Sentencia CIVIL Nº 255/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 94/2019 de 31 de Mayo de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.058.00.2-2017/0000977
Recurso de Apelación 94/2019
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Fuenlabrada
Autos de Procedimiento Ordinario 120/2017
DEMANDANTE/APELANTE: D. Jose Augusto y Dª Coral
PROCURADOR: D. JOSÉ MANUEL MARTÍN VÁZQUEZ
DEMANDADO/APELADO: Dª Daniela y D. Luis María
PROCURADOR: Dª ROCÍO ARDUÁN RODRÍGUEZ
PONENTE ILMO. SE. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
SENTENCIA Nº 255
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
En Madrid, a treinta y uno de mayo de dos mil diecinueve.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario
120/2017 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Fuenlabrada, a los que ha correspondido el rollo
94/2019, en los que aparece como parte demandante-apelante D. Jose Augusto y Dª Coral , representados
por el Procurador D. JOSÉ MANUEL MARTÍN VÁZQUEZ, y como parte demandada-apelada Dª Daniela y
D. Luis María , representados por la Procuradora Dª ROCÍO ARDUÁN RODRÍGUEZ.
VISTO, siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Fuenlabrada se dictó Sentencia de fecha 25 de octubre de 2018, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'DESESTIMAR TOTALMENTE la demanda formulada por el Procurador Sr. Martín Vázquez, en nombre y representación de D. Jose Augusto y DÑA. Coral contra DÑA. Daniela y D. Luis María , y por ello SE ACUERDA: ABSOLVER A DÑA. Daniela y a D. Luis María , de las pretensiones formuladas contra los mismos en esta instancia.

Las costas procesales de esta instancia serán abonadas por la parte demandante.' Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de D. Jose Augusto y Dª Coral se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el día 22 de mayo de 2019, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La actora indica en su demanda que suscribió contrato de arrendamiento con opción de compra con la parte demandada, haciendo pago de 7.000 € en concepto de prima por la opción de compra.

Llegadas las primeras lluvias y el invierno, continúa indicando la demanda, los actores percibieron la existencia de humedades estructurales por condensación, en concreto en las dos habitaciones destinadas a la estancia de sus cuatro hijos, poniéndolo en conocimiento de los arrendadores demandados, los cuales hicieron caso omiso a tales requerimientos.

Además, en el contrato se hacía constar la existencia de un patio, cuando éste no pertenece a los demandados sino a la comunidad de propietarios.

Entendía la demandante que la demandada había incumplido el contrato, por lo que tenía derecho a la restitución de la cantidad entregada.

La demandada se opuso a la demanda alegando, entre otras cuestiones, que los actores conocían perfectamente el estado del inmueble, siendo conscientes de que se trataba de un inmueble de una determinada antigüedad y por ello se pactó un precio notablemente inferior al de mercado. Negó la existencia de daños estructurales y menos aún que se trate de daños que hagan el edificio inhabitable, puesto que las humedades como consecuencia de la condensación de la fachada producen efectos meramente estéticos y no comprometen la seguridad del edificio ni lo hacen inhabitable.

Con respecto a la existencia del patio, señala que el inmueble se compraría a cuerpo cierto, por lo que la mayor o menor cabida no permitía la resolución contractual. Señala que tanto las azoteas como los patios de los edificios son bienes comunes de éstos, sin perjuicio de que se tenga un uso privativo por parte de algún propietario.

La sentencia que se recurre desestimó la demanda.



SEGUNDO.- Alega la parte actora en su recurso que de lo actuado se desprende que ha existido incumplimiento contractual por parte de los demandados, por lo que, en aplicación del artículo 1124 del Código civil, debe estimarse su pretensión de restitución del importe entregado como prima del contrato de opción de compra.

El recurso debe ser estimado.



TERCERO.- El contrato de opción de compra, que jurisprudencialmente se asimila a la promesa de venta del artículo 1451 del Código civil ( Sentencias del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 2009 y 20 de noviembre de 2018), puede definirse como aquel contrato por virtud del cual, el propietario u optatario concede al optante la facultad de adquirir un bien en los términos pactados y dentro del plazo estipulado.

El contrato opción puede pactarse sin que el optante haga pago de cantidad alguna a cambio de la concesión del derecho a optar por la compra del inmueble.

No obstante, si el optante ha hecho entrega de una cantidad u otra contraprestación a cambio del derecho que la opción de compra le confiere, como aquí acontece, es evidente que el contrato de opción así estructurado, como contrato sinalagmático que es -ya que la opción se obtiene a cambio de un precio-, podrá ser resuelto con base en el artículo 1124 del Código civil si el propietario ha incurrido en incumplimiento contractual, permitiendo al optante recuperar el precio pagado por la constitución del derecho de opción.



CUARTO.- La doctrina jurisprudencial ha venido interpretando el artículo 1124 del Código civil, señalando que para que sea procedente la resolución contractual a la que se refiere dicho precepto es preciso que la parte demandada haya incurrido en un incumplimiento grave o sustancial de sus obligaciones contractuales, lo que no supone una tenaz y persistente resistencia al cumplimiento, pero sí la frustración del fin contractual, que se produce cuando el incumplimiento es de entidad tal que frustra las legítimas expectativas de la otra parte contratante, es decir cuando frustra la finalidad contractual perseguida por la celebración del contrato ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de febrero de 2006, 1 de abril de 2014, 18 de febrero de 2014 y 15 de junio de 2015, entre otras muchas).



QUINTO.- En el presente supuesto, como acertadamente indica la sentencia recurrida, el contrato de opción de compra ha sido resuelto de común acuerdo por ambos contratantes, ya que así lo indicaron los actores extrajudicialmente, habiéndolo aceptado los demandados, ya que procedieron a enajenar el inmueble a un tercero antes del transcurso del plazo señalado para el ejercicio de la opción de compra, tal y como el codemandado vino a reconocer en el acto del interrogatorio.

Por tanto, la cuestión estriba en determinar si dicha resolución contractual estaba motivada y justificada por el incumplimiento contractual de los demandados y, en consecuencia, si los actores tienen derecho a reclamar el reintegro de la cantidad entregada.



SEXTO.- La actora imputa a la parte demandada dos incumplimientos, como son la existencia de humedades estructurales por condensación y que los demandados no son propietarios del patio que figura en la descripción del inmueble.

SÉPTIMO.- Con respecto a las humedades, el codemandado señor Luis María , al ser interrogado reconoció que años atrás se produjo un problema de humedad por condensación, habiéndose procedido a inyectar las paredes, cosa que no se hizo con los actores ya que las paredes no pueden volver a ser inyectadas.

El documento 2 de la demanda, consistente en parte de trabajo de la aseguradora Mapfre, al describir los trabajos realizados señala: 'no hay avería es condensación de fachadas. Daños en dos habitaciones de pintura'.

Se desprende de dicho documento que el técnico que lo elabora considera que no hay avería, es decir que no se trata de una filtración por rotura de conducciones u otra cuestión semejante, sino de humedades provocadas por condensación.

Consta igualmente que los hoy actores, por conducto de sus abogados, dirigieron a los hoy demandados comunicaciones el 14 y 29 de junio de 2016, (en documentos 4 y 5 de la demanda) haciendo saber la existencia de humedades por condensación, indicando en la última de ellas que daban por resuelta la opción de compra, si bien permanecían ocupando la vivienda en concepto de arrendatarios hasta que encontrasen una nueva vivienda.

Igualmente consta el cruce de diversos correos electrónicos (documento 6 de la demanda), en los que los hoy demandantes, a través de su abogada, comunicaban la existencia de humedades y se ratificaban en su decisión de dar por resuelto el contrato de opción de compra, permaneciendo en concepto de inquilinos.

La existencia de humedades queda reconocida por el codemandado don Luis María en el correo que éste remite el 4 de julio de 2016 (folio 25).

El hecho de que dicho documento haya sido impugnado por la parte demandada, alegando que se vulnera el secreto de la letrada que remitía los correos no le priva de validez probatoria, dado que se trata de correos remitidos por dicha letrada en nombre de los demandantes, y obviamente no es secreto profesional para el propio cliente lo que su letrado realiza en su nombre, estando por ello plenamente legitimado para utilizarlo como medio de prueba. En todo caso, aun prescindiendo de tal documento se llega a la misma conclusión, dado que no hace sino corroborar lo que resulta del resto de lo actuado.

Las pruebas reseñadas, apreciadas en su conjunto, llevan a dar por probado que, efectivamente, la vivienda padecía humedades por condensación.

OCTAVO.- Igualmente, en el contrato se describe el inmueble indicando que consta, entre otras dependencias, de un patio (documento 1 de la demanda).

Queda probado que dicho patio es de propiedad de la comunidad, tal y como reconoció don Luis María en su interrogatorio.

Si bien el referido codemandado manifestó que el único acceso a dicho patio corresponde a la vivienda objeto de autos, e igualmente manifestó la codemandante, señora Coral , al ser interrogada, que no había tenido problema para acceder a dicho patio, no obstante, es evidente que no se puede vender la propiedad de un elemento comunitario, pudiendo transmitirse en su caso el derecho de uso privativo, si bien no consta así en el contrato, siendo obviamente diferente el ser propietario de pleno derecho del patio del hecho de ser propietario de un inmueble que, por tener acceso a dicho patio, puede utilizarlo, ya que las facultades del usuario son más limitadas que las del pleno propietario, dado que, entre otras cuestiones, para cualquier actuación en el patio precisará del consentimiento de la comunidad.

El que se trate de una promesa de venta a cuerpo cierto no lleva a otra conclusión, ya que la compra a cuerpo cierto, prevista en el artículo 1471 del código civil, impide la resolución por defectos de cabida, ya que lo que se transmite es un objeto identificado por su propia realidad física y no por su cabida o extensión ( Sentencias del tribunal supremo de 24 de noviembre de 2009, 18 de febrero de 2010 y 6 de febrero de 2013, entre otras), pero evidentemente no impide la resolución cuando se atribuye al inmueble una estancia que no pertenece al vendedor.

NOVENO.- En consecuencia, el inmueble objeto de la opción de compra padecía humedades por condensación, es decir de origen estructural, y comprendía, según el contrato, un patio que no era propiedad de los demandados, sino de la comunidad.

Tal conjunto de deficiencias resulta evidente que frustran las legítimas aspiraciones de los eventuales compradores, y les autorizan a dar por resuelto el contrato con arreglo a lo previsto en el artículo 1124 del Código civil, y en consecuencia obtener la restitución de lo entregado y la declaración de la resolución del contrato de opción, estimando en consecuencia la demanda, tal y como quedó planteada en la Audiencia Previa, en la cual fue enmendado el evidente error material que solicitaba la resolución de la compraventa, en vez de la resolución de la opción de compra.

DÉCIMO.- No procede el devengo de intereses con arreglo a lo dispuesto en los artículos 1100 y 1108 del Código civil, ya que es doctrina reiterada del Tribunal Supremo señalar que para determinar el devengo de dicho tipo de interés es preciso analizar la razonabilidad de la oposición por parte del deudor al pago de lo reclamado( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2010 , 1 de febrero y 7 de abril de 2011 , 31 de enero de 2012 y 12 de mayo de 2015, entre otras muchas).

En el presente supuesto, para determinar la procedencia del pago ha sido preciso el seguimiento del presente litigio y determinar si las deficiencias en el inmueble y la carencia del derecho de propiedad sobre el patio justificaban la resolución contractual, por lo que, a efecto del devengo de intereses, resultaba razonable por parte de los demandados oponerse al pago reclamado por la actora.

El importe de la condena devengará el interés legal previsto en el artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil desde la fecha de notificación de la presente sentencia a los demandados, dado que en tal momento conocerán la existencia de la obligación de pago y comenzará, en consecuencia, la mora procesal.

UNDÉCIMO.- Pese a la estimación de la demanda, no procede hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia de este proceso, dadas las dudas de hecho y de derecho existentes, toda vez que para determinar si los actores tenían derecho a obtener el reintegro de las cantidades entregadas ha sido preciso evaluar la prueba practicada y determinar si las deficiencias que presentaba el inmueble y la carencia del derecho de propiedad sobre el patio constituían incumplimiento grave que justificarse la resolución, todo lo cual depende en gran medida del criterio que al respecto se adopte. Prueba de lo indicado es el hecho de que el juzgador de instancia llega a distinta conclusión a través de argumentos y valoración de prueba que, si bien por lo indicado no son compartidos por esta Sala, no por ello dejan de ser razonables y ponderados, por lo que con arreglo a lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no procede hacer imposición de las costas causadas en la primera instancia de este proceso.

Estimándose el recurso de apelación, por imperativo del artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no procede hacer imposición de las costas causadas en este recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por D. Jose Augusto y Dª Coral contra la sentencia de fecha 25 de octubre de 2018 dictada en autos de Procedimiento Ordinario 120/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Fuenlabrada en los que fueron demandados Dª Daniela y D. Luis María , y en consecuencia, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS la referida resolución, y ESTIMANDO la demanda interpuesta por los citados actores contra los referidos demandados, DECLARAMOS RESUELTO el contrato de opción de compra de 20 de Mayo de 2015, y CONDENAMOS a dichos demandados al pago de 7.000 €, cantidad que devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de notificación de la presente resolución a dichos demandados, todo ello sin hacer imposición de las costas causadas en ambas instancias de este proceso.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de Julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimosexta de la misma Ley, si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2579-0000-00-0094-19, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.