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10/01/2013
Sentencia Civil Nº 251/2011, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 160/2011 de 17 de Noviembre de 2011
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Orden: Civil
Fecha: 17 de Noviembre de 2011
Tribunal: AP - Navarra
Ponente: ARGAL LARA, BEGOñA
Nº de sentencia: 251/2011
Núm. Cendoj: 31201370012011100217
Encabezamiento
S E N T E N C I A Nº 251/2011
Ilmos/as. Sres/as.
Presidenta
Dª. ESTHER ERICE MARTÍNEZ
Magistrados
D. FERMÍN ZUBIRI OTEIZA
Dª. BEGOÑA ARGAL LARA (Ponente)
En Pamplona/Iruña , a 17 de noviembre de 2011 .
La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 160/2011 , derivado del Juicio Ordinario nº 788/2010 , del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Pamplona/Iruña ; siendo parte apelante , el demandante , D. Juan Ramón , r epresentado por el Procurador D. CARLOS ARVIZU BADARÁN DE OSINALDE y asistido por el Letrado D. JAVIER Mª ARALUCE LETAMENDIA ; parte apelada , la demandada , COPROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 , representada por la Procuradora Dª ÁNGEL ECHAURI OZCOIDI y asistida por el Letrado D. Sr. ANAUT.
Siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. BEGOÑA ARGAL LARA .
Antecedentes
PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.
SEGUNDO .- Con fecha 8 de febrero de 2011 , el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en Juicio Ordinario nº 788/2010 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: " Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Arvizu, en nombre y representación de Juan Ramón , contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 , representada por el Procurador Sr. Echauri, debo absolver y absuelvo a la comunidad demandada de los pedimentos contenidos en demanda, con condena en costas a la parte actora."
TERCERO .- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de la parte demandante , D. Juan Ramón solicitando su revocación y estimando la demanda en su integridad con costas.
CUARTO.- La parte apelada, COPROPIETARIOS C/ DIRECCION000 NUM000 , evacuó el traslado para alegaciones, oponiéndose al recurso de apelación y solicitando su desestimación, interesando la confirmación de la sentencia de instancia con condena en costas a la parte recurrente.
QUINTO .- Admitida dicha apelación en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a esta Sección Primera , en donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 160/2011 , habiéndose señalado el día7 de noviembre de 2011 para su deliberación y fallo, con observancia de las prescripciones legales.
Fundamentos
Se aceptan los Fundamentos Jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a esta resolución.
1/ La representación de D. Juan Ramón formuló recurso de apelación frente a la sentencia de instancia, alegando:
1- Error en la interpretación del régimen estatutario de la Comunidad, que excluye a las bajeras de los gastos que incumben exclusivamente a las viviendas, por lo que el acuerdo comuntario es nulo dado que infringe las normas de la Comunidad.
2.- Naturaleza abusiva del acuerdo de imponer a la bajera el pago del 19,5 % del coste del ascensor. La instalación de ascensor no incrementa el valor de las bajeras.
Suplica: estimación del recurso, revocación de la sentencia.
2/ Formula demanda D. Juan Ramón frente a la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 NUM000 ,en su cualidad de propietario de la bajera o local único de planta baja, ejercitando acción de impugnación del acuerdo comunitario, ex art. 18 LPH , por ser contrario a los estatutos, en concreto el apartado e) del régimen de comunidad, suplicando se declare la nulidad del acuerdo punto 3 de la Junta de 19 de noviembre de 2009, alegando que el apelante está excluído del pago de la obra de instalación del ascensor en el edificio.
La demandada se opuso a la demanda y la sentencia de instancia, interpretando la cláusula estatutaria, concluye a la vista de la doctrina reseñada y teniendo en cuenta que el apartado b) del régimen de la Comunidad no establece de manera expresa y taxativa la exoneración del local en planta baja respecto de los gastos de ascensor en todo caso y por cualquier concepto, sino que establece una enumeración de los supuestos en que tal exoneración ha de aplicarse, enumeración que sería ociosa si realmente la exención fuera total y absoluta comprendiendo cualquier gasto que afectara al portal, zaguán y escalera y al ascensor que ni siquiera enumera, es claro que no puede entenderse que excluya al local de todos los gastos que tengan su origen en la instalación de un ascensor, como se sostiene por la parte impugnante, sino que su interpretación literal y habida cuenta el carácter restrictivo de tal cláusula, conforme viene siendo interpretada por la jurisprudencia reseñada, abonan la conclusión de que solo se están excluyendo los gastos que pudieran denominarse ordinarios sean o no periódicos y dilatados en el tiempo, por lo que ha de estarse al criterio o principio general que obliga a todos los copropietarios a contribuir según su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, de sus servicios y cargas, por lo que el acuerdo impugnado al haber establecido tal forma de contribución del local, no exento con arreglo a las normas de régimen de la comunidad, no infringe lo dispuesto en el apartado b) examinado.
En cuanto a que el acuerdo impugnado infringe lo dispuesto en el apartado e) del régimen de la comunidad sobre la base de que la instalación del ascensor incumbe exclusivamente a las viviendas y no a la bajera, tampoco cabe apreciar infracción por lo ya expuesto respecto de que la instalación de un ascensor no incumbe exclusivamente a las viviendas toda vez que tales gastos "afectan al conjunto del edificio y, quiérase o no por los titulares de las plantas bajas, producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares inmobiliarios de la finca".
3/ Infracción del artículo 18.1 de la L.P.H .
Reitera en la alzada la parte recurrente la contravención del acuerdo comunitario impugnado con las normas que constituyen el REGIMEN DE COMUNIDAD y que son las siguientes:
a) Cada una de las tres casas que componen el edificio objeto de esta escritura soportará con independencia de las otras todos los gastos relativos a elementos propios de cada casa: como portal zaguán, escalera, tejado, fachada etc.
b)Los gastos de conservación, reparación, limpieza e iluminación del portal, zaguán y escalera de cada una de dichas tres casas serán de cargo exclusivo de los propietarios de los pisos o viviendas existentes en la respectiva casa, quedando excluídos los propietarios de bajeras o locales de planta baja.
c)Serán costeados conjuntamente por los propietarios de las tres casas los gastos referentes a elementos comunes a ellas: como patio interior, conducciones comunes y otros cualesquiera de tal naturaleza.
d) El patio interior existente en el edificio es elemento común del mismo; y sobre él existe servidumbre de luces y vistas a favor de los propietarios de las viviendas, y de luces a favor del propietario de la bajera.
e) Respecto a los gastos que fueren comunes a todo el edificio, los copropietarios contribuirán conforme a los módulos o porcentajes de comunidad anteriormente establecidos. Si se tratara de gastos de una sola casa, los propietarios de las viviendas contribuirán todos por partes iguales, y el propietario de la bajera o local de planta baja con una cuota igual a la de dos viviendas. Finalmente, si se tratare de gastos que incumban exclusivamente a las viviendas -no a las bajeras de una casa- todos los propietarios de los pisos contribuirán por iguales partes.
Partiendo del expresado marco estatutario, debe señalarse que el régimen jurídico aplicable al presente caso, ha sido ya fijado por esta Sala en su sentencia de 26-11-2009 , cuyo contenido se produce a continuación:
.............."CUARTO.- Para la resolución del hecho controvertido sometido a consideración de este tribunal, no puede sino acudirse a la jurisprudencia que fija de manera clara y evidente, frente a la afirmación del demandante de que la instalación del ascensor es una mejora que sólo afecta a los propietarios de las viviendas del inmueble, cómo la instalación del servicio de ascensor en la actualidad debe ser considerado imperativamente un servicio de interés general para la comunidad, desde los criterios de habitabilidad y accesibilidad a que se refiere el Art. 11. 1 de la L.P.H .
Así la
S.T.S. de fecha
21-10-2008, nº 927/2008, rec. 1751/2002
,establece que "...
los párrafos siguientes de la misma norma 1ª del art. 17 vinieron a regular casos en que, pese a implicar la modificación del título constitutivo o de los estatutos ("incluso cuando supongan..."), los acuerdos no requerirían la unanimidad. Y entre estos casos el párrafo segundo incluyó "el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor portería, conserjería, vigilanciau otros servicios comunes de interés general
" , sustituyend oentonces la unanimidad por "el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación"...De ahí que pueda entenderse que para esos servicios que la propia ley considera "de interés general" la mayoría cualificada vino a sustituir a la unanimidad, en el sentido de que la eficacia de los acuerdos correspondientes era equivalente a la de los acuerdos unánimes. Y por eso el párrafo último de la misma norma 1ª vino a imponer la obligatoriedad de los acuerdos "a todos los propietarios". Se introdujo así un régimen especial para el establecimiento o supresión del servicio de ascensor como servicio común de interés general, ....CUARTO. Debiendo ya pronunciarse esta Sala sobre la coordinación de la norma 1ª del
art. 17 LPH con los apdos . 1 y
Así lo corrobora también, de un lado, la obligación de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento de los servicios del inmueble, "sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el art. 11.2 de esta Ley " ( apdo. 1. e. y apdo. 2 del art. 9 LPH según su redacción por la Ley 8/99)".
En idéntico sentido se pronuncia la S.T.S. de fecha 18-12- 2008 nº 1151/2008, rec.2469/2003 , " dicha cuestión ha sido objeto del artículo 17, regla 1ª, en virtud de la Ley 8/1999 , a fin de que se pueda acordar, con la obligaciones de todos los comuneros de participación y pago, cuando se alcance el "quórum" determinado en ese precepto, lo que no es objeto de controversia en el debate. En definitiva, el acuerdo válidamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula la instalación del servicio de ascensor, con la añadidura de que su interpretación ha de efectuarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada ( artículo 3 del Código Civil ), y las normas sobre la construcción exigen su existencia cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, cuyo presupuesto viene también impuesto por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños".
QUINTO.- Expuesto lo anterior ninguna duda debe ofrecer por tanto que la instalación ex novo del servicio de ascensor en la comunidad demandada, constituye un servicio común de interés general por afectar a la habitabilidad del edificio, y que como tal de conformidad con lo dispuesto en el Art. 17. 1ª. Pº 2º de la L.P.H . basta con el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que representen a su vez las 3/5 partes de las cuotas de participación, que en el supuesto de autos concurre en el acuerdo impugnado por el actor.
En esta tesitura y de conformidad con lo dispuesto en la ley y en último párrafo de la regla 1ª del indicado artículo el actor aún siendo propietario de un local comercial que por su titularidad dominical privativo no va a hacer uso del ascensor, se encuentra obligado no sólo al cumplimiento de dicho acuerdo sino también a contribuir con su cuota parte a los gastos de instalación del ascensor.
Se alega por el demandante apelado en relación con un acuerdo verbal realizado por algunos propietarios de viviendas con la propietaria del sótano, que la misma ha quedado exonerada del pago por la instalación y mantenimiento del servicio de ascensor, lo que le lleva a afirmar que al ascensor proyectado no es de la comunidad ni puede calificarse de un servicio general.
Carece de toda fundamentación esta alegación, toda vez que los acuerdos adoptados válidamente por la comunidad, y en concreto el que constituye objeto de impugnación, el de 30 de julio de 2008, en relación con el de 25 de junio de 2008, lo que se acuerda es que el pago se hará conforme a las cuotas de participación que fijarán en los estatutos, incluidas las bajeras, es decir no consta que se haya exonerado de la obligación contributiva a determinados propietarios sin causa justificada en detrimento y generando desigualdad, contraria a la buena fe en la comunidad. Si con ocasión de la instalación del servicio de ascensor, bien la comunidad de propietarios, bien individualmente determinados propietarios han realizado un acuerdo o convenio con otro propietario para hacer factible la instalación del servicio de ascensor, por ser necesario utilizar espacio privativo y no sólo común, y dentro de ese ámbito se ha contemplado la asunción por aquélla o por éstos de obligaciones que eran de cargo de otro propietario, ello en modo alguno hace desaparecer la naturaleza de servicio común de interés general para la comunidad, y menos aún puede considerarse que por ello entonces el ascensor no sea un servicio de la comunidad de propietarios y si sólo de determinados propietarios.
La realidad lo que demuestra es la instalación de un servicio común para el interés general de la comunidad, y la contribución al mismo conforme a la ley y a los estatutos, sin que concurra una exención injustificada de otros propietarios, que permitiese analizar desde el prisma del abuso de derecho el acuerdo impugnado. La prueba practicada sobre este extremo en modo alguno revela siquiera indiciariamente una exención injustificada, pues no queda acreditada esa exención, sino un acuerdo de asunción de obligaciones contributivas, entre otras, que corresponden a un propietario pero dentro de unas contraprestaciones.
SEXTO.- Si de conformidad con lo establecido en la L.P.H. no puede considerarse exento de la contribución económica exigible para la instalación del servicio de ascensor, la exención sólo podría ser posible por que de manera estatutaria y expresa, pues se dejaría sin efecto una obligación contributiva legal, se contemplara esa exención, y esta Sala en discrepancia con lo sustentado por la Juzgadora "a quo" no puede considerar que los estatutos contemplen exención alguna al propietario del local comercial de contribuir al coste de instalación del ascensor, que es lo que constituye objeto del litigio en relación con la fijación previa de una derrama previa.
La exención contemplada en el apartado II epígrafe b) (" tanto los locales de sótano, como los locales comerciales de planta baja, estarán exentos de toda obligación de contribuir a los gastos que ocasione la iluminación, conservación, reparación y mejora y demás gastos por razón del portal de entrada a la casa y escalera de acceso a los 10 pisos, pues tales gastos serán de cargo exclusivo de los propietarios de las viviendas..."), lo que está contemplando de manera exclusiva son los gastos derivados para la conservación, reparación y mejora, y los que análogos a esta naturaleza (demás gastos por razón del portal y escalera) tengan relación con el portal y la escalera, justificados en atención al no uso de esos elementos y que precisamente tienen su origen en el uso de los mismos.
En modo alguno la indicada estipulación está contemplando ni la realización de obras necesarias sobre dichos elementos, ni menos aún estaba contemplando los gastos o coste que pudiera representar la instalación de un servicio común de interés general, pudiendo haberlo hecho de manera incluso genérica. La estipulación únicamente contempla la referencia a los gastos ordinarios de mantenimiento o mejora que se hace necesario desembolsar por el uso al que se ha mantenido esos elementos. Es por ello que ni los gastos en él contemplados ni la circunstancia de hacer referencia al portal y escalera puede servir como se hace en la demanda y en la sentencia para concluir que esa norma deba ser de aplicación al coste que representa la instalación del ascensor, que es lo que constituye el objeto del juicio, pues dicha estipulación en modo alguno se está refiriendo a la exención en la contribución de los costes que representen ya no sólo el servicio de ascensor, con su inmediata relación con la habitabilidad y accesibilidad, sino ni tan siquiera con otros servicios comunes de interés general.
En consecuencia ante la falta de previsión estatutaria de exención de la obligación legal de contribuir al coste que representa el servicio común de interés general que supone la instalación del ascensor, debe prevalecer la obligación de contribuir a los gastos de instalación del ascensor para el actor, pues no existe normativa estatutaria que le exonere de contribuir a los propios gastos de instalación del ascensor, que es a lo que se refiere la demanda, debiendo por ello estimarse íntegramente el recurso, y revocarse la sentencia de instancia, dictando otra por la que se acuerda desestimar íntegramente la demanda interpuesta por el actor."
La Sala se ratifica en la interpretación que se realiza en la resolución arriba transcrita.
La previsión estatutaria en la que la parte recurrente funda su exención de contribuir al coste de instalación del ascensor, no puede ser interpretada como tal, ya que no se refiere a la exención de los gastos de instalación ex novo del ascensor, ni siquiera de otros servicios comunes, pues el partado e) lo que fija es el porcentaje de participación de pisos y locales en diferentes supuestos, en concreto los relacionados en los apartados b), y c).
Confome al apartado b), el bajo o local está exento de gastos de consevación y mantenimiento de portal y escaleras.
Conforme al apartado c) todos los propietario deben costear los gastos de elementos comunes, señalando como tales en el patio interior, conducciones comunes y otros cualesquiera de tal naturaleza, sin distinguir entre instalación, reparación, mantenimiento; y sin exonerar a los bajos.
Este apartado establece la obligación del local de contribuir a los gastos relativos a elementos comunes de las tres casas.
No existe exención alguna del local de contribuir a los gastos de elementos comunes de la casa del actor, y el apartado e) in fine solo regula el porcentaje que se aplicará a las viviendas cuando se trata de gastos que incumban exclusivamente a éllos, no a las bajeras, y que remite al apartado b)
Por lo tanto, no ha habido infracción estatutaria en la adopción del acuerdo impugnado, ya que la única exención de pago que los estatutos prevén para las bajeras son los relativos a gastos de mantenimiento y reparación del portal, escaleras ; por lo que el motivo debe ser desestimado.
4/ Abuso de derecho.
Sostiene la parte apelante qu el acuerdo de exigir el pago del 19,5 por ciento del costo del ascensor contraviene el régimen de la Comunidad y es manifiestamente abusivo, ya que pretende aminorarse en la aplicación de las normas de la Comunidd, que nada dijeron ya que se construyó el inmueble sin ascensor, y el propietario de la bajera no lo utiliza; y además no incrementa el valor de la bajera.
La alegación del abuso de derecho no se ha realizado en la demanda.
La doctrina del abuso de Derecho se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos, y como institución de equidad, exige para poder ser apreciado una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna; y en materia de Propiedad Horizontal, el Tribunal Supremo, Sentencia 16 de julio de 2009 , ha entendido que el abuso de derecho, referido en el artículo 18.1 c) de la ley, consiste en la utilización de la norma por la comunidad con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que pueda considerarse general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes.
La expresada doctrina no tiene aplicación en el caso de un acuerdo legítimamente adoptado por el órgano de la comunidad conforme a Derecho; aunque ello implique un perjuicio para un comunero.
Tampoco la referencia al incremento del valor de la bajera como consecuencia de la instalación del ascensor puede conllevar la nulidad del acuerdo, cuya legitimidad y ejecutividad vienen determinadas por su adopción formal con la mayoría exigible y sin la concurrencia de causa de exención que faculte al disidente a no contribuir al sostenimiento del gasto.
5/ Las costas de la alzada se imponen a la parte apelante ( art. 398 L.E.C .)
Fallo
Desestimamos el recurso de apelación formuldo por el Procurador D. CARLOS ARVIZU BADARÁN DE OSINALDE , en nombre y representación de D. Juan Ramón , frente a la sentencia de 8 de febrero de 2011 del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Pamplona la cual confirmamos íntegramente con imposición de costas de la alzada a la parte apelante.
La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo o, en su caso, de recurso de casación ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra , debiendo presentar ante esta Sección el escrito de interposición en el plazo de los VEINTE DÍAS siguientes al de su notificación .
Debiendo acreditarse en el momento de la interposición del recurso haber consignado el depósito exigido para recurrir en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano abierta en Banesto, con apercibimiento de que de no verificarlo no se admitirá a trámite el recurso pretendido.
Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.