Sentencia CIVIL Nº 255/2020, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 8, Rec 1765/2020 de 30 de Junio de 2020

Encabezamiento

20-1765
AUDIENCIA PROVINCIAL. Sección 8ª SEVILLA
Prado de San Sebastián, s.n.
Proc. Origen: Juicio Ordinario número 889/17
Juzgado: de Primera Instancia número 2 de Sanlúcar la Mayor
Rollo de Apelación: 1765/20-A2
SENTENCIA Nº
Ilustrísimo Señor Presidente:
D. VICTOR NIETO MATAS
Ilustrísimos Señores Magistrados:
D. JOSE MARIA FRAGOSO BRAVO
D. JOAQUÍN MAROTO MARQUEZ
En SEVILLA, a treinta de junio de 2020
La Sección 8ª de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital constituida por los Ilustrísimos Señores que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos de carácter civil tramitados como
Juicio Ordinario con el número889/17 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sanlúcar la Mayor en
virtud del recurso de apelación interpuesto por la representación de CCPP URBANIZACION000 AZNALCAZAR
SEVILLA contra la sentencia dictada por el Juzgado referido el 19-12-19

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sanlúcar la Mayor se dictó sentencia de fecha 19-12-19 que contiene el siguiente FALLO: ' ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el procurador de los tribunales D. Javier Díaz de la Serna Charlo, actuando en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL DIRECCION000 -SECTOR NUM000 , contra la CC.PP. URBANIZACION000 DE AZNALCAZAR SEVILLA y, en consecuencia, SE DECLARA la nulidad del siguiente acuerdo de la Junta de Propietarios celebrada el día 2 de junio de 2.017: 'Punto Quinto.- Presentación de informe 'levantamiento topográfico parcelario e informe descriptivo sobre las superficies y linderos de las parcelas, información sobre coeficientes; acuerdos a adoptar. El Sr. Presidente presentó a D. Sixto , al cual cede la palabra para la exposición de los trabajos realizados en el informe de levantamiento topográfico y coeficientes; se adjunta cuadro resumen del mismo. Tomada la palabra, D. Sixto explicó el criterio seguido para establecer un reparto más justo y equitativo de las 'cuotas de participación' en los gastos de la Comunidad. Este criterio consiste en obtener las medidas de las distintas parcelas in situ mediante trabajo de campo de un topógrafo. Una vez obtenidas las medidas de las parcelas y atendiendo a los coeficientes de edificabilidad correspondientes a cada uso, se haya el porcentaje de participación de cada tipo de parcela multiplicando la superficie de dichas parcelas por su correspondiente coeficiente de edificabilidad. De esta manera manejamos números inamovibles y objetivos dados por la realidad del terreno y los datos provenientes del Plan Parcial establecido por el Ayuntamiento de Aznalcázar. Una vez explicado esto, procedió a enumerar uno a uno los distintos tipos de usos de parcelas y su 'coeficiente de participación' una vez hechos los cálculos.

Tras la intervención un vecino solicita que se le remita el plano de las superficies de parcelas obtenido. Se propuso la aprobación de los coeficientes aplicables exclusivamente para el cálculo y asignación por propietario a la contribución en los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Se procedió a la votación de la propuesta presentada: Votos a favor de asignar los coeficientes propuestos: 17,57% propietarios con derecho a voto.

Votos en contra de asignar los coeficientes propuestos: 0,48% propietario con derecho a voto. Abstenciones: Manifiestan su abstención las propiedades Granada PU 5, Las Minas PU 27 y Las Minas PU 28; que reservan su derecho de voto; pero al no estar la propiedad al corriente de sus cuotas; tiene derecho de voz, pero no computa su votación.

Los/as propietarios/as asistentes reclaman que se adjunte al Acta el informe con el detalle de la repercusión económica que esta asignación de coeficientes comportará a cada propietario/a.' La parte demandada habrá de abonar las costas causadas en este procedimiento.'

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpuso recurso de apelación contra ella, el cual se interpuso por escrito en tiempo y forma ante el Juzgado 'a quo', dándose traslado del mismo a la otra parte que presentó escrito de oposición, ordenándose la remisión a este Tribunal de los autos, que una vez recibidos se registraron y designó ponente, señalándose deliberación, votación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.



CUARTO.- Siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don VICTOR NIETO MATAS

Fundamentos

PRIMERO.- El artículo veinticuatro de la Ley de Propiedad Horizontal se refiere a lo que denomina complejos inmobiliarios privadosque son aquellos que están integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales en los que los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente participan, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

A estos complejos, que les será de aplicación régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil podrán constituirse en una sola comunidad de propietarios o constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.

En este último caso establece la ley que'se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Estas agrupaciones de comunidades gozarán, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal , pero la Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad., la adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación y no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en la Ley sobre el fondo de reserva.

Además la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.



SEGUNDO.- A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior.

La constitución de la CCPP demandada en una agrupación de comunidades de propietarios conlleva la aplicación del régimen general de la LPH ( art.2 de esa Ley de Propiedad Horizontal).



TERCERO.- El nº 6 del artículo 17 de la LPH establece que 6 'los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación' No consta el título constitutivo de la comunidad de propietarios demandada, 'CCPP URBANIZACION000 ', pero si los estatutos de la misma que se aprobaron en la reunión constitutiva de 21 de mayo de 2013 elevados a documento público mediante escritura notarial de 28 de noviembre de 1994. En los mencionados estatutos, art. 7, a la unidad que denomina como zona del hotel/apartahotel le atribuye un coeficiente del 3%. Esta zona es donde se encuentra ubicada la comunidad demandante, CCPP DEL DIRECCION000 -SECTOR NUM000 -. Y sobre esa base se le estaban girando los recibos de los gastos comunes del complejo inmobiliario que constituye la 'CCPP URBANIZACION000 ', que se reducían al 2,28% sin duda porque en la zona que se mencionaba como hotel7apartahote además de la actora - DIRECCION001 - se ubica el DIRECCION002 .

Estos Estatutos venían efectivamente siendo de aplicación generalizada tanto para la atribución de coeficientes y distribución de cuotas como para otras muchas cuestiones como lo pone de manifiesto el acta de la Junta de Propietarios de fecha 25 de febrero de 2015 que obra en los autos al haberse admitido como documental en la Audiencia Previa.



CUARTO.- El punto Quinto de los Acuerdos de la Junta de la 'CCPP URBANIZACION000 ', celebrada el 2 de Junio de 2017 se opone a los estatutos en cuanto establece un coeficiente de participación distinto para la actora que pasaba del 2,28 % al 14,58% y por tanto precisaba de unanimidad para su aprobación y siendo aprobado por mayoría de un 17,57 de los propietarios con derecho a voto, y con el voto contrario de la demandante , el acuerdo - tal y como se pidió en la demanda y se señala en la sentencia apelada- es nulo.

A ello no obsta que dadas las superficies de las distintas urbanizaciones que conforman la 'CCPP URBANIZACION000 ', y a la circunstancia de que el uso hotelero previsto de la unidad donde se ubica la comunidad actora no se llevase a cabo configurándose esa unidad también como zona residencial parecería más adecuado el coeficiente que se pretendía instaurar ya que se cuando el artículo 5 de la LPH menciona que para la fijación la cuota de participación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, no establece criterio alguno con carácter imperativo y la cuota de participación con relación al total del valor de los elementos comunes y referida a centésimas del mismo, servirá de módulo, no solamente, para determinar la participación en las cargas , sino también en los beneficios por razón de la comunidad.

Tampoco obsta a la nulidad acordada que en la inscripción de obra nueva de la comunidad actora se hiciera referencia a que tenía una cuota de participación del 14,707 en la 'CCPP URBANIZACION000 ' pues esa alegación unilateral de uno de los comuneros no puede modificar los estatutos de la comunidad, y además no consta la forma de aprobación de esa cuota y de la propia inscripción registral se deriva la falta de acreditación de esa circunstancia , al señalarse que no consta nada en el Registro sobre esa comunidad, pero es que además la propia actuación de la apelante priva de eficacia a esa designación de cuota cuando convoca Junta precisamente para adaptar las cuotas que se venían aplicando, y que estaban basadas en los estatutos, sin tener en cuenta que como existía esa consignación la cuota estatutaria estaba modificad.

Todas estas consideraciones hacen procedente la desestimación de las peticiones de la recurrente y de la apelación que había interpuesto.



SEGUNDO.- Por todo lo expuesto, al ser procedente desestimar el recurso, las costas causadas por el mismo han de imponerse, de conformidad con lo prescrito en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de Enero de 2000 que se remite al anterior 394, a la parte recurrente.



TERCERO.- Han sido vistos los artículos citados en esta y en la resolución recurrida y demás preceptos de general y pertinente aplicación.

En su virtud,

Fallo

Se desestima el recurso interpuesto por la representación de CCPP URBANIZACION000 AZNALCAZAR SEVILLA. contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sanlúcar la Mayor con fecha 19-12-19 en el Juicio Ordinario nº 889/17, y se confirma íntegramente la misma con imposición de las costas de esta Alzada a la parte apelante.- Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución.

Dése a los depósitos constituidos el destino legal.

Hágase saber que la misma es susceptible de recurso de casación y de recurso extraordinario por infracción procesal si cumple los requisitos de los artículos 477 ó 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (modificada por Ley 37/2011, de 10 de octubre), en el plazo de veinte días siguientes al de esta notificación, con la constitución del depósito previsto en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial -modificación operada por Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre- en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, en Banco de Santander, número de cuenta 4135/0000/00/Nº /AÑO: - Recurso Extraordinario por infracción procesal (50 Euros).

- Recurso de Casación (50 Euros).

Así, por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos, y firmamos.

PUBLICACIÓN.- La anterior Sentencia ha sido publicada por el Ilustrísimo Señor Magistrado Ponente en el día de su fecha. Doy fe.-