Sentencia Civil Nº 252/2004, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, de 30 de Abril de 2004

Encabezamiento

Rollo de Apelación nº 618-D/02

Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San Vicente del Raspeig.

Procedimiento: Juicio Menor Cuantía nº 420/00.

SENTENCIA Nº 252/04

Ilrmos. Sres. Sra.:

D. Francisco Javier Prieto Lozano

D. José María Rives Seva

Dª. Cristina Trascasa Blanco

En la Ciudad de Alicante, a treinta de abril de dos mil cuatro.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Alicante integrada por los Iltmos. Sres. y Sra. expresados al margen ha visto, en grado de apelación ( Rollo de Sala nº 618-D/02) los autos de Juicio de Menor Cuantía nº 420/00 en su día incoados ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de San Vicente del Raspeig, en virtud de recurso de apelación entablado por los demandantes D. Vicente , D. Emilio y D. Luis Angel , quienes por ello intervienen en esta alzada en su condición de recurrentes, representados por la Procuradora Sra. Donate Orts y asistidos del Letrado Sr. Ortuño Muñoz y siendo apelados la demandada Realia Business, S.A. representada por el Procurador Sr. Ivorra Martínez y asistido del Letrado Román Pastor.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de Primera Instancia nº 2 de San Vicente del Raspeig en los referidos autos tramitados con el nº 618-D/02 se dictó con fecha 22 de febrero de 2.002 sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Desestimar la demanda interpuesta por la Procuradora doña Rafaela Donate Orts, en nombre y representación de D. Vicente, don Emilio y D. Luis Angel , contra la mercantil Realia Business, S.A. (antes F.C.C. Inmobliaria, S.A.), por lo que absuelvo a la demandada de todas las pretensiones contenidas en la demanda contra ella, con expresa imposición de las costas a los actores."

SEGUNDO.- Contra la indicada resolución se preparó recurso de apelación por la parte demandante siendo tramitado conforme a lo dispuesto en el art. 457 de la L.E.C. 1/2000 , y formalizado que fue, se dio traslado del mismo a la parte demandada la cual se opuso al mismo, remitiéndose seguidamente los autos a esta Iltma. audiencia Provincial, sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 618-D/02.

TERCERO.- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales; señalándose para votación y fallo el día 13 de abril de 2.004.

VISTOS , Siendo ponente la Iltma. Sra. Dña. Cristina Trascasa Blanco.

Fundamentos

PRIMERO.- La Resolución del presente recurso plantea, como primera cuestión y a la vista de las razones que han llevado a la desestimación de la demanda en la Resolución apelada, el examen de la calificación jurídica del acuerdo formalizado en el documento suscrito entre los litigantes en fecha 15 de enero de 2000 que, según se razona , en la Resolución apelada, no constituye un verdadero contrato de compraventa sino un mero contrato preparatorio o precontrato de venta.

Si se analiza el documento de referencia, que se acompaña bajo el núm 1, a la demanda se observa que en el mismo las partes , que son respectivamente designadas como " comprador " y vendedor", suscriben un acuerdo en que aparece clara la voluntad de comprar y de vender unos inmuebles que aparecen perfectamente identificados ( vivienda NUM000 NUM001, escalera NUM002 y plaza de aparcamiento nº NUM003 del conjunto inmobiliario " DIRECCION000 " Fase VIII, parcela NUM004, CLAVE NUM005 , NUM006 y NUM007 del Plan General de Ordenación Urbana de El Campello- Alicante-), con concreción de la superficie construída ( 109, 72 metros cuadrados ); el precio que corresponde a la vivienda ( 15.600.000 ptas. ) y a la plaza de garage ( 1.600.000 ptas ); la forma de pago especificándose una primera entrega por importe de 250.000 pesetas que se dicen recibidas en concepto de arras penitenciales con los efectos y el alcance previstos en el artículo 1454 del Código Civil por un plazo máximo de 80 días naturales a contar desde la fecha de suscripción de dicho documento; y sucesivas entregas por importes de 1.470.000 ptas; 1.720 000 (; en 18 letras aceptadas mensuales) reservando el pago de 13.760.000 mediante la suscripción de una hipoteca. Se prevee así mismo en el documento que cada uno de los pagos o letras se incrementará con la cuota correspondiente al impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A) vigente en el momento de efectuarse los mismos; la obligación del comprador de abonar los timbres de las letras, así como todos los gastos e Impuestos de la compraventa , incluido el Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana; y que el otorgamiento de la escritura se efectuará en el acto de la entrega de llaves.

Es evidente, pues, que dicho documento encierra un auténtico contrato de compraventa, pues en el mismo constan los presupuestos esenciales del art. 1445 CC, en cuanto a la esencialidad de la entrega de cosa determinada y la obligación de pagar por ello un precio cierto, en relación , asimismo, con lo dispuesto en el art. 1450, que prescribe que la perfección de la compraventa será obligatoria para ambos si hubiesen convenido en la cosa objeto del contrato , y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado por lo que, tanto, el consentimiento como esos elementos esenciales concurran en tal documento. No obsta a la anterior conclusión el hecho de que se prevea en el mismo que en el plazo de 80 días " habrá de suscribirse el contrato de compraventa de dicha finca ..." ó la de que el pago de la suma de 1.470.000 ptas deberá tener lugar, según se dice, textualmente " a la firma del contrato " y por cuanto, dichas expresiones, que , en todo caso, y si suscitaran dudas habrían de tener lectura a la luz de lo preceptuado en el artículo 1288 del CC, parece claro, y así ha venido a acreditarlo el contenido del documento privado que se presentó a la firma por la vendedora, sólo podía tener por objeto la concertación de condiciones accesorias o adjetivas del contrato en su día celebrado y perfeccionado en cuanto a sus elementos esenciales, ni por ello impedían la plena efectividad y vinculación del acuerdo de venta plasmado en el meritado documento de 15 de enero de 2000, que, en última instancia, y aun cuando se pretendiera que posponía la celebración del pacto de venta , quedaría sometido al régimen del art. 1451-1 cuando establece que la promesa de vender o comprar habiendo conformidad en la cosa y en el precio dará Derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.

Refuerza, sin embargo, la convicción de que se está ante un contrato ya perfecto de compraventa, el hecho de la propia calificación de "arras penitenciales" que se da en el documento al depósito o entrega inicial de los compradores y el de su expreso sometimiento a las reglas del artículo 1454 del Código Civil pues cual recuerda la ST.S. de 29 julio 1997 "sean las arras confirmatorias o penitenciales, han de tener como referencia un determinado contrato de compraventa en el que esté especificado el objeto y precio; de otra manera, no podría desplegar sus efectos: ¿qué se rescindiría o confirmaría entonces?...". Debe discreparse por ello del razonamiento del juzgado " a quo" cuando concluye que sólo las arras confirmatorias son expresión de un contrato de compraventa con fuerza vinculante, pues , si bien es cierto que la falta de específica previsión del carácter penitencial de las arras, limitándose éstas a su función residual de entrega a cuenta o como parte del precio en que consisten las arras confirmatorias, impiden el desistimiento o ejercicio de la facultad de apartarse del contrato de compraventa y hacen que ésta sea obligatoria y despliegue todos sus efectos, sin embargo ello no se opone ni afecta a la perfección y plena vigencia (que, más bien , ya se ha dicho, son presupuestos lógicos y necesarios) del contrato que, además prevea la aludida facultad de desistir del mismo en determinado plazo y con las consecuencias previstas en el ya citado art. 1454 del CC.

Pero es que, además, en el contrato que nos ocupa, también está recogida, de forma expresa la referida función confirmatoria de la primera entrega dineraria o de la señal pactada y para el normal supuesto de que por ninguna de las partes se hiciera uso del derecho a desistir del contrato celebrado, pues así se prevee que en tal caso la cantidad percibida se aplicaría al importe total del precio de venta.

SEGUNDO.- Sentado lo anterior , las circunstancias concurrentes y acreditadas de que por ninguna de las partes se ejercitó en tiempo oportuno la facultad de desistir del contrato, conforme se había convenido , junto a la de la ausencia de incumplimiento esencial o injustificado del mismo por parte de los compradores y al hecho de que por la vendedora no se ha realizado tampoco en momento alguno requerimiento de resolución en los términos y presupuestos del artículo 1505, deben llevar a apreciar la plena vigencia y oponibilidad del pacto de venta en su día concertado y el Derecho de la parte actora de exigir su cumplimiento, como interesa en su demanda.

En efecto, de un lado, y según es admitido por la demandada, en el aludido plazo de 80 días en que las partes podían haber ejercitado la facultad de desistimiento , renunciando ó, en su caso, devolviendo duplicadas, las arras en su día abonadas, los compradores se personaron en las oficinas de la entidad vendedora portando el oportuno cheque bancario expedido por la Caja de Murcia y firmado por su director e interventor con clara voluntad de cumplir los acuerdos en su día suscritos y verificar el pago parcial para dicho momento pactado, siendo que por la parte vendedora se presentó a la firma un documento que , según se alega en la demanda , contenía unas condiciones nuevas que por los actores se consideraron tremendamente abusivas o leoninas, las que, se aduce, y como quiera que el primitivo documento de 15 de enero de 2000 ya contenía los pactos necesarios para la perfección de la venta, no pudieran ser aceptadas por los compradores. Cierto es que con la demanda no se ha aportado el aludido documento nuevo de venta cuya firma rechazaron los actores, como también que por éstos en esta litis no se ha interesado ningún pronunciamiento sobre la validez o eventual nulidad de las cláusulas que contenía y sí solo se hace referencia al mismo en dicho escrito inicial de alegaciones para justificar la postura reticente de los compradores a avenirse a la suscripción de los nuevos pactos pretendidos de contrario. Con ello y, sobre todo, con la alegación de que dichas nuevas condiciones contractuales eran accesorias e innecesarias para la virtualidad del contrato de venta , y una vez verificado como ha sido y razonado en el fundamento jurídico anterior que el documento de 15 de enero de 2000, contenía los acuerdos esenciales de la meritada compraventa , ciertamente se trasladaba a la parte demandada la carga de probar que la postura de los compradores contraria a la suscripción del aludido nuevo documento comportaba un auténtico desistimiento y manifestación de voluntad de apartarse del contrato, lo que a la vista del instrumento privado en cuestión que por la vendedora se admite, y ello debe ser puntualizado, no ha sido facilitado en ningún momento por la vendedora a los actores, sin perjuicio del hecho efectivamente demostrado que por los mismos se ha podido obtener una copia a través de otros compradores del mismo complejo inmobiliario para efectuar las oportunas reclamaciones ante los órganos de mediación y defensa del consumidor, lleva a apreciar, por haberlo así querido la demandada introduciendo su examen en el debate en apoyo de su tesis de desistimiento o incumplimiento del contrato por los compradores, que verdaderamente el documento en cuestión, amén de no recoger elemento esencial alguno para la existencia del contrato de venta y dada la claridad de los términos de los artículos 1445 y 1450 del Código Civil , contenía una serie de condiciones accesorias unilateralmente establecidas por la parte vendedora que comportaban un claro abuso y perjuicio para los Derechos de los compradores , y así resulta de la lectura del documento y, en particular , de varias de las cláusulas que lo integran, como son las relativas a la penalización e indemnizaciones previstas para caso de producirse cualquier incumplimiento de la parte adquirente ( con pérdida de todas las cantidades entregadas ), sin la previsión de análogas o recíprocas consecuencias penalizadoras para el supuesto de incumplimiento por parte de la vendedora; o la previsión de la prórroga automática del plazo para la entrega de los inmuebles, sin establecer la posibilidad del adquirente de manifestar su voluntad de no prorrogarlo; o la relativa a la reserva de dominio a favor de la vendedora hasta la satisfacción íntegra del precio por el comprador; o, en fin, la que limita a un plazo de seis meses la responsabilidad de la vendedora por las deficiencias en las instalaciones; cuyo juicio de ilicitud asimismo es coincidente con la opinión manifestada por los organismos Administrativos ante los han formulado denuncia los demandantes, en concreto por la Organización de Consumidores y Usuarios y por la Dirección General de Consumo de Madrid ante la que se está tramitando expediente sancionador contra la demandada , como ha quedado acreditado en fase de prueba. En esta tesitura parece obvio que no puede ser imputada la parte compradora actitud alguna de desistimiento , ni de incumplimiento injustificado de los acuerdos en su día suscritos. Su voluntad de contratar quedó por lo demás nuevamente manifestada tanto en el ofrecimiento efectuado a la demandada en acta notarial de 24 de marzo de 2000, depositando al efecto en manos del fedatario público el correspondiente cheque bancario, ofrecimiento que es significativo fuera contestado por la demandada en el sentido de que no podían hacerse cargo de la cantidad depositada en la Notaria de El Campello , "...por cuanto dicha suma se corresponde con el precio acordado para el contrato de compraventa del que trae causa el documento de arras suscrito con el requirente... ", como en la posterior demanda de conciliación presentada ante el Juzgado de Paz de la citada localidad, como en fin con el ofrecimiento y consignación de las diversas sumas parciales y aplazadas para el pago del precio en su día convenido verificado a lo largo del proceso.

Pero es que, además, y si el contrato perfeccionado de compraventa suscrito entre los litigantes en fecha 15 de enero de 2000 no fue dejado sin efecto por ninguna de las partes en el plazo de los ochenta días al efecto previsto pues la contestación de la demandada al ofrecimiento notarial de la compradora, y si se pretendiera era manifestación de esa voluntad de desistir de la vendedora, se habría producido, en todo caso, fuera del plazo pactado y sin cumplir tampoco el presupuesto de la devolución del doble de las arras exigidas a los compradores , en ningún momento tampoco ha motivado el preceptivo requerimiento de la demandada a los fines resolutorios del artículo 1504 del Código Civil, vistas las singulares razones con que se contestó por dicha parte al ofrecimiento notarial de pago por parte de los compradores ( reconociendo que se ofrecía por los compradores el pago del precio pactado ) y por cuanto de los propios términos en que se manifestó dicha voluntad resolutoria alegando que " en virtud de lo establecido en el citado documento de arras pactado al amparo de lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil, constituyendo ésta una aprueba definitiva de su negativa a formalizar la compraventa conforme a Derecho, por medio del presente le comunicamos nuestra decisión de dar por resuelto el documento de arras celebrado el 15 de enero de 2000 , con las consecuencias en él previstas, haciendo nuestra la cantidad recibida en concepto de señal ( arras penitenciales ) y que asciende a doscientas cincuenta mil pesetas .... " queda evidenciado que la única fundamentación que se ofrece por la parte vendedora para justificar su extemporánea voluntad de resolver era la consideración, no corroborada por el conjunto de las pruebas practicadas, de que por los compradores se había hecho uso de dicha faculta de desistimiento, en clara contradicción con la explícita admisión en el mismo documento notarial de que por éstos se había manifEstado la voluntad de contratar ofreciendo el precio convenido, siendo además de que dicha voluntad de Resolución , que por injustificada debió en su caso haberse comunicado en el plazo del desistimiento y que al no ser compartida por los compradores no ha producido efecto alguno, dejando en vigor el contrato de venta, ni siquiera ha sido manifestada ni articulada a la hora de contestar a la demanda en la que se pide la condena de la demandada al cumplimento del contrato cuyo pedimento por cuanto se ha razonado debe alcanzar favorable acogida.

TERCERO.- La estimación de la demanda en vía de recurso comporta que las costas de la primera instancia hayan de ser satisfechas por la parte demandada, y que no deba verificarse ningún pronunciamiento con relación a las que han sido causadas en esta alzada ( arts. 394 y 398 de la L.E.C. ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Con estimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Don Vicente, Don Emilio y D. Luis Angel contra la Sentencia de fecha 22 de febrero de 2002 dictada en los autos de juicio de menor cuantía nº 420/00 por el juzgado de Primera Instancia Nº 2 de San Vicente del Raspeig, debemos revocar y revocamos dicha resolución y en su lugar, estimando como estimamos la demanda en su día interpuesta por los citados recurrentes frente a Realia Business ( antes F. C. C. Inmobiliaria, S.A. ) declaramos que por contrato de 15 de enero de 2000, la citada demandada vendió a los actores por terceras partes indivisas la vivienda y la plaza de garage que se describen en el hecho primero de la demanda y condenamos a la vendedora a que otorgue escritura pública de la indicada venta y a la entrega de los indicados inmuebles, siempre y cuando la parte compradora cumpla con los plazos reseñados en el contrato por los importes totales ( que deberán ser convertidos en euros ) de 15.600.000 ptas. ( por la vivienda ) y 1.1600.000 ptas. ( por la plaza de garage ), mas el I.V.A. al tipo legal en cada momento , y con reserva de la cantidad de 13.760.000 ptas. para la financiación diferida de la compra, hipoteca que le facilitará la vendedora en las mismas condiciones que al resto de los compradores, o que en su caso , buscará la parte adquirente, siendo de imponer las costas de la primera instancia a la parte demandada y sin que proceda efectuar expresa condena con relación a las devengadas en esta alzada.

Notifíquese esta Sentencia a las partes advirtiéndoles que contra la misma, la Ley Procesal no previene recurso ordinario alguno.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta Resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación.

Así por esta nuestra sentencia definitiva, lo pronunciamos , mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia publica. Doy fe.