Sentencia Civil Nº 251/2014, Audiencia Provincial de Leon, Sección 2, Rec 326/2014 de 19 de Noviembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2

LEON

SENTENCIA: 00251/2014

AUD. PROVINCIAL SECCION Nº. 2

LEON

N01250

C., EL CID, 20

Tfno.: 987/233159 Fax: 987/232657

N.I.G. 24115 41 1 2013 0003756

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000326 /2014

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.6 de PONFERRADA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000524 /2013

Recurrente: Pedro Miguel

Procurador: MARIA DEL PILAR FERNANDEZ BELLO

Abogado: MANUEL VICENTE RODRÍGUEZ MARTÍNEZ

Recurrido: CORONEL BALLINAS SL

Procurador: JESUS MANUEL MORAN MARTINEZ

Abogado: MARIA JESUS ALONSO FIERRO

SENTENCIA NUM. 251-14

ILMOS/A SRES/A:

D. ALBERTO FRANCISCO ALVAREZ RODRIGUEZ.- Presidente

D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.- Magistrado

Dª Mª DEL PILAR ROBLES GARCIA.- Magistrada

En León, a diecinueve de noviembre de dos mil catorce.

VISTOSen grado de apelación ante esta Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León, los Autos de Procedimiento Ordinario 524/2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº. 6 de Ponferrada, a los que ha correspondido el Rollo Recurso de Apelación (LECN) 326/2014, en los que aparece como parte apelante D. Pedro Miguel , representado por la Procuradora Dña. Maria del Pilar Fernández Bello y asistido por el Letrado D. Manuel Vicente Rodríguez Martínez y como parte apelada CORONEL BALLINAS SL, representada por el Procurador D. Jesús Manuel Morán Martínez y asistida por la Letrada Dª. Maria Jesús Alonso Fierro, sobre reclamación de cantidad, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO MUÑIZ DIEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado expresado al margen, se dictó sentencia en los referidos autos, con fecha 15 de julio de 2014, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: 'FALLO:Que desestimando íntegramente la demanda promovida por la Procuradora Sra. Fernández Bello, en representación de D. Pedro Miguel , contra la entidad 'Coronel Ballinas S.L.', debo absolver y absuelvo a la citada demandada de las pretensiones ejercitadas en su contra, con expresa condena en costas a la parte demandante '.

SEGUNDO.-Contra la relacionada sentencia, se interpuso por la parte demandante recurso de apelación ante el Juzgado, y dado traslado a la contraparte, por ésta se presentó escrito de oposición, remitiéndose las actuaciones a esta Sala y señalándose para la deliberación, el día 10 de Noviembre actual.

TERCERO.-En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por D. Pedro Miguel se formuló demanda, en la que, ejercitando la acción de responsabilidad por ruina del artículo 1591 CC y la acción de responsabilidad contractual, se solicitaba la condena de la promotora-vendedora, la entidad 'Coronel Ballinas, S.L.', a indemnizar al actor en la cantidad de 3.500,00 euros, en concepto de compensación económica por daños en la carpintería de aluminio, y a realizar las obras necesarias para la subsanación de los defectos de construcción y el cumplimiento de las obligaciones contractuales a fin de dejar el inmueble afectado, -vivienda unifamiliar adosada, señalada con la letra E), que es la quinta a contar por la izquierda desde la calle El Bahillo en la localidad de Cubillos del Sil- en estado de habitabilidad, utilidad, seguridad y solidez que debería haber tenido, de no haberse construido viciosamente, en consonancia y conforme a las soluciones propuestas en el informe técnico aportado, excepto la partida correspondiente a la compensación económica por daños en la carpintería de aluminio.

La demandada se opuso a la demanda alegando la prescripción de la acción por cuanto los defectos que se relacionan en el informe que se aporta con la demanda se trata de vicios o defectos de ejecución que afectan a elementos de terminación o acabado de las obras, que no han aparecido dentro del año, desde el acta de recepción de la obra, y porque aun considerando a efectos del computo del plazo la fecha de entrega de la vivienda a su propietario -29 de abril de 2008- tampoco los mismos se reclamaron dentro del plazo legal de dos años previsto en el art. 18 LOE , aplicable al caso de autos ya que la licencia de edificación fue posterior a su entrada en vigor, pues interrumpida la prescripción en julio de 2009, la demanda no se presenta hasta septiembre de 2013 y, en cuanto a las humedades superficiales de la bodega, al tratarse de vicios aparentes, la acción habría caducado transcurridos los seis meses para reclamar previstos en el art. 1490 CC . En cuanto al fondo se alega que es todo punto inverosímil que los vicios denunciados se hubieran producido con posterioridad a la compra de la vivienda, ya que no se trata de vicios ocultos, debiendo imputarse mas bien a la propia actuación del actor o a familiares que con él convivan o a la falta de mantenimiento o adecuado uso de los elementos dañados.

La sentencia de instancia respecto de la acción basada en el art. 17 LOE , tras dejar constancia de que las deficiencias por las que se reclama se corresponden con defectos de terminación o acabado, ninguno de los cuales compromete la seguridad estructural ni la estabilidad del edificio, viene a concluir que la acción habría prescrito, pues el plazo legal de dos años previsto en el art. 18 LOE se cumplió antes de que se interpusiera la demanda. Y respecto a la acción relativa al incumplimiento contractual desestima la misma por entender que no resulta acreditado que la entidad demandada entregara la vivienda con los defectos señalados en la demanda, tratándose de defectos visibles y no constando que el actor realizara reserva alguna cuando se le entrego la vivienda.

Dicha sentencia es objeto del recurso de apelación, ahora considerado, interpuesto por la representación procesal de la parte actora, con la pretensión de que, con revocación de aquélla, se estime, la demanda por ella formulada.

La parte demandada, se opuso al recurso e interesa la integra confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Como primer motivo de recurso, y respecto a la prescripción de la acción se alega por la parte recurrente que en la demanda se ejercita la acción de responsabilidad decenal del articulo 1591 en que hay que distinguir el plazo decenal de garantía y el que existe para la reclamación de los daños, producido dentro de ese espacio temporal de diez años, en que han de transcurrir quince años para que pueda darse por extinguido a causa de su prescripción, y que en la sentencia de instancia esta acción es sustituida por la de responsabilidad del constructor prevista en el art. 17. 1 ultimo párrafo, de la Ley de Ordenación de la Edificación que tiene un plazo de prescripción de dos años según el art. 18.1 de la citada Ley , por lo que se ha vulnerado lo establecido en el art. 218.1 LEC respecto de la congruencia de la sentencia.

En primer lugar, debe señalarse que ha quedado acreditado que la licencia de edificación fue posterior a la entrada en vigor de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), pues fue concedida por el Ayuntamiento de Cubillas del Sil en fecha 28 de julio de 2006, por lo que, conforme a la disposición transitoria primera de esta Ley , resultaba de aplicación lo regulado en sus arts. 17 y ss. respecto de la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en la edificación, en vez del régimen de responsabilidad por ruina del art. 1591 CC y la jurisprudencia que lo interpretaba, sin perjuicio de la responsabilidad contractual que pudiera derivarse de la intervención de cada uno de ellos. El régimen de responsabilidad previsto en el art. 17 LOE para los llamados agentes de la edificación no ha venido a superponer al régimen anterior de responsabilidad por ruina del art. 1591 CC , sino a sustituirlo, sin perjuicio de la subsistencia de las acciones de responsabilidad civil contractual ( STS de 27-12-2013 ). En este sentido la STS de 19 de abril de 2012 señala que '[..] existe una norma específica de Derecho transitorio en la Ley de Ordenación de la Edificación -Disposición Transitoria Primera - que acota su aplicación, salvo en materia de expropiación forzosa, a las obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en vigor, excluyendo por tanto su aplicación retroactiva.

Este particular régimen transitorio de la LOE, ha hecho que en la actualidad subsistan dos regímenes diferenciados de responsabilidad: el que se establece a partir de la aplicación del artículo 1.591 del Código Civil , para las obras cuyos proyectos se había solicitado licencia de edificación con anterioridad al día 5 de mayo de 2000, y el posterior a esta fecha. El primero regido por el artículo 1591 del CC . El segundo por el artículo 17 de la LOE".

Dicho lo anterior, dice la STS de 10 de octubre de 2012 'En relación al presupuesto de congruencia que debe sustentar toda sentencia hay que tener en cuenta, como marco de referencia, que esta Sala ha resaltado, conforme a la Sentencia de 18 junio 2012 (nº. 294, 1012) la siguiente doctrina jurisprudencial: 'Constituye doctrina de esta Sala que el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha de existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, se cumple cuando la relación entre el fallo y las pretensiones procesales no está sustancialmente alterada en su configuración lógico- jurídica ( STS de 14 abril de 2011 , ROJ 2898, 2011). El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva -dictum- y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la -causa de pedir-, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio -petitum- o pretensión solicitada. (ST de 13 junio de 2005, RJ 2005, 5462). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 marzo 1988, RJ 1988, 2572 y 20 diciembre 1989 , RJ 1989, 8846). En parecidos términos, cabe señalar que esta labor de contraste o comparación no requiere que se realice de un modo estricto, esto es, que se constate una exactitud literal o rígida en la relación establecida, sino que se faculta para que se realice con cierto grado de flexibilidad bastando que se de la racionalidad y la lógica jurídica necesarias, así como una adecuación sustancial y no absoluta ante lo pedido y lo concedido; de tal modo que se decide sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo en todo o en parte. ( STS del 4 octubre 1993 , RJ 1993, 7454). En esta línea, y en términos generales, también hay que señalar que las sentencias absolutorias no pueden ser tachados de incongruencia por entenderse que resuelven todas las cuestiones suscitadas en el pleito, salvo casos especiales ( SSTS del 10 diciembre de 2004 RJ 2004, 7876 y 5 febrero 2009 RJ 2009, 1366). Con lo que la incongruencia extra petita (fuera de lo pedido), en relación con el principio de iura novit curia, se produce en la medida en que la facultad que tiene el tribunal para encontrar o informar el derecho aplicable a la solución del caso comporta la alteración de los hechos fundamentales, causa de pedir, en que las partes basen sus pretensiones ( SSTS del 6 octubre 1988 RJ 1988, 753 y 1de octubre de 2010 RJ 2010, 7303)'.

En el presente caso, si bien es cierto, que en la demanda se invoca el art. 1591 CC , no obstante, si la identidad de la acción no depende estrictamente de la fundamentación jurídica de la pretensión, sino de la identidad de la causa petendi (causa de pedir), esto es, del conjunto de hechos esenciales para el logro de la consecuencia jurídica pretendida, ningún obstáculo existía para que la juzgadora de instancia, en virtud del principio 'da mihi factum et dabo tibi ius', pudiera entrar a examinar la posible existencia de vicios contemplados en la LOE, que por razones temporales era la normativa aplicable al caso, sin que ello suponga variación en la causa de pedir.

Descartado así que la sentencia recurrida incurra en incongruencia, por variación en la causa de pedir, ha de señalarse que el art. 18.1 LOE establece un plazo de prescripción de dos años para exigir responsabilidad dimanante de los vicios o defectos, desde que se produzcan dichos daños y, de acuerdo con los hechos probados, los mencionados daños se hicieron constar en el informe realizado a instancias del actor, con fecha 8 de mayo de 2009, por D. Ignacio , y reclamados en carta remitida a la demandada, en fecha 17 de julio de 2009, por el Letrado del actor, mientras que la demanda se interpuso pasado el plazo de dos años, el 4 de septiembre de 2013. Resulta, pues, claro que cuando se interpuso la demanda la acción para exigir responsabilidad a los agentes que intervinieron en la edificación, basada en el art. 17 LOE , había prescrito.

Ahora bien, como también dice la citada STS de 10 de octubre de 2012 , al referirse al principio de compatibilidad de acciones, 'la responsabilidad de quienes intervienen en el proceso constructivo, conforme al artículo 1591 del Código Civil , resulta compatible con el ejercicio de las acciones contractuales cuando entre demandante y demandado, medie contrato, de tal forma que la 'garantía decenal' no impide al comitente dirigirse contra quienes con él contrataron, a fin de exigir el exacto y fiel cumplimiento de lo estipulado, tanto si los vicios o defectos de la construcción alcanzan tal envergadura que puedan ser incluidos en el concepto de ruina como si suponen deficiencias que conlleven un cumplimiento defectuoso, como de forma expresa se autorizara a partir de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999, de 5 noviembre, al regular la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación y disponer en su artículo 17.7 que 'sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y terceros adquirentes...' admitiéndose, de modo explícito, la posible coexistencia de la responsabilidad derivada del contrato o contratos que vinculen a las partes y la que impone la ley especial; SSTS de 2 de febrero de 2012 (nº 130, 2012 ) y 22 octubre 2012 (nº 584, 2012)'.

Procede, pues, pasar a examinar la acción de responsabilidad contractual también ejercitada en la demanda.

TERCERO.-Respecto de la acción de responsabilidad contractual por incumplimiento de la demandada del contrato de compraventa al haber entregado la vivienda con deficiencias, ha de señalarse que, en el supuesto que se enjuicia, el promotor, la entidad 'Coronel Ballinas, S.L.' es vendedor y como tal esta obligada, en virtud del contrato de compraventa suscrito con el actor, a entregar aquella en condiciones de servir para el uso que se la destina.

Como dice la STS de 11 de diciembre de 2003 'Al margen de la responsabilidad decenal que el artículo 1591 del Código Civil sanciona, corresponde a la demandada aquella otra que por el incumplimiento de sus obligaciones como vendedora le corresponda, entre las que destaca, por su fundamental importancia, la de que la cosa objeto de la convención reúna las condiciones que la hacen apta para ser habitada, lo que no sucede cuando existen vicios en la construcción determinantes de su ruina, dando lugar cuando ésta se manifiesta, a la correspondiente acción indemnizatoria, cuyo lapso de prescripción es el de quince años establecido en el artículo 1694 del Código Civil , y la raíz de inicio para su cómputo ha de contarse el día en que la acción pudo ejercitarse, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1969 del citado código sustantivo, y en el caso de la controversia cuando se manifestaron externamente los indicios de la ruina. ( Sentencia de 13 de Julio de 1987 )'. Y añade 'Tiene declarado esta Sala (Sentencia de 16 de Noviembre de 1996 y las en ella citadas), que la definición de ruina ha sido ampliamente elaborada por la jurisprudencia de esta Sala, evolucionando desde el concepto de ruina funcional, al señalar que el término de ruina que utiliza el artículo 1591 no debe quedar reducido al supuesto de derrumbamiento total o parcial de la obra, (ruina física), sino que hay que extenderlo y ampliarlo a aquéllos defectos que, por exceder de las imperfecciones corrientes, configuran una violación del contrato, viniendo a significar unos defectos constructivos determinantes del concepto de ruina funcional, al hacerse la edificación inútil para el fin que le es propio, en consecuencia con las exigencias del mundo de la construcción, en el que confluyen intereses y supuestos complejos, de no siempre fácil delimitación de las responsabilidades respectivas; y la Sentencia de 21 de Marzo de 1996 , considera defectos graves todos aquellos vicios que impidan el disfrute, la normal utilización y habitabilidad, por representar riesgo potencial de llegar a hacer inútil la edificación, que acrecienta el transcurso del tiempo, sino se adoptan las medidas correctoras, necesarias y efectivas ( Sentencias de 13 de Octubre de 1994 y 7 de Febrero y 5 de Mayo de 1995 ). Las humedades que afectan a los edificios en sus diversas dependencias entran también en el concepto jurídico de anomalías constructivas ( Sentencias de 22 de Julio de 1991 y 13 de Diciembre de 1992 ), así como las que presenten intensidad suficiente para ser reputadas como defectos ruinogenos, que también han de incluirse en el artículo 1591 del Código Civil ( Sentencia de 8 de Mayo de 1998 )'.

En efecto, la doctrina y la jurisprudencia viene a distinguir entre diversos tipos de defectos, manteniendo que aquellos que implican un «aliud pro alio» se traducirían en un supuesto de incumplimiento mediante la entrega de una cosa distinta, equivalente a la falta de entrega, ante la inhabilidad del objeto suministrado con la consiguiente insatisfacción total y absoluta del comprador, mientras que las demás deficiencias, como deterioros, imperfecciones y adulteraciones, pasarían a ser los vicios estrictamente redhibitorios, que dejarían abierta la vía de las acciones edilicias.

En este sentido señala la STS de 25 de febrero de 2010 que 'Ante el incumplimiento, concretamente, de la obligación de entregar de la cosa vendida, [..] los compradores tienen opción de utilizar diversas vías para resarcirse. La primera, la acción de responsabilidad decenal que les brindaba el artículo 1591 del Código civil (anterior a la Ley de Ordenación de la edificación de 5 de noviembre de 1999) que efectivamente fue ejercitada [..]. La segunda, las acciones edilicias, inviables si ha transcurrido el breve plazo de caducidad de seis meses, que impone el artículo 1490 del Código civil. La tercera, la acción tendente a exigir el cumplimiento correcto, que prevé explícitamente el artículo 1124 del mismo cuerpo legal . La cuarta, conforme al mismo artículo 1124, la resolución siempre que el incumplimiento sea esencial. La quinta, la indemnización de daños y perjuicios que contempla el artículo 1101.

Respecto a la acción de cumplimiento que aquí ha sido ejercitada se suma la doctrina de aliud pro alio que contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a la pactada o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato (éste es el caso producido aquí) y así lo expresan, casi con las mismas palabras y con abundante referencia de sentencias anteriores, las sentencias de 16 de noviembre de 2000 y 31 de julio de 2002 . Con respecto a la entrega de locales y viviendas, la sentencia de 10 de mayo de 1995 expresa que se ejército acción de 'responsabilidad derivada de incumplimiento de contrato, por los defectos constructivos con que la entidad promotora- constructora y vendedora, aquí recurrente, entregó el edificio litigioso, pues tiene declarado esta Sala (Sentencias de 30 noviembre 1972 , 29 enero y 23 marzo 1983 , 20 febrero 1984 , 12 febrero 1988 y 12 abril 1993 , entre otras) que se está en presencia de entrega de cosa diversa o «aliud pro alio» cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil y, por consiguiente, sin que sea aplicable el plazo semestral que señala el artículo 1490 para el ejercicio de las acciones edilicias, porque dicho artículo y el 1484 del mismo Cuerpo Legal resultan inaplicables en aquellos supuestos en que la demanda no se dirija a obtener las reparaciones provenientes de los vicios ocultos, sino las derivadas de defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con defectos que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina'. Y remacha la de 8 de febrero de 2003: 'al comprador de bienes inmuebles de carácter urbano le asisten frente al promotor-constructor, además de las acciones específicas del contrato de compraventa ( arts. 1484 y siguientes del Código Civil ) las genéricas tendentes al íntegro cumplimiento de la prestación y con plazo de prescripción de quince años. No debe olvidarse que como ha señalado la sentencia de este Tribunal de 29 de abril de 1994 que la jurisprudencia aclara, se está en el supuesto de entregar una cosa diversa ( aliud pro alio ) (art. 1124 ) y no ante un vicio de la cosa (art. 1484 ) cuando existe pleno incumplimiento con la consiguiente insatisfacción del comprador. La referida sentencia ha declarado -como otras muchas, ad exemplum, las en ella citadas de 17 de junio de 1969 , 5 de mayo de 1983 , 7 de febrero de 1984 , 17 de septiembre y 22 de octubre de 1985 , etc.- que los artículos 1504 y 1124 del C.c . son compatibles y resulta así aplicable en las ventas de inmuebles cuando la otra parte ha cumplido todas las obligaciones que le incumbían, le permite pedir la resolución o el cumplimiento del contrato. Como se señaló en la sentencia de este Tribunal de 10 de mayo de 1985 , no se ha ejercitado en autos ninguna acción de saneamiento por vicios ocultos, sino la de responsabilidad derivada de incumplimiento del contrato por los defectos constructivos con que la entidad promotora, constructora y vendedora, ahora recurrente, entregó el edificio. Habiendo declarado esta Sala (sentencias de 30 de noviembre de 1972 , 29 de enero y 23 de marzo de 1983 , 20 de febrero de 1984 , 12 de febrero de 1988 , 12 de abril de 1993 , entre otras muchas) que se está en presencia de cosa diversa o aliud pro alio cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1101 y 1124 del C.c . '

Que, por lo tanto, y aplicando los criterios que se acaban de fijar, es necesario concretar si en el caso enjuiciado debe hablarse de un 'aliud pro alio' o entrega de cosa distinta que no es hábil para el fin al que estaba destinada, por lo que se produce una insatisfacción total y absoluta del comprador que conduce a la aplicación del término de quince años previsto en el art. 1.964 del CC. o bien nos hallamos ante defectos meramente redhibitorios consistentes en deterioros, imperfecciones y adulteraciones, de los que se seguiría la aplicación del plazo del artículo 1490 del Código Civil .

En el informe pericial emitido por D. Ignacio , aportado con la demanda (doc. nº 7, folio 13), a cuyo contenido ha de estarse, dada la materia estrictamente técnica a que se contrae la litis, y no resultar aquel desvirtuado por ningún otro elemento probatorio, se reseña la existencia de los daños y reparaciones a efectuar para su subsanación que a continuación se detallan:

- Daños en la entrada de acceso a la vivienda. Se precisa la reparación del gotegran de la entrada, así como la colocación de una chapa con goteron para evitar la caída de agua.

- Escalera de pizarra fisurada. Se precisa sustituir el tramo de pizarra de la escalera que se encuentra fisurada.

- Filtraciones de agua en la cochera. Se hace necesario levantar la escalera colindante para su correcta impermeabilización y así evitar las filtraciones de agua. Pintado de los paramentos dañados por la humedad.

- Carpintería de aluminio rayada. Se debe proceder a efectuar una valoración como compensación económica, dado que su reposición es mucho más costosa que las obras que hay que realizar.

- Rechapado de pizarra del jardín oxidado. Hay que sustituir el rechapado de pizarra oxidado.

- Daños en murete de aseo a la planta baja. Hay que picar el murete de aseo y alicatar nuevamente.

- Daños en marco de puerta. Hay que sustituir el marco de la puerta por uno nuevo.

- Peldaños de la escalera del garaje mal rematados. Hay que rematar correctamente los peldaños de epoxy.

- Puerta de entrada a patio delantero, puerta de acceso a rampa de garaje y barandilla de la terraza de la 1ª planta en estado de oxidación. Hay que pintarlos.

- Pladur sin lucir, así como defectos de pintura en planta bajo cubierta. Hay que lucirlo, quitar irregularidades observadas en las superficies y pintado de las mismas.

- Tapa del desagüe del baño principal mal rejuntada. Hay que quitar rejuntado de cemento blanco y rejuntar correctamente.

- Piezas del pasamanos de la escalera interior sin fijar. Hay que fijar las piezas que se encuentran sueltas y sin fijar al muro.

- Cristales de la vivienda rayados. Hay que sustituirlos (cristal 6+6 con rotura de puente térmico).

- Puerta de acceso a la vivienda rayada. Hay que sustituir la puerta que se encuentra rayada en ambas caras.

Pues bien, es evidente que tras la firma el día 29 de abril de 2008 de la Escritura Publica de compraventa (doc. nº 1 de la demanda, folio 7) el comprador hubo de comprobar personalmente el estado de la edificación y conocer con detalle cual era el estado real de la vivienda y concretamente, las imperfecciones y defectos que presentaba, puesto que tal como se expone en el informe pericial aportado por la propia parte actora los desperfectos eran evidentes y de fácil apreciación, por lo que, al tratarse de imperfecciones corrientes que en modo alguno impiden que la vivienda sea habitada, lo que excluye pueda estarse ante un supuesto de 'aliud pro alio', ello permite aplicar en el supuesto de autos la excepción recogida en el art. 1.484 del CC ., al tratarse de vicios manifiestos o que estuvieren a la vista, o la inaplicación del art. 1.474 del mismo cuerpo legal , al no poder conceptuarse las deficiencias como ocultas. Es por ello que el vendedor no viene obligado a responder por dichos defectos pues en el mejor de los casos la acción se habría extinguido al haber transcurrido con exceso, al momento de interposición de la demanda, el plazo de seis meses contados desde la entrega de la vivienda ( art. 1490 C.C .).

Únicamente cabe excluir el defecto consistente en la existencia de filtraciones de agua en la cochera, tanto por cuanto no consta que aquellas hicieran aparición desde el mismo instante en que se entregó la vivienda como por exceder de las imperfecciones corrientes al tratarse de un defecto que por el riesgo potencial que representa, que acrecienta el transcurso del tiempo, sino se adoptan las medidas correctoras necesarias y efectivas, puede llegar a impedir el disfrute y la normal utilización y habitabilidad de la vivienda, y para cuya reparación se hace necesario levantar la escalera colindante para su correcta impermeabilización y así evitar las filtraciones de agua, pintando los paramentos dañados por la humedad.

Por todo lo expuesto, resulta necesario estimar la responsabilidad de la demandada por incumplimiento del contrato de compraventa al haber entregado la vivienda con el defecto expresado que hace inútil o, por lo menos, gravemente molesto el uso de la vivienda conforme a su natural y buscado propósito de destino al convenir la adquisición de la misma.

En consecuencia procede revocar parcialmente la sentencia recurrida y condenar a la demandada a realizar las obras necesarias para la subsanación de las referidas filtraciones de agua en la cochera conforme se indica en el informe del perito Sr. Ignacio .

CUARTO.-No ha lugar a hacer especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias ( arts. 394.2 y 398.2 LEC ).

VISTOSlos preceptos legales citados, y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando en parteel recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Pedro Miguel contra la sentencia de fecha 15 de julio de 2014 dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Ponferrada, en los autos de Juicio Ordinario nº 524/13, de los que este Rollo dimana, debemos revocar y revocamosla misma para estimando en parte la demanda formulada por aquel contra la entidad 'Coronel Ballinas, S.L.' condenar a dicha demandada a realizar las obras necesarias para la subsanación de las filtraciones de agua que se producen en la cochera de la vivienda del actor conforme se indica en el informe del perito Sr. Ignacio ; todo ello sin especial imposición en cuanto a las costas procesales causadas en ambas instancias.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

La presente resolución, de concurrir los requisitos establecidos en los artículos 477 y 469, en relación con la disposición final 16ª de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil , es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Primera del Tribunal Supremo debiendo interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente a la notificación de aquella.

Notifíquese esta resolución a las partes y llevese el original al libro correspondiente y testimonio al presente rollo de apelación y remítase todo ello al Servicio Común de Ordenación del Procedimiento para su ulterior sustanciación.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.