Sentencia CIVIL Nº 255/2018, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 186/2018 de 07 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00255/2018
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
Tfno.: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Equipo/usuario: PFT
N.I.G. 07040 42 1 2017 0010321
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000186 /2018
Juzgado de procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 17 de PALMA DE MALLORCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000335 /2017
Recurrente: Covadonga
Procurador: LUIS ENRIQUEZ DE NAVARRA MURIEDAS
Abogado: SEBASTIAN ROMAGUERA GONZALEZ
Recurrido: Delia
Procurador: NURIA CHAMORRO PALACIOS
Abogado: MARIA LAVINIA FERNANDEZ CAHUE
S E N T E N C I A Nº 255
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Carlos Gómez Martínez
MAGISTRADOS:
Don Gabriel Oliver Koppen
Doña María Encarnación González López
En Palma de Mallorca a siete de junio dos mil dieciocho
VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma, bajo el número
335/2017 , Rollo de Sala número 186/2018, entre partes, de una como demandada-apelante Dª. Covadonga
, representada por el procurador D. Luis Enríquez de Navarra y dirigida por el letrado D. Sebastián Romaguera

González, de otra, como demandante-apelada Dª. Delia , representada por la procuradora Dª. Nuria Chamorro
Palacios y dirigida por la letrada Dª. Lavinia Fernández Cahué.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Gabriel Oliver Koppen.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 17 de Palma, se dictó sentencia en fecha 18 de enero de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: Que ESTIMANDO COMO ESTIMO la demanda interpuesta por Dª Delia , con Procuradora Sra.

Chamorro Palacios, frente a Dª Covadonga , con Procurador Sr. Enríquez de Navarra, DEBO CONDENAR Y CONDE NO a la parte demandada a pagar a la actora la cantidad de QUINCE MIL EUROS (15.000 €) más el interés legal de dicha suma desde la fecha de interposición de la demanda, así como al pago de las costas procesales causadas.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo día 28 de mayo de 2018.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- La demandante interpuso demanda en solicitud de que se condene a la demanda a la devolución de la suma de 15.000 euros correspondientes a la parte de la prima de la opción de uno de los inmuebles a los que se refiere el contrato suscrito en fecha 23 de diciembre de 2016 respecto del que se ejercitó el derecho de resolución previsto en el mismo por no haberle dentro del plazo de treinta días naturales del contrato la resolución favorable del Ayuntamiento de Palma conforme a la cual la finca ha superado las deficiencias detectadas en la ITE o bien entregado un certificado de haber superado dicha inspección.

La voluntad de resolver el contrato se notificó a la parte concedente mediante burofax remitido en fecha 21 de marzo de 2017.

Frente a la resolución estimatoria de la demanda se interpone recurso de apelación por la parte demandada en el que se muestra su discrepancia con la conclusión que se alcanza en la sentencia por la interpretación del contrato de opción de compra en base al sentido literal de sus cláusulas, pues considera que deben tenerse en cuenta los actos propios realizados por la propia actora.

De la valoración conjunta de la prueba extrae la parte apelante las siguientes conclusiones que, a su entender, deben dar lugar a la estimación del recurso y a la desestimación de la demanda: 1.- La ITE es una inspección visual realizada por técnico competente y en el momento de la celebración de la opción de compra las obras ya estaban finalizadas y en circunstancias normales en unas semanas se habría tenido el certificado final.

2.- La actora inició unos trabajos en la vivienda a adquirir, antes de la formalización de la compra.

Como consecuencia de estos trabajos se detectaron nuevas patologías en el edificio, concretamente en el entrevigado que separa la vivienda del local comercial.

3.- Pese a esas nuevas patologías la optante no resolvió el contrato, sino que intervino directamente en la ejecución de los trabajos de rehabilitación de la nueva patología, hasta el punto de recomendar a la comunidad al propio constructor que realizó los trabajos de rehabilitación de la vivienda.

4.- Las obras de rehabilitación de las vigas estaba terminada a principios de febrero de 2017.

5.- El 20 de febrero de 2017 se ejercita el derecho de opción con la adquisición de los pisos. En la propia escritura se indica que se ha efectuado la correspondiente inspección técnica y que resta el certificado.

Concurren las mismas circunstancias para las viviendas que para el local.

6.- La propia actora señaló al agente que no efectuarían la compra por falta de financiación. Se trata de un acto propio del que resulta la renuncia expresa a la compraventa.

Discrepa también la parte apelante de la conclusión alcanzada por la juez a quo en torno a que es posible que el contrato se ejercite en relación a una parte y no en relación a la otra. No considera preceptivo que puedan darse los presupuestos para el ejercicio de la opción y pretenderse la resolución de otra parte existiendo las mismas circunstancias. Ejercitada la opción no cabe hablar de devolución de la prima ni de incumplimiento. La única posibilidad de solicitar la devolución de la prima en relación al local era que el mismo no estuviera desocupado.



SEGUNDO.- El contrato de opción de compra suscrito en fecha 23 de diciembre de 2016 recae sobre tres fincas registrales inscritas en el Registro de la Propiedad nº 11 de Palma de Mallorca: a) la finca nº NUM000 , consiste en dos pisos, NUM001 y NUM002 de la casa señalada con el número NUM003 de la CALLE000 ; b) la finca nº NUM004 , consiste en la planta piso de la casa señalada con el número NUM003 de la CALLE000 ; c) la finca registral NUM005 Casa con corral señalada con el nº NUM006 de la CALLE000 .

En la estipulación tercera del contrato se fija el plazo para el ejercicio del derecho de opción, distinguiendo entre las fincas a) y b) y la finca c). Así se señala: a) En relación a las fincas unidas interiormente descritas en el expositivo I letras a) y b), en el plazo de TREINTA DÍAS NATURALES a contar desde la fecha en que la parte concedente notifique y justifique documentalmente a la optante la resolución favorable por parte del Ayuntamiento de Palma de la subsanación de todas las deficiencias detectadas en la ITE a que se hace referencia en el expositivo primero, o bien la entregue un certificado emitido por el Ayuntamiento de Palma conforme la finca ha superado la citada inspección.

b) Y en relación a la finca descrita bajo la letra c) del mismo expositivo, en el plazo de TREINTA DÍAS NATURALES a contar desde la fecha en que se den por cumplidas tanto la condición indicada en el párrafo anterior como el abandono del local por el arrendatario y correspondiente efectiva adquisición de la posesión legal y pacífica del inmueble por parte de la propiedad, adquisición que en todo caso deberá ser notificada a la optante y cuya notificación en todo caso constituirá la fecha a partir de la cual comenzaría a contarse el plazo antes señalado.

A continuación, se indica: En consecuencia ambas circunstancias, el informe favorable de la Inspección Técnica de Edificaciones en relación a las tres partes determinadas de finca y la efectiva adquisición física y jurídica de la posesión del inmueble descrito bajo la letra c) del expositivo primero se configuran igualmente como condiciones suspensivas del presente contrato, de tal forma que si por cualquier motivo en el plazo de TREINTA DIAS NATURALES a contar desde la fecha de hoy no ha sido notificada a la optante la resolución favorable por parte del Ayuntamiento de Palma de la subsanación de todas las deficiencias detectadas en la ITE, o bien le ha sido entregado un certificado emitido por al Ayuntamiento de Palma conforme la finca ha superado la antes citada inspección, la Sra. Delia podrá optar por dar por resuelto el presente contrato, debiendo la parte concedente restituir íntegramente la cantidad entregada en este acto en concepto de opción de compra a la parte optante, sin que haya lugar a indemnización a favor de ninguna de las partes por ningún concepto.

De la misma forma, en caso de que en el plazo de TREINTA DÍAS NATURALES a contar desde la fecha de entrega del inmueble descrito en el expositivo c) por cualquier motivo la parte concedente no hubiese adquirido la posesión legal y pacífica del inmueble, de la misma forma la Sra. Delia podrá optar por dar por resuelto el presente contrato, debiendo la parte concedente restituir íntegramente la cantidad que en ese momento subsista como opción de compra (quince mil euros) a la parte optante, sin que haya lugar a indemnización a favor de ninguna de las partes por ningún concepto.

Dispone el artículo 1.281 del Código civilLegislación citadaCC art. 1281 que si los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes prevalecerá sobre aquéllas.

Como ha señalado el Tribunal Supremo en sentencia de 25 de junio de 2015 : ... la jurisprudencia ( sentencias 294/2012, de 18 mayo Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil , Sección 1ª, 18-05-2012 (rec. 185/2010 ) , y 27/2015 de 29 de enero Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil , Sección 1ª, 29-01-2015 (rec. 103/2013 ) ) al abordar el sentido de las reglas legales de interpretación de los contratos afirma que: El principio rector de la labor de interpretación del contrato es la averiguación o búsqueda de la voluntad real o efectivamente querida por las partes. Esta búsqueda de la intención común de las partes se proyecta, necesariamente, sobre la totalidad del contrato celebrado, considerado como una unidad lógica y no como una mera suma de cláusulas, de ahí que la interpretación sistemática (1285 CC) constituya un presupuesto lógico-jurídico de esta labor de interpretación.

No obstante, el sentido literal, como criterio hermenéutico, es el presupuesto inicial, en cuanto que constituye el punto de partida desde el que se atribuye sentido a las declaraciones realizadas, se indaga la concreta intención de los contratantes y se ajusta o delimita el propósito negocial proyectado en el contrato.

Cuan do los términos son claros y no dejan duda alguna sobre la intención de los contratantes, la interpretación literal no sólo es el punto de partida sino también el de llegada del fenómeno interpretativo, e impide que, con el pretexto de la labor interpretativa, se pueda modificar una declaración que realmente resulta clara y precisa. A ello responde la regla de interpretación contenida en el párrafo primero del art. 1281 CC Legislación citadaCC art. 1281.1 ('si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas').

Pero , en otro caso, la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance (1282-1289 CC) para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

Resulta con claridad de la lectura del contrato el establecimiento de la condición suspensiva consistente, no en la realización de las obras de adecuación para superar la ITE, sino en la presentación de la resolución favorable del Ayuntamiento sobre las mismas o de una certificación del Ayuntamiento de Palma conforme a la cual se habría superado la inspección. El hecho de que el contrato hubiera sido elaborado por el letrado de la optante no resta valor al contenido de las condiciones contenidas en el mismo, que fueron aceptadas por ambas partes.

Es cierto que en el momento de la suscripción del contrato de opción se habían realizados los trabajos relativos a las deficiencias que se habían detectado en ese momento y que fue a raíz de unas obras que el concedente había autorizado a la optante a realizar en la vivienda que se descubrieron nuevos defectos que obligaron a ampliar el proyecto para su reparación. Tales nuevos defectos no eran imputables a la parte optante, sino preexistentes en la edificación.

En fecha 20 de febrero de 2017 se otorgó escritura de compraventa con relación a las viviendas a) y b). En ella se hace referencia al ITE en los siguientes términos: Me manifiestan los comparecientes que se ha efectuado correspondiente Inspección Técnica del Edificio, estando pendiente del correspondiente Certificado.

Las partes acuerdan que cualquier gasto o importe que pudiera derivarse de dicha Inspección Técnica del Edificio correrá exclusivamente a cargo de la vendedora.

El otorgamiento de esta escritura no puede entenderse que suponga el ejercicio del derecho de opción en relación con todas las fincas objeto del contrato de opción y que, por tanto, se impidiera a partir de ese momento el ejercicio del derecho de opción respecto de la finca c) o la resolución por el transcurso del plazo de treinta días sin haberse cumplido lo dispuesto como condición suspensiva por las siguientes razones: 1.- En la escritura de compraventa ninguna referencia se hace a la otra finca, sino que se centra únicamente en las fincas a) y b), sin mencionar siquiera el contrato de opción de compra. Ninguna salvedad se incluye por la parte vendedora en relación con la tercera de las fincas que era objeto del contrato de opción de compra.

2.- En la opción de compra se prevé que, en el caso de ejercicio de la opción de compra dentro de los plazos previstos para ellos, se llevará a cabo mediante dos escrituras de compraventa de fecha distinta o en una única escritura en su caso, por lo que se prevé que el ejercicio pueda ser para cada una de las fincas, sin necesidad de que sea conjunta o que, por ello, pueda resolverse respecto a una y no respecto a la otra.

No puede entenderse, por tanto, que la aceptación por parte del vendedor de la venta de dos de las fincas objeto del contrato de opción presuponga la renuncia de la parte optante, con imposibilidad de resolver el contrato si no se cumplen las condiciones establecidas en él. En el contrato se fija como único supuesto de resolución con pérdida de la prima de la opción por el optante la del cumplimiento de todas y cada una de las condiciones suspensivas (estipulación cuarta), lo que no se había producido.

En la fecha en la que se dirigió el burofax manifestando su voluntad de resolver el contrato no se había cumplido la condición suspensiva relativa a la resolución del Ayuntamiento de Palma en relación con las deficiencias de la ITE. Aunque se hubieran terminado las obras, tal y como se expresa en la escritura de compraventa, no se había elaborado el informe por el facultativo, que no fue firmado hasta el 5 de abril de 2017, ni obtenido la resolución del Ayuntamiento, que no fue aprobada hasta el 22 de septiembre de 2017, tal y como consta en las actuaciones.

Finalmente, las manifestaciones que pueda haber realizado la optante, no dirigidas a la parte concedente, sobre las circunstancias por las cuales no procedía al ejercicio de la opción no deben considerarse como una renuncia a la misma por cuanto la parte concedente no se encontraba en disposición de cumplir lo establecido como condición suspensiva para el ejercicio de la opción, por lo cual la parte optante se encontraba habilitada para la resolución del contrato, como así hizo.

Procede la desestimación del recurso de apelación y la confirmación de la resolución recurrida en todos sus términos.



TERCERO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación, serán a cargo de la parte apelante las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por Dª. Covadonga contra la sentencia dictada en fecha 18 de enero de 2018 por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 17 de Palma en los autos del juicio ordinario de los que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma la resolución recurrida en todos sus términos, con imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada y pérdida del depósito consignado para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.