Sentencia Civil Nº 253/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 477/2011 de 30 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00253/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL-SECCION CUARTA

PALMA DE MALLORCA

Rollo: RECURSO DE APELACION Nº 477/2011

Ilmos/as. Sres/as.:

PRESIDENTE

D. MIGUEL ANGEL AGUILO MONJO

MAGISTRADOS

Dª. MARIA DEL PILAR FERNANDEZ ALONSO Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT

S E N T E N C I A nº 253/2012

En PALMA DE MALLORCA, a treinta de Mayo de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial los autos del JUICIO ORDINARIO nº 94/2010 , procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma de Mallorca, a los que ha correspondido el ROLLO nº 477/2011 , en los que aparece como parte actora-apelada , a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS C/ DIRECCION000 , nº NUM000 - NUM001 de PALMA DE MALLORCA , representada por la Procuradora Dª. NURIA CHAMORRO PALACIOS , asistida de la Letrada Dª. VIRGINIA GARRIDO VERD, y como demandada-apelante a D. Gervasio , representado por la Procuradora Dª. NANCY RUYS VAN NOOLEN , asistido del Letrado D. BENITO VENY VALLES.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Magistrada- Juez del Juzgado de Primera Instancia antedicho en el encabezamiento del presente, se dictó SENTENCIA de fecha 28 de Abril de 2011 , cuya parte dispositiva dice:

"QUE ESTIMANDO TOTALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 de Palma de Mallorca, representada por la Procuradora Dª Nuria Chamorro Palacios, contra D. Gervasio , representado por la Procuradora Dª Nancy Ruys Van Noolen, DEBO CONDENAR Y CONDENO AL DEMANDADO AL PAGO A LA PARTE DEMANDANTE DE LA SUMA DE TRES MIL CIENTO CINCUENTA EUROS (3.150 EUROS), más los intereses fijados en el fundamento de derecho quinto de la presente resolución, e imposición de las costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso por la representación de la parte DEMANDADA recurso de apelación, que fue admitido, y, seguido éste por sus trámites, sin que ninguna de las partes interesare el recibimiento del pleito a prueba, quedaron las actuaciones pendientes de votación y fallo, cuando por el turno establecido les correspondiere.

TERCERO.- El presente correspondió a esta Sección Cuarta en virtud de reparto efectuado por la oficina correspondiente.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la sentencia recaída en el primer grado jurisdiccional se estimó totalmente la demanda formulada por la Comunidad de Propietarios C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 de Palma de Mallorca, contra D. Gervasio y se condenó a dicho demandado a abonar a la actora la cantidad de 3.150 €, más los correspondientes intereses legales; imponiendo las costas al demandado.

SEGUNDO.- El referido demandado se alzó contra dicha sentencia y solicitó la revocación de la misma y que se dictara otra, en su lugar, en la que se desestimase íntegramente la demanda.

Dicha parte apelante basa su recurso de apelación en las alegaciones siguientes:

En el acto de la Audiencia Previa se planteó como uno de los hechos controvertidos si puede la subcomunidad actora decidir sobre obras de fachada y cubierta sin contar con la Comunidad nº NUM000 y con los locales. En dicha Audiencia Previa la actora no hizo ninguna referencia al hecho de que las obras de las que deriva la reclamación objeto del procedimiento también incluían el arreglo de las bajantes del edificio (en contra de lo que dijo al desglosar las cantidades en su escrito inicial de solicitud de proceso monitorio), pues si así se hubiera alegado de adverso esta parte lo hubiese considerado hecho controvertido, ya que el contenido de las actas de las juntas de propietarios acreditan lo contrario. Sin embargo, en el acto del juicio, uno de los argumentos de peso esgrimidos por la actora y sus testigos, fue que se habían ejecutado obras de reparación de las tuberías de desagüe de las viviendas y que esto había supuesto un beneficio para los locales del Sr. Gervasio cuyas humedades y filtraciones habían desaparecido. Este argumento -se sigue alegando en el recurso- ha sido acogido en la sentencia apelada (Fundamentos de Derecho 3º y 4º) y se ha utilizado para considerar que un local y parte del otro (?) forman parte de la subcomunidad y se han beneficiado de las obra llevadas a cabo por la actora, por lo que el ahora apelante ha de contribuir a su pago.

Los razonamientos de la actora y de la sentencia apelada no son correctos porque la cantidad que se reclama al demandado es de 3.150 € y se corresponde con un presupuesto de rehabilitación de fachada, patio de luces y terrazas; no hay ni una sola referencia en las actas de las Juntas de Propietarios que obran en autos a que esta obra y esta derrama se refiera a reformas o rehabilitación de las tuberías bajantes de esta subcomunidad.

Por todo ello -se sigue alegando en el recurso-, la argumentación adversa aceptada por la sentencia de instancia de que el demandado, ahora apelante, se vio beneficiado por las obras de reparación de las bajantes que han eliminado las humedades y filtraciones, y, por ello, ha de pagarlas cae por su propio peso.

Por otro lado, el argumento de que el beneficiado por unas obras ha de contribuir a su pago es jurídicamente inconsistente. Se trata de determinar si el local (o un local y medio, según la sentencia apelada) forma parte de la subcomunidad actora o no y, en su caso, si el demandado ha de contribuir al pago de la derrama de autos y en este sentido la sentencia de instancia y la actora confunden la mera proyección vertical del local bajo el portal o escalera con el hecho de que el local forme parte de la subcomunidad en las materias de su competencia.

El título constitutivo señala claramente que el terrado existente sobre el total de la finca es de uso común de todas las partes que la integran (los 16 viviendas de los nº NUM000 y NUM000 - NUM001 y los locales, no solo de las viviendas del nº NUM000 - NUM001 ). La constitución de la Comunidad de escalera está autorizada única y exclusivamente para los gastos de limpieza, iluminación y conservación de los zaguanes y escalera de acceso. Y tal subcomunidad está integrada únicamente por los daños de las viviendas; lo locales no forman parte de ella.

Las obras cuya derrama se exige son obras en fachada, azotea y patios interiores y para que se adoptara válidamente un acuerdo al respecto era necesario el acuerdo de la íntegra Comunidad.

Queda acreditado que los locales del ahora apelante no forman parte de la subcomunidad actora, pues no es suficiente para ello que estén en los bajos del edificio.

El ahora apelante ha asistido a una sola Junta, la del 19/06/06, en la que indicó que "colaborará con la Comunidad, pero a cambio pide colaboración por parte de la Comunidad"

Subsidiariamente, alega el apelante en su recurso que existe un acto propio de la Comunidad consistente en exceptuar al ahora apelante del pago de la cantidad reclamada.

Por último también con carácter subsidiario, se alega en el recurso que no procedería imponer ni las costas de primera instancia ni las de esta alzada, habida cuenta la complejidad de los hechos, puesta de manifiesto, la oscuridad de la redacción de las actas, así como las cuestiones de derecho planteadas.

TERCERO.- Según la certificación que obra a los folios 155 (1-2-3 y 4), expedida por el Registrador de la Propiedad de Palma nº 9 y que comprende fotocopia de la inscripción de la declaración de obra nueva y división horizontal de la finca registral nº NUM002 , cuando se realizó tal declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal, los 3 locales que en la actualidad son propiedad del demandado constituían un solo local, consistente en la parte determinada número uno de orden y cuya descripción era la siguiente: Número Uno: local comercial en planta baja con acceso directo por la calle Duquesa de la Victoria en la que tiene dos portales sin número señalado y mide trescientos sesenta y tres metros cuadrados le corresponde en la copropiedad de los elementos comunes y en valor del íntegro inmueble una cuota del veinte por ciento. El titular actual de este local o sus causahabientes, por cualquier título, podrán dividirlo formando dos o más independientes, asignando a cada uno de ellos el número de orden correlativo correspondiente....

En dicha escritura se hace constar que las diversas partes determinadas que integran el inmueble se regirán por las normas de la Ley sobre la materia de 21 de julio de 1960 y por las particulares que a continuación se expresan:

a) El terrado existente sobre la total finca será de uso común a todas las partes que los integran.

b) Los gastos de limpieza, iluminación y conservación de los zaguanes y escalera de acceso serán satisfechos por partes iguales por todos los propietarios de las viviendas que tienen su acceso a través de dichos elementos.

Conforme se permitía en la referida escritura pública de declaración de obra y división de propiedad horizontal, la anterior propietaria del local, parte determinada número uno de orden, dividió dicho local en tres: número uno-A de orden, número uno-B de orden y número uno-C de orden. Al número uno-A se le atribuyó una cuota de comunidad del 4,44%; al uno-B, una cuota del 10,01%; y al uno-C, una cuota del 5,55%. Y se hizo constar que el número uno-A de orden tenía acceso directo por la DIRECCION000 nº NUM000 y lo mismo en cuanto a los números uno-B y uno-C de orden. Constando también que dichos tres locales se formaron por división efectuada en escritura de 26 de marzo de 2003.

El hoy demandado-apelante adquirió dichos locales mediante escritura pública de compraventa de fecha 23 de diciembre de 2004.

Según resulta del informe aportado con la contestación a la demanda emitido por el aparejador Sr. Maximiliano , los mencionados tres locales carecen de número de policía. Los números de policía NUM000 y NUM003 pertenecen a los zaguanes de acceso a las viviendas sitas en el edificio. Los tres repetidos locales tienen la ubicación correspondiente de los contadores de agua en el zaguán de la escalera número NUM000 . La ubicación de los contadores de electricidad está en unas hornacinas sitas en la fachada de cada local. Por lo tanto, ninguno de los tres locales tiene vinculación alguna de servicios con el zaguán de la escalera número NUM000 - NUM001 .

Según resulta del documento nº 1 aportado con la demanda el día 9 de junio de 1999 se constituyó la comunidad de Propietarios del nº NUM000 - NUM001 de la C/ DIRECCION000 (antes C/ Duquesa de la Victoria).

En la Junta celebrada por dicha Comunidad en fecha 16 de marzo de 2006, se aprobó el presupuesto para la rehabilitación de la fachada, patio de luces y terraza presentado por la empresa Bonilla Calviá S.L. Y en dicha Junta se hizo constar: "hablaremos con el propietario de los bajos para que colabore con la comunidad".

En el acto de la Junta celebrada el 19 de junio de 2006 y a la que asistió el ahora demandado-apelante, consta lo siguiente:

"... El Sr. Gervasio , propietario de los bajos comerciales dice que colaborará con la Comunidad, pero a cambio pide colaboración por parte de la Comunidad".

En el acto de la junta celebrada el 23 de noviembre de 2006, en cuya junta no estaba presente el hoy demandado-apelante, Sr. Gervasio , se hizo constar, entre otros extremos, lo siguiente: Las obras de rehabilitación empiezan el 8 de enero de 2007.

Los gastos para la realización de las mejoras ascienden a 28.970,63 euros, cada propietario debe pagar la cantidad de 3.218,95 euros.

Cada vecino, a excepción del propietario de los bajos (Sr. Gervasio ) debe ingresar 3.106 euros ya que la parte correspondiente a los permisos de obra los abonarán de la cuenta de la Comunidad....

Margalida propone aumentar las cantidades a pagar por cada vecino (excepto Sr. Gervasio ) a 3.150 euros todos los presentes están a favor...."

En fecha 28 de diciembre de 2006 el Letrado Sr. Siquier actuando en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios del nº NUM000 - NUM001 de la C/ DIRECCION000 remitió un burofax al hoy demandado-apelante para notificarle que, en virtud de lo acordado en la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios celebrada el 23 de noviembre de 2006, adeudaba a la misma la cantidad de 3.150 euros en concepto de la proporción que le correspondía en el pago de las obras de mejora de la fachada y andamios, acompañando copia del acta de referencia.

En la demanda de juicio monitorio presentada en su día por la Comunidad de Propietarios contra el ahora demandado-apelante se le reclamaba la cantidad de 3.435,88 euros, haciéndose constar en el hecho tercero de la misma: se indicó que en fecha 28 de diciembre de 2006, la Comunidad de Propietarios remitió un burofax reclamando al hoy demandado la cuantía que tenía pendiente en esa fecha y cuyo importe reflejado en la Junta de noviembre de 2006, ascendía a 3.150 euros, añadiendo el gastos (sic) de las bajantes la deuda pendiente en cuanto a dichos gastos de reparaciones asciende a 3.435,88 euros.

En la demanda de juicio ordinario base del procedimiento del que dimana el presente Rollo se reclama al demandado la cantidad de 3.150 euros, indicándose en la misma que la deuda devengada le fue requerida al Sr. Gervasio mediante burofax en fecha 28 de diciembre de 2006.

CUARTO.- Tal como alega la parte demandada en su recurso de apelación, en el acto de la Audiencia Previa se planteó como uno de los hechos controvertidos si puede la subcomunidad actora decidir sobre unas obras de rehabilitación de fachada y cubierta sin contar con la comunidad de propietarios del nº NUM000 y de los locales.

En dicha Audiencia Previa, tal y como alega también el demandado en su recurso, la actora no hizo ninguna referencia al hecho de que las obras de las que deriva la reclamación objeto del procedimiento también incluían el arreglo de las bajantes del edificio.

Es más, si comparamos lo que antes hemos referido en cuanto a la reclamación realizada en el monitorio y la que constituye el objeto de la demanda base del procedimiento del que dimana el presente Rollo debe concluirse que en esta última demanda solo se reclama el importe de las obras referidas a la fachada y cubierta del edificio, pero no las de las bajantes, que sí se reclamaban en el juicio monitorio.

Además, ello viene confirmado por el contenido de las actas de las Juntas a las que antes hemos hecho referencia; es decir, que la cantidad de 3.150 euros que se reclama al demandado en el presente procedimiento se refiere a las obras para la rehabilitación de la fachada, patio de luces y terraza.

QUINTO.- En la sentencia de instancia se indica que así el marco jurídico, en el caso de autos, se ha probado que existe una relación entre la subcomunidad demandante y el demandado derivada de ser éste el dueño de los locales, de los cuales uno se encuentra ubicado completamente en los bajos de la subcomunidad demandante y otro en un 50%, que hacen que tenga unos intereses en dicha subcomunidad y le afectan las decisiones de la misma, sin que a ello sea óbice el que exista la otra subcomunidad (que no se ha probado si existe o no) y también le afecten sus decisiones en la medida en que su otro local y el 50% del de en medio puedan verse afectados.

SEXTO.- La parte demandada en su recurso de apelación combate tal razonamiento de la sentencia de instancia, alegando que la Juez "a quo" confunde la mera proyección vertical del local bajo el portal o escalera con el hecho de que el local forme parte de la subcomunidad en las materias de su competencia. El título constitutivo señala claramente que el terrado existente sobre el total de la finca es de uso común de todas las partes que la integran (las 16 viviendas de los nº NUM000 y NUM000 - NUM001 y los locales, no solo de las viviendas del nº NUM000 - NUM001 ). La constitución de la comunidad de escalera está autorizada única y exclusivamente para los gastos de limpieza, iluminación y conservación de los zaguanes y escalera de acceso. Estos gastos serán pagados por partes iguales por los propietarios de las viviendas que tienen acceso a través de dichos elementos. Es decir, la subcomunidad está integrada únicamente por los dueños de las viviendas; los locales no forman parte de ella. Así pues, las únicas materias sobre las cuales tiene competencia para adoptar acuerdos y obligar a sus miembros son las previstas expresamente en el título constitutivo: gastos de limpieza, iluminación y conservación de los zaguanes y escalera de acceso, todo lo demás es materia propia de la comunidad general y razones prácticas o de supuesta dejadez de los vecinos del nº NUM000 no pueden amparar la toma de decisiones y acuerdos contrarios al título constitutivo. El principio de seguridad jurídica es uno de los pilares fundamentales de nuestro ordenamiento jurídico y de nuestra convivencia.

Alega también el apelante que él ha asistido a una sola Junta, la de 19/06/06, en la que indicó, así consta en el acta, que "colaborará con la comunidad, pero a cambio pide colaboración por parte de la comunidad".

Frente a la consideración de la sentencia de instancia de que el ofrecimiento de colaboración del Sr. Gervasio significa que no se negaba a pagar, lo cierto es que la representación de la comunidad declaró, 8'40" que el Sr. Gervasio cree que no tiene que pagar (es evidente, por tanto que se negó a pagar) porque no forma parte de la subcomunidad y 13'20" que podría ser que la colaboración que solicitó el Sr. Gervasio fuera para constituir la comunidad general, nº NUM000 , NUM000 - NUM001 y locales.

SEXTO.- Atendiendo a lo que hemos expuesto en los Fundamentos de Derecho tercero y cuarto de la presente resolución, esta Sala considera que las alegaciones formuladas por la parte apelante deben prosperar y, en su consecuencia, debe revocarse la sentencia de instancia y debe desestimarse la demanda. Y ello habida cuenta las consideraciones siguientes:

1) Por cuanto las obras objeto del procedimiento afectan a elementos comunes del íntegro inmueble. Por lo que la única Comunidad de Propietarios legitimada para adoptar acuerdos en relación con las mismas es la del íntegro inmueble.

Dicho íntegro inmueble no está formado únicamente por las partes determinadas o viviendas que tienen su acceso por el número NUM000 - NUM001 de la C/ DIRECCION000 sino también por las partes determinadas o viviendas que tienen su acceso por el nº NUM000 y por los locales sitos en la planta de baja del íntegro inmueble; los locales números Uno-A, Uno-B y Uno-C de orden (antes un único local, que en la escritura pública de declaración de obra nueva y división en propiedad horizontal figura bajo el número Uno de orden).

Es decir, de conformidad con lo dispuesto en la referida escritura pública en relación con lo establecido en el artículo 2 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal la única Comunidad de Propietarios legitimada para adoptar acuerdos que afecten a elementos comunes del íntegro edificio es la referida a dicho íntegro inmueble.

La junta de propietarios de la escalera con acceso por el número NUM000 - NUM001 de la C/ DIRECCION000 solo puede reunirse para resolver aquellas cuestiones que les afecten exclusivamente a ellos pero no aquellas que afectan al íntegro inmueble. Es decir, la Comunidad de Propietarios de la escalera con acceso por el número NUM000 - NUM001 de la mencionada calle puede funcionar a base de unos órganos, si bien con estas limitadas facultades en orden a regular la administración, entretenimiento y conservación de los gastos que puedan producirse como consecuencia de uso y disfrute de los elementos y servicios de dicha escalera.

2) Por cuanto el hecho de que el hoy demandado-apelante asistiera a la junta de propietarios de la escalera con acceso por el nº NUM000 - NUM001 , celebrada el 19 de junio de 2006, y manifestara en la misma: "... que colaborará con la comunidad, pero a cambio pide colaboración por parte de la comunidad", no puede considerarse un acto propio del que pueda concluirse que asumió el pago de los gastos que se le reclaman en la demanda base del procedimiento del que dimana el presente Rollo.

SÉPTIMO.- Al desestimar la demanda procede imponer las costas de primera instancia a la parte actora, conforme lo establecido en el art. 394.1 de la LEC . Y al estimar el recurso de apelación no procede hacer especial pronunciamiento de las costas de esta alzada ( art. 398.2 de la LEC ).

En virtud de cuanto antecede,

Fallo

Que debemos ESTIMAR Y ESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. NANCY RUYS VAN NO OLEN , en nombre y representación de D. Gervasio , contra la sentencia de fecha 28 de Abril de 2011 , dictada por la Ilma. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de los de Palma, en el procedimiento del cual el presente Rollo dimana, cuya sentencia, en su consecuencia, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS , y, en su lugar:

Debemos DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS LA DEMANDA formulada por la Comunidad de Propietarios del Edificio sito en la DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 de Palma de Mallorca, contra D. Gervasio , y debemos ABSOLVER Y ABSOLVEMOS a dicho demandado de todas las pretensiones contra él deducidas en dicha demanda; con expresa imposición a la actora de las costas causadas en la primera instancia.

2) No se hace expresa imposición de las costas de esta alzada.

(Rº 477/2011)

Recursos .- Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación , por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella.

Órgano competente .- Es el órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.

Plazo y forma para interponerlos .- Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito presentado ante esta Audiencia Provincial en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, suscrito por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal, en virtud de la reforma introducida por la Ley 37/2011 de 10 de Octubre.

Aclaración y subsanación de defectos .- Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días.

- No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno.

- Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre , el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección cuarta de la Audiencia Provincial nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

Sr. MIGUEL ANGEL AGUILO MONJO Sra. MARIA DEL PILAR FERNANDEZ ALONSO Sra. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª. JUANA MARIA GELABERT FERRAGUT, que lo ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública señalado en el encabezamiento, doy fe.