Sentencia Civil Nº 254/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8, Rec 876/2010 de 13 de Junio de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 8

MADRID

SENTENCIA: 00254/2011 AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID Sección 8

1280A

FERRAZ, 41

N.I.G. 28000 1 7013508 /2009

RECURSO DE APELACION 876 /2009

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 116 /2008

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 6 de GETAFE

De: DETINSA CONSTRUCCION S.A.U.

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Contra: Jose Ignacio

Procurador: ALVARO FRANCISCO ARANA MORO

Ponente : ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

SENTENCIA Nº 254

Magistradas:

ILMA. SRA. Dª. CARMEN GARCÍA DE LEÁNIZ CAVALLÉ

ILMA. SRA. Dª. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

ILMA. SRA. Dª. Mª VICTORIA SALCEDO RUIZ

En Madrid, a trece de junio de dos mil once. La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por las

Sras. Magistradas expresadas al margen, ha visto en grado de apelación los autos del Juicio ordinario número 116/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia núm. 6 de Getafe, seguidos entre partes, de una como demandante-apelante D. Jose Ignacio , representado por el Procurador D. Álvaro Arana Mora, y de otra, como demandada-apelante la mercantil DESARROLLO DE ACTIVOS INMOBILIARIOS S.A. (DETINSA), sin representación procesal.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Getafe, en fecha 23 de diciembre de 2008, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente la demanda presentada por Jose Ignacio , representada por el procurador SR. GONZÁLEZ POMARES y defendidos por el letrado Sr. Martín Villena contra DESARROLLO DE ACTIVOS INMOBILIARIOS S.A, representada por el Procurador Dª SUSANA GARCÍA GARCÍA, y defendido por el letrado D. Juan Luis Arias Solano, declaro resuelto y sin efecto el contrato de compraventa de fecha 22 de febrero de 2006 celebrado entre las partes, con reintegro a cada parte contratante de las cosas y el valor de las prestaciones que aportaron a razón del contrato y en consecuencia a la devolución de NOVENTA Y DOS MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS EUROS Y SESENTA Y SEIS CÉNTIMOS (92.296,66) entregados por Jose Ignacio a cuenta del precio total incrementado en el interés legal del dinero desde la fecha de la interpelación judicial hasta la presente resolución, y desde esta hasta su completo pago, los intereses legales incrementados en dos puntos, absolviendo a la entidad demandada del resto de los pedimentos en su contra, debiendo cada parte pagar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución interpusieron recurso de apelación ambas partes, que fueron admitidos, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose los recursos por sus trámites legales.

TERCERO.- No estimándose necesaria la celebración de vista pública para la resolución de los presentes recursos, quedaron en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 9/6/2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan en lo pertinente los razonamientos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO.- El presente recurso trae causa del juicio ordinario nº 116/2008 tramitado en el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Getafe, promovido por DON Jose Ignacio contra DESARROLLO DE ACTIVOS INMOBILIARIOS S.A. (DETINSA), sobre rescisión y subsidiariamente sobre resolución de contrato de compraventa.

Con fecha 23 diciembre 2008 se dicta sentencia estimatoria parcial de la demanda, que declara la resolución del contrato de compraventa de fecha 22 febrero 2006 celebrado entre las partes, con reintegro a cada una de las cosas y el valor de las prestaciones que aportaron por razón del mismo, y en consecuencia con devolución de 92.296,66 € al demandante, más el interés legal desde la interpelación judicial.

Contra dicha resolución interponen ambas partes recurso de apelación.

Recurso de don Jose Ignacio . Se interpone contra la inadmisión de las cantidades reclamadas en concepto de cláusula penal (23.074,16 €) y en concepto de daños y perjuicios (12.242 ,47 €) por los gastos, comisiones e intereses devengados a consecuencia de la suscripción del crédito hipotecario tramitado con la entidad Cajamadrid. Entiende este apelante que la cláusula penal debe ser aplicada en toda su extensión al no haber cumplido la demandada con su obligación principal; que no es un cumplimiento parcial o irregular, por lo que no cabe minorar la cantidad fijada en la cláusula del 25% del precio entregado a cuenta. Procede también la otra cantidad reclamada, al margen de que la hipoteca grave una finca distinta, ya que el préstamo se suscribe para poder hacer frente a los pagos derivados, precisamente, del contrato de compraventa objeto de resolución.

Recurso de DETINSA . Se alega en síntesis que no procede la resolución del contrato pues la actora concedió prórroga a la demandada, de acuerdo con lo establecido en la condición general 6.3 del contrato de compraventa, por lo que a fecha 1 de octubre del 2007 la actora no podía resolver por retraso en la entrega, porque no existía tal retraso. Que existe un error de congruencia en la sentencia recurrida en cuanto que el motivo por el que se rechaza la acción rescisoria es igualmente válido y eficaz para no admitir la acción resolutoria. Que incurre el juez de instancia en un error evidente cuando dice que no se ha acreditado por la demandada el otorgamiento de la licencia de primera ocupación, que tuvo lugar el 26 octubre 2007, hecho que no es controvertido por las partes y que además resulta ajeno e indiferente. Señala asimismo que las partes estuvieron negociando una solución amistosa, llegando a ofrecer la demandada al señor Jose Ignacio la devolución de las cantidades entregadas, disminuidas en la cantidad establecida en el contrato como penalización por resolución unilateral del comprador; sin embargo las partes nunca llegaron a una solución amistosa.

Recurso al que se opone el demandante, don Jose Ignacio , que solicita sea desestimado y se acoja el interpuesto por dicha parte.

SEGUNDO.- Para resolver los recursos procede, con carácter previo, reseñar los siguientes hechos acreditados en autos:

--con fecha 8 octubre 2005 las partes firman contrato de opción de compra en relación al piso NUM000 letra NUM001 del portal NUM000 - NUM001 del edificio en construcción en Getafe, parcela NUM002 del proyecto de compensación del PAU-2 "El Bercial-Universidad", abonando 7.000 €.

-- Con fecha 22 febrero 2006 formalizan el correspondiente contrato de compraventa sobre el piso indicado así como sobre las plazas de aparcamiento número NUM000 y NUM003 , de la planta NUM004 del garaje NUM005 y el trastero número NUM006 de la planta NUM007 , como anejos vinculados. El precio fijado es de 508.600 €, mas 35.602 € en concepto de IVA.

-- El plazo de entrega de la vivienda y sus anejos se pactó que tendría lugar antes del 30 junio 2007 , siempre que el comprador tenga abonadas en su totalidad las cantidades devengadas hasta la fecha. Sin embargo y según la Condición General 6.3 (que forman parte del contrato), si el comprador optase por conceder prórroga, la vivienda le será entregada en el plazo máximo de tres meses a contar desde la obtención de la autorización administrativa para su ocupación.

-El 1-12-06 remite la demandada carta a todos los clientes comunicando que la fecha de entrega de las viviendas se vería retrasada, debido a problemas con la recepción de la urbanización entre el Ayuntamiento de Getafe y la Junta de Compensación, pudiendo solicitar la resolución del contrato, cuando el plazo de entrega fuese una condición esencial para los clientes. A fecha de la contestación a la demanda dicha recepción aún no se ha llevado a cabo.

--Mediante burofax de fecha 1 octubre de 2007 el señor Jose Ignacio comunica a la demandada su voluntad de resolver el contrato de compraventa, solicitándole al mismo tiempo la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio final, con los intereses legales correspondientes, así como exigiendo el cumplimiento de la cláusula penal establecida en el contrato.

-- DETINSA respondió mediante otro burofax de 10 octubre de 2007, rechazando las pretensiones del comprador, y señalando que, aún cuando se había ofrecido la posibilidad de resolver el contrato, el hecho de haber guardado silencio durante cierto tiempo, privaba al demandante de que se acogiera al incumplimiento del plazo de entrega establecido, como causa de resolución.

--El certificado de fin de obras se otorgó el 18 junio 2007.

-- DETINSA envía al demandante un burofax el 7 febrero 2008 recordándole que tiene a su disposición las cantidades que le corresponden como consecuencia de la resolución.

TERCERO.- Comenzando por el recurso de DETINSA, se adelanta que no va a prosperar.

Entiende esta apelante que no procede tampoco la resolución del contrato, existiendo incongruencia en la sentencia. Denuncia que se rechaza, en base a la doctrina constitucional y del Tribunal Supremo, según la cual no se incurre en incongruencia por no contestar a todas y cada una de las afirmaciones o razonamientos jurídicos expuestos en los escritos procesales, pues el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface cuando se resuelven genéricamente las pretensiones de las partes, aunque no haya pronunciamiento concreto sobre las alegaciones expuestas. Desde el punto de vista de la tutela judicial el deber de congruencia consiste en el derecho a obtener una respuesta motivada y fundada en Derecho no manifiestamente arbitraria o irrazonable, aunque la fundamentación jurídica pueda resultar discutible o quepa disentir de ella. Teniendo en cuenta todo ello la sentencia recurrida no es incongruente, pues da respuesta a las pretensiones de las partes, objeto del proceso, entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos rectores del proceso y no en los razonamientos o argumentaciones que se hagan en los mismos. Y hablando de incongruencia o si se prefiere incoherencia, DETINSA por un lado pacta la entrega antes del 30-6-07 en el contrato, y por otro fija en las condiciones generales de dicho contrato, como fecha de referencia otra muy distinta, la de la licencia de primera ocupación (sin establecer, por ejemplo, fecha tope) cuando habla de la prórroga de los tres meses por la que puede optar el comprador. La prórroga , por su propio sentido gramatical, supone un período suplementario que se añade al tiempo establecido, un plazo por el que se continúa algo; pero no casa bien cuando se varía el primer presupuesto temporal que se dice prorrogar.

Por otro lado, como recuerda la sentencia de esta Audiencia Provincial de Madrid sec. 12ª, de 7-3-2006 -EDJ 2006/95592 la figura jurídica de la ineficacia de los contratos hace referencia indistinta a inexistencia, nulidad, anulabilidad, resolución, rescisión, desistimiento... etc., mas la jurisprudencia ha ido clarificando cada una de estas figuras atribuyendo el término genérico de ineficacia a la falta de efectos de un contrato y, según su causa, los específicos de "inexistencia" cuando en el contrato no concurren todos sus requisitos - art. 1.261 C.Civil , "de nulidad absoluta" cuando se contraviene una norma imperativa o prohibitiva -art. 6.3 C.Civil , "de nulidad relativa o anulabilidad" si existe algún vicio del consentimiento -art. 1.265 y 1.300 C.Civil , "de rescisión" cuando hay un perjuicio -art. 1.290 C.Civil - y "de resolución" cuando existiendo un contrato valido y eficaz incumple sus obligaciones una de las partes -arts. 1.124 y 1.504 C.Civil o está autorizado por la ley el desistimiento unilateral - art. 1.594 C.Civil , pero esa ineficacia en general no significa una total falta de efectos jurídicos, sino de los propios y específicos de cada contrato, produciendo otros distintos según la concreta causa de su ineficacia, como pueden ser la restitución o devolución recíproca de las cosas que fueron objeto del contrato con sus frutos y el precio con sus intereses -art. 1.295 y 1.303 C.Civil o la indemnización de daños y perjuicios -art. 1.124 C.Civil ".

Aquí la sentencia combatida entiende que no procede la rescisión del contrato, al amparo de la Ley 57/1968, de 27 de julio , sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, cuyo art. 3 establece que expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda. Y concluye que el comprador optó por el cumplimiento, cuando no se entrega la vivienda en el plazo estipulado en el contrato (antes del 30-6-07). Consideración que se comparte en esta alzada, y que a los efectos de la rescisión instada con los intereses del 6%, permite rechazar la misma.

Pero, como también explica la Juzgadora "a quo", sigue existiendo la facultad de resolver la compraventa cuando alguna de las partes no cumple lo pactado. Y esta es la acción que se acoge, en virtud del art. 1124 del CC .

Explica DETINSA en su escrito de contestación que en un momento dado el demandante se puso en contacto con don Jesús Luis , director comercial de la demandada, exponiéndole su imposibilidad de proceder a la escrituración de la compraventa, por lo que solicitó la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, renunciando a su petición inicial de aplicación de la cláusula penal, acuerdo que la demandada aceptó para no perjudicar al señor Jose Ignacio . Fruto de esas conversaciones es el burofax de 25 octubre 2007 que remite el señor Jose Ignacio a don Jesús Luis . En fecha 5 noviembre 2007 se inició la tramitación de la resolución contractual terminando el 13 noviembre 2007, sin embargo el señor Jose Ignacio nunca llegó a presentarse en las oficinas de la demandada, por lo que se le envía un burofax el 7 febrero 2008 recordándole que tiene a su disposición las cantidades que le corresponden como consecuencia de la resolución.

El retraso no se discute por DETINSA, y no consta que la vivienda estuviera en condiciones de ser entregada antes de la demanda, llegando incluso a afirmar la demandada que aún no se ha recepcionado la urbanización donde se encuentra la vivienda vendida, lo que sin duda no puede perjudicar al demandante, que como comprador tiene derecho no solo a ocupar la vivienda sino también a que la urbanización donde se asienta se encuentre en buenas condiciones. Y esta circunstancia, por mucho que diga la demandada, como promotora-vendedora no puede serle ajena.

Pero además procede mantener la resolución del contrato con la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales, porque es también la solución con la que estuvieron conformes las partes inicialmente, según se desprende del burofax de 7 febrero 2008 remitido por DETINSA al señor Jose Ignacio , con lo que podría hablarse de un mutuo desistimiento, y en cualquier caso no puede ahora la demandada ir en contra de sus actos propios actos. Como recuerda la STS, Sala 1ª, de 21-4-2006 (EDJ 2006/ 98665) el principio del derecho que prohíbe ir contra los actos propios encuentra apoyo legal en el artículo 7.1 del Código Civil , y se han venido exigiendo como requisitos para que pueda aplicarse este principio general: a) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; b) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; c) que el acto sea concluyente e indubitado, por ser "expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto". Bajo esta consideración no puede la demandada primero mostrarse conforme con la resolución y devolución de lo entregado más sus intereses, y luego pretender que el contrato sigue vivo. En este sentido la sentencia se ajusta a lo que parece haber convenido las partes.

Por todo lo dicho se desestima este recurso.

CUARTO.- Recurso del demandante. Ha de correr la misma suerte desestimatoria que el anterior.

En cuanto a los gastos del crédito hipotecario, efectivamente, no consta la relación con la vivienda comprada a la demandada, por lo que -por mucho que lo afirme la parte- no hay razón para cargar a DETINSA con los gastos e intereses de este préstamo, al no poder considerarse como perjuicios.

Y en cuanto a la cláusula penal este tribunal comparte igualmente el razonamiento de la sentencia de que sólo cabría aplicar dicha cláusula en el supuesto de que se opte, desde un primer momento , por la resolución, y aquí se reconoce por el demandante la concesión tácita de la prórroga de los tres meses. Según las alegaciones del letrado de esta parte, realizadas en fase de conclusiones, en el acto del juicio, puesto que ese plazo se computa a partir de la concesión de la licencia de primera ocupación (que no se discute que sea según dice DETINSA), el 26 octubre 2007, la prórroga indicada terminaría el 26 enero 2008, por lo que a fecha de la demanda -presentada el 25 febrero 2008- se había superado ese plazo, aunque no existiría retraso cuando el demandante remite un fax a la demandada dando por resuelto el contrato el 1 de octubre de 2007. Luego considerada procedente la resolución, como ya se ha razonado, la indemnización de daños y perjuicios bien puede establecerse en los intereses legales reconocidos en la sentencia, y no en el 25% que fija la cláusula penal.

QUINTO.- Las costas de esta azada se imponen a cada parte, las causadas por sus respectivos recursos, al ser rechazados ambos (art. 398.1 en relación con el 394.1 de la LEC).

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO los recursos de apelación interpuestos por el Procurador don Félix González Pomares, en nombre y representación de DON Jose Ignacio , y el promovido por la Procuradora doña Susana María García García en nombre y representación de DESARROLLO DE ACTIVOS INMOBILIARIOS S.A. (DETINSA), contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Getafe, de fecha 23 de diciembre de 2008 , debemos confirmar y confirmamos la misma, con imposición de las costas de ésta alzada a cada parte apelante, las causadas por su respectivo recurso.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , póngase en conocimiento de las partes que, en su caso, contra esta resolución cabe recurso de casación o infracción procesal si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto legal antes citado, en el plazo de cinco días y ante esta misma Sala.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia fue hecha pública por las Magistradas que la han firmado. Doy fe. En Madrid, a