Sentencia CIVIL Nº 252/2019, Audiencia Provincial de Lugo, Sección 1, Rec 298/2018 de 09 de Abril de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
LUGO 00252/2019
N10250
PLAZA AVILÉS S/N
Tfno.: 982294855 Fax: 982294834
MP
N.I.G. 27028 42 1 2016 0003922
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000298 /2018
Juzgado de procedencia: XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de LUGO
Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000690 /2016
Recurrente: Eliseo
Procurador: MANUEL FAUSTINO MOURELO CALDAS
Abogado: CARLOS ABAL LOURIDO
Recurrido: PROMOCIONES SEMINARIO MAYOR, S.L.
Procurador: MARIA RAQUEL SABARIZ GARCIA
Abogado: ANA ISABEL GONZALEZ DE LA TORRE
S E N T E N C I A Nº 252/2019
Ilmos Magistrados-Jueces Sres/as.:
DON JOSE ANTONIO VARELA AGRELO
DOÑA MARIA ZULEMA GENTO CASTRO
DOÑA MARIA INMACULADA GARCIA MAZAS
En LUGO, a nueve de abril de dos mil diecinueve
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de LUGO, los Autos
de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000690/2016 , procedentes del XDO. PRIMEIRAINSTANCIA N. 5 de
LUGO , a los que ha correspondido el RolloRECURSO DE APELACION (LECN) 0000298/2018 , en los que
aparece como parte apelante, Eliseo , representado por el Procurador de los tribunales, Sr. MANUEL
FAUSTINO MOURELO CALDAS, asistido por el Abogado D. CARLOS ABAL LOURIDO, y como parte apelada
, PROMOCIONES SEMINARIO MAYOR, S.L., representado por la Procuradora de los tribunales, Sra. MARIA
RAQUEL SABARIZ GARCIA, asistido por la Abogada Dª. ANA ISABEL GONZALEZ DE LA TORRE, sobre
resolución de contrato de compraventa, siendo la Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª MARIA INMACULADA
GARCIA MAZAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 5 de LUGO, se dictó sentencia con fecha 4 de diciembre de 2017 , en el procedimiento RECURSO DE APELACION (LECN) 0000298/2018 del que dimana este recurso.



SEGUNDO.- La expresada sentencia contiene en su fallo el siguiente pronunciamiento: Que ESTIMANDO la demanda presentada por PROMOCIONES SEMINARIO MAYOR SL, representado por el procurador Sra. Raquel Sabariz García; contra DON Eliseo , representado por el procurador Don Manuel Mourelo Caldas, realizó los siguientes pronunciamientos:== 1.- Se declara la resolución del contrato privado denominado de compraventa formalizado en fecha 1 de febrero de 2009 (documento nº 2 de la demanda) suscrito entre la parte actora, PROMOCIONES SEMINARIO MAYOR SL y el demandado, DON Eliseo , respecto del inmueble descrito en la parte expositiva de la escritura, I.- en concreto, vivienda NUM000 de la tercera planta del edificio ubicado en la parcela NUM001 de la Unidad de actuación CS-6, CALLE000 de Lugo, y del trastero y plaza de garaje, finca registral nº NUM002 ,inscripción NUM003 .== 2.- Como cláusula penal, estipulación D), se declara la pérdida de las cantiddes entregadas hasta la fecha por el demandado que asciende a la fecha de presentación de la demanda a 64.500 euros, así como la pérdida del resto de cantidades que entregue posteriormente el demandado, durante la sustanciación del procedimiento y hasta la entrega efectiva del inmueble y sus anejos.== 3.- Se condena al demandado a estar y pasar por las anteriores declaraciones, así como a que abandone la vivienda y sus anejos, dejándola libre, vacía y a la plena disposición de la entidad actora, con entrega de las llaves.== 4.- Se imponen las costas a la parte demandada. Que ha sido recurrido por Eliseo .



TERCERO.- Elevadas las actuaciones a esta Audiencia Provincial para la resolución del recurso de apelación interpuesto, se formó el correspondiente Rollo de Sala, y personadas las partes en legal forma, señalándose la audiencia del día 6 de marzo de 2019, a las 10,30 horas, para que tuviera lugar la deliberación, votación y fallo.

Fundamentos

Se acepta la fundamentación jurídica de la sentencia apelada, y
PRIMERO.- En lo que interesa a esta alzada la entidad Promociones Seminario Mayor S.L., presentó contra D. Eliseo demanda de resolución de contrato de compraventa de vivienda y plaza de garaje suscrito entre las partes el día 1 de febrero de 2009, solicitando además, la pérdida por parte del demandado de las cantidades entregadas a cuenta del precio de compraventa (64.500 €) y de las cantidades que entregue posteriormente durante la sustanciación del procedimiento y hasta la entrega efectiva del inmueble.

La sentencia de instancia estima íntegramente la demanda y contra dicha decisión judicial presenta recurso de apelación la parte demandada.



SEGUNDO. - Con carácter previo a la resolución del recurso conviene poner de manifiesto lo siguiente: En el contrato de compraventa de fecha 1 de febrero de 2009 la Estipulación B) establece que la sociedad PROMOCIONES SEMINARIO MAYOR S.L., fija el precio máximo de venta, con carácter de no revisable, en la cantidad de DOSCIENTOS DIECISEISMIL SEISCIENTOS Euros (216.600 €), más QUINCE MIL CIENTO SESENTA Y DOS Euros (15.162 €) correspondientes a la cuota de IVA. Dicho importe se hará efectivo según un cuadro de pagos que viene a reflejar la entrega mensual a cuenta de 500 € (467,29 € + 32,71 € de IVA), cuya primera entrega se hará el 28 de febrero de 2009.

En el momento de otorgar la correspondiente escritura pública, el comprador ha de hacer entrega al vendedor de la cantidad de 53.028,60 €.

En cuanto a la diferencia, 151.620 € PROMOCIONES SEMINARIO MAYOR, S.L. la recibirá de la entidad de crédito con la que formalice el préstamo hipotecario en el que se subrogará el comprador. El IVA correspondiente al importe del préstamo hipotecario 10.613,40 € PROMOCIONES SEMINARIO MAYOR, lo recibirá del comprador al pasar la escritura pública.

La Estipulación C) recoge que la forma de pago de las entregas acordadas según cuadro de estipulaciones 'B' será mediante transferencia bancaria o ingreso en la cuenta corriente que la parte vendedora tiene en Caixa Galicia (...) y dentro de los cinco primeros días a continuación de la fecha factura según cuadro del párrafo anterior.

La Estipulación D) contiene una cláusula penal que permite al vendedor, en caso de impago de las entregas acordadas, pedir la rescisión del contrato con la pérdida por parte del comprador de la totalidad de la cantidad entregada.

La Estipulación F) recoge que la parte compradora se obliga a aportar los documentos que sean necesarios al objeto de formalizar la escritura pública de compra venta que sustituirá al presente documento, la cual se efectuará dentro del plazo máximo que finaliza el 10 de marzo del año 2010 aunque este podría ser ampliado al treinta y uno de diciembre del año 2010 siempre y cuando ambas partes estén completamente de acuerdo.

La parte vendedora ha entregado el piso.

La parte compradora ha continuado ingresando en la cuenta de la vendedora la cantidad de 500 € mensuales, desde el día 28 de febrero de 2009 hasta hoy.

No se ha cumplido lo dispuesto en las Estipulaciones B) ni F).

El 9 de junio de 2016 la entidad vendedora envía a D. Eliseo burofax en el que se le requiere para que se presente en la notaria el día 17 de junio para otorgar escritura pública de compraventa y abonar el precio correspondiente. Ese día D. Eliseo hace acto de presencia pero no formaliza la escritura de compraventa, lo que lleva a Promociones Seminario Mayor a la iniciación del presente procedimiento.



TERCERO. - La parte recurrente alega como motivos de apelación: - Infracción de las normas de interpretación de los contratos e incorrecta aplicación del artículo 1281 del CC .

- Improcedencia de la acción resolutoria al no concurrir 'voluntad deliberadamente rebelde' - Imposibilidad de que el contratante incumplidor pueda exigir el cumplimiento o la resolución del contrato a la otra parte - Alteración de las circunstancias que impiden aplicar la consecuencia derivada de la cláusula D) del contrato. Enriquecimiento injusto.



CUARTO.- Alega la parte recurrente, en primer lugar, que no procede aplicar el criterio de interpretación literal del artículo 1281 CC , esto es, aquél que atiende a la literalidad de los términos empleados, porque a continuación este mismo artículo indica que ' si las palabras empleadas parecieran contrarias a la intención real de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquellas ', y el artículo 1282 CC ordena que para juzgar la intención real de los contratantes ha de atenderse principalmente ' a los actos de éstos, tanto coetáneos como posteriores al contrato ', prescindiendo la juzgadora de instancia de los actos de las partes y de todo lo que acontece con posterioridad a la suscripción del contrato, pues desde su firma (febrero de 2009), D. Eliseo ha venido abonando a la vendedora la cantidad mensual de 500 €, extendiendo ésta la correspondiente factura en concepto de 'pago a cuenta' del precio de la vivienda, lo que evidencia un comportamiento mantenido en el tiempo de aceptación de una nueva situación, por parte de la empresa vendedora, no existiendo por tanto incumplimiento contractual del comprador.

El contrato suscrito por las partes refleja la voluntad de las mismas de vender y entregar la finca objeto de venta, así como de pagar el precio convenido, acordando respecto a éste último determinadas entregas iniciales y dejando el otorgamiento de la correspondiente escritura pública y el resto del pago del precio para un momento posterior. La parte vendedora cumplió con su obligación de entrega de la vivienda, pero la parte compradora, si bien inició el cumplimiento de su obligación de pago, no procedió al otorgamiento de escritura pública, ni en las fechas indicadas en el contrato (10 de marzo de 2010 o 31 de diciembre de 2010), ni el 17 de junio de 2016, tras ser requerida mediante burofax de 10 de junio de 2016, por la empresa vendedora.

Y si bien es cierto que la vendedora consintió durante estos años que D. Eliseo continuase viviendo en el piso objeto del contrato a cambio de la entrega de 500 € mensuales, prorrogando los pagos a cuenta pactados hasta el otorgamiento de escritura pública, más allá de los plazos máximos estipulados, también lo es que de dicho comportamiento no puede extraerse sin más la existencia de un nuevo pacto o acuerdo verbal entre las partes consistente en que el comprador pagaría 500 € al mes hasta alcanzar el precio final de venta, lo que sólo beneficiaría al comprador, no adecuándose tampoco a la naturaleza del contrato, pues no es el promotor-vendedor quién financia la adquisición de las viviendas por él construidas, lo que resultaría difícilmente compatible con su actividad.

Por otro lado, la explicación dada por Promociones Seminario Mayor S.L., de las razones de permitir que el comprador siguiera satisfaciendo el precio mediante entregas a cuenta de 500 € al mes durante éstos años, en la creencia de que finalmente cumpliría lo estipulado, pese a las ocasiones en que se le requirió verbalmente con el fin de acudir al notario, relativas a la buena relación que mantenían con él, pues vive encima de las oficinas de la empresa, y a que su hija también había adquirido con ellos dos viviendas, parece más plausible que el argumento de un nuevo pacto verbal en cuanto a la forma de pago mantenida por el demandado, pacto que por otro lado, no parece constar a nadie más que a él, pues ni su hija, ni su yerno tienen constancia de su existencia.

Tampoco apoya la postura de un nuevo pacto o acuerdo la declaración de D. Constanza , responsable de riesgos de la entidad Abanca, quien afirmó que D. Eliseo fue a pedir la subrogación en el préstamo hipotecario solicitado por la empresa vendedora, y aunque no recordaba la fecha exacta, sabía que había sido en el año 2012, porque tenía como referencia la subrogación de su hija que fue en el 2011.

De conformidad con lo dicho hasta ahora, no podemos compartir la alegación realizada por la parte recurrente en cuanto a la existencia de infracción de las normas de interpretación de los contratos.



QUINTO.- Se alega en segundo lugar la improcedencia de la acción resolutoria al no existir 'voluntad deliberadamente rebelde' en el comprador, además de considerar que la resolución contractual con obligación del comprador a la pérdida del dinero entregado, va en contra de la 'equitativa ponderación con que se ha de hacer la aplicación de las normas' del artículo 3.2 CC y del principio de conservación del negocio jurídico.

La doctrina jurisprudencial más reciente del Tribunal Supremo mantiene una flexibilización de la excesiva rigidez que inicialmente acompañaba al esquema de aplicación de la resolución de los contratos ex artículo 1124 CC , esto es, la existencia de una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento, siendo suficiente la frustración de las expectativas negociales de la otra parte (entre otras las SSTS de 26 de abril de 2018 , de 14 de diciembre de 2015 , de 16 de febrero de 2015 o de 17 de julio de 2007 ), para que dicha resolución se produzca, lo que viene a ser acorde con la normativa internacional en materia contractual, como pone de manifiesto la STS de 15 de junio de 2015 : ' Modernamente, los textos internacionales relativos a obligaciones y contratos han recogido una línea, fundada en el derecho inglés, que se resume diciendo que una parte podrá dar por terminado el contrato si la falta de la otra parte al cumplir una de las obligaciones contractuales constituye un incumplimiento esencial (art. 7.3.1 de los Principios sobre los Contratos Comerciales internacionales, UNIDROIT), y se considera que es esencial si priva a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar como consecuencia del contrato, o bien, 'si otorga a la parte perjudicada razones para creer que no puede conar en el cumplimiento efectivo de la otra'. Este principio se repite en el art. 8.101 (1) de los Principios del Derecho europeo de los contratos (PECL), que en el art.

8.103 recoge los supuestos del incumplimiento esencial, entre los cuales se encuentran los casos en que la estricta observancia de la obligación forma parte de la esencia del contrato, o bien si el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo con el contrato.

Reglas parecidas se encuentran en vigor en España a partir de la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías, hecha en Viena el 11 de abril de 1980 y raticada por España en 1991; en su artículo 49.1, al tratar del incumplimiento del vendedor, se dice que se podrá resolver cuando esta conducta constituya 'un incumplimiento esencial del contrato' .

Por lo tanto, no todo incumplimiento habilita para la resolución del contrato, sino que el principio de conservación del negocio jurídico exige que el incumplimiento sea esencial o denitivo y frustre las expectativas negociales, y en el caso que nos ocupa, la negativa del comprador al otorgamiento de escritura pública, tal y como se refleja en el 'Acta de Requerimiento' de 16 de junio de 2016, y al cumplimiento de los términos en que se configura el pago en el contrato de compraventa de 1 febrero de 2009, da motivos a la parte vendedora para entender que no podrá contar con el cumplimiento futuro del comprador, viendo frustadas sus expectativas de negocio al no recibir aquello que tenía derecho a esperar de acuerdo al contrato, por lo que nos hallamos ante un incumplimiento esencial del contrato, que ha de devenir en la resolución del mismo.



SEXTO .-Alega también el recurrente que la acción para exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, conforme al artículo 1124 CC , sólo la posee el contratante cumplidor, y en este caso, Promociones Seminario Mayor S.L., no ha cumplido con la obligación que asumía, en la Estipulación B) párrafo cuarto, frente al comprador consistente en que la entidad de crédito autorizara la subrogación en el préstamo hipotecario, por lo que al haber sido denegada la subrogación por la entidad de crédito, su propio incumplimiento impide que pueda exigir el cumplimiento de la otra parte contratante o la resolución contractual.

Parte el recurrente de un hecho incierto, cual es que la entidad de crédito ha denegado a D. Eliseo la subrogación en la hipoteca constituida por Promociones Seminario Mayor, porque tal y como declaró D.

Constanza , responsable de riesgos de Abanca, lo que se le dijo al Sr. Eliseo fue que era necesario que presentase garantías adicionales, dada su edad y falta de capacidad de endeudamiento. El que el comprador hubiese de aportar determinadas garantías para la subrogación del préstamo no puede interpretarse como un incumplimiento de la obligación asumida por la promotora, por cuanto fue el mismo comprador quien decidió no presentar tales garantías. No nos hallamos por tanto, ante un incumplimiento de la entidad vendedora que le impida accionar en base al artículo 1124 CC frente al comprador. Se desestima el motivo de apelación alegado.

SEPTIMO.- En último lugar, mantiene la parte recurrente que la Estipulación D) del contrato estaba prevista únicamente para el supuesto de incumplimiento de las entregas previas al otorgamiento de la escritura recogidas en el cuadro de pagos del contrato, y al haberse producido una alteración mutuamente consentida de las circunstancias para las que estaba prevista dicha cláusula penal, admitiéndose el pago del precio a través de entregas mensuales después de las fechas límite de otorgamiento de escritura pública, carece de base y fundamento alguno la sanción impuesta al comprador de pérdida de las cantidades entregadas hasta el momento, aproximadamente unos 66.000 € frente a la pena prevista en la citada cláusula, que era de 16.500 €, por lo que nos encontraríamos ante un supuesto de enriquecimiento injusto del vendedor.

La Estipulación D) del contrato dice textualmente: ' En caso de impago de las entregas acordadas, dará derecho a los vendedores a la rescisión del presente contrato, con la pérdida por parte del comprador de la totalidad de la cantidad entregada '. Que las entregas a que hace referencia la citada estipulación se refieren tan sólo a las previstas en el cuadro de pagos del contrato por un total de 16.500 €, no deja de ser una interpretación subjetiva que favorece los intereses de la parte compradora, pero que no se sostiene al leer la Estipulación D), puesto que en ella se habla de ' entregas acordadas ' no de ' entregas acordadas según cuadro de estipulaciones B ', tal y como se recoge en la Estipulación C), por lo que hemos de entender que en este caso las 'entregas acordadas' no se limitan a las previstas en el cuadro de pagos, sino a todas las pactadas en la determinación del pago del precio.

Se ha dicho, que la aceptación por parte del la empresa vendedora, del pago de 500 € mensuales por parte de D. Eliseo , durante varios años, con la esperanza de que finalmente cumpliese lo estipulado en el contrato, no implicaba un nuevo pacto o acuerdo sustitutivo del anterior, y también ha quedado acreditado el incumplimiento por parte del Sr. Eliseo de lo estipulado en el contrato, por lo que la aplicación de la cláusula penal en él contenida es perfectamente válida y necesaria para fijar el importe de la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al vendedor en caso de impago de las cantidades acordadas, esto es, 16.500 € previos al otorgamiento de la escritura pública si esta se realizaba en fecha de 10 de marzo de 2010 o 31 de diciembre de 2010; los 53.028,60 € que el comprador debía entregar en el momento del otorgamiento, junto con el IVA correspondiente al importe del préstamo hipotecario 10.613,40 € y el resto, 151.620 € que sería recibido por la vendedora de la entidad de crédito con la que formalice el préstamo hipotecario en el que se subrogará el deudor. Esos fueron los términos en los que se acordó el pago del precio del contrato.

Por ello y en aplicación de la cláusula penal, hemos de confirmar lo dispuesto en la sentencia recurrida, al sancionar al comprador con la pérdida de las cantidades entregadas hasta la fecha y las que entregue posteriormente hasta que ponga a disposición del vendedor el inmueble y sus anejos, no pudiendo ver en ello ningún enriquecimiento injusto, desde el momento en que el Sr. Eliseo viene disfrutando de la vivienda desde el año 2009 hasta la actualidad, lo que implica un desgaste en el inmueble, debido al uso y disfrute del mismo, que lo convierte en un piso de segunda mano, con la consiguiente pérdida de valor que esto conlleva.

En atención a lo expuesto, procede desestimar el recurso y confirmar la resolución recurrida.

OCTAVO.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 LEC procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al presente caso.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en fecha de 4 de diciembre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Lugo , y se confirma la sentencia apelada.

Se imponen las costas procesales de esta alzada a la parte recurrente.

Procédase a dar al depósito el destino previsto de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J , si se hubiera constituido.

Notifíquese la presente resolución a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que pueda interponerse el recurso extraordinario por infracción procesal o de casación, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en cuyo caso el plazo para la interposición del recurso será el de veinte días, debiendo interponerse el recurso ante este mismo Tribunal.

Así por esta nuestra sentencia, de la que en unión a los autos originales se remitirá certificación al Juzgado de procedencia para su ejecución y demás efectos, juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.