Sentencia Civil Nº 255/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 49/2010 de 19 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00255/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7000823 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 49 /2010

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 582 /2008

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 3 de POZUELO DE ALARCON

De: MEGO PROMOCIONES INMOBILIARIAS DEL SUR S.L.

Procurador: SILVIA VIRTO BERMEJO

Contra: Augusto

Procurador: MARIA DEL PILAR RAMI SORIANO

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

D.JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

En MADRID , a diecinueve de mayo de dos mil diez.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 582/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Pozuelo, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante MEGO PROMOCIONES INMOBILIARIAS DEL SUR, S.L., representada por la Procuradora Dª Silvia Virto Bermejo y defendida por Letrado, y de otra como demandados-apelados D. Augusto y Dª Belinda , representados por la Procuradora Dª Mª Pilar Rami Soriano y defendidos por Letrado, seguidos por el trámite de juicio ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo.Sr. Dª Mª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Pozuelo, en fecha 29 de abril d e2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:"Que ESTIMANDO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Sra. Pardo en representación de MEGOSUR contra D. Augusto y doña Belinda como parte demandada, y estimando en parte la reconvención formulada por esta, DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados a abonar conjunta y solidariamente a la parte actora la cantidad de 6.305,4 euros, más los intereses del art. 576 LEC , sin hacer pronunciamiento especial en materia de costas procesales.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 16 de marzo de 2010, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 11 de mayo de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En fecha 24 de octubre de 2.003 se celebró contrato de compraventa entre D. Augusto y "Mego Promociones Inmobiliarias del Sur, S.L.", en virtud del cual el primero compra a la segunda el apartamento nº NUM000 , tipo duplex, y la plaza de garaje nº NUM000 , que forman parte del inmueble "Complejo Residencial DIRECCION000 " en Caños de Meca, término municipal de Barbate, provincia de Cádiz. Habiéndose especificado en el contrato que la superficie útil total del apartamento es de 53,96 m2 y construida total de 60,98 m2, ambas aproximadas, indicando que el garaje tiene una superficie construida aproximada de 25 m2.

En el referido contrato se acordó un precio de 120.202,42 ? por el apartamento y 7.813,16 ? por el garaje, aplicando a dichas cantidades el 7% de IVA.

Con posterioridad, en fecha 28 de noviembre de 2.006 se otorgó escritura pública de compraventa con respecto a los mismos inmuebles; señalándose en la misma que el apartamento consta de una superficie total construida de 102 m2 y 48 dm2 y útil de 64 m2 y 15 dm2; indicando que la superficie construida del garaje era de 15 m2 y 26 dm2, siendo su superficie útil de 15 m2; habiéndose pactándo un precio total de 140.015,58 ?, aplicando sobre el mismo el 7% en concepto de IVA.

La parte actora formula la demanda iniciadora de este procedimiento interesando la condena de los compradores al abono de la cantidad de 12.601,40 ?, para completar el importe del IVA hasta el 12%. Los demandados se allanan a la demanda, si bien solicitan compensación en la cantidad de 6.382,99 ? que resulta de la diferencia de metros reflejados en el contrato y en la escritura de compraventa con respecto al garaje; admitiendo adeudar a la parte actora la cantidad de 6.218,41 ?, tras la compensación.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda y la reconvención, habiéndose interpuesto contra la misma recurso de apelación, que es objeto de la presente resolución.

SEGUNDO.- La sentencia es recurrida por "Mego, Promociones Inmobiliarias del Sur, S.L.", que admite inicialmente la diferencia de metros entre lo reflejado en el contrato privado y en la escritura pública de compraventa, si bien señala que dicha diferencia no sólo afecta a la plaza de garaje sino también al apartamento, siendo en este último caso la superficie señalada en el escritura pública superior a la indicada en el contrato, extremo fácilmente constatable tras el examen de los documentos números 5 y 7 aportados con la demanda. Si bien, dicha diferencia resulta intrascendente en ambos casos, debido a que la cabida, tanto de la plaza de garaje como del apartamento, se indica como una más de sus características, no habiéndose fijado el precio por unidad de medida, por tanto no cabe acudir al artículo 1.469 C.Civil , en virtud del cual "Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero, si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble", a la vista de dicho precepto, entendemos que la venta que nos ocupa ha sido hecha por precio alzado, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.471 C.Civil que establece: "En la venta de un inmueble, hecha por precio alzado y no a razón de un tanto por unidad de medida o número, no tendrá lugar el aumento o disminución del mismo, aunque resulte mayor o menor cabida o número de los expresados en el contrato", precepto al que se remite el Tribunal Supremo reiteradamente, en sentencias de 18 de febrero y 24 de abril de 1.997, 25 de julio de 1.998, 18 de junio de 1.999, 21 de julio y 5 de diciembre de 2.000, 31 de enero de 2.001 y 21 de abril de 2.006 , concretamente esta última se pronuncia en los siguientes términos: "Resulta probado con claridad meridiana que el comprador (demandado recurrente) Sr. José Daniel conocía perfectamente las condiciones de la finca al tiempo de perfeccionar el contrato de compraventa y prestó el consentimiento plenamente consciente de sus características, incluida la cabida, por lo que nos hallamos ante un supuesto de "cuerpo cierto" regulado en el artículo 1.471 C.C .", añadiendo que "Por consiguiente la diferencia de cabida del objeto comprado resulta irrelevante, por lo que ninguna trascendencia económica derivada de ello puede tener para el vendedor en el presente proceso".

Ahora bien, la Sala Primera del Tribunal Supremo, en sentencia de 4 de abril de 2.005 , determina que "los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato (STS de 3 de abril de 2.002 y las que cita), cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1.985 y 6 de abril de 1.989). Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.124 y 1.101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1.978, 25 de abril de 1.973, 21 de abril de 1.976, 20 de diciembre de 1.977 y 23 de marzo de 1.982 ), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1.984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio". En términos similares aborda la cuestión la sentencia del Alto Tribunal de 22 de mayo de 2.008 , indicando que "En la demanda, ciertamente, se ejercitó una acción indemnizatoria por incumplimiento contractual, que se sitúa en la existencia de vicios o defectos que hacían la cosa objeto de contrato impropia para el fin al que se destinaba y que, rectamente entendida, presupone la exigencia de su cumplimiento, siquiera por equivalencia, mediante la deducción del precio del contrato del importe de las reparaciones necesarias para hacer desaparecer los defectos de la maquinaria y para adecuarla al fin que le era propio, según lo convenido, habiéndose añadido a dicha pretensión la estrictamente indemnizatoria de los daños y perjuicios irrogados a resultas del incumplimiento del contrato", añadiendo que "La demanda se basa, pues, en la concurrencia de los presupuestos que conforman un caso de aliud pro alio...en donde no se cumple el contrato, y se produce -como precisa la sentencia de 9 de julio de 2.007 , con abundante cita de otras anteriores- cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad, con la subsiguiente insatisfacción del comprador, que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1.101 y 1.124 del Código Civil - Sentencias de 4 de abril de 2.005 y 14 de febrero de 2.007 -, a través de las acciones de cumplimiento o de resolución y de indemnización por vicios ocultos presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues éste tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallaba al tiempo de la perfección del contrato -Sentencia de 9 de julio de 2.007 ".

Atendiendo a la jurisprudencia citada y teniendo en cuenta que se ha procedido a vender un cuerpo cierto y que la diferencia de cabida no impide al comprador destinar el inmueble al uso para el cual lo ha adquirido, no resultando inhábil por defecto de cabida, ni habiéndose frustrado por ello la finalidad perseguida con la compraventa, ni cumpliéndose los presupuestos contemplados en la jurisprudencia citada en el párrafo anterior, entendemos que la vendedora ha cumplido las obligaciones asumidas contractualmente, habiéndose producido la transmisión del apartamento y de la plaza de garaje como cuerpos ciertos, no siendo factible proceder a la compensación interesada por la parte demandada; máxime cuando los compradores, tras el otorgamiento de la escritura pública, llevado a cabo en fecha 28 de noviembre de 2.006, no han formulado protesta ni reclamación alguna hasta el momento en que contestaron a la demanda, lo cual tuvo lugar el 11 de diciembre de 2.008.

TERCERO.- La sentencia de instancia, partiendo de la diferencia de la superficie de la plaza de garaje reflejada en el contrato privado y la escritura pública de compraventa, lleva a cabo la compensación de deudas, considerando que esa diferencia genera a favor de los compradores una deuda líquida, exigible, vencida, homogénea y no controvertida por tercero; apreciaciones que son combatidas en el recurso de apelación, al entender que no existe un crédito compensable, puesto que no es líquido.

Para resolver dicha cuestión, hemos de tener en cuenta que la compensación opera "cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra", de acuerdo con lo preceptuado en el artículo 1.195 C.Civil , siendo necesario, para que se proceda a compensar, el cumplimiento de los siguientes requisitos: "1º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro. 2º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado. 3º Que las dos deudas están vencidas. 4º Que sean líquidas y exigibles. 5º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor" (artículo 1.196 C.Civil ).

La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha venido exigiendo insistentemente la concurrencia de dichos requisitos para que tenga lugar la compensación, señalando en sentencia de 30 de abril de 2.008 que "toda compensación puede ser definida, de acuerdo con la regulación contenida en los artículos 1.195 y siguientes del Código Civil , como un modo de extinguir las obligaciones, en la cantidad concurrente, respecto de aquellas personas que, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra"; reiterando dicha exigencia en sentencia de 12 de mayo del mismo año, en los siguientes términos: "la compensación, instituto que exige que las partes implicadas sean recíprocamente acreedor y deudor con carácter principal, como se deduce del artículo 1.196.1º del Código Civil (STS 24 de octubre de 1.985, 26 de noviembre de 1.993, 24 de marzo de 2.000 , entre muchas otras)"; también la sentencia de 25 de septiembre de 2.008 se pronuncia en términos similares, al subrayar que "el artículo 1.196 recoge los requisitos para que tenga lugar la compensación consistente el primero de ellos en que cada uno de los obligados lo esté principalmente ,y sea a la vez acreedor del otro, lo que no ocurre en este caso; en efecto, los presupuestos del precepto presuponen la existencia de dos deudas recíprocas (STS de 28 de noviembre de 1.986 ), toda vez que, como declara la sentencia de 6 de marzo de 1.986 , no cabe que se extinga lo que no ha nacido o carece de vigencia (STS de 6 de marzo de 1.968 )".

Aplicando los artículos 1.195 y 1.196 del Código Civil , así como la doctrina jurisprudencial citada, al supuesto que nos ocupa, cabe concluir que la deuda que ha de satisfacer la parte demandada está vencida, es líquida y exigible; sin embargo la diferencia existente entre el contrato y la escritura pública con respecto a la superficie del garaje, no genera, en absoluto, un crédito a favor de los compradores, atendiendo fundamentalmente a la adquisición de un cuerpo cierto (artículo 1.471 C.Civil ), por tanto las partes no son recíprocamente deudoras y acreedoras entre sí, ni se ha constatado la existencia de una deuda líquida, vencida y exigible que haya de ser abonada a los compradores.

Todo ello, sin perjuicio de que la compensación puede ser planteada a través de una demanda reconvencional o por vía de excepción (artículo 408.1 L.E .Civ.), habiendo optado la parte demandada por esta última, sin que haya formulado reconvención.

En definitiva, procede estimar el recurso de apelación, revocando la sentencia de instancia en los términos interesados por la parte recurrente.

TERCERO.- El artículo 395.1 L.E .Civ. establece que "Si el demandado se allanare a la demanda antes de contestarla, no procederá la imposición de costas salvo que el tribunal, razonándolo debidamente, aprecie mala fe en el demandado. Se entenderá que, en todo caso, existe mala fe, si antes de presentada la demanda se hubiese formulado al demandado requerimiento fehaciente y justificado de pago o, si se hubiera dirigido contra él demanda de conciliación"; en este caso, la parte demandada se allanó a la demanda en el tiempo previsto en dicho precepto; si bien, se le requirió, con anterioridad a la interposición de la demanda, al efecto de que abonase la cantidad adeudada, según deriva de la documentación obrante en autos (folios 183 a 188), habiendo hecho caso omiso de dicho requerimiento, lo que nos lleva a apreciar mala fe en la conducta de la parte demandada. Además, hemos de tener en cuenta que la demandada alegó la excepción de compensación, la cual será desestimada al proceder la revocación de la sentencia, lo que conlleva la imposición de las costas, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 394.1 L.E .Civ.

En definitiva, han de imponerse a la demandada las costas procesales causadas en primera instancia.

Por otra parte, no cabe condenar a ninguno de los litigantes a las costas causadas en esta instancia, debido a la estimación del recurso de apelación (artículo 398.2 L.E .Civ.).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

La Sala, estimando el recurso de apelación, interpuesto por la Procuradora Silvia Virto Berejo, en representación de Mego Promociones Inmobiliarias del Sur S.L., contra la sentencia dictada en fecha 29 de abril de 2.009 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Alcorcón , en autos de procedimiento ordinario nº 582/2008; acuerda revocar dicha resolución en los siguientes términos:

1.- Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Doña María Pardo Martínez, en representación de "Mego Promociones Inmobiliarias del Sur, S.L.", como actora, contra D. Augusto y Doña Belinda , como demandados; se condena a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 12.601,40 ?, más los intereses legales devengados desde la fecha de interposición de la demanda.

2.- Que desestimando la excepción alegada por la Procuradora Doña Elena Peláez Pancheri, en representación de D. Augusto y Doña Belinda , como demandados; no procede compensar a su favor la cantidad de 6.382,99 ?.

3.- Con expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales originadas en primera instancia.

No procediendo efectuar pronunciamiento sobre las costas causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 49/10 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.