Sentencia Civil Nº 256/2010, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3, Rec 66/2010 de 01 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BADAJOZ

SECCIÓN TERCERA

MÉRIDA

S E N T E N C I A NÚM. 256/10

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

DON JOSÉ MARÍA MORENO MONTERO.

MAGISTRADOS:

DOÑA JUANA CALDERÓN MARTÍN (Ponente).

DON JESÚS SOUTO HERREROS.

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Recurso Civil núm. 66/2010

AUTOS: JUICIO ORDINARIO núm. 287/2009.

Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Villanueva de la Serena.

En Mérida, a Uno de Septiembre de dos mil diez.

VISTOS en trámite de apelación ante la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial los Autos nº 287/2009, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Villanueva de la Serena, siendo partes: como apelante, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CAMINO000 NÚM. NUM000 Y DIRECCION000 DE VILLANUEVA DE LA SERENA, representada por el Procurador Sr. García Luengo, y defendida por el Letrado Sr. Tapia Peña; como apelada, RAMOS Y SOLOMANDO, S.L., representada por la Procuradora Sra. Aranda Téllez, y defendida por el Letrado Sr. Romero García Mora.

Antecedentes

PRIMERO. Se aceptan en cuanto son relación de trámites y antecedentes los de la sentencia apelada que con fecha 5 de octubre de 2009 dictó la Sra. Juez de Primera Instancia núm. 1 de Villanueva de la Serena .

SEGUNDO. La referida sentencia contiene el siguiente FALLO: "Que desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la CAMINO000 nº NUM000 y DIRECCION000 de Villanueva de la Serena, representada por el Procurador Sr. Torres Jiménez, frente a la entidad Ramos y Solomando, S.L, representado por el Procurador Sr. Crespo Gutiérrez, y Absuelvo a la demandada de todas las pretensiones formuladas en su contra".

Se imponen las costas a la Comunidad de Propietarios de la calle CAMINO000 NUM000 y DIRECCION000 de Villanueva de la Serena."

TERCERO. Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CAMINO000 NÚM. NUM000 Y DIRECCION000 DE VILLANUEVA DE LA SERENA, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la parte contraria para su impugnación o adhesión; por la representación de RAMOS Y SOLOMANDO, S.L., se presentó el correspondiente escrito de impugnación del recurso y se interesó la confirmación de la sentencia impugnada, tras lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde se formó el rollo de Sala, que fue seguido por sus trámites.

CUARTO. En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales

VISTO siendo ponente la Ilma. Sra. Magistrado DOÑA JUANA CALDERÓN MARTÍN, que expresa el parecer de la Sala

Fundamentos

PRIMERO. La comunidad de propietarios demandante pretende la condena de la entidad demandada al pago del coste de reparación de los desperfectos que se describen en el informe pericial aportado con la demanda, y que se han manifestado en la rampa de acceso al garaje del edificio donde se encuentran las viviendas y plazas de garaje de los propietarios integrantes de la comunidad, y que fueron adquiridas de la mercantil demandada, también promotora de aquéllas.

La sentencia apelada, acogiendo los argumentos de esgrimidos por la demandada, desestima la demanda por entender que la demandante carece de legitimación para entablar la acción planteada en la demanda, ya que la rampa en que se han producido los defectos constructivos está en una parcela de terreno de titularidad municipal. Añade que, en cualquier caso, y aunque se admitiera la legitimación de la actora, la acción habría prescrito, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación .

A la vista de los razonamientos expresados en la resolución apelada y de las alegaciones entrecruzadas de los litigantes, lo primero que hay que abordar para la resolución del recurso es la determinación del tipo de acción que ejercita la comunidad de propietarios actora. Y en este punto, ha de concluirse, acogiendo la tesis de la recurrente, que la referida acción es la derivada del incumplimiento del contrato de compraventa que concertaron los propietarios integrantes de la comunidad con la promotora- vendedora demandada, Ramos y Solomando S.L. Así, el encabezamiento de la demanda expresamente indica que se dirige tal demanda frente a la mercantil antes citada "en su calidad de Promotora-vendedora"; es decir, no se demanda a Ramos y Solomando S.L. como constructora, que también lo fue, del edificio en cuestión, distinción ésta última que aparece reflejada en el hecho primero de la demanda, en cuya fundamentación jurídica se vuelve a señalar que la legitimación pasiva del demandado viene dada por su condición de promotor-vendedor -fundamento jurídico tercero-; y en el fundamento jurídico quinto, dedicado a razonar específicamente acerca de la acción que fundamenta la pretensión, se dice: "Acción de resarcimiento indemnizatorio, dimanante de los arts. 1.091, 1.098, 1.101, 1.166, 1.258, 1.278 y demás concordantes del Código Civil, por incumplimiento de sus obligaciones contractuales o defectuoso cumplimiento por la existencia de defectos o vicios de la construcción. También aplicable el art. 1.591 del CC." A pesar de esta referencia al precepto del C. Civil dedicado a la responsabilidad decenal por vicios en la construcción, el resto de la fundamentación jurídica de la demanda está esencialmente dedicado a reseñar jurisprudencia relativa a la responsabilidad contractual de promotores-vendedores, sin que se cite siquiera la Ley de Ordenación de la Edificación como fundamento de la reclamación planteada.

Sentado lo anterior, y teniendo en cuenta que los integrantes de la comunidad de propietarios tienen o tuvieron la condición de compradores de las viviendas y garajes, así como que, en las escrituras de compraventa claramente se expresa que "el uso de la meseta y rampa de acceso al sótano, que arrancan desde la vía de servicio, será de uso exclusivo de los propietarios de las plazas de garaje de dicha planta..." (lo cual es lógico pues, si no hay otro acceso, los compradores tienen necesariamente que acceder a su propiedad por algún lugar, y tal lugar es, según el proyecto de edificación y de urbanización de la zona, la rampa de acceso en que se han evidenciado daños), hemos de concluir que la comunidad demandante está legitimada para instar la acción contra la vendedora, en tanto, cuando menos el uso de la meseta y rampa en cuestión constituiría un elemento común del edificio. Una cosa es que las rampas y túneles de acceso a los garajes se hayan desarrollado, conforme al proyecto de edificación y urbanización, en una parcela de titularidad municipal con la calificación urbanística de "parcela de uso público para el sistema de espacios libres de jardines, dentro del uso de espacios y zonas verdes" (así consta en la descripción de la parcela municipal, la núm. NUM001 del Estudio de Detalle y Proyecto de Reparcelación de los Polígonos NUM002 y NUM003 del Enclave NUM001 de Villanueva de la Serena), y otra distinta es que los túneles y rampas de acceso -que indudablemente no sirven a ese uso público, parques y jardines, de la parcela municipal- estén claramente vinculados, como anejos, a las plazas de garaje adquiridas por los integrantes de la comunidad de propietarios; si no fuera así, no se entiende que, en la propia descripción registral de la parcela municipal -la núm. NUM001 - se consigne expresamente que "en su interior se encuentra la parcela núm. NUM003 del Estudio de Detalle", siendo en tal parcela núm. NUM003 , de carácter privado, en la que se construyó la edificación, con las tan repetidas rampas y túneles de acceso incluidos.

SEGUNDO. En definitiva, si lo pretendido es la reparación de defectos derivados de incumplimiento o cumplimiento defectuoso del contrato de compraventa, no cabe aplicar el plazo de prescripción de seis meses que los arts. 1490 y concordantes del C. Civil establecen para el ejercicio de acciones derivadas de vicios ocultos de la cosa vendida. El plazo de prescripción de la acción de incumplimiento es el general de quince años del art. 1464 del C. Civil .

De igual modo si, como expresamente dice la demandante, la acción entablada lo es para exigir responsabilidad por incumplimiento contractual con fundamento en lo dispuesto en el art. 1101 del C. Civil , no son de aplicación los plazos de prescripción de la Ley de Ordenación de la Edificación, que, por lo demás, no excluye la exigencia de esa responsabilidad contractual, sino que expresamente la contempla para dejarla al margen de sus concretas prescripciones para los supuestos en que se plantee una acción por vicios o defectos en la construcción frente a todos o alguno de los intervinientes en el proceso de edificación.

TERCERO. Entrando ya en el fondo de la cuestión debatida, hay que partir de lo dispuesto en el C. Civil sobre cumplimiento de las obligaciones contractuales; así, con carácter general el art. 1091 dispone que las obligaciones nacidas de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse a tenor de los mismos; el art. 1097 dice que la obligación de dar una cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados. En el contrato de compraventa, es fundamental obligación del vendedor entregar la cosa vendida en condiciones de servir al uso al que estaba destinada (arts. 1445 y concordantes del C. Civil ); el principio de integridad de la prestación está igualmente presente en el art. 1469 de dicho Código cuando señala que la obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato.

Si se han vendido plazas de garaje, han de entenderse como comprendidos en la cosa vendida las rampas o túneles de acceso a aquéllos, pues sin tales accesos los dueños no podrían hacer efectivo su derecho de propiedad, y, lo mismo que los garajes en sí, tales elementos de acceso, en tanto anejos o vinculados sin duda a las plazas de garaje, habrán igualmente de entregarse en condiciones adecuadas a la finalidad que les es propia. En nuestro caso, los daños y desperfectos que han sido apreciados directamente, y luego descritos por el perito autor del informe acompañado con la demanda, ratificado y sometido a contradicción en el acto del juicio, es claro que suponen un cumplimiento defectuoso de la obligación de entrega de la cosa que incumbe al vendedor -las fotografías incluidas en el informe dan buena muestra de ello-. El origen de tales daños, derivados de la inadecuada impermeabilización de la cubierta, está igualmente claro en el citado informe, cuyas conclusiones, por razonadas y razonables, se acogen por la Sala a los efectos de determinar la responsabilidad por cumplimiento defectuoso, sin que el informe de la parte demandada, por cierto no ratificado, sólo apunta, como posibilidad, a otra causa de tales daños, si bien, teniendo en cuenta la entidad de aquéllos -fisuras, humedades en los accesos y en el interior del propio garaje- no parece que puedan obedecer a un pretendido mal uso de la terraza o zona superior de las rampas.

Han de acogerse, finalmente, las alegaciones del apelante en cuanto a que la pretensión de indemnización del importe de la reparación de los daños es perfectamente ajustada a derecho, sin que exista disposición legal alguna que impongan, en primer lugar, la reparación in natura de tales daños.

La valoración del importe de la reparación se estima igualmente razonable, incluido el tipo impositivo que señala el perito, pues el tipo reducido del 7%, únicamente se aplica en determinadas condiciones que, atendida la naturaleza de la reparación y su costa, no se cumplirían en este supuesto.

En suma, ha de estimarse el recurso, y conforme a lo expuesto, también la demanda en su integridad, condenando a la demandada al pago de la suma de 12.608, 05 euros, más el interés legal previsto en el art. 576 de la L.E.C . desde la firmeza de la presente resolución, y las costas de primera instancia (art. 394 de la L.E.C .)

CUARTO. No se imponen las costas del recurso a ninguna de las partes, dada la íntegra estimación de aquél -art. 398 de la L.E.C.-

VISTOS los artículos citados, y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

QUE ESTIMANDO EL RECURSO DE APELACIÓN presentado por la representación procesal de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CAMINO000 NÚM. NUM000 Y DIRECCION000 DE VILLANUEVA DE LA SERENA contra la sentencia dictada en fecha 5 de octubre de 2009, por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Villanueva de la Serena , en los autos de JUICIO ORDINARIO núm. 287/2009, DEBEMOS REVOCAR la citada resolución, que queda sin efecto, y en consecuencia, CONDENAMOS A LA DEMANDADA RAMOS Y SOLOMANDO, S.L., a abonar a la actora la suma de DOCE MIL SEISCIENTOS OCHO EUROS CON CINCO CÉNTIMOS (12.608,05 ?), más el interés legal previsto en el art. 576 de la L.E.C . desde la firmeza de esta resolución, así como al pago de las costas procesales de primera instancia.

No se imponen las costas del recurso a ninguna de las partes.

Notifíquese esta resolución a las partes personadas, instruyéndoles de lo establecido en el art. 248 de la L.O.P.J .

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de lo resuelto, a fin de que se proceda a su ejecución y cumplimiento, archivándose el original en el Legajo de sentencias civiles de esta Sección.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACIÓN. La anterior Sentencia ha sido publicada por la Ilma. Sra. Magistrado Ponente, en acto de audiencia pública celebrado el día de la fecha. De lo que certifico.

DILIGENCIA.- La extiendo yo , la Secretaria para hacer constar que contra la anterior Sentencia no cabe recurso alguno , sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 214 y siguiente de la LEC y 267 de la LOPJ. Doy fe.-