Sentencia Civil Nº 254/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 597/2008 de 14 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMONOVENA

ROLLO Nº 597/2008-AA

JUICIO ORDINARIO Nº 44/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 6 DE MANRESA

S E N T E N C I A Nº 254/2009

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. AMELIA MATEO MARCO

Dª. NURIA BARRIGA LOPEZ

D. CARLOS VILLAGRASA ALCAIDE

En la ciudad de Barcelona, a catorce de mayo de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 44/2007, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Manresa, a instancia de D. Cirilo , representante titular de GRUP TOT HABITATGE MANRESA 2006, S.L., representado por el Procurador de los Tribunales D. JORDI PICH MARTÍNEZ, contra D. Guillermo y Dª. Milagrosa , representados por el Procurador de los Tribunales D. LLUC CALVO SOLER; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 21 de Mayo de 2.008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

DESESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Soledad López García, en nombre y representación de TOT HABITATGE SERVEIS INMOBILIARIS, en cuyo nombre actuó D. Cirilo , contra D. Guillermo Y DÑA. Milagrosa DÑA. Agueda imponiéndole, por ello, a la parte actora, el pago de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 22 de Abril de 2.009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. AMELIA MATEO MARCO.

Fundamentos

Se aceptan los dos primeros de la resolución apelada, y se rechazan los restantes.

PRIMERO.- La actora, Grup Tot Habitatge Manresa 2006, S.L.U., que gira en tráfico mercantil como "Tot Habitatge Serveis Immobiliaris", y suscribió en nombre de los demandados un contrato de compraventa con arras penitenciales sobre una vivienda propiedad de éstos el cual fue ratificado expresamente por dichos vendedores, reclamó de los mismos el importe duplicado de las referidas arras, así como la cantidad de 6.010,13 euros, que era el importe que dejó de ganar por no haber llegado a formalizar aquéllos la escritura de compraventa.

La sentencia de primera instancia, acogiendo la oposición de los demandados, desestimó totalmente la demanda, contra la que se alza la demandante, reiterando la estimación completa de su pretensión.

SEGUNDO.- Dos son las cantidades que reclama la actora de los demandados. Por una parte, las arras duplicadas; y, por otra, el importe de los honorarios por su intermediación, aunque de forma incorrecta e innecesariamente complicada los calificó en la primera instancia como indemnización por daños y perjuicios.

Por lo que se refiere a la primera petición, no puede sino confirmarse la resolución apelada, a cuyos acertados razonamientos nos remitimos a fin de evitar inútiles repeticiones.

La actora, a través de su representante legal, suscribió el contrato de compraventa sobre la vivienda de los demandados en el que se establecieron arras penitenciales, en nombre de éstos y no en nombre propio, el día 26 de marzo de 2006. En el contrato se hizo constar expresamente que Don Cirilo tenía encomendada por los señores propietarios su gestión e intermediación en la compraventa, es decir, que no actuaba en nombre propio sino en nombre de los referidos propietarios, y fue por esta razón por lo que en la misma fecha en que los propietarios ratificaron el contrato, la hoy apelante les entregó la cantidad recibida en concepto de arras penitenciales de los compradores, según resulta de los documentos núms. 2, 3 y 4 acompañados a la demanda. En consecuencia, fueron los propietarios, y no ella, los que adquirieron los derechos y obligaciones derivados de dicho contrato, y, por tanto, en el caso de que el no otorgamiento de la escritura pública fuese imputable a estos últimos, que es lo que alega, los compradores tendrían acción contra dichos vendedores para exigir las arras duplicadas, y no contra ella, según resulta del art. 1.725 CC , "a contrario sensu", lo que hace que deba desestimarse su pretensión de que se les condena a devolver las arras por duplicado, la cual fundaba única y exclusivamente en que los compradores se las podrían reclamar a ella.

TERCERO.- Cuestión distinta es la relativa al percibo de sus honorarios.

En este punto la sentencia apelada incurre en un error y es considerar que el documento aportado como nº 1 con la contestación a la demanda es la Nota de Encargo suscrita entre actora y demandados, cuando es la Nota de Encargo suscrita por estos con otra Inmobiliaria, ya que no habían otorgado la exclusiva de la venta a ninguna intermediaria.

La forma y condiciones en que se percibirían los honorarios vienen establecidos en el documento denominado de "Ratificación del compromiso de compraventa de inmuebles" que los litigantes firmaron el día 28 de marzo de 2006 (doc. 2 de la demanda). En el pacto III del referido documento se establece que "La comisión de Don Cirilo se ha devengado desde la firma del compromiso de compraventa o arras, facultando expresamente al agente para que pueda detraer a cuenta de la misma las cantidades que reciba del comprador.

Los honorarios que abonará el vendedor o comitente vienen determinados por la diferencia entre las cantidades convenidas en este contrato y el precio de venta acordado con el comprador".

En el propio contrato de compraventa suscrito por la actora con los compradores se establecía como precio el de 216.364,36 euros, mientras que en la ratificación de dicho contrato efectuada por los demandados se decía que la propiedad percibiría por todos los conceptos derivados de la compraventa la cantidad de 210.354,23 euros, por lo que los honorarios a percibir por la actora ascendían a 6.010,13 euros, que son los que reclama en este procedimiento.

Los términos del contrato eran en principio claros y por tanto la suscripción del contrato privado de compraventa daba derecho al mediador al percibo de la comisión. Téngase presente que en el contrato de mediación o corretaje como el que nos ocupa, la obligación de remunerar al corredor nace si el negocio promovido, que interesa al oferente, se celebra como resultado de la actividad mediadora de aquél, sin que sea precisa la consumación o realización efectiva del contenido del negocio final, siendo suficiente la perfección del mismo, es decir, su nacimiento a la vida jurídica. En el caso de la compraventa, cuando se hubiere convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado, según señala el art. 1450 CC . Ello es así porque la actividad mediadora concluye cuando se otorga el contrato. Este otorgamiento equivale a la consumación del contrato de corretaje. La ejecución consumativa del contrato final, -aquí, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa-, es competencia exclusiva de los contratantes, quedando al margen el corredor, por lo que no puede hacerse depender de aquélla el percibo de su remuneración, salvo que se hubiese pactado expresamente. En el caso de autos no se pactó expresamente ello, pero de cualquier forma, ambas partes están de acuerdo en que el intermediario debía encargarse de gestionar el buen fin de la compraventa hasta que se otorgase la escritura pública, por lo que a pesar de los taxativos términos del pacto III, habrá que discernir si no se llegó a otorgar la referida escritura pública como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones por parte del agente, como sostienen los demandados, o bien, si fueron los demandados los que impidieron con su comportamiento elusivo que aquél pudiera seguir cumpliendo con su intermediación.

CUARTO.- Según manifestó el agente en el acto del juicio, citó a los vendedores a la Notaría mediante burofax para otorgar escritura de compraventa pasado el plazo establecido para ello, con el fin de dejar constancia de su negativa a formalizarla, ya que le era imposible ponerse en contacto con ellos porque no le contestaban el teléfono ni le abrían la puerta, y también dijo que no envió idéntico burofax a los compradores porque los mismos le habían manifestado que no iba a localizar a aquéllos ya que se habían puesto en contacto directamente para comprar al margen de él y que les saliera más barato.

El comportamiento de vendedores y compradores en este asunto, por su parte, resulta bastante atípico y cuando menos se aleja de lo que constituiría el normal en personas que se supone que están interesadas, unas en vender una vivienda y las otras en comprarla.

El representante de la actora envió a los demandados un burofax el día 26 de mayo de 2006 para otorgar escritura pública de compraventa el día 1 de junio, es decir, ya fuera de plazo, porque el plazo máximo para escriturar se estableció que sería el día 27 del mes de mayo. Los demandados no sólo no acudieron ese día a la Notaría sino que ni siquiera lo contestaron para poner de manifiesto sus quejas por la actuación del intermediario, si es que las tenían. Pero lo que resulta incomprensible es que, si realmente estaban dispuestos a escriturar la compraventa en que había intervenido el actor, -o si estaban dispuestos a hacerlo con intervención de éste-, no acudieran a la Notaría aunque fuera más allá del plazo establecido previamente. La explicación dada por el codemandado, Sr. Guillermo en el acto del juicio carece totalmente de sentido. Insistió este litigante en que el actor se había desentendido de la venta. Pero, si él realmente seguía interesado en la misma lo lógico es que hubiera intentado ponerse en contacto con aquél si es que de verdad este último se había desentendido, no obstante lo cual reconoció que no hizo nada al respecto, con el débil argumento de que "era el actor el que tenía que ponerse en contacto con él". Por otra parte, manifestó que no hizo caso del burofax porque a pesar de no tener otro comprador, él tenía una hipoteca que cumplir, quería vender el piso y había pasado el plazo, lo que resulta contrario a toda lógica, ya que si realmente tenía necesidad de vender el piso y no tenía otro comprador, lo normal es que hubiera acudido a la Notaría a escriturar.

Por su parte los compradores, que en este pleito han comparecido como testigos a instancia de los demandados, también insistieron en la supuesta falta de diligencia del intermediario como la causa de que no se llegase a otorgar la escritura de compraventa, hasta el punto de afirmar que dicha falta de interés es lo que les hizo a ellos desistir de la venta, perdiendo los 600 euros que habían entregado en concepto de arras, cuando lo normal es que si seguían estando interesados en la venta, -o si seguían interesados en que el actor siguiera intermediando en la misma-, hubieran observado un comportamiento más activo, resultando inverosímil que se avinieran a perder 600 euros por una falta de otorgamiento que no les era imputable.

En conclusión, según las coincidentes e inverosímiles versiones de demandados y testigos, resulta que los vendedores estaban interesados en vender y los compradores en comprar, pero como el actor no fue diligente, la compraventa no llegó a buen puerto y los compradores perdieron los 600 euros que se hallaban en poder de los vendedores, sin protesta alguna y aviniéndose además a declarar en este pleito a su favor, todo lo cual lo único que demuestra es que fuera lo que fuese lo que pasó en realidad, y los concretos pactos a que llegaran entre ellos, si no se llegó a otorgar escritura pública de compraventa no fue por culpa del intermediario, sino a pesar de los intentos que éste hizo para que se produjera el otorgamiento, por lo que procede la condena de los demandados a pagar el importe de sus honorarios, de conformidad con lo establecido en el contrato de ratificación de compromiso suscrito con él.

QUINTO.- Los demandados vendrán obligados a pagar intereses legales de la cantidad objeto de condena desde la interposición de la demanda, como indemnización por los perjuicios causados por la mora en el cumplimiento de sus obligaciones (art. 1.100, 1.101 y 1.108 CC).

SEXTO.- No procede hacer pronunciamiento sobre las costas de la primera instancia (art. 394.1 LEC ), ni sobre las de la alzada (art. 398.2 LEC ).

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por DON Cirilo , en nombre de GRUP TOT HABITATGE MANRESA 2006, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Manresa, revocamos dicha resolución y condenamos a DON Guillermo y DOÑA Milagrosa , a pagar a la actora la cantidad de 6.010,13 euros, más intereses legales de la misma desde la fecha de la interposición de la demanda, sin hacer pronunciamiento sobre las costas de la alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.