Sentencia CIVIL Nº 256/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 464/2016 de 16 de Mayo de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 464/2016-4ª

PROC.ORDINARIO (ARRENDAMIENTOS - 249.1.6) NÚM. 1626/2014

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 2 BADALONA (ANT.CI-2)

S E N T E N C I A N ú m. 256/2017

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ

En la ciudad de Barcelona, a 16 de mayo de 2017.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Proc.Ordinario (Arrendamientos - 249.1.6), número 1626/2014 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 2 Badalona (ant.CI-2), a instancia de Dª. Marí Trini , contra Dª. Casilda , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de enero de 2015 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Desestimo sustancialmente la demanda promovida por el/la Procurador/a Soledad Royo Puig, en nombre y represetnación de Dª. Marí Trini , frente a Dª. Casilda , representada por el Procurador D./Dª. JOSE-MANUEL PUIG ABOS , y en consecuencia, CONDENO a la parte demandada a devolver 386,53 euros, en concepto de fianza, todo ello, con más los intereses legales correspondientes. Se imponen las costas procesales a la parte actora.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 10 de mayo de 2017 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. PILAR LEDESMA IBAÑEZ .

Fundamentos

PRIMERO.-Las presentes actuaciones se iniciaron por demanda de juicio ordinario presentada por la representación procesal de Dª Marí Trini mediante la que ejercita, en calidad de arrendataria, acción de devolución del total de la fianza arrendaticia reclamando la suma de 2.616.-euros de la arrendadora, Dª Casilda , propietaria de los locales números 5 y 6 sitos en la Avda. de América nº 21-31, de Badalona.

Por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de los de Badalona, que ha conocido de las actuaciones seguidas como Juicio Ordinario núm. 1626/2014, se dictó sentencia en fecha 18 de enero de 2015 desestimando, se dice que 'sustancialmente', la demanda y condenando a la arrendadora demandada a abonar a la actora la suma de 386,53.-euros, validando con ello la retención por parte dicha demandada del resto de la suma entregada la arrendataria en concepto de fianza, hasta 3.000.-euros, al inicio de la relación contractual que se formalizó mediante el contrato de arrendamiento suscrito por las partes el día 5 de diciembre de 2012. Resulta incontrovertido que el contrato se extinguió reintegrándose la posesión de los locales mediante la entrega de llaves, lo que tuvo lugar el día 9 de marzo de 2014. En esta fecha las partes suscribieron un documento en el que, además de dar cuenta de la devolución de la posesión, se acordaba proceder a la liquidación de la suma entregada como fianza y reintegro a la arrendataria del eventual remanente.

En sustento de su decisión, a partir de la liquidación presentada por la arrendadora y acogiendo las tesis de la demandada, argumenta en síntesis: (i) con relación a la rentas relativas a los meses de enero y febrero de 2014 (no hay controversia con respecto a la de marzo), la juzgadora de primera instancia, dando total credibilidad al testimonio prestado por el hijo de la demandada, concluye que se debe en parte la renta relativa al mes de enero y totalmente la de febrero. Y (ii) con relación a los supuestos desperfectos que presentaba la vivienda al ser retornada su posesión a la propietaria, valorando la prueba practicada, la juzgadora estima que se justifica, mediante las facturas aportadas junto a la contestación a la demanda ( docs. 21 a 23), que se llevó a efecto al extinguirse el contrato la verificación de la instalación eléctrica, la instalación de un termo eléctrico de 50 litros y la reparación de un inodoro que tenía una fuga por mala conexión en el desagüe y concluye que, dada la proximidad temporal entre las fecha de emisión de tales facturas (entre el 18 de marzo y el 8 de abril de 2014) y la extinción contractual (9 de marzo de ese año, 'es evidente que dichas facturas se corresponden con trabajos realizados por operarios contratados por la arrendadora a raíz de los desperfectos ocasionados en el local arrendado y atribuibles a la arrendataria de los que debe responder la fianza.

Por parte del actor arrendatario se interpone recurso de apelación contra dicha sentencia, solicitando su revocación para que en esta alzada se dicte nueva resolución en la que se acoja íntegramente su reclamación.

En sustento de su recurso invoca error en la valoración de la prueba alegando, en síntesis: (a) que no puede considerarse que solo se haya abonado en parte la renta relativa al mes de enero de 2014 sobre la base de unas anotaciones manuscritas que existen en el reverso del recibo que acompaña a la arrendataria; b) que no puede presumirse que el recibo que se aporta relativo al mes de febrero se haya obtenido y hecho valer en juicio de forma fraudulenta, no existiendo razón alguna para considerarlo así, por el mero hecho de que tenga un formato diferente al resto de los recibos aportados, y c) que no está probada la realidad de los desperfectos a los que se refieren las facturas de elementos sustituidos o reparados ni que los mismos puedan ser atribuidos a la arrendataria.

La demandada, aquí apelada, mostrando su conformidad con los fundamentos de la resolución recurrida, solicita su confirmación en esta alzada.

SEGUNDO.-Antes de cualquier otra consideración, a efectos de centrar la controversia, baste indicar ahora que está probado, por no ser objeto de discusión y en todo caso por resultar de la documentación obrante en autos, que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento en fecha el día 5 de diciembre de 2012 de 2013 que tenía por objeto los locales números 5 y 6 sitos en la Avda. de América nº 21-31, de Badalona (doc. nº 1 de la demanda), pactándose una renta contractual de 750.-euros mensuales que debía ser abonada por meses anticipados dentro de los cinco primeros días de cada mes (cláusula 4ª), habiéndose entregado en concepto de fianza la suma 3000.-€. (1.500 euros previstos en el contrato más otros 1500 euros entregados como fianza adicional conforme al documento nº 3 de los acompañados a la demanda).

Consta también acreditado que dicho contrato fue extinguido de común acuerdo el día 9 de marzo de 2014, reintegrando la arrendataria la posesión a la arrendadora y suscribiendo las partes un documento ( doc. nº 2 de la demanda) en donde se acodaba que quedaba pendiente la liquidación de la fianza entregada que se destinaría al pago de los recibos pendientes de electricidad, agua, alquiler, comunidad de vecinos y otros.

La actora a lo largo del procedimiento ha reconocido adeudar 283,15.- euros en concepto de recibos de agua, así como 225.-euros como parte proporcional de la renta relativa al mes de marzo de 2014. Igualmente reconoció deber 69 euros en concepto de gastos comunitarios .

A partir de estos datos, el debate se centra en: (i) determinar si se deben o no, y en caso afirmativo por qué importe, las rentas correspondientes a los meses de enero y febrero de 2014; y (ii) establecer si se deben los importes que la arrendadora pretende compensar con la fianza relativos a la reparación de la instalación eléctrica, a la sustitución de un termo eléctrico y a la reparación del inodoro.

Sentado lo anterior, debemos hacer una última precisión para señalar que, conforme nos muestra el Tribunal Supremo ( TS), por ejemplo, en su sentencia 427/2013 de 13 de junio , la compensación judicial no precisa del planteamiento de reconvención sino que puede ser opuesta al contestar la demanda como excepción, al amparo del art. 408 LEC .

En interpretación de este precepto se mantiene que la compensación legal puede alegarse tanto por vía de excepción, cuando lo único que se pretenda es la desestimación total o parcial de la demanda con base en la estimación de un crédito compensable (absolución o reducción de la cuantía reclamada en la demanda), como por vía de reconvención, si siendo su crédito superior al del actor, además de solicitar la desestimación de la demanda, pretende que se condene a la otra parte al pago del exceso de su crédito.

Además, en el caso de los juicios ordinarios como el que nos ocupa, ni siquiera es preciso alegarla como excepción expresa, bastando con que se aleguen hechos obstativos a la demanda.

TERCERO.-Partiendo de los hechos enunciados debemos indicar que, en materia de naturaleza, funciones y dinámica contractual de la fianza arrendaticia, el criterio de esta Sala aparece recogido y reiterado en diversas resoluciones (por todas, por ejemplo, las de 2 de octubre de 2013 o 11 de noviembre de 2015) y de él se hace eco la resolución recurrida a la que nos remitimos para evitar reiteraciones innecesarias.

Por lo que respecta a las partidas a las que se ha aplicado la retención y que son objeto de una específica impugnación, debemos hacer ciertas consideraciones.

1.-Comenzaremos por analizar si se debe la renta arrendaticia correspondiente al mes de enero de 2014. Pues bien, revisada la prueba obrante en autos, no podemos suscribir la valoración probatoria que efectúa la juzgadora de primer grado con relación a este concepto. Así, la arrendataria junto a su demanda acompaña como doc. nº 17 un recibo de 750.- euros que se corresponde, según expresa mención en el mismo, con la renta de enero de 2014 y que aparece firmado por la arrendadora, lo que no se cuestiona. Se trata de un recibo válido y que obra en poder de la arrendataria, con lo que en principio hace plena prueba de su pago íntegro. No puede aceptarse, no al menos por el solo testimonio del hijo de la demandada que era quien de facto gestionaba el arriendo lo que impide que pueda ser considerado un verdadero tercero imparcial ajeno a la relación contractual, que las menciones manuscritas que se contienen en el reverso del recibo ('a cuenta 80'00€' y ' a cuenta 100,00 €') supongan que únicamente se entregaron 180€ a cuenta y que no llegó a satisfacerse esta renta en su totalidad pues, en ese caso, el recibo, hasta no estar completamente pagado, debería obrar en poder de la arrendadora. No podemos desconocer que este documento, que es el que de ordinario sirve para probar el pago en toda su extensión, ha sido aportado a las actuaciones por la arrendataria.

Por lo expuesto, esta renta debe tenerse por saldada y no cabe imputarla a la fianza arrendaticia.

2.-Por lo que se refiere a la renta correspondiente al mes de febrero de 2014, la actora aporta un recibo (el documento nº 18 de los acompañados a la demanda) que es de un formato diferente a la mayoría de los demás, no a todos, habiendo reconocido la testigo, Dª Raquel , que lleva la gestión administrativa del local, que ese documento lo cumplimentó ella al inicio del contrato para que sirviera de modelo a la arrendadora para efectuar los subsiguientes.

En relación a este documento, lo cierto es que, aunque aparece igualmente firmado por la arrendadora demandada por importe de 750€, en el mismo está en blanco el apartado destinado a identificar la mensualidad a que viene referido. De este modo, se trata de un recibo que esté en poder de la arrendataria, sin que ni la demandada, ni los testigos por ella presentados hayan dado explicación de esta circunstancia, pero en donde no consta imputación objetiva en el propio recibo a un concreta mensualidad de renta. Así las cosas, como quiera que la arrendadora no explica por qué está en poder de la arrendataria ni lo imputa a una renta diferente, pues no efectúa una imputación de pagos alternativa de la demanda, debemos acoger la que efectúa la demandante con lo que esta suma tampoco puede ser descontada de la fianza.

CUARTO.-En cuanto a los daños del local que se imputan a la arrendataria y a cuya reparación la arrendadora también imputa la fianza, conviene partir por exponer el régimen jurídico aplicable.

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1.555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya, o por la acción del tiempo, o por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, solo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

De acuerdo con lo expuesto, revisada en esta alzada la prueba practicada, entendemos, discrepando también de la valoración probatoria que efectúa la magistrada de instancia en este punto, que no queda acreditado que durante el arriendo se produjeran los daños o desperfectos imputables a la arrendataria con los que la demandada apelada pretende justificar la retención de la fianza.

Así, en primer lugar, por lo que se refiere a la verificación de la instalación eléctrica, a la vista de las disposiciones contractuales, resulta que el local de autos se destina siempre al alquiler siendo los arrendatarios quienes se encargan de contratar con las suministradoras la potencia que necesitan para sus respectivas actividades, como de hecho reconoció D. Vicente , el hijo de la actora, en su declaración testifical (mins. 13:49 y ss.), y, salvo las manifestaciones de este testigo- que ya hemos señalado que se deben valorar con reservas por su vinculación a la demandada y su directa participación en la gestión del arriendo-no queda acreditado que la verificación y cambio de la instalación eléctrica, de cuya realidad no dudamos pues resulta de la factura acompañada a la contestación a la demanda ( doc. nº 21; f.67 ), pueda ser imputado a un incumplimiento de la actora, que no queda probado.

En segundo lugar, por lo que respecta a la sustitución del termo o calentador eléctrico, sin poner en duda que esa sustitución se llevara a cabo tal y como se refleja en la factura aportada (doc. nº 22 de la contestación; f. 68), no se acredita en modo alguno la necesidad de la misma, esto es, que hubiera un calentador previo que no funcionara por causas imputables a la arrendataria y que fuese necesario sustituir. Antes al contrario: ha comparecido también como testigo una vecina del inmueble, Dª Carmen , conocida tanto de la arrendadora como de la arrendataria, quien manifestó que ayudó a la arrendataria a la limpieza del local antes de reintegrar las llaves del mismo al hijo de la demandada, precisando que lo fregó y lo hizo con agua caliente (mins. 5:29 y 6:15 de la grabación del acto de juicio)lo que permite colegir la existencia de un termo en condiciones de utilidad. No cabe imputar a la fianza el importe de la sustitución de este elemento.

El último de los conceptos discutidos es el relativo a la reparación de una fuga por el desagüe del inodoro, reparación que se valora en 71,51.-euros. Este importe tampoco puede ser imputado a la fianza pues entendemos que el desgaste del manguito del inodoro, que es lo que hubo de ser sustituido para reparar la fuga según la factura aportada como doc. nº 23 (f. 69) de la contestación, debe reputare como un menoscabo derivado del transcurso del tiempo conforme al normal uso de la finca según el destino pactado.

De lo expuesto se sigue que no queda acreditada la existencia de los daños y desperfectos al finalizar el arriendo denunciados por la arrendadora con lo que no habría que imputar cantidad alguna a la fianza por este concepto.

A modo de recapitulación, consideramos que las sumas que cabe detraer de las cantidades entregadas por el inquilino apelante en concepto de fianza son las relativas a: (i) a la parte proporcional correspondiente a la renta del mes de marzo de 2014 por importe de 225.-euros; (ii) otros 283,15.- euros en concepto de recibos de agua, y (iii) 69 euros en concepto de gastos comunitarios .

Todo ello hace un total de hace un total de 577,15.-euros. Restando esta suma de los 3.000-euros entregados por la arrendataria como fianza, quedaría un saldo a favor de ésta por importe de 2.422,85.-euros, que deben ser reintegrados por la demandada a la actora, con más sus intereses legales a contar desde un mes después de retornada la posesión de la finca, es decir, desde el día 9 de abril de 2014.

QUINTO.-Todo ello supone que estimemos parcialmente el recurso de apelación formulado para acordar una estimación parcial de la demanda inicial de las actuaciones, lo que determinará, además, que no haya de hacerse especial condena en costas en ninguna de las dos instancias ( ex. arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil )

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª Marí Trini contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona en fecha 18 de enero de 2015 , en los presentes autos de Juicio Ordinario nº 1626/2014 de los que dimana este rollo, REVOCAMOS dicha resolución y, en su lugar, acordamos ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda inicial de las actuaciones interpuesta por la representación procesal de Dª Marí Trini contra Dª Casilda y condenamos a esta última a que abone a la actora la suma de 2.422,85.-euros con más sus intereses legales a contar desde un mes después de retornada la posesión de la finca.

Todo ello sin efectuar expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya , a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.