Sentencia Civil Nº 256/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 83/2010 de 19 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00256/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7001299 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 83 /2010

Autos: JUICIO VERBAL 835 /2009

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de MAJADAHONDA

De: PROLAVIMA S.L.

Procurador: JOSE SOLA PELLON

Contra: Guillermo

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

DªMª JOSEFA RUIZ MARÍN

En MADRID , a diecinueve de mayo de dos mil diez.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos nº 835/09, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Majadahonda, seguidos entre partes, de una, como demandada-apelante PROLAVIMA, S.L., representada por el Procurador D. José Sola Pellon y defendida por Letrado, y de otra como demandante-apelado D. Guillermo , asistido de Letrado, seguidos por el trámite de juicio verbal.

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilma. Sra. Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahdonda, en fecha 26 de octubre de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:"Que ESTIMANDO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por el/la Procurador/a D./Dña. Esther Pérez-Cabezos Gallego en nombre y representación de D. Guillermo , en los presentes autos de juicio verbal seguidos en este Juzgado contra PROLAVIMA, S.L., debo CONDENAR Y CONDENO a la demandada a satisfacer a D. Guillermo la suma de TRES MIL EUROS (3.000 euros), más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, incrementados en dos puntos desde la fecha de esta resolución y hasta que la misma sea completamente ejecutada y todo ello con expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada. Admitido el recurso de apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de fecha 7 de abril de 2010, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 18 de mayo de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre la resolución dictada por el juzgado de primera instancia e instrucción número 1 de Majadahonda en fecha 26 de octubre de 2009 , en el cual se estimó íntegramente la demanda interpuesta por don Guillermo contra la entidad Prolavima Sociedad limitada, condenando a la demandada a satisfacer a la parte actora la cantidad de 3.000 ? más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda incrementados en dos puntos, desde la fecha de esta resolución hasta su completa ejecución con expresa imposición a la parte demandada de las costas procesales.

SEGUNDO.- Por la representación de la entidad demandada se interpuso recurso de apelación basándose en una errónea valoración de la situación jurídica que vincula las partes, y con una infracción e inaplicación del artículo 1254 y 1450 del Código Civil .

Manifestándose por el recurrente que se exige una definición de la relación jurídica que vincula a las partes,y que se formula la reclamación tres años después del pago y que no puede operar de una forma autónoma sino enmarcada en un contrato de compraventa cuyo contrato se niega en la sentencia, existiendo una errónea valoración de la relación jurídica de las partes, y estando probado que conforme al documento 1 era un anticipo por adquisicion del local litigioso que fue entregado a la vendedora con entrega el día 29 de marzo del 2006 y que el importe de la compra-venta del inmueble ascendía la cantidad de 303. 848 ? mas el impuesto al valor añadido, existiendo un consentimiento de la demandada de vender el local habiendo un acuerdo sobre la cosa y el precio y el consentimiento y esta aplicación el artículo 1254 del CC , existieron actos concluyentes y con el ingreso del dinero en la cuenta de la vendedora y no de la agencia Urbenorte constituía un consentimiento libre y consciente y concluyente y lejos de calificar la citada cantidad como un anticipo de un contrato de compra-venta, la califica de tratos preliminares de una futura relación contractual y no es un negocio preparatorio o preliminar porque hay acuerdo sobre la cosa y el precio y el consentimiento existiendo un compromiso de venta inicial confirmándose con el recibo de la citada cantidad siendo y perfeccionarse el contrato de compra-venta y se aceptó el pago de 3000 ? y por tanto se siente obligada a la perfección del contrato y hay una base contractual obligatoria y no se puede pretender una devolución sin pretender previamente una resolución de la relación jurídica que vincula a las partes y fue entregada no como reserva sino como señal de una compraventa perfeccionada y el concepto expresión reserva no significa que haya una facultad de separarse del contrato y ningún incumplimiento contractual de la parte demandada que justifique el desistimiento, sino un desistimiento voluntario de la parte actora sin causa que lo justifique es inadmisible porque el contrato estaba perfeccionado.

En segundo lugar se alega un error en la valoración de la situación jurídica de las partes, y se mantiene en la resolución de instancia y califica existencia de tratos preliminares en la relación entre las parte y la devolución del precio no es una justificación de daños y perjuicios, sino es una parte del precio que se contrató y se perfeccionó y entiende que hay una condición suspensiva para la eficacia de la compraventa de que el actor vendiera el inmueble de su propiedad con anterioridad y que la entidad no lo consiguió vender durante tres años libremente, y no se impugnan la nota de encargo de la venta de la vivienda de la parte actora porque no era parte en el procedimiento y no tiene nada que ver, ni tenía ningún efecto sobre la operación concertada y no existe ninguna condición suspensiva y solamente se basa en unos indicios y el hecho de que el representante legal de la entidad Urbenorte desconocía los términos del acuerdo puede concluir en modo alguno con la existencia de la condición y se comunicó a la entidad recurrente la condición y el hecho de no vender la agencia Urbenorte el piso propiedad del actor no era ningún elemento condicionante de la venta.

Igualmente se alega en tercer lugar una errónea valoración de la documental de la demandada que se alegan son de carácter unilateral y hay un hecho cierto es que la entidad mercantil cobró la cantidad de 3000 ? a cuenta de un precio como anticipo del precio y emite una factura al efecto, y declaró el impuesto al valor añadido como consta documentalmente y se aporto.

Igualmente se desestima la falta de legitimación activa alegada por la parte recurrente y no se comparte la idea que sea indiferente que los documentos aportados por esta parte la entidad que hace el pago fue la entidad Mil y una ideas originales Sdad. limitada, cuando además conforme los documentos 6 y 7 balance y cuenta de resultados y libro diario acredita que se ha contabilizado por la vendedora el ingreso y figura dicha mercantil en los documentos y el titular es una persona jurídica denominada Mil y unas ideas originales, entidad por cuenta de ella el actor hizo el pago de la señal de los 3000 ?, y por tanto carece de condición de parte legítima conforme el artículo 10 de la ley de enjuiciamiento civil.

Centrado los anteriores términos al recurso de apelación con carácter previo conviene examinar la excepción de falta de legitimación activa alegada por la parte y que en la resolución de instancia el fundamento de derecho cuarto y al final de la resolución es rechazada la excepcion citada de falta de legitimación activa invocada, manifestando que la entrega de la suma en concepto de reservas se lleva a cabo por el señor Guillermo y se enmarcó en un ámbito de un pacto preliminar y lo que constaba en los documentos aportados por la parte demandada como documentos, eran unilaterales, no suscritos ni reconocidos por el actor y respeto de los cuales no se ofrece el testimonio del representante legal de la entidad Urbanorte que desconocía los términos del pacto como futura compradora ya que éste parecía ser el propósito final de la mercantil de la que es titular la esposa del demandante.

Como cuestión previa y por tanto con carácter previo debería de haber sido analizada y examinada con carácter previo al fondo del objeto del procedimiento, la citada excepcion planteada que se hace por ello una valoración previa e esta resolucion.

Conforme la documental de autos, y en relacion al documento 1 aportado a la demanda, consta un ingreso de 3000 ? efectuado en la cuenta de la parte demandada ingreso que realiza don Guillermo , actor en las presentes actuaciones y por la parte demandada se manifiesta que no existe una relación jurídica entre ambos que el anterior la justifica en base al citado documento, porque manifiesta que esta cantidad entregada en concepto de reserva o señal fue entregada ,cuando el comprador era una mercantil llamada Mil y una Ideas Originales SL, cuyo administrador único representante legal era doña Tamara , a tales efectos aporta una documental donde en el documento 1 existe una nota de encargo de la parte actora que resulta ser don Guillermo firmada por este igualmente se aporta de contrario el documento 1 documento que no está firmado por ninguna de las partes donde en relación a una denominada ficha de clientes aparece como comprador la citada entidad, sin suscribir el citado documento por la parte contraria, el documento 3 es igualmente un documento de parte en concreto de la aportada donde manifiesta que ha recibido de la parte actora y en nombre como representante de cantidad antes mencionada un justificante de ingresos de 3000 ? para la reserva de un local situado en Villanueva del Pardillo portal 17 planta baja local 18 del residencial San Isidro ,igualmente el documento 4 aparece como comprador pero no está igualmente suscrito por la parte contraria e igualmente el documento 5.

En base a todo lo anteriormente expuesto y sin entrar en el fondo de la cuestión de autos la entrega de la suma en concepto de reserva la efectúa el actor por lo tanto sin perjuicio de la valoración de la citada documental aportada de contrario en modo alguno está firmada por ambas partes, ni reconocida la realidad de estos documentos que son unilaterales y la reserva la efectúa la parte actora y por lo tanto esta legitimada activamente para su reclamación.

Una vez ratificada la legitimación activa pronunciamiento previo a cualquier razonamiento, es necesario establecer cuáles fueron realmente las relaciones jurídicas existentes entre las partes, el documento 1 aportado a la demanda acreditan que el actor a cuenta de una reserva de un local comercial ingresa en la cuenta de la parte demandada de 3000 ? e igualmente con la entidad e inmobiliaria Urbenorte había contratado la venta de la vivienda del actor sita en la calle Galicia de las Rozas, siendo esta entidad la que intermedia en la reserva de local, la documental aportada por la parte demandada no está firmada, ni es conforme, ni es reconocida por la parte actora y el propio documento 4 acompañados por la parte demandada que manifiesta es un contrato de la venta en la propia resolución de instancia y esta sala ratifica no está firmado por quien en definitiva debe ser firmado que son las partes,y fundamentalmente por el comprador y además por el vendedor lógicamente, y ni por el actor ni por nadie o entidad diferente esta sucrito,ni en nombre de nadie, y por lo tanto carece del requisito más elemental de un contrato de compra-venta que es la identificación absoluta de las partes, del objeto y del precio y de la aceptación y por tanto del consentimiento como requisito fundamental para entender cómo celebrado un contrato de compra-venta con las exigencias legales que la citada figura contractual exige como requisito indispensable el consentimiento probado y acreditado cosa que no ha ocurrido en los autos.

La propia resolución de instancia hace un análisis de la naturaleza jurídica de la cantidad entregada cuenta y el documento 1, reconocido el único concepto que establece es el concepto de reserva y no de señal de una compraventa, o promesa de compra y nunca existe acreditación de una real y verdadera compra-venta ,no existiendo ningún documento suscrito por ambas partes en cuanto a los términos exactos del acuerdo entre las partes y la resolución de instancia manifiesta que el documento base de la demanda que era la entrega de una cantidad de dinero para asegurar una posible celebración de una futura compraventa tenía encaje dentro de lo que son tratos preliminares, manifestando en el fundamento de derecho cuarto que el contrato de compraventa no se perfecciona y quizás y conforme con la lógica se debió a que la entidad inmobiliaria que se encomendó la venta de la vivienda del actora no consiguió vender el citado inmueble y procede manifiesta la resolución de instancia acordar la devolución de la cantidad entregada en concepto de reserva por el demandante a no acreditar incumplimiento por su parte.

El artículo 1445 del código Civil , se deducen los requisitos esenciales del contrato de compraventa: a) Es un contrato consensual, que se perfecciona por el mero consentimiento, como resulta de la expresión "se obliga" y del artículo 1450 , el cual dispone que la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado". b) Es un contrato bilateral, pues de él nacen obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes. c) Es un contrato oneroso, por la correspondencia entre las contraprestaciones de las partes. d) Es traslativo de dominio, en el sentido de que sirve de título para adquirir el dominio de la cosa vendida, de conformidad con la doctrina del título y del modo.

Aun siendo frecuente que el proceso formativo del contrato se inicie con manifestaciones de voluntad, contenidas en tratos preliminares o conversaciones previas que los interesados mantienen sin fuerza vinculante antes de decidirse a la celebración del negocio y mediante cuales se comunican sus respectivas aspiraciones, tal fase preparatoria es bien distinta de la oferta en cuanto declaración de voluntad de naturaleza recepticia, como tal dirigida a otro sujeto y emitida con un definitivo propósito de obligarse si la aceptación se produce, siguiendo en consecuencia el consentimiento por la coincidencia de esas declaraciones de los contratantes en que la oferta y la aceptación consisten, de donde se sigue que encaminados los tratos preliminares a la formación de la primera, desaparecerán una vez cumplida su misión en el momento en que el "iter" contractual se llegó a formular una proposición final, con todas las notas de una verdadera oferta.

De todo lo expuesto se deriva que para que nos encontremos ante un verdadero contrato de compraventa debe haber acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio, frente a ello la nota peculiar del contrato preparatorio, también reflejado en la expresión precontrato, es la indeterminación específica de los requisitos con los que los interesados lo quieren celebrar en definitiva, siendo preciso para alcanzar esta finalidad el otorgamiento de un futuro contrato por el cual se complementen los requisitos que en el primero quedaron indeterminados, de tal manera que siguiendo la pauta clara y precisa que señalan los jalones del convenio imperfecto, perfeccionado y consumado no se requiera una nueva manifestación de voluntad cuando ésta viene ya suficientemente expresada en el convenio originario. (STS de 24 de mayo de 1.980 ).

Pues bien ante dicha doctrina jurisprudencial y ante el contenido del contrato aportado por las partes, es evidente que en el caso de autos no nos encontramos ante un auténtico contrato de compraventa,o de compraventa en el que se identifica la cosa vendida y se fija el precio que se ha de pagar por ella, determinándose incluso la concordante voluntad de las partes de que dicho contrato se formalice en un tiempo razonable mediante la correspondiente escritura de compraventa.

Revisado lo que antecede y entrando a conocer sobre lo atinente a cuál fue la verdadera voluntad de las partes a la hora de acordar la entrega de una determinada suma , lo fue en concepto de reserva.

No consta ni mínimamente acreditado los requisitos exigibles para entender perfeccionada una compraventa y solamente se puede acudir a la documental y a las prueba practicada para deducir realmente cuál fue la intención real de las partes ante la inexistencia en modo alguno y constatado y aceptados de un contrato de compra-venta entre las partes y la relación jurídica que se mantiene la resolución de instancia está perfectamente ajustada a derecho y no existe ningún acreditación ni de un acuerdo de voluntades de la cosa precio y consentimiento inequivoco ni del comprador ni del vendedor y la citada cantidad no fue entregada como parte del pago y no puede ser entendida como un consentimiento tácito y en modo alguno entender que existe una voluntad entre las partes de un contrato de compraventa, que no puede deducirse de las pruebas practicadas que la entrega de la citada cantidad sea por este concepto .

De igual modo se recurre, y se manifiesta por el recurrente la disconformidad en relación a la valoración de la situación jurídica de las partes, manifestando que no ha quedado acreditado que la parte demandada sufriera perjuicios derivados por ejemplo de la pérdida de clientes potenciales durante el tiempo que mantuvo la reserva en favor de la parte actora y la valora inadecuadamente puesto que la no devolución del precio, no se justifica en la existencia no de daños, sino que es parte de un contrato perfeccionado y manifiesta el recurrente que en el propio fundamento de derecho de la resolución se manifiesta la existencia de una condición suspensiva de forma errónea ,cuál era que el actor vendiera un inmueble de su propiedad que la inmobiliaria no lo había conseguido vender durante tres años, entendiendo que la condición que existía en los tratos preliminares no se había cumplido acudiendo unos indicios y que dicho pacto en nada le incumbia realmente.

Es necesario por esta Sala volver a reiterar toda las consideraciones anteriormente expresada en cuanto a la falta absoluta de documentación que acredite ninguna de las posiciones que se mantienen por las partes y solamente cabe reiterar que no puede hablarse de una compraventa perfeccionada y que la entrega de la cantidad fuera a cuenta de ella, sino que todo estaba dentro de unas actuaciones o tratos preliminares en cuanto a una adquisición condicionada a la venta de un inmueble cosa que de todo punto parece lógica y que realmente la entrega que se hace es en concepto de reserva y no de compraventa, y estando todo dentro del ámbito de los tratos preliminares que además no existe ninguna constancia documental de aceptación por ambas partes de la verdadera relación jurídica, sólo cabe deducirla y ratificar la valoracion que se hace por el juez de instancia por estar ajustada a derecho y nunca puede entenderse que esta cantidad forme parte del precio de pago de una compraventa, cuando reiteramos no ha sido acreditada la consumación de la compraventa de conformidad con los requisitos exigidos en la ley.

Igualmente se hace y recurre la citada resolucion alegandose una errónea valoración de las prueba documental de la demandada, la valoración que ha hecho el juez instancia de la documental aportado las actuaciones y reiteradas fundamentalmente la documental está perfectamente ajustada a derecho tratándose única y exclusivamente de documentos elaborados por una de las partes y de carácter unilateral y por lo tanto no puede interpretarse como si de documentos aceptado por ambas partes se tratara, y por ello se ha efectuado una valoración perfectamente ajustada a derecho de la documental que la Sala comparte plenamente.

Conforme constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, el mismo ha declarado reiteradamente que la fuerza probatoria de los documentos privados está influída por la apreciación global de las pruebas y el artículo 1225 del Código Civil , no quiere decir que el reconocimiento de la autenticidad de un documento privado hecha por aquellos a quienes afectan sea el único medio para probar su legitimidad, porque ello sería tanto como dejar subordinada a la voluntad de las partes la eficacia de un documento por ellas suscrito, y por eso, negada por éstas la autenticidad de un documento de tal clase, puede la parte a quien interese utilizar cuantos medios de prueba estime adecuados para demostrarla (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1951, 24 de abril de 1962, 27 de enero, 11 de marzo y 29 de mayo de 1987, 15 de marzo de 1991, 25 de febrero de 1991, 22 de octubre de 1992, 17 de febrero de 1995, y 27 de noviembre de 2000 ).

También nos indica el Tribunal Supremo que aunque se trate de documentos no suscritos por las partes, pueden resultar relevantes en conjunción con las demás pruebas, en cuanto acreditan los hechos que contienen (Sentencia de 28-11-1998, que cita las de 21-9-1991, 27-6 y 22-10-1992, 26-11-1993, 6-6-1994 y 25-5- 1995 ), y, que el artículo 1225 del Código Civil EDL 1889/1 preferentemente se aplica a los documentos elaborados por las partes, es decir documentos bilaterales (Sentencias de 24-2-1992, 3-7-1995 y 16-10-2001 ) y los documentos de parte, artículo 1228 C.Civil EDL 1889/1 , quedan sometidos a la apreciación de los Tribunales en relación a las demás probanzas, en cuanto a inquirir su verdadera naturaleza y la realidad de su contenido, para alcanzar conclusiones sobre si resultan ciertos y acreditativos o, en caso contrario, negarles eficacia de prueba..- Como regla general, la valoración de la prueba es una cuestión que nuestro ordenamiento deja al libre arbitrio del Juez de Instancia, en cuanto que la actividad intelectual de valoración de las pruebas se incardina en el ámbito propio de las facultades del juzgador, que resulta soberano en la evaluación de las mismas conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecido como se encuentra por la inmediación que le permitió presenciar personalmente el desarrollo de aquéllas. De tal suerte que, cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la Sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción.

Que respecto al error en la valoración de las pruebas. Con carácter general, se ha de señalar que el problema que se somete a la decisión de esta Sala es una cuestión de valoración de prueba, sobre la que se hace preciso recordar que en nuestro Ordenamiento Jurídico rige el principio de libre valoración de la prueba por el Tribunal, cuyos resultados obtenidos a través de la valoración conjunta de los medios de prueba de que se han servido las partes ha de prevalecer por hallarse inspirado en criterios objetivos.

La valoracion de estos efectuados por el Juez de Intancia en una valoración conjunta de la prueba esta plenamente ajustada a derecho, y los principios antes aludidos en una valoración adecuada de estos y de su exacto contenido en relacion ademas con el conjunto de las demas pruebas practicadas, que esta Sala reitera y entiende debe de ser confirmada.

Respecto del último motivo del recurso ya sido analizado con carácter previo en esta resolución dandose por reproducido lo expresado al respecto.

TERCERO.- En virtud de lo preceptuado en los Arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. José Sola Pellon, en nombre y representación de PROLAVIMA, S.L., contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Majadahonda, con fecha 26 de octubre de 2009, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 83/10 , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.