Sentencia Civil Nº 254/2014, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 262/2014 de 24 de Abril de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00254/2014

Rollo Apelación Civil nº: 262/14

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán.

Presidente

Don Juan Martínez Pérez

Don Francisco José Carrillo Vinader

Magistrados

En la ciudad de Murcia, a veinticuatro de abril de dos mil catorce.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio Ordinario que con el número 680/11 se han tramitado en el Juzgado Civil nº 1 de Murcia entre las partes, como actora y ahora apelada, Dña. María representada por el Procurador Sr. Sánchez Aldeguer y dirigida por el Letrado Sr. Torrano Ruiz; y como parte demandada y ahora apelante, la mercantil 'Grupo Hispano de Gestión 2006' S.L., representada por la Procuradora Sra. Lozano Semitiel y dirigida por el Letrado Sr. Hernández Cuenca. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 24 de julio de 2013 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: FALLO: 'Que estimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Sánchez Aldeguer en nombre y representación de Dª María declaro resuelto el contrato de compraventa de 15 de noviembre de 2007, condenando a la demandada a que pague a la actora 19.700 euros (diecinueve mil setecientos euros) y otros 18.000 euros (dieciocho mil euros) en concepto de cláusula penal, intereses solicitados y costas del juicio'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada que lo basó en error en la valoración de la prueba. Se dio traslado a la otra parte que se opuso al mismo.

TERCERO.-Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 262/14, señalándose para votación y fallo el día 23 de abril de 2014.

CUARTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la instancia estima en su integridad la acción ejercitada por la actora, Dña. María , al amparo de lo dispuesto en el artº. 1124 del Código Civil contra la mercantil demandada, 'Grupo Hispano de Gestión 2006' S.L., tendente a la resolución, por incumplimiento de la misma, del contrato privado de compraventa de vivienda suscrito entre las partes con fecha 15 de noviembre de 2007, condenando a dicha demandada a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por importe de 19.700 €, más otros 18.000 € por aplicación de la correspondiente cláusula penal indemnizatoria (10% del precio de la vivienda).

La citada sentencia estima la demanda declarando el incumplimiento de la vendedora consistente en el retraso en la entrega del objeto del contrato previsto contractualmente con anterioridad al día 31 de agosto de 2009, salvo causa de fuerza mayor. A su vez condena a la parte vendedora a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, con aplicación además de la cláusula penal convenida que acordaba que en caso de incumplimiento del vendedor del plazo de entrega de la vivienda, si el comprador optase por la resolución del contrato, la vendedora le indemnizaría con una cantidad equivalente al 10% del precio de la vivienda.

La mercantil demandada muestra su disconformidad con el mencionado pronunciamiento judicial e interesa su revocación y el dictado de una nueva sentencia que desestime la demanda por considerar que el Juzgador de instancia incurre en error en la valoración de la prueba, de un lado, con respecto a la interpretación del contrato, con infracción de los artículos 1281 y 1289 del Código Civil y, de otro lado, en relación con las causas del retraso en la entrega de la vivienda.

SEGUNDO.-Concretadas en los indicados términos las cuestiones impugnatorias suscitadas en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en los presentes autos, que no asiste razón a la parte recurrente en las pretensiones que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

En este sentido, hemos de tener en cuenta, como ya exponía esta Audiencia Provincial en las sentencias de 10 de julio y 25 de octubre y 29 de noviembre de 2012, que en toda compraventa de inmuebles el plazo de entrega de la obra constituye un elemento importante que debe ser reflejado contractualmente por imperativo legal y con fundamento en la imposibilidad de dejar indefinido el cumplimiento del contrato. Pero, sin perjuicio de ello, es también cierto que su esencialidad puesta en relación con el fin del contrato, debe quedar claramente probada por la parte que lo alega y por tanto no cabe su presunción. Y ello aún en mayor medida cuando la eficacia resolutoria del contrato se vincula al incumplimiento que sea esencial, de ahí que el Tribunal Supremo en la Sentencia de 19 de mayo de 2009 , afirme '... que esta condición (esencial) la merece en primer término aquél que la tenga por voluntad expresa o implícita de las partes contratantes, que es a quiénes corresponde crear la 'lex privata' por la que quieren regular la relación jurídica que les vincula'.

En este sentido esa 'lex privata'existe al constar una concreta cláusula contractual que la incluye de manera concreta. Máxime además cuando se ha pactado a favor de la parte compradora una condición resolutoria expresa en torno a un plazo de entrega que incluso las propias partes contratantes han fijado como esencial. En efecto el contenido de la cláusula quinta así lo pone de manifiesto cuando afirma que '...la vivienda será puesta a disposición del comprador antes del 31 de agosto de 2009, salvo causa de fuerza mayor'.

Entiende este Tribunal que los citados términos contractuales interpretados a tenor de las reglas de interpretación previstas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil y en concreto a tenor de la regla primera sobre interpretación literal (artículo 1281 párrafo primero) de carácter preferente y prioritario, se muestra suficiente en la averiguación del alcance de lo pactado y permite concluir que la voluntad de las partes fue la de atribuir carácter esencial a la obligación de entrega de la vivienda en esa fecha máxima del día 31 de agosto de 2009, salvo causa de fuerza mayor. Y ello aún en mayor medida cuando la citada cláusula contiene una condición resolutoria expresa que facultaba al comprador a optar por la resolución en caso de que la vivienda no se entregara en el plazo máximo pactado.

TERCERO.-De conformidad con lo expuesto procede analizar seguidamente los efectos resolutorios del incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda.

En este sentido y como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 2014 '...la jurisprudencia más reciente (por ejemplo, sentencias del Tribunal Supremo de 14 de junio de 2011 , 21 de marzo de 2012 y 25 de octubre de 2013 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 del Código Civil ) en el sentido de que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia renuente al incumplimiento pero sí que origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, cosa que ocurre, en los términos de los Principios de Unidroit (artº. 7.3.1 [2.b]), cuando se «priva sustancialmente» al contratante, en este caso al comprador, «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato», encontrándose sin duda entre las lógicas expectativas del comprador el recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubieran estipulado y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza, pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 del Código Civil , en relación con el artículo 1445 del Código Civil ).

En esta línea se viene afirmando por esta Sala que el mero retraso en el pago o en la entrega de la cosa no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos al incumplimiento. Como declara la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de abril de 2011 , la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora, cuando se dan los presupuestos que entre otros señala el artículo 1100 del Código Civil , con las consecuencias que indican preceptos como los artículos 1101 , 1096 y 1182 del Código Civil , pero no necesariamente a la resolución'.

Y añade: 'De este modo, para que el retraso del comprador o del vendedor en el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones pueda considerarse como causa de incumplimiento resolutorio se requiere que así se haya pactado (por ejemplo, sentencias del Tribunal Supremo de 28 de junio de 2012 , 17 de enero de 2014 y 5 de febrero de 2014 ) o, en su defecto, que sea de tal entidad, grave y esencial, como para que con él se frustre el fin del contrato o la finalidad económica del mismo, esto es, capaz de producir insatisfacción de las expectativas de la parte perjudicada por el mismo ( sentencias del Tribunal Supremo de 25 de junio de 2009 y 12 de abril de 2011 ), lo que hace necesario examinar el valor del plazo en este tipo de contratos y si su inobservancia debe llevar indefectiblemente al incumplimiento definitivo del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de diciembre de 2008 )'.

En este caso la promotora recurrente no cuestiona la realidad de tales términos contractuales y tampoco el retraso en la entrega de la vivienda, sino que pretende justificarlo en la existencia de causa de fuerza mayor, que la referida cláusula del contrato introduce como excepción al cumplimiento de ese plazo máximo pactado.

Alude para ello a que el Ayuntamiento de Cartagena exigía a la citada promotora la realización de obras de urbanización en el ámbito de las calles que circundan la promoción de viviendas. Y añade que la contratación de los correspondientes técnicos y la efectiva ejecución de esas obras, determinó una mayor dilación temporal en ese plazo máximo de entrega de la vivienda.

Sin embargo, este Tribunal no comparte tal pretensión. Y ello porque la existencia de fuerza mayor que determinaría la inexistencia de incumplimiento imputable a la promotora, cabe interpretarlo en relación con aquellos sucesos o hechos que puedan considerarse ajenos o extraños a la esfera de control de la promotora. Entendemos que una interpretación diferente daría lugar, como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2013 a que '...el vendedor sea árbitro de cumplir un contrato cuando le convenga o interese o pueda y le autorizaría a escudarse en incumplimientos debidos a sucesos ocurridos en el círculo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externas, imprevisibles o inevitables, lo que es inadmisible por contrario al artículo 1256 del Código Civil '.

Obsérvese, que en este caso se trata de la realización del proyecto y ejecución de la totalidad de las obras de urbanización en el ámbito de las calles que circundan la promoción ya ejecutada de 18 viviendas, consistentes en explanaciones, pavimentación de calles y aceras, abastecimiento de agua, saneamiento y el enganche de los correspondientes servicios urbanísticos.

Entendemos, en consecuencia, que el incumplimiento de la vendedora no puede encontrar justificación en la existencia de causa de fuerza mayor, por cuanto la ejecución de esas obras se incardinan en la propia esfera y ámbito de su actividad profesional y en concreto en la viabilidad de la citada promoción de viviendas.

CUARTO.-Por otro lado, tampoco puede aceptarse, como alega la mercantil apelante, que la puesta a disposición de la vivienda a la parte compradora, como se indica en la controvertida cláusula quinta del contrato, deba identificarse con el certificado final de obra obtenido con fecha 11 de marzo de 2010. Entendemos por el contrario que tal 'puesta a disposición'conlleva la entrega de la vivienda en condiciones de ser usada con arreglo a su naturaleza, y ello implica la obtención de la licencia de primera ocupación, inexistente en este caso.

Téngase en cuenta, como este Tribunal ha manifestado en precedentes sentencias, entre otras en la de 13 de mayo de 2010 , que la entrega o puesta a disposición de la vivienda no puede entenderse como un acto meramente formal, sino que por el contrario se exige una entrega efectiva, entendida como material y administrativamente apta para su ocupación. Es decir cuando el comprador puede tomar posesión de la misma y ocuparla, en orden a destinarla al uso correspondiente, lo que sin duda exige, como requisito ineludible, la obtención de la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, ya que ese documento es el que habilita al comprador para acceder a los suministros básicos de agua, gas, energía eléctrica y demás infraestructuras de telecomunicaciones, posibilitando así un uso ordinario de la vivienda.

En este sentido traemos a colación la sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 2014 que declara '...la plena imbricación de la licencia de primera ocupación en la estructura contractual, ya por la voluntad de las partes con estipulación expresa al respecto, o bien como un elemento natural de la propia obligación de entrega de la cosa, ha sentado como doctrina jurisprudencial que «cuando falta dicha estipulación al respecto, supuesto del presente caso, su trascendencia resolutoria también requiere que su falta o tardía obtención comporte un incumplimiento esencial de la obligación de entrega de la cosa y, por extensión, conforme a lo anteriormente expuesto, una frustración del plano satisfactorio del acreedor o contraparte» ( sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 2014 , entre las más recientes), lo que ha llevado a rechazar la pretensión resolutoria de los compradores en supuestos de leve demora entre la solicitud de licencia y su obtención, si el lapso «no se debía a la falta de condicionantes técnicos imputables a la vendedora sino a la mera tardanza habitual de la Administración para su expedición» ( sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2014 y las que se en ella se citan)'.

En este caso, la prueba practicada y en concreto el hecho de la no obtención de la citada licencia, ni siquiera consta su concesión en el curso del procedimiento, permite afirmar el carácter esencial de dicho deber, por cuanto, como señala la sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 , la falta de cumplimiento de ese deber sólo se valorará como esencial si se hubiese pactado como tal en el contrato, o en su defecto '...en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquiriente'.

Obsérvese que en el caso enjuiciado no consta, como hemos señalado, que dicha licencia se haya obtenido, al tiempo que tampoco la promotora ha acreditado que su no obtención responda a la sobrecarga de trabajo de la Administración concedente y tampoco que esa falta de licencia no constituya obstáculo alguno para el uso del inmueble y para el acceso a sus correspondientes suministros.

Por todo lo expuesto, procede la desestimación del presente recurso.

QUINTO.-La desestimación del recurso determina la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada ( artº. 398 de la LEC ).

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la Procuradora Sra. Lozano Semitiel en representación de la mercantil 'Grupo Hispano de Gestión 2006' S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 1 de Murcia en el Juicio Ordinario nº 680/11, debemos CONFIRMAR íntegramentela misma, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Devuélvase la causa al Juzgado de procedencia con certificación de la presente resolución.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

MODO DE IMPUGNACIÓN:contra esta Sentencia cabe interponer los recursos de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el plazo de VEINTE días a contar desde el siguiente a su notificación.

Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J ., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.

El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107 indicando, en el campo 'concepto' la indicación 'Recurso' seguida del código '06 Civil-Casación' o '04 Civil-Extraordinario por infracción procesal'. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria deberá incluir, tras la cuenta referida, separados por un espacio la indicación 'recurso' seguida del código '06 Civil-Casación' o '04 Civil-Extraordinario por infracción procesal'.

En el caso de que deba realizar otros pagos en la misma cuenta, deberá verificar un ingreso por cada concepto, incluso si obedecen a otros recursos de la misma o distinta clase indicando, en este caso, en el campo observaciones la fecha de la resolución recurrida con el formato DD/MM/AAAA.