Sentencia CIVIL Nº 253/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 63/2018 de 08 de Junio de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Décima
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 2 - 28035
Tfno.: 914933917
37007740
N.I.G.: 28.007.00.2-2017/0000236
Recurso de Apelación 63/2018
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 03 de Alcorcón
Autos de Procedimiento Ordinario 34/2017
APELANTE: D./Dña. Ruth
PROCURADOR D./Dña. JAVIER GOMEZ SANTOS
APELADO: D./Dña. Basilio
PROCURADOR D./Dña. BEATRIZ DE MERA GONZALEZ
MAGISTRADA: ILMA. SRA. Dña. M. DOLORES PLANES MORENO
SENTENCIA Nº 253/2018
ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS:
Dña. MARÍA ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO
Dña. M. DOLORES PLANES MORENO
Dña. AMALIA DE LA SANTISIMA TRINIDAD SANZ FRANCO
En Madrid, a ocho de junio de dos mil dieciocho.
La Sección Décima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario
34/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 03 de Alcorcón a instancia de D./Dña. Ruth
apelante - demandante, representada por el/la Procurador D./Dña. JAVIER GOMEZ SANTOS y defendida por
Letrado, contra D./Dña. Basilio apelado - demandado, representado por el/la Procurador D./Dña. BEATRIZ
DE MERA GONZALEZ y defendido por Letrado; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra
Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 02/10/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. M. DOLORES PLANES MORENO

Antecedentes

PRIMERO.- Por Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 03 de Alcorcón se dictó Sentencia de fecha 02/10/2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimo la demanda interpuesta por Ruth contra Basilio , con imposición de costas a la parte actora.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 26 de abril de 2018, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 29 de mayo de 2018.'

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Dª. Ruth presenta demanda de juicio ordinario en reclamación de la devolución del importe de las arras penales que en su día pagó en virtud del contrato de 10 de julio de 2015 frente a D. Basilio , por importe de 268.000 euros.

Solicita se declare la resolución judicial del contrato de arras, documento 3, por no reunir los locales vendidos las condiciones fijadas en el contrato. En concreto señala la demandante, que lo que se transmitía en virtud del referido contrato, era una oficina de farmacia, con todos los permisos, autorizaciones y licencias de la administración estatal, autonómica y local y de los entes y organismos competentes para su instalación y funcionamiento, sin que exista motivo o causa alguna que pueda restringir la realización de sus actividades.

Sin embargo, después la parte tuvo conocimiento de que las fincas registrales que integran el local de comercio donde se ubica la farmacia no contaba con la preceptiva Licencia Municipal para el desarrollo de la actividad, ya que solo una de las fincas cuenta con ella, mientras que la otra finca tiene la consideración de vivienda, por lo que solo una de las fincas podría ser destinada a la actividad para la que se adquiría el local, por ello, expresa que ante la negativa de la parte vendedora a entregar el doble de la cantidad entregada, se avino a recibir el importe abonado, sin que ello implique la renuncia al resto.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que no ha habido incumplimiento de la parte vendedora. Señala que en el contrato a que se refiere la demandante, se acordó la venta de una oficina de farmacia, formada por dos locales, por lo que el contrato se firmó entre tres personas, la demandante como compradora y como vendedores el demandado, D. Basilio y Dª. Encarnacion , que era la propietaria del denominado local nº 2. Igualmente hace constar que la demandante supo desde el primer momento, que adquiría una vivienda, un local y existencias, ya que desde el primer momento tuvo acceso a toda la documentación, tanto de la farmacia como del local anexo, y que se unió al contrato firmado por las partes.

La demandante, conocía que el local anexo a la farmacia, es una vivienda, que cuenta con autorización para ampliar la farmacia, certificado de elaboración de fórmulas farmacéuticas y nivel y formulación magistral. El contrato, se resolvió no obstante, al cumplirse la única condición resolutoria contemplada en el mismo, la falta de comunicación por la compradora, a los vendedores o a 'Farmaconsulting', que actuó como mediadora en la operación, dentro del plazo de dos meses, de la obtención por parte de la misma, de financiación por cualquier entidad española, y estableciendo el contrato, que si llegado el término fijado, no se hubiera obtenido respuesta favorable por parte de ninguna entidad, salvo nuevo pacto entre las partes, la transmisión quedaría automáticamente resuelta, sin responsabilidad para ninguno de los contratantes, autorizando las partes conjuntamente a 'Farmaconsulting Transacciones SL', a efectuar el reintegro a la parte compradora de las cantidades depositadas en concepto de arras. El plazo fijado terminó el día 13 de septiembre de 2015, y como no se había comunicado la obtención de la necesaria financiación el contrato quedó resuelto y se procedió a la restitución de la cantidad entregada por la compradora, que la recibió sin reserva de ningún tipo, y que le fueron entregadas por la mediadora 'Farmaconsulting', que no percibió honorarios de ningún tipo. La parte señala igualmente, que fue la propia compradora la que dirigió un escrito a Farmaconsulting, solicitando la devolución de las arras, sin hacer referencia a incumplimiento alguno por parte de la vendedora. Consta así mismo, que por acuerdo de las partes se amplió el plazo para comunicar la obtención de financiación hasta el día 17 de septiembre.

La sentencia de Primera Instancia desestima la demanda deducida por Dª Ruth , y absuelve a los demandados de todos sus pedimentos, por entender que, el contrato quedó resuelto por las partes, al cumplirse la condición resolutoria expresamente pactada en el mismo, sin que por la parte, se comunicara en ningún momento la obtención de la referida financiación, y constando acreditado, y sin que tampoco conste acreditado, que el hecho de que uno de los locales careciera de licencia municipal, como farmacia retrasar o impidiera de alguna manera la concesión de la correspondiente financiación. Así mismo, señala la sentencia, que la actora, el día 6 de noviembre de 2015, firmó sin ninguna reserva, su solicitud de devolución de arras y no es hasta meses después, 27 de enero de 2016, cuando se reclama la entrega de las arras duplicadas, lo que evidencia la voluntad de la vendedora de desistir del contrato, conforme a lo pactado.

Frente a la sentencia, la demandante formula apelación, estimando que la sentencia no resuelve sobre el incumplimiento contractual de la demandada, vendió una farmacia, sin la correspondiente licencia, ya que de esa forma la farmacia quedaba con unas dimensiones excesivamente reducidas, y lo que no ha sido resuelto por la sentencia, y estima además, que ante dicho incumplimiento por el vendedor, debió aplicarse la cláusula penal establecida en el contrato, que obligaba al vendedor a devolver las arras duplicadas.

La parte demandada, se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia, pues el contrato se resolvió al cumplirse la condición resolutoria pactada en el mismo, tal como expresa la sentencia.



SEGUNDO.- Es indiscutido que 'la eficacia y ejecución' del contrato de compraventa se hallaba condicionada a la obtención por la compradora, Dª. Ruth , de la correspondiente financiación por alguna entidad española, y su comunicación de los vendedores en el plazo de dos meses, que por voluntad de las partes fue ampliado hasta el día 17 de septiembre de 2015.

Así consta de forma clara en el contrato de compraventa suscrito por las partes en fecha 10 de julio de 2015, en el que se establece ' Condición resolutoria de la compraventa: obtención de préstamo: La transmisión regulada en este contrato queda sometida a condición resolutoria consistente en la falta de comunicación, por los medios habituales, bien a la parte vendedora, bien a Farmaconsulting, de la obtención por la compradora dentro del plazo de dos meses, de respaldo financiero que debía ajustarse a la estructura propuesta de solicitud de financiación que se anexa al contrato.

Consta igualmente, que en este plazo, la demandante, no comunicó a los vendedores o a Farmaconsulting la obtención de la correspondiente financiación, e igualmente, consta que la propia compradora se dirigió a Farmaconsulting, pidiendo la restitución de la cantidad entrega por ella en concepto de arras. Igualmente consta, que en ningún momento la compradora requirió a los vendedores para que le abonaran el doble de la cantidad entregada, ni hizo reclamación alguna, o reserva al recibir la cantidad entregada. La sentencia de instancia resuelve acertadamente los pedimentos de la demandante, sin incurrir en incongruencia, pues estima que no se ha producido incumplimiento contractual por los vendedores. Y ello, por cuanto la prueba practicada, acredita que la parte, conocía perfectamente la composición de la farmacia que adquiría, ya que por una parte, el contrato lo firmaron tres personas, y no dos, esto es los propietarios de los dos locales y la compradora. La compradora, para solicitar la financiación correspondiente, dispuso de todos los documentos relativos a los locales y oficina de farmacia que adquiría, y que estaba formada por un local y una vivienda, y de hecho, ella obtuvo financiación para la compra de una oficina de farmacia, sita en la calle Mayor, 86 de Alcorcón, tal como se acredita con el documento aportada con la demanda con el número 5, obteniendo para ello para un préstamo hipotecario de local, un préstamo hipotecario con garantía de vivienda, una hipoteca mobiliaria y una póliza de crédito. Todo ello, evidencia que no hubo incumplimiento por parte de los vendedores, que transmitieron una oficina de farmacia, con su correspondiente licencia, dado que la parte de la farmacia formada por la vivienda, tenía autorización para ampliación de farmacia y preparación de fórmulas magistrales, y otras actividades propias de la farmacia, cuya actividad no se limita a la venta al público.

Esta interpretación resulta acorde con los actos de la actora, que no denuncia el incumplimiento contractual, y que se limita a solicitar la restitución de la cantidad entregada en concepto de arras, que recibió sin reserva de ninguna clase, siendo bastantes meses después, cuando solicita la información administrativa en la que basa el incumplimiento, y solicita la entrega de otra cantidad igual a la ya recibida en base al incumplimiento que señala.

Estima esta Sala, que la sentencia de instancia resuelve adecuadamente todas la cuestiones sometidas a su consideración, y estima adecuadamente que no ha habido incumplimiento alguno por parte del demandando, que justifique su condena a la devolución de las arras duplicadas, ya que la arras penales, tienen su justificación y fundamento en el incumplimiento contractual, que aquí no se produjo, por cuanto el vendedor estaba en disposición de entregar todo lo que constituyó el objeto del contrato, por lo que procede desestimar el recurso de apelación y confirmar íntegramente la resolución de instancia.



TERCERO.- Las costas de este recurso deber ser impuestas a la parte apelante, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Gómez Santos, en nombre y representación de Dª. Ruth , contra la sentencia dictada, el 2 de octubre de 2017 , en el procedimiento ordinario, seguido contra D. Basilio , ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3, de Alcorcón, con el número 34/22017, procede CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial MODO DE IMPUGNACION: Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2577-0000-00-0063-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 63/2018, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe