Sentencia Civil Nº 256/2015, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 450/2014 de 05 de Junio de 2015

Encabezamiento

UDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 450/2014-J

Procedencia: juicio ordinario nº 1628/2012 del Juzgado Primera Instancia 8 Mataró

S E N T E N C I A Nº 256/2015

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

D. JOSE MANUEL REGADERA SAENZ

En la ciudad de Barcelona, a cinco de junio de 2015

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de juicio ordinario nº 1628/2012, seguidos ante el Juzgado Primera Instancia 8 Mataró, a instancia de MONTVIC CONSULTORES, S.L., contra D. Amador , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 30 de marzo de 2014.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

Que estimando la demanda interpuesta por MONTVICCONSULTORES, S.LDEBO CONDENAR Y CONDENO a Don Amador al pago de TREINTA MIL EUROS (30.000 euros) más sus intereses legales y con imposición de costas al demandado.

Que desestimando la demanda reconvencional interpuesta por Don Amador DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO a MONTVIC CONSULTORES, S.Lde los pedimentos efectuados en su contra. Todo ello con imposición de costas al actor reconvencional.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 2 de junio de 2015.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JOSE MANUEL REGADERA SAENZ.

Fundamentos

PRIMERO.-Por parte de la representación de D. Amador se interpone recurso de apelación contra la Sentencia dictada el día 30 de marzo de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró en Juicio Ordinario 1628/2012.

La mencionada resolución estimó la demanda presentada por MONTVIC CONSULTORES, S.L. en la que reclamaba 30.000 euros al pedir el cumplimiento del contrato de 'opción de compra vinculada con arrendamiento' que las partes suscribieron el día 2 de junio de 2011 y que tuvo por objeto la vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 de Sant Vicenç de Montalt. Por otra parte, desestimó la demanda reconvencional en la que se suplicaba la nulidad del mencionado contrato por error del consentimiento.

La apelante sigue sosteniendo en esta alzada que la demanda debió desestimarse porque la interpretación del contrato que hace la resolución recurrida es errónea y, solicita, además que se estime su demanda reconvencional.

La apelada solicitó la desestimación del recurso de apelación.

SEGUNDO.-Lo que reclama la actora es la parte de prima de la opción que la demandada no ha abonado. La prima por la opción fue de 50.000 euros y no se abonó el último plazo de 30.000.

Alega la apelante, en resumen, que la interpretación del contrato debe hacerse de forma que esa cantidad de 30.000 euros sólo debía ser abonado como prima de la opción el día 1 de julio de 2012 si el optante quería prorrogar el plazo de la opción hasta el día 30 de junio de 2014. De forma y manera que el pago de los 30.000 euros mencionados se configurar como una obligación condicional potestativa simple.

Habrá que estar a la interpretación que se haga del contrato, pues como señala la SAP, Civil sección 14 del 24 de octubre de 2014 (ROJ: SAP M 17052/2014 - ECLI:ES:APM:2014:17052): 'Por su parte, la sentencia de 6 de abril de 2011 abundando en su carácter atípico de este contrato nos indica que ' Es lo cierto, por el contrario, que el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil . De ahí que sean las propias partes las que determinan las condiciones en que la opción ha de entenderse ejercida y, en consecuencia, perfeccionado el contrato mediante el consentimiento prestado por el comprador que se une al adelantado por el vendedor mediante la concesión del derecho de opción . Es por ello que, en definitiva, la cuestión se reconduce a la interpretación del contrato y a la forma en que las partes que lo otorgan han configurado tal derecho, siendo las mismas libres a la hora de establecer las condiciones para el ejercicio de tal opción' .

En este caso la aplicación del art. 1281 del Cc no deja duda sobre la intención de las partes por cuanto el contrato es claro. La prima por la opción se establece en la cláusula 4ª del contrato en 50.000 euros, que debían ser pagados en los tres plazos que se establecen a continuación. El plazo de la opción era hasta el 30 de junio de 2014, pero el último plazo (de 30.000 euros) debió abonarse el 1 de julio de 2012, variando únicamente la repercusión en el precio final de la vivienda el hecho de que la compra se llevara acabo finalmente en julio de 32012, 2013 o 2014. No es que la prima se pudiera terminar de pagar en 20134, se debía pagar en 2012, lo que sucede es que lógicamente la deducción del precio era mayor si la opción se ejercitaba cuanto antes.

No existen más condición que la dicha.

Los actos posteriores de los contratos, conforme al art. 1282 del Cc , así lo confirman. El 27 de junio de 2012 por burofax remitido al demandad la actora ya solicitaba el cumplimiento del contrato y advertía de las consecuencias de su incumplimiento. Y por burofax de 20 de julio de 2012 ya le exigía el pago de la parte de la prima impagada. En comunicaciones de los asesores letrados del demandado a la actora, de 30 de junio de 2012 y 20 de julio de 2012 ya se había mención a las irregularidades administrativas y de otro tipo que presentaba la finca y se mencionaba expresamente de la intención de renegociar el precio. En resumen, el demandado pretende que le rebajen el precio y, al no conseguirlo, empieza a poner de manifiesto los defectos e irregularidades a que se ha hecho mención, sin que en ningún caso se manifieste que la interpretación que hacía del contrato era la que sostiene ahora.

En estas condiciones, y dando por reproducidos los acertados fundamentos de la resolución recurrida, habrá que concluir que el demandado incumplió el contrato y que debe abonar la cantidad reclamada. Como señala la STS 29 marzo 1993 : 'Así, desde, la perspectiva del concedente, aun concurriendo el presupuesto básico del incumplimiento por la otra parte, consistente en el impago del precio de la opción , la estricta aplicación del precepto en su literalidad conllevaría, tanto otorgar al concedente la facultad resolutoria del negocio como la de pedir el cumplimiento de dicha opción , la cual corresponde exclusivamente al optante, por lo que la única consecuencia que debe producir el impago de la prima es el derecho a su reclamación y cobro en tanto persista el período de vigencia de la opción'.

La parte actora cumplió con las obligaciones que a su cargo derivan del contrato de opción, y tiene derecho a cobrar la prima pues según señal la STS de 22 de junio de 2001 EDJ2001/13855: '...nada obsta a que la prima de la opción pueda operar como parte del precio de la compraventa una vez perfeccionada ésta por la consumación de la opción mediante el ejercicio del derecho por el optante en tiempo y forma, ni tampoco a que el optante tenga o reciba la posesión inmediata de la cosa con anterioridad al ejercicio de la opción . No obstante, cuando se pacta una prima por la reserva de esta facultad que se concede al optante, de manera que, celebrado el contrato principal puede imputarse al precio de la compraventa, y caducado el derecho de opción sin perfeccionarse la venta en el plazo previsto se pierde por el optante teniendo el concedente derecho a su percepción, el contrato de opción adquiere la consideración de oneroso y bilateral.'.

Por tanto, el recurso debe ser desestimado.

TERCERO.-Alega que incurrió en error del consentimiento excusable por cuanto al firmar el contrato no sabía que en la finca que optaba por adquirir existían construcciones anexas (porches, almacén y piscina) que no contaban con las correspondientes licencias urbanísticas.

Para que el error produzca la nulidad de los contratos es necesario que sea inexcusable, es decir, que no pudiese ser evitado mediante una diligencia media ( sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991 , 21 de mayo de 1997 y 29 de diciembre de 1999 ).

El artículo 1266 del Código Civil no menciona expresamente la inexcusabilidad como requisito del error invalidante, pero la jurisprudencia lo deduce de los principios de autorresponsabilidad y de buena fe, este último consagrado en el artículo 7 del Código Civil ( sentencias del Tribunal Supremo de 4 de enero de 1982 y 6 de febrero de 1998 ).

El error es excusable cuando pudo ser evitado empleando una diligencia media o regular de acuerdo con los postulados del principio de buena fe. La diligencia ha de apreciarse valorando las circunstancias de toda índole que concurran en el caso, incluso las personales, pues la función básica de requisito de la inexcusabilidad es impedir que el ordenamiento proteja a quien ha padecido el error , cuando éste no merece esa protección por su conducta negligente, trasladando entonces la protección a la otra parte contratante, que la merece por la confianza infundida por la declaración. Cada parte debe informarse de las circunstancias y condiciones que son esenciales o relevantes para ella en los casos en que tal información le es fácilmente accesible, tomando en consideración su condición de mayor o menor conocimiento y experiencia en el ámbito del tráfico jurídico en el que se genera el contrato.

Además, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que los vicios del consentimiento sólo son apreciables en juicio si existe una cumplida prueba de la existencia y realidad de los mismos, prueba que incumbe a la parte que los alega ( sentencias del Tribunal Supremo de 4 de diciembre de 1990 y 30 de mayo de 1995 ).

Pues bien, en este caso el demandada reconviniente sólo manifestó la existencia de las irregularidades urbanísticas que se han dicho cuando se le empezó a exigir la prima de la opción de compra. Además, siendo licenciado en derecho, vio la vivienda antes de firmar el contrato y pudo comprobar tanto la situación registra como urbanística sin problema alguno. Por último, el error, de existir, no recae sobre el objeto principal del contrato ni sobre una parte esencial del mismo, ya que se refiere a construcciones auxiliares sobre las que además no se ha acreditado exista ninguna actuación administrativa.

Por tanto, el recurso debe ser también desestimado.

CUARTO.-Visto el art. 398 de la LEC han de imponerse las costas de esta alzada al apelante.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por parte de la representación de D. Amador contra la Sentencia dictada el día 30 de marzo de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Mataró en Juicio Ordinario 1628/2012, que se confirma con imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.