Sentencia CIVIL Nº 253/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 611/2017 de 24 de Abril de 2018

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 611/2017 -P
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 519/2015
Parte recurrente/Solicitante: Crescencia
Procurador/a: Susana Manzanares Corominas
Abogado/a:
Parte recurrida: MINILUX SA, MAGETI ESTEL S.L.
Procurador/a: Angel Montero Brusell, Laura Espada Losada
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 253/2018
Magistrados:
Marta Dolores del Valle Garcia
Jordi Lluís Forgas Folch (ponente)
Mireia Rios Enrich
Barcelona, 24 de abril de 2018
VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos
de Procedimiento Ordinario, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia
número Veintiuno de Barcelona a demanda de Crescencia contra MINILUX SA y MAGETI ESTEL SL
pendientes en esta instancia al haber apelado la demandante citada la sentencia que dictó dicho Juzgado el
día treinta de enero de dos mil diecisiete.
Han comparecido en esta alzada la parte apelante, representado, por la procuradora de los tribunales
Sra. Susana Manzanares Corominas y defendida por el letrado Sr. Sergio Pinel Ocaña y la parte demandada
representada por el procurador de los tribunales Sr. Ángel Montero Brusell y asistida por la letrada Sra. María
Dolores Herrero Blanco

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: " Desestimo íntegramente la demanda formulada por Crescencia contra MINILUX SA y MAGETI ESTEL SL y se condena a la demandante al pago de las costas causadas en el presente procedimiento ".



SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte demandada.

Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo y solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día pasado.

Actúa como ponente el Magistrado Sr. D. Jordi Lluís Forgas Folch.

Fundamentos

1.- La parte accionante, Crescencia , alegó en su escrito de demanda que la parte demandada MINILUX SA es una sociedad dedicada a la fabricación y distribución de productos y sistemas para la decoración y la construcción, así como que suscribió con la parte actora un contrato intitulado de arrendamiento sobre el local comercial sito en Barcelona, Avda. Josep Tarradellas núm. 32, bajos, en cuyo anexo I establecía, según alega la parte demandante, una compraventa sobre el mismo inmueble.

2.- Añadió, como hechos que sustentan su demanda, que en fecha 6 de marzo de 2003 se dictó Sentencia por el Juzgado Primera Instancia 52 de Barcelona, tras la demanda de desahucio por falta de pago de renta interpuesta por MINILUX S.A. contra la referida demandada Sra. Crescencia .

Dicha sentencia, conviene recordar sin embargo, declaró asimismo resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 15 de noviembre de 1.999, así como dejó sin validez y efecto alguno las cláusulas del anexo II suscrito entre las partes el día 15 de octubre de 2002 (auto aclaratorio).

3.- En este sentido, la parte actora entiende que el contrato de 15 de noviembre de 1.999 sigue vigente ante la nulidad de la acción e ineficacia del juicio de desahucio y consiguiente nulidad de la transacción de 30 de abril de 2003, al entender que la acción ejercitada en la demanda no es otra que la de dar efectivo cumplimiento a una promesa de compra o compraventa debidamente pactada, resuelta de forma indebida.

4.- La parte actora pretendió que se dictara sentencia por la que se declare la nulidad de la acción de desahucio interpuesta por la demandada MINILUX SA que por reparto correspondió a los autos de juicio verbal 927/2002, ante el Juzgado Primera Instancia 51 de Barcelona, y derivada de dicha nulidad: (i) declarase la ineficacia de dicho procedimiento; (ii) la nulidad del acuerdo transaccional entre las partes derivado de su proceso mediante acuerdo de 30 de abril de 2003, así como (iii) la nulidad del contrato de arrendamiento vigente de 1 de noviembre de 2005 y posteriores anexos.

Asimismo pretendió la condena a la demandada MINILUX SA: (a) a formalizar la correspondiente escritura de compraventa del referido local comercial y a pagar a 113.670 euros derivados de la nulidad de la deuda sin causa reconocida en el contrato de 30 de abril de 2.003, (b) Además, 556.409,04 euros y 614.593,04 euros que se aplican como pagos a cuenta del precio realizados por la actora con posterioridad al 19 de agosto de 2.005 así como una indemnización por daños morales y económicos derivados del fraude en: 207.088,73 euros.

5.- La sentencia de la primera instancia, que ahora recurre la parte demandante, desestimó íntegramente esas pretensiones. Basa esa litigante su recurso en los siguientes motivos: (i) la calificación del contrato celebrado con fecha 15 de noviembre de 1999 lo debe ser como contrato de compraventa; (ii) la existencia de otros factores y pruebas que acreditan que el contrato de compraventa lo es como tal; (iii) no se trataba de un contrato de opción de compra sino de una compraventa así como que su incumplimiento es imputable a la demanda MINILUX SA; (iv) nulidad de la sentencia de deshaucio aludida así (v) como nulidad de contrato suscrito entre las partes litigantes, la actora y MINILUX SA, de 30 de abril de 2003 , y la concurrencia e vicio en el consentimiento padecido por la actora y (vi) que al existir cantidades entregadas a cuenta ello debe imputarse a cuenta del precio final del contrato de compraventa.

6.1.- Atendidas las circunstancias y pretensiones el presente procedimiento, convienen señalar los hechos que se detallan: MINILUX, SA, propietaria del local comercial en Barcelona, Avda. Josep Tarradellas, 32, 15 de noviembre de 1.999, en ese momento arrendataria financiera, subarrendó, con previo consentimiento de su arrendador financiero Bansander de Leasing, SA según se acreditó con el documento número 2 de la contestación, a Crescencia el local antes citado, y vinculado al arrendamiento, suscribió un contrato de opción a compra, sometido a las condiciones que en dicho documento se expusieron (son los documentos 1 v 2 de la demanda).

6.2.- Ambas litigantes, con fecha 15 de octubre de 2001, suscribieron un documento que denominaron anexo II (documento número 24 de la demanda) para dejar constancia del impago de rentas y matizar el contrato de opción de compra vinculado al arrendamiento. En ese documento se pactó también una reducción de rentas y se entregaron en ese acto por parte de la actora sendos pagarés para el pago de la deuda, que resultaron desatendidos y devueltos por el Banco (documentos números 3 al 8) 6.3.- A raíz de lo anterior se interpusieron contra aquella accionante diversos procedimientos: un procedimiento ordinario que se tramitó ante el juzgado de primera instancia número 36 de Barcelona, procedimiento ordinario número 218/2002, del que se obtuvo un acuerdo de pago que después se incumplió por la parte hoy actora y, más adelante, un procedimiento de desahucio que se tramitó ante el juzgado de primera instancia número 52 de Barcelona, 927/2002, en el que la actora fue declarada en rebeldía y que concluyó con una sentencia estimatoria de fecha 6 de marzo de 2003 y un auto aclaratorio de fecha 17 de marzo siguiente [documentos 36 v 37 de la demanda] por los que se declaró resuelto el contrato y sin efecto el contrato de opción de compra ligado al anterior que contenía el anexo II.

6.4.-La resolución de ambos contratos fue ratificada y convenida documentalmente en fecha 30 de abril de 2003, (documento 39 de la demanda) por la actora quien, así mismo, reconoció la deuda pendiente en ese momento con la arrendadora codemandada MINILUX, por importe de 47.359,54 euros.

6.5.- Con fecha 1 de mayo de 2003, la parte actora, en su condición de administradora de la TONDIA PLUS SL, solicitó a arrendar el local a MINILUX, suscribiendo un contrato de arrendamiento (documento 42 de la demanda) en el que como arrendatario era TONDIA PLUS, SL y la demandante su avalista personal.

Esa sociedad, TONDIA PLUS SL, ocupó el local en concepto de arrendataria hasta la resolución del contrato suscrita en el mes de julio de 2005 (documento 74 de la demanda) si bien prolongó su permanencia tres meses más de la fecha del documento de resolución, es decir hasta octubre de 2005 y para ello suscribieron un nuevo contrato (documento 78 de la demanda). Por último, en fecha 1 de noviembre de 2005 (documento 80 de la demanda), se suscribió otro contrato con la codemandada, MAGETI ESTEL SL, actual arrendataria, y como avalista, la actora, y administradora de la arrendataria la hija de la demandante, Ángela .

7.- En cuanto al primer motivo de apelación, al que debe anudarse el segundo, se alega por la parte demandante que la calificación del contrato celebrado con fecha 15 de noviembre de 1999 debe ser la de un contrato de compraventa, para ello señala que la verdadera intención de las partes otorgantes de dicho contrato fue la de celebrar un contrato de compraventa. Así, alega que en el anexo I el citado contrato (documento 2 de la demanda) MINILUX se comprometía a vender el local, así como que también serían a cargo de la parte actora los gastos que se originen por la elevación a pública de la transmisión de la propiedad del local.

Respeto a ello y diversamente a lo alegado por la recurrente, consta del todo acreditado que la literalidad de los documentos que reflejaron la contratación de noviembre de 1999, documentos que no dejan lugar a dudas que se trata de un contrato de arrendamiento del local con opción a compra, en el que MINILUX SA resulta ser arrendadora, subarrendadora en realidad con relación con la hoy accionante, ya que consta, y no ha resultado controvertido la existencia de un contrato de leasing inmobiliario entre dicha demandada y la meritada entidad financiera. Dicha cualidad aparece en toda la documentación relevante de las actuaciones, como en el acuerdo de 15 de octubre de 2001, con el nombre de anexo II, en la sentencia dictada por el juzgado 52 de Barcelona, en el acuerdo de resolución contractual de 30 de abril de 2003, en el contrato de arrendamiento suscrito con TONDIA PLUS SL en el mes de mayo de 2003, o en el contrato de arrendamiento suscrito con la actual arrendataria y hoy en día demandada MAGETI ESTELSL, apareciendo, en este último caso la meritada codemandada, MINILUX SA, como propietaria al haber accedido al dominio del local arrendado tras haberse resuelto el leasing y ejercitado la opción.

Frente a aquellas alegaciones de la apelante, los términos contractuales no dejan lugar a dudas sobre la conceptuación de la relación sostenida entre ambas litigantes como de arrendamiento con opción a compra, tal y como ya sostuvo la sentencia de la primera instancia apelada. Pero ese arrendamiento, según el relato de hechos acreditados que hemos detallado, quedó resuelta, tanto por la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia 52 de Barcelona y su auto de aclaración, como por el propio acuerdo alzando por la demandante y la codemandada MINULUX SA de 30 de abril de 2003 por el que se resolvió aquella relación.

Señaló asimismo la parte recurrente en defensa de sus alegaciones que el inmueble estaba plenamente identificado, así como su precio (178.000.000 pts.) y añadió que tanto la duración prevista del contrato, de cinco años nueve meses y cinco días (es decir, con finalización para el día 19 de agosto de 2005), como el hecho de que se efectuaran inversiones en el local por su parte y la elevada renta, según la pericial de Eurovaloraciones SA y la testifical del Sr. Luis Francisco , redundaban en el hecho de que, en realidad, se trató de una compraventa.

Frente a ello, y teniendo en cuenta la correcta valoración de la prueba testifical que efectúa la sentencia de la primera instancia, no debemos olvidar, en primer lugar, que el hecho de que se contrate la intervención de un intermediario una vez se llevase a cabo la compraventa, no implica la existencia de la mismas y, en segundo lugar, que, como resulta muy habitual, en el contrato de arrendamiento de local de negocio se estipuló que la parte arrendataria efectuaría por su cuenta las obras de instalación, decoración, acondicionamiento ect, que resulten necesarios para la explotación de la actividad, por lo que inversión a la que se refiere la parte apelante resulta en términos de normalidad. También debe añadirse que se trata de local de 614 metros cuadrados de superficie, en una zona céntrica de Barcelona, por lo que las rentas, con independencia de su impago por parte de la accionante, pactadas no resultaron, fuera de mercado, atendidos los parámetros de superficie y localización así como el contrato previo de arrendamiento del local suscrito con la aseguradora Royal Life en el año 1.989 con la renta que se pactó. Así, también quedó acreditado por el informe pericial de Euroval Tasaciones, cuyo representante legal, Sr. Elias .

8.- En el tercer motivo de apelación insiste la parte demandante que no se trataba de un contrato de opción de compra sino de una compraventa y que su incumplimiento es imputable a la demanda MINILUX SA.

En este motivo se aduce por la parte recurrente que, en realidad, se trata de un contrato de compraventa y por ello resultaba indiferente que la parte apelante no ejercitara la opción de compra, basándose para ello en una interpretación pro domo sua del anexo II, en particular, de la estipulación II.3 de dicho acuerdo en la que para el ejercicio de la opción de compra se requería previa comunicación de MINILUX SA.

Conviene recordar que las partes firmaron un acuerdo en virtud del cual, MINILUX se comprometía a vender el local objeto de arrendamiento a la actora, una vez por MINILUX haya sido satisfecho a Bansander de Leasing el valor residual del local objeto de arrendamiento financiero. En el apartado III se hace constar que la presente opción de compra se hará efectiva, siempre que la arrendataria comunique fehacientemente a MINILUX, con una antelación mínima de dos meses, su intención de ejercitar la referida opción de compra, depositando, al efecto, en ese mismo acto, un diez por ciento del monto total del precio pactado. Pues bien, no ha quedado acreditado que la actora ejercitase la opción, ni instase el cumplimiento de la opción.

En este sentido, de la prueba practicada, fundamentalmente de la prueba documental, se advierte que la parte actora ni pagó ni ofreció el pago del 10% del precio pactado en el contrato de 15 de noviembre de 1999; que no estaba al corriente del pago de las rentas, lo que, como hemos dicho, era una condición para el ejercicio de la opción que resultaba de la estipulación segunda apartado II, 2 del anexo II y que, en fin, tampoco consta que comunicara nada al respecto. Sobre éste último particular, tampoco consta que requiriera verbalmente a la codemandada, ni puede escudarse ahora la parte apelante que desconocía el montante para ejercitar la opción de compra pues este parámetro resultaba claramente de la referida contratación. Con relación a lo anterior, en el doc. 73 de la demanda consta comunicación de la demandada a la apelante de 11 de julio de 2005 en la que manifiesta su intención de ejercitar la opción de compra a Bansander, y a partir de ahí estando fijado el precio del inmueble y el referido tanto por ciento, no puede ahora la recurrente imputar ningún incumplimiento a la demandada arrendadora que la faculte para realizar reclamación alguna sobre este particular.

En definitiva, el día 19 de agosto de 2005 se adquiere el local por MINILUX SA porque acabó de pagar el leasing con el Banco Santander, pero el contrato de arrendamiento con la opción de compra ya había sido resuelto por falta de pago por sentencia dictada por el juzgado de primera instancia 52 de Barcelona en fecha 6 de marzo de 2003 y después de dicha sentencia, las partes llegaron a un acuerdo en fecha 30 de abril de 2003 de dar por resuelto el contrato de arrendamiento y la opción de compra, por lo que la demandada no estaba obligada a comunicar nada respecto de la opción de compra, pero que, aun así, se comunicó.

9.1.- - Los motivos cuarto, quinto y sexto deben anudarse ya que unos traen causa de los otros. En ellos alegó la parte apelante que la nulidad de la sentencia de deshaucio aludida así como nulidad de contrato suscrito entre las partes litigantes, la actora y MINILUX SA, de 30 de abril de 2003 , y la concurrencia e vicio en el consentimiento padecido por la actora y así como que al existir cantidades entregadas a cuenta ello debe imputarse a cuenta del precio final del contrato de compraventa.

En cuanto al primero por cuanto existió una extralimitación por parte de la sentencia de deshaucio porque las rentas ya estaban abonadas, así como porque se extralimitó aquel juzgado a declarar mediante auto de aclaración a la resolución del anexo II, y que nunca se declaró la resolución del anexo I, al contrato de 15 de noviembre de 1999. La prueba practicada, sobre todo la documental, no se cohonesta con dichas alegaciones. En este sentido, debemos señalar que, en modo alguno existe extralimitación en la sentencia firme dictada por el juzgado de primera instancia 52 de Barcelona, habida cuenta que la misma se sitúa dentro de los parámetros de la pretensión ejercitada, y ello se advierte incluso en la actualidad ya que, de los documentos 3 a 8 y 10 de la contestación, resulta que los pagos realizados por la actora al respecto con varios cheques resultaron devueltos por el Banco se infiere la corrección del aquel pronunciamiento. Todas las cantidades pagadas deben entenderse imputadas a la renta, tal y como acertadamente concluyó la sentencia de la primera instancia y como se concluye en la pericial contable.

No se ha puesto de relieve infracción alguna de las reglas de la sana crítica respecto de la valoración de las pruebas a las periciales económicas. en este sentido, la sentencia de la primera instancia dio, justificándolo, mayor credibilidad a esta juzgadora la pericial propuesta por la codemandada efectuada por el perito Sr.

Obdulio que también tuvo en cuenta los documentos de la demanda y los talones devueltos en 2.002, pues el perito de la actora no vio los documentos que presentó Minilux, ni los documentos contables, ni la devolución de los cheques, ni tampoco el procedimiento de instancia 36 de Barcelona, previo al seguido frente a la hoy actora por impago en el juzgado 52, por lo que su dictamen resultaba incompleto y fijó correctamente el saldo deudor. El perito Sr. Obdulio manifestó que está ante un contrato de arrendamiento y las cantidades se contabilizaron siempre como rentas. Por último, no puede tener la consideración pretendida la invocación de la STS de 17 de septiembre de 2010 ya que se parte en ésta de un supuesto de hecho diferente ya que, en ese supuesto, diversamente, la parte arrendataria sí que había ejercitado la opción de compra.

9.2.- En cuanto a la nulidad pretendida en el acuerdo de 30 de abril de 2003, el mismo es nulo por cuanto la actora lo firmó sin asesoramiento alguno y por cuanto según informe pericial médica del Dr. Amadeo la acora tuvo el consentimiento viciado. Sin embargo, ha quedado acreditado que la parte actora sí que ha contado con asesoramiento letrado, lo que es de ver en el documento que obra al f. 262 de las actuaciones que consiste en un fax que la letrada Margarita Tamargo Fernández remite a Bansander en el que se reconoce la suscripción de un contrato de arrendamiento y también de la declaración del testigo Sr. Casiano , se desprende que la actora estaba asesorada, aunque en este supuesto, no hizo caso a su asesor. No ha quedado acreditado asimismo que exista vicio de voluntad, pues ha quedado acreditado que la actora tiene una trayectoria profesional y no se trata de una persona inhábil o inepta. En este sentido, diversamente a lo que alega la parte recurrente, el informe pericial médico psiquiátrico, elaborado catorce años después del contrato de arrendamiento de 1.999, no acredita la existencia de ninguna discapacidad. En este sentido el perito médico Dr. Amadeo , manifestó en la vista que la actora es "una persona confiada (pese a que es bueno tener cierta desconfianza en ciertos momentos). Que es luchadora pero que tiene una actitud temerosa y respetuosa hacia personas que cree como de autoridad" pero que " se mueve bien en los negocios", lo que revela, apreciando conforme a las reglas de la sana crítica y teniendo en cuanta que el estado civil de capacidad se presume salvo sentencia constitutiva en contra, una ausencia de incapacidad de la parte actora para llevar sus negocios, lo que redunda en el hecho de que la sucesiva explotación de sus negocios por medio de sociedades de capital o bien la constatación de que recibió el debido asesoramiento y en definitiva pone de manifiesto la ausencia del engaño al que alude. Todo lo anterior lleva a desestimar el recurso.

10.- Por último, procede la imposición de las costas de esta alzada a la apelante al haberse desestimado su recurso de apelación ( art. 398 LEC ).

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por Crescencia contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Veintiuno de Barcelona dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se confirma y ello con imposición de las costas en esta instancia a la parte apelante.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, ante este tribunal, en el plazo de los veinte días siguientes al de su notificación, conforme a los criterios legales y jurisprudenciales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.