Sentencia CIVIL Nº 253/2018, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 2, Rec 111/2018 de 28 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 2
BURGOS
SENTENCIA: 00253/2018
Modelo: N30090
PALACIO DE JUSTICIA-PASEO DE LA AUDIENCIA Nº 10
-
Tfno.: 947 25 99 30 Fax: 947 25 99 33
N.I.G. 09219 41 1 2017 0000735
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000111 /2018
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de MIRANDA DE EBRO
Procedimiento de origen: JVB JUICIO VERBAL 0000243 /2017
Recurrente: COMUNIDAD PROPIETARIOS CALLE000 , NUM000 DE MIRANDA DE EBRO
Procurador: MARIA TERESA PORRO ARAICO
Abogado:
Recurrido: Secundino
Procurador: MARIA NIEVES LOPEZ TORRE
Abogado:
SENTENCIA Nº 253
TRIBUNAL QUE LO DICTA:
SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE BURGOS
UNIPERSONAL
MAGISTRADO: DON MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ
SOBRE: OBRAS Y DAÑOS
LUGAR: BURGOS
FECHA: VEINTIOCHO DE JUNIO DE DOS MIL DIECIOCHO
En el Rollo de Apelación número 111 de 2.018 dimanante de Juicio Verbal nº 243/2017, del Juzgado
de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Miranda de Ebro, en virtud del recurso de apelación interpuesto
contra la sentencia de fecha 8 de Enero de 2.018, siendo parte, como demandada apelante COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS DE LA CALLE000 Nº NUM000 DE MIRANDA DE EBRO, representada ante este Tribunal
por la Procuradora Dª Mª Teresa Porro Araico y defendida por el Letrado D. Alfredo Campillo Rodríguez;

y como demandante apelado DON Secundino , representado ante este Tribunal por la Procuradora Dª Mª
Nieves López Torre y defendido por el Letrado D. Francisco José Horcajo Muro.

Antecedentes

PRIMERO: Se aceptan, sustancialmente, los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'Que estimo la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dña. Nieves López Torre, en nombre y representación de D. Secundino contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 número NUM000 de Miranda de Ebro y en consecuencia, debo condenar y condeno a la demandada a realizar las obras necesarias de reparación de los daños causados en el local comercial sito en Miranda de Ebro, CALLE000 numero NUM000 bajo, tomando como base o punto de partida de las actuaciones a practicar las consignadas en el informe pericial acompañado como Doc. 1 de la demanda y a reparar la causa u origen de las filtraciones producidas en el referido local comercial, procediendo, a tal efecto, a la correcta impermeabilización de la terraza superior que sirve de cubierta al mismo.

Se imponen las costas causadas a la parte demandada.'

SEGUNDO: Notificada dicha resolución a las partes, por la representación de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 núm. NUM000 de Miranda de Ebro se interpuso contra la misma recurso de apelación, que fue tramitado con arreglo a Derecho.



TERCERO: En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales, habiendo sido señalado el día 8 de mayo de 2.018 para su examen.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación legal de Comunidad de Propietarios de CALLE000 nº NUM000 de Miranda de Ebro (parte demandada) formula recurso de apelación contra la sentencia dictada en fecha 8-1-2018 por el Juzgado de 1ª Instancia e I. nº 1 de Miranda de Ebro por la que se estimaron frente a ellas las pretensiones de reparación de daños causados en el local comercial del actor (nº2 de la comunidad) y a reparar su causa u origen.

Fundamenta, en síntesis, su pronunciamiento en que, considerando la terraza como un elemento común por destino pero de uso privativo del propietario de la vivienda de la primera planta, corresponde a la Comunidad de propietarios realizar las actuaciones precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, como la impermeabilización, sin que se haya acreditado que la negligencia del propietario por uso inadecuado, sea la causa del desprendimiento de la capa de impermeabilización y si solo por el deterioro de la lámina impermeabilizante proyectada sobre el solado de la terraza.

Pretende la parte apelante que se desestime la demanda formulada por Secundino .

Invoca, en síntesis, como motivos del recurso: - Error en la valoración de la prueba. Considera que la causa del siniestro es la filtración de agua de la terraza privativa del piso NUM001 , propiedad de Ernesto (por tener numerosos tiestos con plantas y su correspondiente riego) y por falta de mantenimiento por el propio actor: Secundino , quien fue el constructor del inmueble y posteriormente del pabellón independiente de la comunidad, siendo él, el responsable y no la Comunidad de propietarios del mantenimiento del canalón que produce humedades en su parte inferior.

- La parte actora no ha acreditado la relación de causalidad entre los daños y los elementos propiedad del demandado y sin embargo si se han acreditado los elementos externos citados que intervienen en la causación de los daños. Ambos peritos coinciden en que existen humedades debajo del canalón anexo al peto de la terraza, fuera de ella. Hay filtraciones a lo largo del cerramiento lateral en su entronque con la cubierta de la zona del local, ocultando la perito de la parte actora la existencia de tiestos con plantas reconociendo en la vista que mínimamente si hay.

- las terrazas de los pisos NUM002 conforman únicamente el tejado de una parte del local inferior - Impugna la valoración de 3.561,88€ de los daños y coste de la obligación de hacer existiendo en todo caso enriquecimiento injusto al haberse reconocido que durante muchos años no ha hecho mantenimiento de pintura, incluyéndose la pintura de zonas no dañadas

SEGUNDO.- Entrando en el análisis del recurso debe anticiparse que se estiman acertados los pronunciamientos de la sentencia apelada.

En el presente caso resulta acreditado que: - la vivienda de la planta NUM001 del inmueble objeto del procedimiento y más concretamente una de sus terrazas se sitúa sobre el local dañado propiedad de la parte actora.

- el titulo constitutivo de la propiedad Horizontal del inmueble objeto del procedimiento, así como en la nota simple del Registro de la propiedad sobre la citada vivienda de la planta NUM001 describen a ésta con una terraza posterior de 43m2, pero sin establecer ninguna previsión concreta sobre ella.

- La citada terraza constituye además cubierta del local de la parte actora.

- Según prueba pericial emitida a instancia de la parte actora por Fopertek ingeniería forense y en concreto por la Arquitecta Técnica María Consuelo , los daños en el local han sido producidos por filtraciones de agua, siendo la causa origen del siniestro el deterioro de la impermeabilización de la terraza de la vivienda de la planta NUM001 , debiendo acometerse para su reparación las obras que detalla y que valora a la fecha del informe en un total de 3.561,88€. Por el contrario, el informe pericial emitido a instancia de la parte demandada por Assay Ingenieria y más concretamente por Edmundo (Ingeniero Técnico Industrial) señala, además de la pérdida de la lámina impermeabilizante de la citada terraza por falta de mantenimiento de ésta con un desgaste excesivo por la tenencia de tiestos y plantas, así como un defecto de anclaje de un canalón sobre el murete del edificio.



TERCERO.-Respecto de la condición de la terraza indicar que el TS en S. del 08 de abril de 2011 ha señalado que: ' la enumeración que de los elementos comunes contiene el artículo 396 CC , es meramente enunciativa y dentro de los elementos que allí se citan, algunos tienen la consideración de comunes por naturaleza y otros por destino. En todo caso los denominados elementos comunes por naturaleza serían imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales y no podrían quedar desafectados, mientras que en los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación.

De las sentencias que se citan por el recurrente, cabe concluir que, sin duda, las terrazas los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios, sin embargo ninguna de las resoluciones que aporta refieren la posibilidad de atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario, de las cubiertas de los edificios configurados en régimen de propiedad horizontal donde se sitúan las cámaras de aire, debajo del tejado y encima del techo, con objeto de aislar del frío y del calor.

B) La recurrente defiende en todo caso, que la terraza del actor, incluyendo la cubierta del edificio es un elemento de naturaleza privativa, tal y como prevén los estatutos de la comunidad. Lo cierto es que los estatutos se limitan a señalar el carácter privativo de la terraza del actor, pese a ser cubierta del edificio, pero no se dota de tal naturaleza privativa a la cubierta, que resulta ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser el elemento común que limita el edificio por la parte superior. En definitiva, esta Sala no comparte el criterio de la Audiencia Provincial cuando afirma que la terraza litigiosa es, en todo caso, un elemento común por naturaleza ya que, como se ha indicado las terrazas de los edificios pueden ser objeto de desafección, por lo que en este punto el recurso de casación podría ser estimado. Sin embargo, el recurrente defiende en realidad el carácter privativo no sólo de la terraza sino también de la cubierta del edificio, en la que se han realizado las obras por el actor. La cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio, se configure como privativa, como se expone en los estatutos de la comunidad de propietarios del supuesto que se examina.

La conclusión que se alcanza es la misma que la que ofrece la Audiencia Provincial: el pago de las obras realizadas que la parte actora exige a la demandada son obligación de la comunidad de propietarios, por cuanto no afectaron a la terraza en sí misma considerada, ni constituyeron obras de conservación o mantenimiento de la misma, o tuvieron su origen en una actuación dolosa o negligente del titular de la terraza, que hubieran podido afectar a la cubierta, sino a un elemento estructural como es la cámara de aire que existe en la cubierta del edificio, y más en concreto al necesario aislamiento que esta precisa para proteger al edificio de las inclemencias atmosféricas, como consecuencia del mal estado de las láminas de impermeabilización.

Por su similitud con el presente caso trascribimos lo resuelto por la APMadrid Sección nº 21 en S. de 29-9-2011 establece:' l a terraza, en la medida que sirve de techo al local comercial incluido en el inmueble, y cuyo propietario forma parte de la comunidad de Propietarios, cumple una función parcial de cubierta del edificio, y lo es, lógicamente, con relación al techo del local comercial.

La cuestión a resolver, por consiguiente, no es propiamente si la terraza es propiedad privativa o elemento común, aún cuando esta cuestión guarde cierta relación con la verdadera problemática del caso y haya centrado el debate entre las partes. En efecto, en la relación que de los elementos comunes de los edificios en régimen de propiedad horizontal hace el artículo 396 del CC , en la redacción dada por la ley 8/1999, de 6 de abril, las terrazas son mencionadas solo con relación a las fachadas al referirse a los revestimientos exteriores de las terrazas y balcones. Como parte de éstas. Y nada se dice sobre ellas en la redacción anteriormente vigente. El Tribunal Supremo ha venido calificando desde siempre a las terrazas, incluso a las que cumplen la función de cubierta del edificio, como elementos comunes accesorios o por destino, no por naturaleza, y ha admitido reiteradamente su posible desafectación para configurarlas como elementos privativos, ya desde la constitución de la propiedad horizontal en el propio título constitutivo, ya con posterioridad por la Junta de Propietarios ( STS de 17 de diciembre de 1997 entre otras). Pero como dice en su sentencia de 30 de marzo de 2007 , sentencia 419/07 , 'la desafectación de un elemento común no esencial, como las terrazas, no implica que el bien deje de tener tal consideración, tan solo supone una variación respecto del uso del mismo que cabrían hacer todos los copropietarios con arreglo a su cuota, configurándose el uso privado o exclusivo como una excepción a lo que constituye regla general en el régimen de propiedad horizontal'. Porque, llegados a este punto, debe resaltarse que no todo elemento arquitectónico del edificio incluido dentro de lo que podemos entender como propiedad privada tiene esa misma condición. Así el artículo 3.a, de la LPH de 1960 , señalaba que correspondía el derecho singular y exclusivo de propiedad, a cada dueño de cada piso o local, sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de los límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente se hayan señalado en ellos aún cuando se encuentren fuera del espacio delimitado. Manteniéndose su redacción tras la reforma de la LPH de ley 8/99 de 6 de abril. Excluyendo, por tanto, de esa propiedad exclusiva aquellos elementos arquitectónicos que sirvan a otros propietarios, que tengan funciones comunes dentro del edificio, razón por la cual, aún estando dentro de la vivienda o local privativos, no son de propiedad exclusiva los paramentos comunes o las instalaciones que den servicio a otros pisos. Como ocurriría con la terraza que sirve de cubierta al local de la parte actora.

Precisamente por esto, porque la propiedad exclusiva no se proyecta sobre aquellos elementos arquitectónicos, que aún dentro del espacio privativo, no sirvan exclusivamente al propietario, no cabe entender que la propiedad exclusiva de la terraza - aún cuando tal figure en el título constitutivo inscrito en el Registro de la Propiedad- y su espacio suponga la del forjado mismo, que es un elemento común por naturaleza y que no se puede desafectar, ni la de su impermeabilización o soldado de grietas, que por definición no sirve al propietario de la terraza, sino al piso inferior del que aquélla es cubierta, pues tiene una función de protección para lograr la estanqueidad del inmueble en ese punto. Y por otro lado, es de advertir que conforme el artículo 10 de la LPH de 1960 , la comunidad de propietarios es responsable del adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios 'de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad'. Puesto que es ella la obligada a realizar las obras necesarias para garantizar el resultado. Por consiguiente, tanto por la condición de elemento común que merecen aquellos elementos arquitectónicos que aseguran la estanqueidad del inmueble, aún estando en un elemento privativo, como por la obligación legalmente impuesta de realizar las obras necesarias para que el inmueble tenga las adecuadas condiciones de estanqueidad, es la Comunidad de Propietarios, y no el titular del piso inmediatamente superior, la que es responsable de que la lluvia caída en la terraza no provoque humedades en el local inmediatamente inferior.

Y aún, cuando figure en el Registro de la Propiedad que el codemandado D. Nazario y esposa, son titulares de la terraza y que esta es susceptible de aprovechamiento independiente como una continuación de su vivienda, es claro, que no por ello el citado demandado ha de ser responsable de las filtraciones. En primer lugar, porque la causa eficiente de las mismas es una mala conducción de la bajante de la comunidad, cuya obligación de reparar corresponde en todo caso a la Comunidad. Sino porque, además, aún cuando existiera una grieta en su terraza, nos encontramos con un defecto en la estanqueidad del inmueble, que es responsabilidad de la Comunidad de Propietarios. Más cuando dicha terraza sirve de techo o cubierta al local comercial que se encuentra inmediatamente debajo. Encontrándonos ante el fallo de un elemento común, aún pese a la propiedad privada de la terraza, siendo elemento común la impermeabilización y forjado de la terraza que sirve de cubierta a su vez al local inferior'.



CUARTO.-La aplicación de la doctrina expuesta al presente caso determina la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios en la reparación de los daños reclamados, en cuanto que, siendo la citada terraza también cubierta parcial del inmueble, corresponde a aquella la reparación de sus elementos estructurales, siendo la impermeabilización uno de estos. De otro modo se estaría exigiendo una responsabilidad excesiva al propietario de terraza privativa. Por ello es clara la responsabilidad de la comunidad de propietarios demandada en la reparación de la impermeabilización de la terraza.

Por otra parte y ante las valoraciones periciales contradictorias, no cabe considerar acreditada como causa eficiente de los daños la falta de mantenimiento de la terraza por parte del propietario de la vivienda en cuanto que: - la existencia de plantas en una terraza en principio es una actuación habitual o propia de esa dependencia, o espacio.

- en la visita realizada por el perito de la parte demandada señaló que la terraza se encontraba limpia, reconociendo en el acto de la vista que los daños en la impermeabilización se sitúan no solo en la zona en la que se encuentran ubicadas las plantas.

- en la prueba pericial de la parte actora se recoge el documento transaccional de acuerdo realizado en un procedimiento anterior en el que la comunidad de propietarios ahora demandada se comprometía ya en 2012 a la reparación de daños en local y a la impermeabilización de la terraza, habiendo precisado aquella en el acto de la vista que las medidas que se adoptaron no fueron correctas, pues se ha deteriorado teniendo que darse correctamente la pintura y la impermeabilización.

Es cierto que además de ese defecto principal, también se ha indicado un defecto en el canalón que recoge el agua de la cubierta de la planta baja, bien por falta de limpieza y de mantenimiento y/o por defecto de anclaje. En relación a este defecto señalar que, aunque el actor indico que el pabellón lo construyo él, no se ha acreditado indubitadamente la condición privativa o común de la canalización; en todo caso es un defecto menor en relación a la causa principal de los daños y tampoco se ha concretado en qué medida podría afectar a las reparaciones reclamadas.

Por otra parte y en relación a la realización de obras de reparación cabe señalar que la diferente valoración de las obras por parte de los peritos es escasa y en todo caso tratándose de una condena de hacer no resulta relevante, sin que la solución propuesta en la prueba pericial de la actora se haya justificado que sea indebida.

Por todo ello y considerando acertada la valoración de la prueba realizada procede, con desestimación del recurso, confirmar la resolución recurrida.



QUINTO.-Costas.-Ante la desestimación del recurso y en aplicación del artículo 398.1 LEC, se hace expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de Comunidad de Propietarios de CALLE000 nº NUM000 de Miranda de Ebro (contra la sentencia dictada en fecha 8-1-2018 por el Juzgado de 1ª Instancia e I. nº 1 de Miranda de Ebro acordamos su confirmación, haciendo expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Así, por esta mi Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de apelación, notificándose a las partes, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado D.

MAURICIO MUÑOZ FERNÁNDEZ estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de su fecha, de lo que yo el Letrado de la Administración de Justicia, doy fe.