Sentencia Civil Nº 255/2012, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 178/2012 de 11 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1PONTEVEDRA 00255/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCION PRIMERA

PONTEVEDRA

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 178/12

Asunto: ORDINARIO Nº 392/10

Procedencia: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 4 DE CAMBADOS

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ, Presidente

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM. 255

En Pontevedra, a once de Mayo de dos mil doce.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de Procedimiento Ordinario nº 392/10, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Cambados, a los que ha correspondido el Rollo núm. 178/12, en los que aparece como parte apelante-demandante : COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 NUM000 DE LA ISLA DE LA TOJA, representada por el Procurador Dª SUSANA TOMAS ABAL y asistida por el Letrado Dª MARIA MERCEDES CHAVES CASAL, y como parte apelada-demandada : D. Argimiro y Dª Rebeca , representadas por el Procurador D. JOAQUIN GABRIEL SANTOS CONDE, y asistidas por el Letrado D. JOSE AVELI NO OCHOA GONDAR, y siendo Ponente la Magistrada Ilma. Sra. Dª. MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Cambados, con fecha 16 de Diciembre de 2011, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Doña Raquel Santos García, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 NUM000 DE LA ISLA DE LA TOJA, contra Doña Rebeca y Don Argimiro , representados por el Procurador de los Tribunales Don Gabriel Santos Conde, debo absolver y absuelvo a los demandados de las peticiones deducidas en su contra; con imposición de las costas procesales a la demandante."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE DIRECCION000 NUM000 DE LA ISLA DE LA TOJA, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día 10-5-12 para la deliberación de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En virtud del precedente Recurso por la apelante la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de la Isla de la Toja se pretende la revocación de la Sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 392/10 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cambados, que desestimó su pretensión de cobro de las rentas al demandado por alquiler de terraza para establecimiento de hostelería, al considerar que carecía de legitimación activa, por hallarse dicho local constituido en la Fase II de la Parcela NUM000 y no existir Comunidad de propietarios en la misma a pesar de lo resuelto en Sentencia de esta misma Audiencia.

Argumenta a su favor que ambas comunidades constituyen dos fases (Fase I y II) del Centro comercial que se integran en un complejo al que se dota de servicios comunes, donde los diversos propietarios ostentan además del conjunto de derechos y obligaciones propios de la propiedad horizontal de que forman parte, una cualidad en tanto miembros de ese ente superior que figura en el título de adquisición de su local por los demandados. El sometimiento al régimen estatutario del Complejo donde está la finca comprada se prevé en la Cláusula Tercera de la escritura de adquisición. Dicho complejo está regulado por el art. 24 de la LPH integrado por la Fase I y la Fase II, pero sin que se haya acogido a ninguna de las formas jurídicas señaladas en el nº 2 de dicho precepto, por lo que en aplicación del nº 4 les serán aplicables las normas de la PH, de tal manera que en los términos del art. 17 de la LPH es válido el acuerdo de 29 de marzo de 2001donde decidieron la aprobación del contrato de arrendamiento. Por otra parte, dicha legitimación les ha sido reconocida por los demandados con anterioridad en procedimiento monitorio resultando finalmente condenados los ahora demandados en ss de 2007 por la Secc.3ª de esta AP.

D. Argimiro y Dª Rebeca se oponen al recurso alegando que la documental propuesta en la segunda instancia no influye en cuanto al fondo porque es muy anterior a la Sentencia dictada por la AP de 24 de abril de 2003 que estableció que la Fase I y la Fase II son dos comunidades diferenciadas y todavía no se ha constituido dicha comunidad de Propietarios, en el que se inserta su local señalado con el nº 21 de la Fase II. Esta comunidad tiene que contribuir como tal Comunidad a los gastos de aquella Comunidad en la que esté integrada, hasta incluso en los elementos comunitarios generales de la propia Isla de A Toxa, pero ello no quiere decir que estas comunidades que agrupan comunidades estén legitimadas para reclamar a los comuneros de las comunidades integradas.

SEGUNDO.- La Sentencia de la Secc. 4ª de la AP de 24 de abril de 2004 en que se apoya la resolución a quo para entender que la Comunidad demandante carece de legitimación activa para reclamar las cuotas del arriendo de terraza a los propietarios del local 21 ubicado en la Fase II de la parcela NUM000 de A Illa de A Toxa es del siguiente tenor:

"Por lo que respecta a la existencia de una o dos comunidades , se aprecia de la certificación del Registro de la Propiedad de Cambados, que sobre la parcela NUM000 de la Isla de la Toja, municipio de O Grove, registral NUM001 se han declarado las obras nuevas que constan en las inscripciones 6º y 7ª Aldea Comercial - Fase I- y 8ª Aldea Comercial - Fase II- divididas horizontalmente de manera que se divide horizontalmente la Fase I formando las fincas independientes que se inscribirán como fincas separadas, de uno a veintiséis y asimismo se divide horizontalmente la Fase II formando también las fincas independientes que se inscribirán como fincas separadas, uno local número 20 a cincuenta y siete local A-32, de manera que no cabe duda de que se trata de comunidades distintas.

TERCERO- En lo que concierne a los locales, se aprecia que estos están comprendidos en la Fase I y que son locales de negocio abiertos al público, algunos de ellos son servicios de hostelería por o que es esencial para los locales que presten el servicio al público con los correspondientes aseos, que no se pueden cerrar, aunque sea en temporada baja, de manera que no cabe el acuerdo por mayoría y tampoco se entiende se pueda acordar con el régimen del art. 17 de las mayorías de 3/5 de propietarios y cuotas (que haría prosperar la demanda pues no concurre), computada solamente la Fase I, pues dado que se trata de un servicio esencial su cierre en la temporada baja, es siempre una privación del servicio que determina que el acuerdo sea ilegal y por tanto nulo, de manera que debe estimarse la demanda"

Pues bien, como reconoce la juzgadora a quo, conforme a la documental aportada con la contestación a la demanda, documento número 3, y a la documental número 2 y 3 de la demanda, ha quedado probado que en efecto, existen dos comunidades de propietarios de locales en el Centro Comercial diferenciadas, la de la Fase I y la de la Fase II, habiéndose otorgado la escritura de declara ración de obra nueva y constitución en régimen de propiedad horizontal el día 8 de agosto de 1997 y la de la Fase II el día 12 de mayo de 1998. Y consta asimismo probado que el día 26 de diciembre de 1997 se constituyó la Comunidad de Propietarios designada Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 de la parcela NUM000 , la cual conforme se constata en el documento de 5 de la demanda fue constituida por los titularse de la parcela y con los propietarios de los locales que integraban la Fase I, sin que a esa fecha fuese otorgada todavía obra nueva y división horizontal de la Fase II. Teniendo esto en cuenta entiende que a esa fecha consta constituida la Comunidad de Propietarios de la Fase I pero no de la Fase II, distinta y diferenciada de la Fase I como quiera que el local de los demandados está en la Fase II, desestima la demanda.

Con arreglo a lo dispuesto en el art. 24 de la LPH :

1. El régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil será aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b. Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a. Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultarán íntegramente de aplicación.

b. Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a. La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b. La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c. Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

Lo que sostiene la Comunidad apelante es que se trataría de un Conjunto Inmobiliario en la parcela NUM000 pero no inserto en el párrafo 2 (comunidad única o comunidades agrupadas) sino del número 4, esto es, que le serán aplicables las normas de la LPH, de tal manera que, como se dice en la escritura de adquisición de los ahora demandados, le serán de aplicación el régimen estatutario donde está la finca adquirida: Régimen legal: La parte compradora se somete al régimen estatutario del complejo donde está sita la finca adquirida, contenido en la escritura reseñada en el apartado título de la presente que declara conocer, ratificando en cuanto fuera preciso su otorgamiento por la entidad promotora.

TERCERO.- A la vista de lo actuado en los presentes autos considera este tribunal que asiste razón a la parte apelante, y a lo que no es obstáculo que la Sentencia de la Secc. 4º obiter dictae haya mencionado -en un asunto puntual cual era el acuerdo tomado el 30 de noviembre de 1999 por la Comunidad de Propietarios demandada, actual demandante sobre cierre de aseos en las zonas comunes del área comercial - existan dos comunidades correspondientes a las dos Fases, I y II que componen el Complejo, para la viabilidad de la pretensión de satisfacción de rentas contra los demandados por la instalación de mesas en terraza que ahora nos ocupa.

En efecto, la documental obrante en autos revela efectivamente que una vez entregada la primera Fase I, y declarada la obra nueva y división horizontal en 1997 formalmente, en diciembre siguiente, se constituye la Comunidad de Propietarios de la Parcela NUM000 ; ahora bien, las siguientes reuniones de las que tenemos noticia, cuando ya se había realizado la Fase II, el 12 de mayo de 1998, y son al folio 93 la de 30 de noviembre de 1999, la de 29 de marzo de 2001 (al folio 94), el acta de requerimiento de pago a los demandados de 8 de julio de 2003 obrante a los folios 98 y ss por la que intervienen el Presidente de la Comunidad " DIRECCION000 ", la Junta de 19 de noviembre de 2009 obrante al folio 106 en la que se acuerda proceder contra los morosos, en particular el hoy demandado apelado, se hacen siempre convocadas por el Presidente de la Comunidad de Propietarios de la Zona NUM000 de DIRECCION000 . Ítem más, por escrito de 3 de mayo del 2001, al folio 96 el propio Sr. D. Argimiro se dirige al "Presidente de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 " para pedirle junto con otros copropietarios que les rebajen el precio de las terrazas, lo cual aparte de constituir un reconocimiento expreso de legitimación, no viene sino a constituir una confirmación de la existencia del contrato.

Pero, aún más, de una atenta la lectura de las escrituras de Declaración de obra nueva y división horizontal de las Fases I (de 1997) y Fase II (de 1998) cabe concluir que la Promotora La Toja es la titular de la Parcela NUM000 de 10.792 metros cuadrados y que sobre ella desarrolló las dos fases de la Aldea Comercial, en la Fase I en la que ocupó en superficie de la planta baja 625,80 m2 que linda por todos sus vientos con la propia parcela donde se ubica proyectándose por su viento Este las fases o ampliaciones correspondientes y se componía de 19 locales dúplex, y 7 de un solo habitáculo, y además se le atribuye una cuota de participación a la Fase I en la Parcela NUM000 de 11, 12 % enteros. Cuando se construye la Fase II en 1998, se declara la obra nueva sobre otra parte de la misma parcela que se situará entre las dos locomotoras previstas para el centro, ocupando en planta baja 1.395, 9 m2 con 32 locales tipo dúplex y 25 de un solo habitáculo. Linda con terreno de la propia parcela donde se ubica y en parte Fase I. Se le atribuye una cuota de participación en la parcela NUM000 de 29,59% enteros. En ambos casos se distribuye, tanto en la Fase I como en la II el total del 100% de las cuotas de participación en cada una y se declaran zonas comunes el viario peatonal del interior de la zona, los jardines e instalaciones pertenecientes al conjunto de propietarios de la zona.

Pues bien, de lo anterior se colige que la Fase I y la Fase II de DIRECCION000 se insertan en la Parcela NUM000 pero dicha parcela de más de una hectárea es mucho más grande, de tal manera y a lo sumo, lo que podría existir son dos " subcomunidades " independientes en el complejo, porque cada una de las fases es ciertamente una edificación independiente (con sus porcentajes de reparto y contribución en los gastos al 100 % señalados en cada una) y además, forma parte integrante de aquella parcela NUM000 que conforma "conjunto inmobiliario privado". Esto es así no solo porque lo declaran en cada escritura (se le llama "conjunto" o "Proyecto global") sino también porque reúnen los requisitos del art. 24.1 de la LPH , si bien, no se han constituido de ninguna de las maneras previstas en dicho precepto, ex art. 24.1 (es decir como conjunto inmobiliario único o por agrupación), en cuyo caso el párrafo 4 del mismo precepto, como solicita la parte apelante, declara la Ley que se le aplicará normalmente las normas de la LPH en defecto de lo pactado.

En esta tesitura, cabe negar que cuando el día 26 de diciembre de 1997 se constituye la Comunidad de propietarios de los locales Comerciales de la Parcela NUM000 de la isla de la Toja se refieran únicamente a la Fase I y no a la II, aunque todavía no se hubiera declarado la obra nueva, puesto que la Comunidad lo es de la Parcela NUM000 y de los que entonces eran propietarios de los locales comerciales, por ello figura también la Promotora, a partir de ahí el resto de las reuniones habidas lo es siempre de "la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 NUM000 de la Isla de la Toja" (así se menciona en todas las juntas), pero sin que se hubieran sustituido en la materia exclusiva que afecta a cada fase por una Subcomunidad (la de la Fase I y la de la Fase II), que es a lo que se refería sin duda la SAP de 2003, porque no se han constituido formalmente como tales subcomunidades seguramente porque no lo necesitaron. Es decir, que en cuanto a la gestión de las dos fases de locales comerciales es la Comunidad de la parcela la que ha venido actuando desde su constitución y a la que los demandados se han dirigido para pedir en su día la rebaja de la renta por la utilización de la terraza sin que exista una única comunidad solo de la Fase I y que excluya la II.

Por lo demás, y en cuanto al fondo, no cabe negar sin más la existencia del contrato de arrendamiento confirmado, como expusimos supra, por la carta en la que pedían una rebaja del precio del arriendo de la terraza, sino por lo pagos parciales que hicieron en su día, a la vez que presumiéndose onerosas las relaciones jurídicas no se comprende por qué ocupando los espacios comunes a terraza en su exclusivo interés y beneficio, pretenden ahora no adeudar ninguna renta bajo el subterfugio de la inexistencia de contrato, que como es notorio no precisa forma escrita para su existencia en los términos del art. 1278 del C. Civil .

La demanda, en suma debe estimarse y condenar al abono de las rentas y los intereses del art. 1100 y 1108 del C.Civil . Los procesales se declaran de oficio.

CUARTO.- En virtud de lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se aplicarán en cuanto a las costas del recurso lo dispuesto en el Art. 394. En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que estimando el Recurso de Apelación formulado por la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 NUM000 de la Isla de la Toja representada por la Procuradora Dª Raquel Santos García contra la Sentencia dictada en los autos de Juicio Ordinario nº 392/10 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cambados, la debemos revocar y revocamos dejándola sin efecto en el sentido de estimar la demanda formulada por dicha parte apelante contra D. Argimiro y Dª Rebeca representados por el Procurador D. Gabriel Santos Conde a quienes se condena a que abonen a la actora en 6.923,65€ en concepto de rentas a que se contraen dichos autos, más los intereses legales desde la fecha del emplazamiento y al pago de las costas de primera instancia sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las de esta alzada .

Procédase a la devolución del depósito constituido al apelar.

Así lo acuerdan, mandan y firman los Ilmos. Sres. Magistrados que componen esta Sala, D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ, Presidente; Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, ponente y D. JACINTO JOSÉ PÉREZ BENÍTEZ.