Sentencia Civil Nº 255/2006, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 5, Rec 117/2006 de 30 de Mayo de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00255/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000117 /2006

SENTENCIA NUM. 255

ILMOS SRS.

PRESIDENTE ACTAL.: .

D. Mariano Zaforteza Fortuny.

MAGISTRADOS:

D. Mateo Ramón Homar.

D. Santiago Oliver Barceló.

Palma de Mallorca, a treinta mayo de dos mil seis

VISTOS por la Sección 5ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación,

los presentes autos de juicio ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº tres de los de Manacor, bajo el nº 171 de 2004, rollo de Sala nº 117 de 2006 , entre partes, de una, como

demandada-apelante, Wiechert, S.L., representada por la Procuradora Sra. Coll Sabrafin y asistida

por la letrada doña Inmaculada Fuentes Ibáñez, y de otra, como actores-apelados, don Eusebio y

doña Elena, representados por el Procurador Sr. Coll Vidal y asistidos la Letrada doña

Francisca Amer Massanet.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. D. Mariano Zaforteza Fortuny.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Sra. Juez de Primera Instancia nº 3 de Manacor, en fecha 1 de julio de 2005, se dictó sentencia, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda formulada por el Procurador Dña. María Mascaró Galmés en nombre y representación de D. Eusebio y Dña. Elena contra la entidad Wiechert, S.L., en consecuencia debo condenar y condeno a la demandada a abonar a los actores la cantidad de treinta y un mil setecientos euros con diez céntimos (31.700 euros), más los intereses legales a contar desde el día 18 de noviembre de 1998, incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia hasta el completo pago, con imposición de las costas a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandada, la cual solicitó que, con revocación de dicha resolución, se desestime la demanda. Conferido traslado a la contraparte, ésta interesó que se confirme plenamente la sentencia apelada de contrario. Una vez recibidos los autos por este Tribunal, se señaló para deliberación y votación el día 16 de mayo del presente año.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En el escrito inicial del pleito, la representación procesal de don Eusebio y doña Elena afirmó, en síntesis, que los actores habían encomendado a la entidad demandada Wiechert, S.L., la intermediación para vender un inmueble que aquéllos titularizaban, habiendo efectuado la interpelada determinadas gestiones con motivo de los cuales se llegó a suscribir un contrato de opción de compra en fecha 26 de octubre de 1998, si bien el día 17 de noviembre del mismo año se resolvió dicha opción de compra y no llegó a concluirse la compraventa, pese a lo cual los demandantes entregaron a la entidad demandada en esa última fecha y al día siguiente unas cantidades a cuenta de la comisión pactada que en total importaban el equivalente a 31.700'10 euros, suma dineraria que reclaman en este procedimiento más los intereses legales desde el 18 de noviembre de 1998, al no haberse efectuado la venta. Esta pretensión fue íntegramente acogida en la sentencia de primera instancia, en cuya resolución se expuso, resumidamente, que entre las partes se había concertado un contrato de corretaje y que el pago de la comisión se había supeditado al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, la cual no llegó a otorgarse por razones ajenas a la voluntad de los demandantes. Contra dicha resolución se alzó la parte interpelada mediante la interposición de un recurso de apelación en el que interesó que se desestime la demanda, aduciendo por un lado las razones por las que la entidad Wiechert, S.L., tenía derecho al cobro de la comisión por haberse perfeccionado la compraventa y por no haber cumplido el señor Eusebio voluntariamente las obligaciones asumidas en el contrato de 17 de noviembre de 1998, y alegando por otro lado que los intereses no deben abonarse en ningún caso desde la fecha fijada en la sentencia, sino desde que se presentó demanda de conciliación el día 4 de septiembre de 2002. La demandante recurrida se opuso al recurso combatiendo los argumentos en que se fundamenta y propugnó que la sentencia dictada por el Juzgado "a quo" sea refrendada en su totalidad.

SEGUNDO.- Con carácter general, el Tribunal Supremo ha enseñado que "el contrato de agencia inmobiliaria, como ha tenido ocasión de declarar esta Sala en sentencia de 26 de marzo de 1992 , se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1091 y 1255 del Código Civil y si bien mantiene aproximaciones de mandato, corretaje, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo. El agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta, si bien coadyuva eficazmente a la misma y su propia función es predominantemente pregestoria, al hacer posible contratar, cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final (sentencias de 2 de octubre de 1965, 3 de marzo de 1967, 1 de marzo de 1988 y 6 de octubre de 1990 ). Lo que se conforma a la normativa de su actividad profesional contenida en Real Decreto de 19 de junio de 1981, que aprobó los Estatutos Generales de la Profesión de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria y de sus Colegios Oficiales y Consejo General , que la Sala de Apelación no tuvo en cuenta, pues cita el Decreto de 13 de junio de 1987 , que no tiene relación alguna con el tema. Los consecuentes honorarios de los Agentes se devengan, salvo pacto expreso, que contemple otra modalidad, si su actividad resulta eficaz, al celebrarse y tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio objeto de la mediación, como consecuencia de la actividad desplegada por el Agente mediador, que no se obliga por ello a responder del buen fin de la operación, lo que requeriría un pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión (sentencias de 12 de marzo, 18 de septiembre, 1 de diciembre de 1986, 1 y 17 de mayo y 6 de octubre de 1990, 11 de febrero y 26 de marzo de 1991 ). La doctrina jurisprudencial referida y reiterada no es frontalmente opuesta a los Estatutos referenciados, en cuanto al tratarse de normas administrativas, no alteran la naturaleza del contrato de agencia inmobiliaria, regido por el Derecho Civil. En este sentido su artículo 23, en relación al primero, es acorde, al determinar que el derecho a percibir la retribución 'surgirá al perfeccionarse el negocio a que se refiere la intervención pactada o al finalizar el trámite encargado" (sentencia de 21 de mayo de 1992 ), habiendo también declarado el Alto Tribunal que "en esta clase de contratos mediación o corretaje, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra, (sentencias de 26-3-1991, 10-3-1992, 19-10 y 30-11-1993, 7-3-1994 y 17-7-1995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se hallare totalmente consumada (sentencias de 22-12-1992, 4-7-1994, 4-11-1994 y 5-2-1996 ). La aportación de medios a cargo del agente no justifica la remuneración, por integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado" (sentencia de 30 de abril de 1998 ), así como que "dicho contrato de mediación o corretaje, es un contrato atípico en nuestro Derecho, que aunque tenga similitud o analogía con el de comisión, con el de mandato e incluso con el de prestación de servicios, sin embargo nunca responderá a una combinación formada con los elementos a dichas figuras contractuales típicas. Pero a pesar de ello su enorme práctica comercial y la importancia que ha adquirido en dicha área, hace preciso que se fijen las normas por las que se ha regir su nacimiento, desarrollo y producción de efectos. Para ello habrá que recurrir a lo pactado por las partes a tenor de la facultad otorgada por los artículos 1091 y 1255 del Código Civil , después a las normas generales de las obligaciones y contratos comprendidos en los Títulos I y II del Libro Cuarto del Código Civil, más tarde a los usos comerciales y normas complementarias, así como a la jurisprudencia pacífica y consolidada establecida por las sentencias de esta Sala; sin olvidar, en su caso, la doctrina científica y Derecho comparado, recogidos en dicha jurisprudencia... En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio, como ya se ha dicho, a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio" (sentencia de 2 de octubre de 1999).

Dada esa doctrina jurisprudencial, resulta lógico y consecuente que la parte apelante haya sostenido que mediante el documento suscrito en fecha 26 de octubre de 1998 con el señor Baltasar (folios 50 y 51, y traducción al folio 52 y 53) se concluyó la compraventa y por ello surgió el derecho de la demandada Wiechert, S.L., a percibir la comisión correspondiente, tesis no compartida por la actora, la cual ha mantenido que en aquella fecha no se concluyó una compraventa sino un contrato de opción de compra. Sin embargo, en el presente supuesto debe tenerse presente que en el documento datado a 21 de octubre de 1997 mediante el que se concertó la intermediación inmobiliaria de autos (folio 48 y traducción al folio 49) se explicitó que la comisión se recibiría "en el caso de realizarse una compraventa, y en el momento de pago del precio/cita del Notario", con lo que se vino a introducir una estipulación por las partes, ejercitando la libre autonomía contractual reconocida en el artículo 1255 del Código Civil , al pactar que la comisión no se pagaría en cuanto se concluyera la compraventa sino el momento de otorgamiento de la correspondiente escritura pública ante Notario, sin que ello resulte desvirtuado por la copia del mismo documento datada también a 21 de octubre de 1997 y presentado por la demandada (folio 130 y traducción al folio 131), en el que constan tachadas las palabras "fecha de notario", pues esa tachadura no aparece salvada en el propio documento y los actores no han admitido que ese cambio se hubiera introducido con su consentimiento, y por ello no se ha acreditado que esa rectificación se hubiera efectuado antes de la firma del contrato, por lo que aquella tachadura no puede perjudicar a la parte demandante, tal como certeramente expuso la Juez de primera instancia. En definitiva, al haberse convenido que la comisión se pagaría cuando se otorgara escritura pública ante Notario y al no haberse llegado a producir ese hecho, carece de derecho la demandada a percibir la comisión y ha de corroborarse lo decidido por la Juez de primera instancia, máxime cuando la actora ha explicado y acreditado las razones por las cuales no se llegó a otorgar escritura pública, al no haberle sido posible a la parte vendedora cumplir determinadas exigencias y condiciones solicitadas por la compradora, siendo, en cualquier caso, irrelevante o cuando menos secundario este último extremo, ya que lo trascendente a los efectos que se dilucidan en este pleito, es que la compraventa no se llegó a plasmar en escritura pública otorgada ante Notario, por no haber llegado a manifestar ante dicho fedatario público las partes compradora y vendedora su consentimiento respecto al negocio jurídico en cuestión.

TERCERO.- Acogiendo lo solicitado por la demandante, en el fallo de la sentencia recurrida se condenó a la interpelada a abonar los intereses legales de la cantidad adeudada desde el día 18 de noviembre de 1998, pero la representación procesal de Wiechert, S.L., adujo que de conformidad con lo establecido en los artículos 1100 y 1108 del Código Civil los intereses moratorios no se debían empezar a devengar hasta que se produjo la intimación o reclamación, la cual no tuvo lugar hasta que se presentó demanda de conciliación el día 4 de septiembre de 2002. A juicio de esta Sala, merece prosperar este motivo del recurso, por cuanto a tenor de lo establecido en el artículo 1100 del Código Civil , la mora se inicia, salvo en los supuestos expresamente previstos en la norma, desde que el acreedor exige judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de la obligación, generándose entonces la obligación de indemnizar daños y perjuicios que en el caso de las obligaciones dinerarias consiste en el abono intereses, según determinan los artículos 1101 y 1108 del propio Código Civil , y en el supuesto de hecho enjuiciado no consta que se produjera intimación alguna hasta que se presentó demanda de conciliación en fecha 4 de septiembre de 2002 (folios 85 a 87), pues no se ha probado que anteriormente se hubiera reclamado la entrega de la suma dineraria pretendida en este proceso y, en particular, no se ha acreditado que el día 18 de noviembre de 1998 hubiera tenido lugar tal intimación, pues la sola manifestación de la parte actora no es suficiente para acreditar ese hecho en perjuicio de la contraparte. Por consiguiente, ha de accederse a lo solicitado en cuanto a este punto por la parte apelante, sin perjuicio de mantener el pronunciamiento emitido por la Juez de primera instancia con base en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil respecto al incremento de los intereses en dos puntos a partir de la sentencia de primera instancia, decisión que se confirma aun revocándose parcialmente la sentencia apelada, ante el incumplimiento por parte de la demandada de su obligación de devolver a la actora la suma percibida.

CUARTO.- Con respecto a las costas de primera instancia, y de acuerdo con lo previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer imposición expresa, al estimarse parcialmente la demanda, por rechazarse la imposición de intereses durante un periodo de casi cuatro años que había sido incluido en su pretensión por la actora, siendo relevante la cantidad de la que por este concepto resulta absuelto el demandado y siendo además significativa porcentualmente en relación con el total objeto de reclamación. En cuanto a las costas de esta alzada, tampoco procede hacer especial pronunciamiento en virtud de lo establecido en el artículo 398.2 del mismo texto legal, al no ser esta sentencia confirmatoria de la de primera instancia por estimarse parcialmente la apelación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad Wiechert, S.L., contra la sentencia de fecha 1 de julio de 2005 dictada por la Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Manacor , en los autos de juicio ordinario de los que trae causa el presente rollo, debemos resolver y resolvemos:

1º) Revocar parcialmente la sentencia apelada.

2º) En su lugar, estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de don Eusebio y doña Elena contra la entidad Wiechert, S.L., condenar a la demandada a abonar a los actores la cantidad de 31.700 euros, más los intereses legales a contar desde el día 4 de septiembre de 2002, incrementados en dos puntos desde la fecha de la sentencia del Juzgado "a quo" hasta el completo pago, sin hacer imposición expresa en cuanto a las costas de la primera instancia.

3º) No hacer imposición expresa en cuanto a las costas de la alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. D. Mariano Zaforteza Fortuny, Ponente que ha sido en este trámite, en el mismo día de su audiencia pública. Palma de Mallorca, a treinta de mayo de dos mil seis.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.