Sentencia Civil Nº 252/2014, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 679/2013 de 10 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
MURCIA
SENTENCIA: 00252/2014
SENTENCIA Nº 252/14
ILMOS SRES
D. Andrés Pacheco Guevara
Presidente
Dª. Mª Pilar Alonso Saura
D. Cayetano Blasco Ramón
Magistrados
En la Ciudad de Murcia a diez de junio de dos mil catorce.
Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los
autos de juicio ordinario núm. 1936/2010, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera
Instancia núm. diez de Murcia, entre las partes, como actora, y en esta alzada apelante, MET MURCIA
S.L., representada por la Procuradora Sr. Navas Carrillo, y defendida por el Letrado Sr. Ruiz Palacios, y
como demandada, y en esta alzada apelada, Solo Viviendas S.L., representada por el Procurador Sr. Arjona
Ramírez, y defendida por el Letrado Sr. Santos Manzanera, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Cayetano Blasco
Ramón, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de instancia citado, con fecha once de marzo del 2013, dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: 'FALLO: 'Desestimar la demanda interpuesta por la Procurador Dña Olga Navas Carrillo, en nombre y representación la mercantil M.E.T. MURCIA, SL. contra la mercantil 'SOLO VIVIENDAS, SL. sin expresa condena en las costas causadas'.



SEGUNDO .- Que contra la anterior sentencia y en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por la parte actora, siéndole admitido, y tras los trámites previsto en la L.E. Civil, se remitieron los autos a esta Audiencia, formándose el presente Rollo por la Sección Primera con el núm. 679/2013, designándose Magistrado Ponente por turno y señalándose deliberación y votación para el día diez de junio de 2013.



TERCERO .- En la tramitación de ambas instancias se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Alega la parte apelante, en primer lugar, que la sentencia dictada en la instancia incurre en error de derecho por indebida interpretación o aplicación de la legislación sobre consumidores y usuarios al fondo del asunto, infracción de la Ley 57/1968 de 27 de julio, del Real Decreto Legislativo 1/2007, Real Decreto 515/1989 y jurisprudencia que los desarrolla, defendiendo su condición de consumidor, señalando que la compra de las dos viviendas no tenía por objeto el tráfico mercantil, sino el disfrute y uso privado de las mismas por Aurelio y Leticia , hijos del Sr. Fausto , legal representante de la mercantil actora, apelante en esta alzada, y argumentando sobre por qué Met Murcia era la destinataria final de las mismas.

En segundo lugar, se alega que, con independencia de que sea declarada consumidora, la sentencia de instancia incurre en error a la hora de apreciar y valorar la prueba y a la hora de interpretar el contrato de reserva y compraventa privado suscrito por las partes en fecha 29 de junio de 2005, precisando que la sentencia de instancia establece como fecha inicial del cómputo del plazo de entrega, la fecha de firma de los contratos de compraventa, esto es, febrero de 2007, defendiéndose que debe partirse de junio de 2005, que es cuando se firman los contratos de reserva, por considerar que ya era un verdadero contrato de compraventa a falta de concretar algunas cuestiones, calificándolo como precontrato.

En tercer lugar, se alega error en la apreciación y valoración de la prueba, vulneración del principio de congruencia, señalando que la sentencia de instancia no recoge con claridad la fecha de cumplimiento de la obligación contraída por la demandada, esto es, cuándo fueron terminadas las viviendas en condiciones aptas para su entrega al comprador, precisando que la declaración clara de la fecha de cumplimiento de la obligación es lo que permite valorar si ha existido retraso, añadiendo que la sentencia recoge que la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación solamente había sido solicitada por la vendedora, cuando para que una vivienda sea apta para su uso necesita dicha cédula, de manera que la entrega sólo puede considerarse realizada cuando va acompañada de la misma.

Por último, se refiere a hechos sucedidos con posterioridad a la fecha del dictado de la sentencia en la instancia.



SEGUNDO .- El primer punto del recurso en que la apelante defiende su condición de consumidor ha de ser desestimado, pues si bien tanto la Ley General para la Defensa de los Consumidores de 1984, como en el R.D.L. 1/2007 de 16 de noviembre por el que se aprueba el Texto Refundido para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ninguna traba establecen para que pueda tener esa condición una persona jurídica, la primera de las citadas excluye a quienes no utilizan o disfrutan el producto o bien como destinatarios finales, y la segunda los incluye cuando actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional, y en el supuesto enjuiciado la comparadora M.E.T. Murcia, S.L. no sólo no acredita que las viviendas (áticos) fueran a ser disfrutadas por la mercantil o que su adquisición fuera para el disfrute de los hijos de su representante legal, lo cual no es razonable tan siquiera considerarlo, sino que más bien su compra se compadece con destinarlas al tráfico mercantil, y de hecho en el relato de hechos del escrito de demanda en ningún momento se recoge que las viviendas tuvieran como destino final los hijos del legal representante de la mercantil, y aun admitiendo dicha hipótesis, no dejarían de estar destinadas las viviendas a terceros, pues la mercantil actora goza de personalidad jurídica propia, no siendo, por consiguiente, aplicable la legislación protectora de los consumidores, ni tampoco la Ley 57/1968 de 27 de julio, cuyo objeto regulador se dirige a las viviendas construidas con destino a domicilio o residencia familiar (art. 1 ), debiendo señalar, por último, que el hecho de acordar en el contrato de reserva que la compradora se reserva el derecho de transmisión de los derechos adquiridos en cuanto a la titularidad de los inmuebles (....) y con anterioridad a la formalización de la escritura pública de compraventa, es sumamente elocuente en cuanto es la cláusula usada habitualmente por quienes compran con ánimo de invertir y transmitir, mediante un nuevo documento privado, a fin de obtener un lucro de forma rápida, sin esperar a que se instrumentalice la entrega por escritura pública, siendo de señalar que la propia apelante defiende que el contrato de reserva debe ser considerado como un precontrato, aunque tal alegación se haga a efectos del cómputo de la fecha de inicio de la obligación de entrega de las áticos.



TERCERO.- Respecto al punto segundo del recurso, relativo a la naturaleza del contrato de reserva suscrito por las partes en fecha 29 de junio de 2005 (documento nº 2 traído junto con la demanda, folios 89 y 90), ciertamente en el mismo se declara una primera voluntad negocial dirigida a definir en un momento posterior los pormenores de la venta proyectada, quedando entre tanto ligadas las partes por el vínculo de obligarse, aunque el nominado contrato de reserva objeto de análisis llega más lejos, pues no sólo fija el objeto y el precio, sino que se entrega una señal y fijan una penalización caso de incumplimiento, recogiéndose prácticamente todos los elementos formales y objetivos esenciales de la compraventa, a falta de detallar la forma en que se efectuaría el pago. En cualquier caso, no consideramos trascendente la determinación de la naturaleza jurídica del contrato de reserva, en cuanto que ello se trae a colación a efectos de fijar el cómputo inicial del tiempo transcurrido con el fin de establecer si existió retraso, estimando la Sala que, con independencia de la naturaleza jurídica de dicho contrato, el cómputo ha de partir de la fecha en que se suscribió el contrato de compraventa, esto es, el 23 de febrero, pues cuando el comprador formaliza el contrato de compraventa es consciente del tiempo transcurrido desde la firma de la reserva y lo asume, sabiendo al formalizar dicho documento privado que la obra aún no está iniciada, pues en la estipulación primera se dice: 'Que la parte vendedora es dueña de un solar en el que se construirán...', hablando siempre en futuro, y así en la estipulación segunda se dice: 'se ejecutarán'.



CUARTO.- El último punto del recurso se circunscribe a determinar si a pesar de partir en el cómputo de la fecha en que se suscribió el contrato de compraventa, se ha de entender que ha existido un incumplimiento en la entrega de carácter esencial que frustrara el fin del contrato.

Con carácter previo se ha de precisar que en la sentencia de la Sala de lo Civil en Pleno del Tribunal Supremo de fecha diez de septiembre de 2012 , se estableció, por un lado, que el mero retraso no produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato ya que el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento; y por otro lado, que si la entrega de la cédula no se convino expresamente con el carácter de obligación esencial, para enjuiciar la procedencia de resolución instada por el comprador por su falta de entrega no puede emitirse un juicio definitivo aplicando en abstracto las reglas generales, sino que deben examinarse las concretas circunstancias del caso. En el concreto caso que nos ocupa se ha de poner de manifiesto, por un lado, que en el contrato suscrito por las partes no se fija un plazo para entregar la vivienda, si bien ello no supone una carta en blanco a favor del vendedor, sino que ha de analizarse ponderadamente el tiempo transcurrido para determinar si se han frustrado las expectativas del contrato; y por otro lado, que no se convino la obtención de la licencia de primera ocupación como algo esencial, por lo que se ha de estar a lo que resulte del caso concreto.

Establecido lo anterior, de la prueba documental admitida en la alzada se desprende que la licencia de primera ocupación se solicitó en fecha de registro 13 de septiembre de 2010 (folio 395), esto es, más de tres años y medio después de la firma del contrato de compraventa (23 febrero de 2007), y con posterioridad a la presentación de la demanda inicial del procedimiento que nos ocupa (fecha registro 14 de julio 2010), habiéndole requerido la Gerencia de Urbanismo a la promotora en fecha 9 noviembre 2010 para que aportara una serie de documentos: Certificación del Director de la Obra acreditativa de que la edificación ha sido realizada bajo su dirección de conformidad con el proyecto objeto de la licencia y la documentación técnica que la complementa; Certificado de la Jefatura Provincial de Inspección de Telecomunicaciones y, en su caso, el certificado de Fin de Obras y Anexos que garanticen la ejecución de la ICT conforme al Proyecto Técnico que ampara la infraestructura; justificante de haber presentado declaración de alta en la Contribución Territorial Urbana; la carpetea de la documentación y carpeta UME del Libro del Edificio, y documento emitido por la Comunidad Autónoma certificando que los Registros de Calidad del libro del edificio son conformes.

En fecha 24 de noviembre de 2010, el Ingeniero de Caminos, Jefe del Servicio de obras de Urbanización, emite un informe diciendo: 'No se puede acceder a lo solicitado (refiriéndose a la licencia de 1ª ocupación), las obras de urbanización se encuentran sin acaban.

En fecha 23 de marzo de 2011, el jefe del Servicio Técnico de disciplina urbanística emite un informe especificando aquellos aspectos de la edificación que no se ajustan a la licencia concedida, no constando en los actuaciones si finalmente se concedió la licencia de ocupación.

De acuerdo con lo expuesto, consideramos que la razón por la que no se ha obtenido la licencia de primera ocupación no obedece a una simple demora administrativa, sino a la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que se funda su otorgamiento, correspondiendo a la demandada acreditar que no existen obstáculos para su obtención, considerando a partir de todo ello que existe riesgo de que el adquiriente no pueda incorporar definitivamente el inmueble a su patrimonio, de manera que cuando se insta la resolución no era de esperar que la concesión de la citada licencia, desde su solicitud, se produciría en un plazo razonable, debiendo valorarse por ello su falta como esencial y capaz de amparar la resolución contractual solicitada.



QUINTO.- Los intereses solicitados serán los legales y a partir de la fecha en que se emplazó a la demandada.



SEXTO.- Así pues, procede revocar la resolución recurrida, si bien consideramos que no procede verificar expresa imposición de las costas de instancia por cuanto el supuesto enjuiciado presentaba dudas de hecho ( art. 394 L.e.c .), y así lo aprecio la juzgadora de instancia aunque la sentencia fue desestimatoria y ahora se revoca, pues las mismas dudas son de apreciar en uno y otro caso.

No procede verificar expresa imposición de costas de esta alzada ( art. 398 L.e.c .).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por MET Murcia S.A., a través de su representación procesal, contra la sentencia dictada en fecha once de marzo del año 2013 en el juicio ordinario seguido con el nº 1936/2010 ante el Juzgado de 1ª. Instancia nº 10 de Murcia , debemos REVOCAR la misma, y dictar otra por la cual: A) Se declara: 1) Que la demandada ha incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa de veintitrés de febrero de 2007.

2) Que el demandante ha cumplido con las obligaciones contractualmente asumidas.

3) La resolución del contrato de compraventa suscrito por las partes el día veintitrés de febrero del año 2007.

B) Se condena a la demandada a estar y pasar por la anterior declaración y a la devolución a la actora de las cantidades entregadas a cuenta, que ascienden a cuarenta y tres mil seiscientos ochenta euros (43.680#), y a sus intereses legales desde la fecha de su emplazamiento.

C) No procede verificar expresa imposición de las costas de instancia ni de esta alzada.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se extenderán los oportunos testimonios lo pronunciamos, mandamos y firmamos.