Sentencia Civil Nº 253/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 306/2016 de 15 de Septiembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00253/2016

N10250

PLAZA MERCAT, 12

Tfno.: 971-728892/712454 Fax: 971-227217

N.I.G.07040 42 1 2015 0028388

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000306 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de PALMA DE MALLORCA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000973 /2015

Recurrente: Laureano

Procurador: M ISABEL BERMUDEZ IGLESIAS

Abogado:

Recurrido: FINCAS SENNA, S.L.

Procurador: ANTONIO JUAN RAMON ROIG

Abogado: RAFAEL MORA LUZÓN

S E N T E N C I A Nº 253

ILMOS SRS.

PRESIDENTE:

D. Mateo Ramón Homar.

MAGISTRADOS:

D. Santiago Oliver Barceló.

Dª. Covadonga Sola Ruíz.

En Palma de Mallorca a quince de septiembre de dos mil dieciséis.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Quinta, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 973/2015, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 4 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 306 2016, en los que aparece como parte apelante, D. Laureano , representado por el Procurador de los tribunales, Sra. Mª ISABEL BERMUDEZ IGLESIAS y asistido por el Abogado D. JUAN CARLOS BRACHO GILSANZ; y como parte apelada, 'FINCAS SENNA, S.L.', representadA por el Procurador de los tribunales, Sr. ANTONIO JUAN RAMON ROIG y asistida por el Abogado D. RAFAEL MORA LUZÓN.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Magistrado D. Mateo Ramón Homar.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Ilmo./a Sr./Sra. Magistrado Juez, del Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Palma en fecha 25 de abril de 2016, se dicto sentencia cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Estimo parcialmente la demanda presentada por D. Laureano contra Fincas Senna, SL y condeno a esta última a pagar al actor la cantidad de 575 euros, más los intereses legales de dicha cantidad desde la interposición de la demanda hasta su completo pago, sin imposición de costas'.

SEGUNDO.-Que contra la anterior sentencia y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación y seguido el recurso por sus trámites se celebró deliberación y votación en fecha 13 de septiembre del corriente año, quedando el recurso concluso para Sentencia.

TERCERO.-Que en la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen

PRIMERO.- De la prueba practicada se desprende que:

1) El demandante D. Laureano acudió a la entidad demandada Fincas Senna SL cuando buscaba un piso de alquiler en esta Ciudad, y un empleado o comercial de la demandada le enseño un piso en la CALLE000 nº NUM000 de esta Ciudad, el cual fue del gusto del demandante. Ante ello, suscribieron el documento privado que obra al folio 14 de las actuaciones, que lleva fecha de 23 de septiembre de 2.015 en un papel con membrete de la inmobiliaria demandada redactado por la entidad demandada. Como aspectos más relevantes de este documento, debe reseñarse:

A) Se denomina el contrato 'solicitud de reserva del inmueble', son partes del mismo, las de esta litis; 'se reconocen capacidad jurídica legal necesaria para obligarse por el presente contrato de reserva'; que en el contrato a suscribir lo era por una renta mensual de 575 euros, igual cantidad como comisión por la inmobiliaria e idéntica cantidad como fianza, y los suministros a cargo del arrendatario.

B) El Sr Laureano entrega en el acto la cantidad de 575 euros, y se indica que'dicha reserva queda supeditada para la firma del contrato de alquiler, que deberá ser en el plazo máximo del día 5 de octubre de 2.015'.

C) La inmobiliaria se compromete a no mostrar dicho inmueble a ningún cliente en cartera.

D) El Sr Laureano , al que se le define como 'interesado en alquilar' autoriza a la inmobiliaria a entregar dicha cantidad a la propiedad si fuere necesario en concepto de reserva del inmueble.

E) En su estipulación cuarta se pacta: 'Si llegado el día de formalizar el contrato de alquiler, no se realizara por causa imputable al interesado, éste se allanará a perder la cantidad entregada en el concepto de reserva. Si por el contrario fuese por parte del propietario, se procedería a devolver la reserva'.

2) En los días siguientes, y aunque no lo exprese el documento antes aludido, la entidad inmobiliaria demandada solicitó al demandante documentación acreditativa de su solvencia económica. A tal efecto el demandante facilitó documentación a tenor de la cual, su padre D. Luis Francisco era Abogado del Ilustre Colegio del Señorío de Vizcaya, junto con una certificación de Bankinter, obrante al folio 15, la cual indicaba que dicho Abogado, es cliente de dicha entidad y 'que de los antecedentes de nuestros archivos no se desprende circunstancia alguna contraria a su conducta mercantil en relación con nosotros, considerándole hasta el momento con solvencia suficiente para el cumplimiento de sus obligaciones con esta entidad. En ningún caso debe considerarse este certificado como promesa de garantía'

3) En uno de los días siguientes se produjo una conversación telefónica entre D. Luis Francisco y un empleado o persona vinculada con la entidad propietaria del indicado piso, que se produjo en tono agrio, y con reproches mutuos, pues el primero indicó que si no le alquilaban se les demandaría, y el segundo que le denunciaría por su actitud ante el Colegio de Abogados de Vizcaya. De lo actuado parece desprenderse que esta última entidad no se fiaba de la documentación de solvencia. También se cruzaron entre las partes los correos certificados que obran adjuntados a la litis y finalmente la entidad propietaria del inmueble se negó a formalizar el contrato de arrendamiento. No consta si se llegó a tratar sobre un posible aval del padre al hijo. Por carta la demandada ofreció la devolución de los 575 euros pagados por el demandante.

En la demanda, el Sr. Laureano solicita se condene a la entidad demandada a la devolución de los 575 euros antes indicados, al pago de una indemnización de otros 575 euros como indemnización por no formalizar el contrato como si se tratase de las arras penitenciales del artículo 1.454 del CC ; 2.000 euros como daños y perjuicios por la búsqueda de una nueva vivienda y de buscar y adquirir mobiliario para la misma, más 20 euros como coste del certificado de solvencia económica. Como argumentos más relevantes, refiere que se trata de un contrato de adhesión; que tras firmar el contrato el demandante dejó de visitar otros inmuebles y adquirió muebles; funda su pretensión en los artículos 1.124 y 1.154 del CC ; en el documento no se hace mención alguna a las condiciones que deberá reunir el arrendatario firmante; debe seguirse una interpretación del contrato más favorable al consumidor, en un contrato de adhesión redactado por la demandada; la obligación que asume es la de reservar el inmueble; si se le anula la reserva por causas no imputables al arrendatario, su obligación es devolver la cantidad por duplicado; se ha firmado un contrato de reserva y el único incumplidor es la demandada, la actora ha cumplido; si la inmobiliaria es una mediadora y no tiene facultades para alquilar, se pregunta cómo es que entonces firma un contrato de reserva y firma la señal en concepto de reserva; el demandante es un trabajador por cuenta ajena, y los testigos presentados por la demandada no son los propietarios ; ante una obligación recíproca debe aplicarse la misma vara de medir para el incumplimiento de una u otra parte.

En la contestación y escrito de oposición al recurso de apelación se alega que no se firmó el contrato en base a la falta de acreditación de la solvencia; en ningún momento se afirmó que se hubiera aceptado la propuesta de contrato y existiese obligación de rubricar el contrato; la demandada realiza la labor de mera transmisora entre las partes, no tiene capacidad de decisión, es mera intermediaria; que el demandante se identificó como piloto, no como trabajador del aeropuerto; no resultó ser una reserva de arrendamiento, que solo puede ser rubricada por el arrendador, sino una mera solicitud; es obvio que el contrato quedaba supeditado a la aceptación del arrendador; la documental presentada no acredita solvencia; el tono airado y prepotente utilizado por el padre del demandado cuando se comunicó telefónicamente con INTOSO, entidad propietaria del inmueble; la arrendadora decidió no arrendar por la insuficiencia documental en la acreditación de la solvencia económica del arrendador; el mayor interesado en que fructifique el contrato es la entidad demandada, pues de no arrendarse no obtiene su comisión.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda en la suma de 575 euros, y aplica el criterio de interpretación literal de los contratos del artículo 1.281 del CC , y la única obligación asumida por la parte demandada era la de no enseñar el piso a ningún cliente en cartera durante los quince días; la actora reconoce que la demandada no es la propietaria del inmueble, y la entrega es en concepto de reserva a la propiedad; el testigo D. Argimiro indica que no alquiló el piso al demandante por falta de solvencia, requisito que el demandante no cumplía; la demandada no ha incumplido ninguna obligación contractual; las partes específicamente pactaron que si el contrato no llegaba a celebrarse por causa imputable a la propiedad del inmueble, se le devolverían los 575 euros.

Dicha sentencia es apelada por la representación del demandante en petición de que se estime íntegramente la demanda, en base a las alegaciones antes expresada, y añade otra de infracción de normas y garantías procesales.

SEGUNDO.-En el primer motivo del recurso se hace referencia a lo que la actora denomina 'infracción de normas y garantías procesales', pero no efectúa petición alguna relacionada con tal hipotética infracción, esto es, ni solicita nulidad de actuaciones, ni que la prueba referida se reitere en esta segunda instancia, con lo cual se alude a una cuestión que carece de trascendencia alguna, y esta Sala carece de facultades para hipotéticas infracciones disciplinarias. En todo caso, examinada la grabación del acto del juicio oral se aprecia que la Juzgadora de instancia quiere limitar las preguntas a las cuestiones controvertidas del litigio, y no admite preguntas sobre cuestiones admitidas por las partes que quedan fuera de la controversia litigiosa, ante lo cual el Abogado y padre del demandante responde de forma airada por tal negativa. Asimismo, la Juzgadora de instancia en cuanto al testigo Sr. Celso , quiso cortar de raíz una posible discusión entre el Abogado de la actora y el testigo, pues, como antes se ha referido, mantuvieron una airada discusión telefónica entre ambos en la que el empleado de la entidad arrendadora le llegó a colgar el teléfono, y, cuando las preguntas alcanzaban un tono agrio, tal como si 'le había mandado a la mierda', la Juzgadora de instancia consideró oportuno 'cortar' una nueva discusión inútil, pues el tono de dicha conversación telefónica es irrelevante en cuanto a sus expresiones, e importante en cuanto a que probablemente fue importante en la decisión de la arrendadora de no suscribir el contrato de arrendamiento, pero las expresiones en sí utilizadas no revisten importancia alguna.

TERCERO.-Por la Sala se aprecian tres circunstancias relevantes en el indicado contrato, que crean una cierta dificultad interpretativa, siempre en perjuicio de la parte consumidora, que es la actora:

A) Una discordancia entre su titulación de contrato de reserva de arrendamiento, en el cual ambas partes se reconocen 'capacidad jurídica legal necesaria para obligarse por el presente contrato', y la única obligación que asume la entidad inmobiliaria, que es no enseñarla a nuevos clientes en cartera durante el plazo de quince días. En otras palabras, la demandada por una parte dice que es una mera intermediaria sin legitimación para suscribir un contrato de arrendamiento, la cual correspondería en todo caso al arrendador propietario del piso, y, por otra, dice que se obliga a reservar el contrato de arrendamiento durante quince días, y esto último no es coherente con la actuación de una simple intermediaria, salvo que actúe por mandato de la arrendadora, pero en el caso concreto, en el contrato no se identifica a dicha entidad arrendadora, con lo que, de algún modo imputa la negativa a una entidad que el consumidor contratante desconoce en su identidad, y, de este modo, dificulta o impide el ejercicio de sus derechos contra dicha arrendadora desconocida y oculta. Consideramos que la situación es análoga a la de un mandato oculto, con lo cual en aplicación del artículo 1.717 del CC , la entidad intermediaria debe responder, sin perjuicio de las acciones que puedan corresponderle contra su mandante.

B) Silencio sobre los criterios en base a los cuales la entidad arrendadora puede negarse a la firma del contrato. En el documento no se hace referencia a un requisito de solvencia, ni en base a qué concretos parámetros se debe determinar esta solvencia. El documento se limita a indicar la vaga frase de que 'dicha reserva queda supeditada para la firma del contrato de alquiler', de difícil comprensión, pero que tampoco puede entenderse como una referencia a que la entidad arrendadora pueda negarse sin justificar motivo a suscribir el contrato de arrendamiento. Al igual que en el apartado anterior, no se comprende cómo es que si se firma un contrato de reserva de arrendamiento, no es coherente que luego se diga que es una mera intermediaria. No se comprende el motivo por el cual no se expresan en el documento los parámetros en base a los cuales la entidad arrendadora puede negarse a la suscripción del contrato.

C) La cláusula cuarta consideramos que atenta al principio de reciprocidad entre las partes en el contexto de una obligación recíproca y ello en perjuicio del consumidor, y así se aprecia que si incumple la parte que se obliga a la reserva del inmueble, dicha entidad no tiene perjuicio alguno, sino que se limita a devolver la suma entregada por el consumidor; y, en cambio si es que incumple el consumidor, pierde la suma depositada. Esta cláusula es incardinable en el artículo 82.4 c) del RDL 1/2.007 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, porque determinan las falta de reciprocidad en el contrato. En otras palabras, si el consumidor desiste del contrato pierde la suma pagada como reserva, y si el empresario incumple, no pierde nada, se limita a devolver lo percibido. A juicio de esta Sala esta cláusula no reviste ninguna dificultad de interpretación, pero se considera abusiva. Consideramos debe integrarse en la forma aludida por la parte actora, esto es, considerándola como un contrato de arras penitenciales en relación con un contrato de alquiler que puede ser desistido por cualquiera de las partes, y en caso de que lo sea por la parte consumidora pierde la suma abonada como reserva, y si lo es por la parte que reserva o arrendadora debe devolver la suma percibida y pagar otra igual como indemnización. De este modo se restaura un principio de reciprocidad en las prestaciones, y se aplica por analogía el artículo 1.454 CC sobre las arras penitenciales.

No corresponde al Juzgador determinar si la parte demandante acreditó o no su solvencia, y ciertamente la prueba practicada sobre el particular es endeble, y es obvio que el padre del demandante no responde por incumplimientos contractuales de su hijo, y que el certificado de Bankinter a nada obliga a dicha entidad bancaria, salvo que actuase como avalista o fiador de su hijo, lo cual se desconoce si se llegó o no a plantear. Lo relevante es que en el contrato no se hace referencia a que la aprobación de la solvencia del arrendatario sea condición indispensable para la suscripción del contrato definitivo, ni se indica, siquiera con carácter aproximado, cuáles son esos parámetros de solvencia, a modo de condición suspensiva. En todo caso, en el supuesto enjuiciado, de lo actuado se infiere que el motivo de la negativa a la suscripción del contrato fue la discusión telefónica habida entre el padre del demandante y Abogado del mismo en esta litis, y el empleado de la entidad INTOSA con el que habló, cuando trataban de los requisitos de solvencia. Por todo ello, debemos considerar que fue la parte arrendadora la que desistió del contrato, sin un motivo que conste suficientemente justificado, y dichos actos son asumidos por la entidad demandada, pues se presenta ante el consumidor como entidad con capacidad jurídica para concertar una contrato de reserva de arrendamiento, y al haber desistido del mismo, se deberá aplicar el artículo 1.454 del CC ., y condenar a la demandada a devolver los 575 euros ya abonados, sino también otros 575 euros por aplicación de dicha norma, y , a la vez integrar dicha estipulación abusiva en perjuicio del consumidor, y en dicha suma se calculan los perjuicios derivados del contrato para la parte actora.

No procede acceder al resto de daños y perjuicios solicitados por falta de prueba de los mismos, y no se aporta ningún recibo ni otro elemento de prueba sobre el particular, motivo por el cual debe desestimarse dicha pretensión.

En consecuencia, se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto, y se fija en 1.150 euros la cantidad que como principal debe abonar la entidad demandada a la parte actora.

CUARTO.-Que con respecto a las costas y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394.2 de la L.E.C ., al ser parcial la estimación de la demanda, no procede hacer especial pronunciamiento sobre las de la primera instancia; y tampoco con respecto a las de esta alzada, en virtud del art. 398 del mismo texto legal , al no ser esta sentencia confirmatoria de la impugnada.

Asimismo, y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Décimoquinta de la LOPJ introducida por la LO 1/2.009 de 3 de noviembre, en su apartado 8, se acuerda la devolución de la totalidad del depósito para recurrir a la parte apelante.

Fallo

1º) ESTIMAR PARCIALMENTE el RECURSO DE APELACIONinterpuesto por el Procurador Dª Isabel Bermúdez Iglesias, en nombre y representación de D. Laureano , contra la sentencia de fecha 25 de abril de 2.016 , dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Palma, en los autos Juicio ordinario, de los que trae causa el presente Rollo.

2º) DEBEMOS REVOCAR parcialmente dicha resolución,y en su lugar, cifrar el importe de la suma a satisfacer por la entidad demandada al actor en la suma de 1.150 euros, más los intereses legales, los del artículo 576 LEC sobre la cifra de 575 euros desde la sentencia de primera instancia, y sobre 1.150 euros desde la fecha de esta sentencia.

3º)Nose hace especial pronunciamiento sobre costas en ninguna de las dos instancias. Procédase a la devolución del depósito constituido para recurrir a dicha parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.