar su resolución. Son frecuentísimos los supuestos en que una persona deja dinero a otra para comprar algo y ello no les convierte en compradores, ni mucho menos ocurre porque alguien le pague a otro la minuta de su abogado. La propia parte demandante, cuando presentó la demanda en nombre de la persona física y después la amplió también a la Sociedad, lo que debió hacer era desistir de la primera por no ser parte, en lugar de empeñarse en mantener una legitimación sustentada en razonamientos por completo extrajurídicos cuando no peregrinos.

SEGUNDO: Se alega a continuación que ha existido incumplimiento de sus obligaciones por la parte vendedora, que daría lugar a la aplicación de la cláusula penal establecida en la estipulación séptima del contrato, en cuya virtud el vendedor debería devolver la cantidad entregada más 400.000 € como indemnización de perjuicios si demorara más de un mes el otorgamiento de la escritura pública solicitada previamente por la parte compradora, considerando que como quiera que ambas partes reconocieron que hasta el mes de octubre de 2008 en que se mandó un burofax dando por resuelta la venta, que estuvieron negociando, ello significa tanto como que la compradora requiriera a la vendedora para otorgar la escritura pública.

Sorprende que en una negociación dirigida por Letrados profesionales se efectué un requerimiento para exigir a una de las partes el otorgamiento de la escritura de un contrato por importe próximo al millón de € y en el que la parte compradora ha realizado además numerosos desembolsos en la finca y de cuyo incumplimiento por la vendedora se puede además derivar una indemnización de otros 400.000 €como penalización, y no se tenga por el Letrado de la supuesta requirente la prevención de dejar por escrito reflejado tal requerimiento, pretendiendo deducirlo del hecho de haber mantenido conversaciones y de la testifical de determinadas personas que acreditaron no el requerimiento, sino cuestiones relativas a la recalificación de los terrenos.

Si el art. 1504 exige al vendedor para poder solicitar la resolución de la compraventa por impago del precio y evitar que el comprador pague aunque sea con retraso, el requerimiento notarial o judicial, no cabe duda alguna que cuando quien pretende la resolución es el comprador, de alguna manera debe acreditar haber requerido al vendedor, máxime en este caso en que la aplicación de la cláusula penal se hace depender de la demora de más e un mes en el otorgamiento de la escritura pública "solicitada previamente por la parte compradora". Confunde la recurrente el término negociar, que precisamente implica la existencia de posturas divergentes acerca de las circunstancias del contrato, con el término requerir, que no admite interpretación alguna y significa una exigencia incondicional de elevar el contrato a escritura pública en las condiciones pactadas.

TERCERO: Pero es que además, encontrándonos ante un contrato de compraventa de inmuebles, el mero retraso de unos pocos meses en la entrega del mismo, no sería en ningún caso causa de resolución del contrato, pues existe copiosa Jurisprudencia que viene a considerar que el mero retaso en la entrega del inmueble no es equiparable al incumplimiento definitivo, y así señala la STS de 26 noviembre 2001 respecto a la resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes que es preciso que exista un incumplimiento de uno de los obligados y que la parte que solicita la resolución contractual haya cumplido, salvo que su falta de cumplimiento sea efecto o consecuencia anterior del otro. El incumplimiento determinante de la resolución ha de ser propio o verdadero, sin que baste el simple retraso, y tener la gravedad o entidad suficiente, tanto en el aspecto económico como en el jurídico para afectar a la sustancia del contrato frustrando las legítimas expectativas de la parte afectada. La voluntad de incumplir -que no se exige dolo- se puede revelar por diversos datos fácticos como el modo de producirse la actitud resistente al cumplimiento o el transcurso del tiempo, unido a la ausencia de una causa justificativa o de una explicación razonable. La base fáctica del incumplimiento o de la situación excusable han de ser aportadas y probadas por quienes las invoquen en su beneficio, si bien su diagnosis o trascendencia jurídica constituyen "questio iuris" verificable en casación.

En un supuesto de retraso, señaló la reciente STS de 17 diciembre 2008 que no todo incumplimiento conlleva ni la resolución del contrato ni debe implicar automáticamente indemnización, resultando necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato, pues se trata de supuestos en que lo acordado aun puede ser todavía realizado, siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, concluyendo dicha sentencia con cita de otras como las SSTS de 10-10-2005 , 4-4-2006 , 20-7-2006 , 31-10-2006 , 22-12-2006 y 20- 7-2007, que "el origen común de las reglas contenidas en el texto de los Principios del Derecho europeo de contratos (PECL) permite utilizarlos como texto interpretativo de las normas vigentes en esta materia en nuestro Código civil.

Y a tal efecto es buena la referencia al art. 8:103 PECL , que contempla como supuestos de incumplimiento esencial, por una parte el caso en que la estricta observancia de la obligación forme parte de la esencia del contrato; el caso de que el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato, y el caso del incumplimiento intencional que de razones a la parte interesada para creer que no puede confiar en el cumplimiento.

En el caso presente, se trata de la venta de una finca en parte rústica y en parte urbana, que se adquiere por la compradora hoy recurrente con la finalidad de realizar un edificio de viviendas y locales en la localidad de Marrupe, y suponiendo que fuera cierto, lo cual en absoluto está probado, que la compradora requirió a la vendedora en octubre de 2008 para elevar a escritura pública el contrato de compraventa con entrega evidentemente de los casi 900.000 € que todavía le debía, no se entiende qué problema tendría en aceptar el requerimiento para escriturar que le efectúa la vendedora, este si de modo fehaciente, en febrero de 2009, pues es evidente que lo que cumplía con las expectativas e intereses de las partes en octubre, también lo hacía cuatro meses después, al tratarse de un contrato sobre un inmueble de gran valor y destinado a la realización de viviendas y locales comerciales. Todo parece indicar que es la crisis del sector inmobiliario la que provoca que en el tiempo transcurrido desde la venta en contrato privado, la adquirente se de cuenta de que no le va a resultar rentable el edificar en la finca comprada, siendo ella la que pierde todo interés por la consumación de la misma.

CUARTO: Discute por último el recurso que la vendedora reconviniente tenga intención alguna de escriturar por el mero hecho de formular un requerimiento en tal sentido a raíz de tener conocimiento de la demanda, tratándose de una estrategia para hacer creer que tienen intención de consumar el contrato cuando ello no es así. Su intención sin embargo se deduce no solo del requerimiento notarial, sino de su actitud en el procedimiento, reconviniendo y pidiendo expresamente en el suplico el cumplimiento del contrato, mediante su elevación a público previo pago del precio por la compradora. Por tanto no se trata de una simple posición impostada, sino que se requiere el auxilio judicial para lograr aquello que la demandante dice haber perseguido sin descanso desde el principio.

En definitiva, no existe razón alguna, fáctica ni jurídica que justifique la resolución que se pretende y si para el cumplimiento de contrato por lo que la demanda ha sido correctamente rechazada y la reconvención íntegramente estimada, por lo que el recurso debe decaer.

QUINTO: Las costas procesales se impondrán al recurrente, en aplicación del art. 398 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil .-

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación que ha sido interpuesto por la representación procesal de D. ANTONIO PARRILLA NUÑEZ SL Y OTRO, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Núm. 3 de Talavera de la Reina, con fecha 4 de diciembre de 2.009, en el procedimiento núm. 913/08 , de que dimana este rollo, imponiendo las costas procesales causadas en el presente recurso a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sección, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada la anterior resolución mediante su lectura íntegra por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente D. EMILIO BUCETA MILLER, en audiencia pública. Doy fe.-