Sentencia CIVIL Nº 252/2020, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 170/2020 de 15 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION CUARTA OVIEDO
SENTENCIA: 00252/2020
Modelo: N10250
C/ CONCEPCIÓN ARENAL Nº 3 - 3
-
Teléfono: 985968737 Fax: 985968740
Correo electrónico:
Equipo/usuario: CRR
N.I.G. 33044 42 1 2019 0004771
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000170 /2020
Juzgado de procedencia: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.2 de OVIEDO
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000392 /2019
Recurrente: GRUPO NORTE S.A.
Procurador: MARIA ANGELES DEL CUETO MARTINEZ Abogado: EMILIO ROBLES MORAN
Recurrido: Angelica
Procurador: EVA CORTADI PEREZ Abogado: RAFAEL MAESE FERNANDEZ
NÚMERO 252
En OVIEDO, a quince de junio de dos mil veinte, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo,
compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Juan Carlos Llavona
Calderón, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:
S E N T E N C I A
En el recurso de apelación número 170/2020 , en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 392/2019, procedentes del
Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Oviedo, promovido por GRUPO NORTE, S.A., demandado
en primera instancia, contra Doña Angelica , demandante en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr.
Magistrado D. JUAN CARLOS LLAVONA CALDERON.-

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de los de Oviedo se dictó Sentencia con fecha 15 de enero de 2020, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' FALLO.- Que estimando la demanda formalizada por doña Angelica frente a GRUPO NORTE S.A., declaro que la demandada está obligada a comprar a la actora su participación del 1,620460% en la FINCA000 , finca registral NUM000 , en el precio y condiciones establecidas en la escritura de compraventa otorgada de 29-12-2006, y autorizada por el Notario de Gijón Don José Luis Rodríguez García-Robés con el número 4.371 de su protocolo, y, en consecuencia, condeno a la demandada a otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa y a abonar a la actora 357.000 euros, más el interés legal desde la fecha de presentación de la demanda. Se condena a la parte demandada al abono de las costas. '.-

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, recibiéndose el procedimiento a prueba y señalándose para deliberación y fallo el día tres de junio de dos mil veinte.-

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- La resolución apelada ya hace una exposición detallada de los antecedentes del caso y de la postura mantenida por ambas partes con relación al objeto del litigio, por lo que no es necesario reiterarlo aquí.

Sí importa destacar, no obstante, que en la escritura de compraventa otorgada el 29 de diciembre de 2006, y con relación a la finca llamada ' FINCA000 ', que es la nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Villaviciosa, lo que la demandante Angelica vendió a la demandada GRUPO NORTE S.A. fue una participación indivisa del 98,37954%, al tiempo que se convenía que en el futuro desarrollo urbanístico de dicha finca se asignaría a la primera, como equivalente a su participación indivisa no transmitida, un trozo de terreno de 1.215 m2 situado en la parcela catastral NUM001 del polígono NUM002 , así como la casa y almacenes identificados como nº NUM003 y la panera, que se encuentran enclavadas en la misma, y que, para el supuesto de que resultase imposible llevar a cabo dicha actuación GRUPO NORTE adquiriría a la Sra. Angelica su indicada participación indivisa por precio de 300.000 € incrementado en el IPC a contar desde el 29 de agosto de 2006.

Tras razonar que la intención de las partes era que Angelica conservara la propiedad de esa porción de terreno y de las construcciones que en él se encuentran, percibiendo en caso de que ello no fuera posible un precio adicional, considera la juzgadora de instancia que tal imposibilidad se ha producido, ya que la falta de desarrollo urbanístico conlleva que no puedan asignarse a la demandante esos bienes y que se mantenga la indivisión, surgiendo de ese modo la obligación de la demandada de comprarle su participación conforme a lo pactado.

En su virtud, resuelve estimar la demanda condenando a la demandada a adquirir a la demandante su participación del 1,620460% en la FINCA000 ' abonándole como precio de la misma la cantidad de 357.000 €.-

SEGUNDO.- El recurso que interpone GRUPO NORTE S.A. sigue la misma línea argumental en la que había fundado su oposición al contestar a la demanda y sostiene que, con ocasión de la compraventa otorgada entre ambas partes, se procedió a la división de la finca concretando la participación que correspondía a la demandante, de manera que la situación posterior no era la de un pro indiviso sino la de una propiedad dividida en la que aquélla siguió disfrutando como plena propietaria del trozo de terreno y de las construcciones en él enclavadas, por lo que, si ya tenía asignada la propiedad de esos bienes, estando la finca dividida tanto física como jurídicamente, no había que proceder a ninguna otra asignación, y sólo para el caso de que, como resultado de un futuro desarrollo urbanístico, no se pudiera concretar de ese modo es cuando surgiría su obligación de comprar, algo que no ha sucedido, siendo en cambio que la demandante continúa siendo titular de los bienes.

Tal planteamiento no puede ser acogido.

Es verdad que en la escritura otorgada el 29 de agosto de 2006, rectificando la anterior del día 24 por la que se concedía a GABITOSA NORTE S.L. una opción de compra que luego se transmitió y fue ejercida por GRUPO NORTE S.A., se precisó que con relación a la FINCA000 ' quedaba excluido un trozo de terreno de 1.215 m2, que se identificaba con sus linderos y dentro del cual había una casa-habitación con dos corrales, lagar y una corripia, ya mencionados en la descripción registral, además de una casa y almacenes en la actualidad, y también una panera, formando parte de la parcela catastral NUM001 del polígono NUM002 de Villaviciosa, y que para dejar constancia de cuáles eran las características concretas de esa finca y de las construcciones existentes en ella se incorporaban un informe y plano topográfico.

Sin embargo, esa identificación física sobre el terreno de la propiedad que se reservaba la transmitente no le otorgaba una singularidad jurídica como finca propia e independiente del resto de la que formaba parte, de manera que pudiera entenderse producida una efectiva división.

Para que así fuera en la propia escritura se contemplaban dos posibilidades: 1) Que se procediese a su segregación de la finca matriz siempre que las condiciones urbanísticas lo permitieran, a cuyo efecto ambas partes se comprometían a llevar a cabo cuanto resultase necesario hasta lograr la inscripción registral de la segregación. 2) Que las condiciones urbanísticas no lo permitiesen, en cuyo caso el trozo de terreno en cuestión seguiría en proindiviso y en el futuro desarrollo urbanístico de la finca se asignaría a la Sra. Angelica el mismo terreno en extensión y ubicación y con las mismas construcciones enclavadas.

Y precisamente para el caso de que no resultara posible ninguna de esas dos posibilidades la optante y futura compradora se obligaba a adquirir dicha participación indivisa.

Queda claro, por tanto, que no existió ninguna división material de la finca, que permaneció en situación de copropiedad en los porcentajes indicados, como así se reflejó además en su inscripción registral, y la acotación sobre el terreno de la parte que representaba la participación de la Sra. Angelica , permitiéndole seguir ocupando y disfrutando de ese trozo y de las edificaciones existentes sólo resultaba vinculante en la relación entre comuneros a la hora de distribuir entre ellos el uso de la finca, y así fue incluso definido, como un derecho de posesión, en la escritura de compraventa con pacto de retro otorgada el 16 de enero de 2015 por la que GRUPO NORTE vendió su participación a AGROPECUARIA DE CASTRILLON S.L., por mucho que ahora se diga que se trató de un error.

La tesis que sostiene la apelante, además de no corresponderse con los términos en que se llevó a cabo la compraventa, tras ejercerse el derecho de opción, según ha quedado expuesto anteriormente, resulta contraria a sus propios actos posteriores.

Así es que, cuando en el curso de las negociaciones previas a la compraventa celebrada con AGROPECUARIA DE CASTRILLON presentó el 1 de diciembre de 2014 un escrito en el Ayuntamiento de Villaviciosa solicitando la expedición de licencia de segregación o declaración de innecesariedad de la misma, expresamente decía que eran propietarios en proindiviso, que un futuro desarrollo urbanístico conllevaría la disolución del proindiviso y supondría la asignación en pleno dominio a la Sra. Angelica de una parcela de terreno independiente a segregar de la finca y según la descripción que se indicaba, y que deseando ambos propietarios proceder a la extinción del proindiviso sobre la finca registral NUM000 es por lo que se efectuaba dicha petición.

De igual modo, en la referida escritura de compraventa con pacto de retro, y entre las obligaciones que asumía la vendedora, se hallaban la de obtener las licencias y autorizaciones necesarias y llevar a cabo las operaciones de segregación, parcelación o división necesarios sobre la finca registral NUM000 con el fin de hacer efectiva la correcta y concreta división física y jurídica de la misma en dos parcelas independientes, y la de realizar cuantos trámites fuesen precisos hasta extinguir la copropiedad, de forma que la compradora deviniese dueña exclusiva de una finca independiente, física y registralmente hablando, proporcional en valor económico o superficie a la participación indivisa que adquiría.

Queda claro, por tanto, que existía una situación de comunidad y que la propia apelante era consciente de ello y de que no se trataba de fincas independientes que perteneciesen a distintos dueños.-

TERCERO.- Los restantes motivos del recurso guardan relación con el procedimiento instado a su vez por SOLUCIONES AGROPECUARIAS DEL NORTE S.L. (actual denominación de AGROPECUARIA DE CASTRILLON S.L.), como copropietaria de la finca, una vez consolidada su adquisición de la participación que en ella tenía GRUPO NORTE S.A. por haber transcurrido el plazo de cuatro años para el ejercicio del derecho a recuperar su propiedad que esta última se había reservado mediante pacto de retroventa, ejercitando la acción de división de cosa común.

Consta así, en efecto, que SOLUCIONES AGROPECUARIAS DEL NORTE S.L. interpuso demanda contra la aquí, a su vez, demandante sobre división de cosa común y en la que, partiendo del carácter indivisible de la FINCA000 ', solicitaba que la extinción del condominio se llevase a cabo mediante su venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños.

Dicha demanda dio lugar al Procedimiento Ordinario 101/2019 del Juzgado de 1ª Instancia de Villaviciosa.

La demanda que originó, a su vez, el presente litigio fue presentada el 8 de abril de 2019 y en ella ya se aludía a dicho procedimiento y a que la demandante había sido emplazada para contestar como demandada el 21 de marzo de 2019, acompañando copia de la demanda de la que se le había dado traslado.

Posteriormente, en la audiencia previa celebrada el 10 de octubre de 2019 la misma demandante aportó copia del Auto dictado el 22 de abril por el Juzgado de 1ª Instancia de Villaviciosa que desestimaba su petición de intervención provocada en dicho procedimiento de GRUPO NORTE S.A.

Para entonces ya se había cumplimentado en el anterior proceso el trámite de contestación a la demanda mediante escrito fechado el 14 de mayo de 2019, según resulta acreditado mediante la prueba practicada en esta segunda instancia, y en dicho escrito, después de solicitar la acumulación de procesos y, subsidiariamente, la suspensión por prejudicialidad civil, la Sra. Angelica se allanó a la acción de división de cosa común, admitiendo que la FINCA000 ' es indivisible y que procede su venta en pública subasta con intervención de licitadores extraños.

De ello no cabe deducir, como sostiene la apelante, una actuación de mala fe y con abuso de derecho en la que, tras haberse allanado a la demanda en el juicio divisorio, se persiga un beneficio desproporcionado de 357.000 € frente a un valor actual de 74.718,42 €, pues, tras haber intentado sin éxito vincular ambos procesos, que han seguido en cambio su curso de forma separada, pretendiendo incluso que en aquél se diera intervención a GRUPO NORTE, ningún motivo había para que la aquí demandante se opusiera al ejercicio de la acción de división de cosa común, que representa un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, de tal naturaleza que su ejercicio no está sometido a circunstancia obstativa alguna salvo el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo no superior a diez años, por lo que los demás comuneros no pueden impedir el uso del derecho a separarse que corresponde a cualquiera de ellos ni el ejercicio de la acción procesal al respecto, y tampoco lo había para cuestionar la forma en que había de llevarse a cabo la extinción del condominio, atendido el carácter indivisible de la finca en función de los porcentajes de propiedad que sobre ella ostentan sus respectivos titulares.

Por el contrario, ya se entienda como una promesa bilateral de comprar y vender o como una promesa unilateral de compra, en uno y otro caso subordinada a que se cumpliese la condición de que, no siendo posible la segregación, tampoco en el desarrollo urbanístico de la finca pudiera asignarse o adjudicarse a la demandante el trozo de terreno con el que se identificaba su participación indivisa, una vez cumplida dicha condición, en virtud de lo dispuesto por el artículo 1119 del Código Civil, puesto que no sólo no se ha producido el desarrollo urbanístico que permitiera tal asignación, algo que indudablemente incumbía a GRUPO NORTE, cuyo objeto social consiste en la construcción y promoción de toda clase de edificaciones y la parcelación y urbanización de terrenos, predios o solares y la construcción de obras de toda clase, y así se estipuló como una de las condiciones para ejercitar el derecho de retroventa, sino que además tampoco habrá ocasión a que lo haga en un futuro después de haber transmitido definitivamente la titularidad que ostentaba sobre todas las fincas adquiridas a la Sra. Angelica , sin haber asumido la nueva adquirente ninguna obligación al respecto, surge la obligación de cumplir el compromiso asumido y de adquirir la participación indivisa de esta última en la FINCA000 ' en las condiciones pactadas.

No se opone a ello el hecho de que, tras el allanamiento a la demanda en el juicio de división de cosa común, se haya dictado sentencia el pasado 20 de febrero, que también se ha incorporado como prueba en esta segunda instancia y por la que, estimando la demanda, se ordena la extinción del condominio existente sobre la citada finca mediante su venta en pública subasta con intervención de licitadores extraños, pues, sin perjuicio del carácter constitutivo que cabe reconocer a dicha resolución, como señala la reciente STS de 5 de marzo de 2020, el que la comunidad ya no subsista, habiendo pasado a un estado de liquidación e interinidad hasta la ejecución de la orden de subastar su objeto, no impide la venta de una cuota de copropiedad, que sigue siendo posible al no implicar la sentencia de disolución del condominio una prohibición de enajenar en el medio tiempo hasta la subasta, estando aquélla en situación de pendencia de ser transformada en una cuota de liquidación sobre la parte del precio que corresponda en la venta pública.

Resulta, por tanto, procedente, desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada.-

CUARTO.- La desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte apelante de las costas con él causadas, de conformidad con lo establecido por el artículo 398.1 en relación con el 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.- Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por GRUPO NORTE S.A. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Oviedo con fecha 15 de enero de 2020 en los autos de juicio ordinario seguidos con el número 392/2019, confirmando dicha resolución, con expresa imposición a la apelante de las costas procesales del recurso.

Dese al depósito constituido para recurrir el destino legal.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss. y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍAS ante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 0000 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente con cuatro cifras más dos del año.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Leída y publicada fue la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado Ponente, estando celebrando Audiencia Pública, lo que certifico en Oviedo a