Sentencia Civil Nº 257/2003, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 2, Rec 265/2003 de 25 de Marzo de 0021

Encabezamiento

SENTENCIA 257

ILTMOS. SRES.

PRESIDENTE

D. JUAN RUIZ RICO RUIZ MORON

MAGISTRADOS

D. JOSE MARIA CONTRERAS APARICIO

D. MANUEL ESPINOSA LABELLA

En la ciudad de Almería a quince de octubre de dos mil tres.

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial ha visto en grado de apelación, Rollo nº 265 de 2003 los autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Almería seguidos con el nº 2 de 2002 sobre daños y perjuicios entre partes, de una como actora D. Eduardo y Dª. Marta y, de otra como demandada D. Javier cuyas demás circunstancias constan en la sentencia apelada, la primera representada por el Procurador D. Ángel Vizcaíno Martínez y dirigida por el Letrado D. Rogelio Pérez Martínez y la segunda representada por el Procurador D. Salvador Martín Alcalde y dirigida por el Letrado D. Juan Díaz Calvo.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.

SEGUNDO.- Por la Ilma Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Almería en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 30 de noviembre de 2002 cuyo Fallo dispone: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Vizcaíno Martínez en nombre y representación de D. Eduardo y D. Marta frente a D. Javier , representado por el Procurador Sr. Martín Alcalde, debo absolver y absuelvo al citado demandado de todos los pedimentos deducidos en su contra, con expresa condena en costas a la parte demandante".

TERCERO.- Contra la referida sentencia, la representación de la parte demandante presentó escrito preparatorio de recurso de apelación y, una vez emplazada para ello, lo interpuso pidiendo se estime la demanda y se condene a la demandada en los términos interesados en el suplico, solicitando el recibimiento del pleito a prueba en esta alzada. Del escrito de recurso se dio el preceptivo traslado a la parte apelada, que se opuso a la apelación y, seguidamente, fueron elevadas las actuaciones a esta Sala.

CUARTO.- Recibidas las actuaciones en este Tribunal, se formó el rollo de sala, se turnó de ponencia y se señaló para la practica de la prueba admitida y vista del recurso el día 2 de octubre de 2003, quedando los autos vistos y conclusos para sentencia.

QUINTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. JUAN RUIZ RICO RUIZ MORON

Fundamentos

PRIMERO.- Los actores promovieron demanda frente al demandado en base a los siguientes presupuestos fácticos:

Como propietarios de un local en planta baja en la calle Leandro Fernández de Moratín de Almería, que dedicaban a la fabricación de pan, lo cedieron en arrendamiento en fecha 26 de octubre de 1983 al demandado Sr. Javier para que en el mismo siguiera ejerciendo la industria panadera. Ese mismo día el actor Sr. Eduardo vendió al demandado la totalidad de la maquinaria, útiles y enseres propios de dicha industria y que se encontraban instalados en el local. En este último contrato se estipuló que para el caso de que el Sr. Javier decidiera trasladar la industria a otro local, debería dejar en perfecto estado los suelos que se estropeen como consecuencia de llevarse el horno giratorio y el tanque de gasoil.

Afirman los actores que al poco de entrar en el local, el demandado sustituyó el horno giratorio por otro de tipo continuo con cámara de fermentación en su parte superior, lo que ha ocasionado que al finalizar el arrendamiento en abril de 2000, el local presentase un estado de gran deterioro como el descrito por un Arquitecto técnico cuyo informe aporta con la demanda. Por tanto, entienden que el funcionamiento del horno instalado por el demandado en el local arrendado ha sido la causa de los deterioros y daños, no sólo en el local sino en la vivienda superior también de su propiedad.

La sentencia de primera instancia admite la existencia de los daños que se describen en los informes periciales, sin embargo considera que la causa de dichos daños no es achacable al demandado, por el cambio de horno o por una incorrecta instalación del mismo, sino que son debidos al uso constante de la actividad de fabricación del pan, con ausencia de cualquier medida de conservación del local por parte de los actores, desestimando en consecuencia la demanda, resolución que es recurrida por los actores argumentando en esencia que la mencionada resolución ha infringido por no aplicación lo dispuesto en los artículos 1561, 1562 y 1563 del Código Civil, así como los artículos 1089 y 1091 de igual texto legal en relación con los contratos de arrendamiento y de venta firmados por los litigantes en cuanto a los pactos en ellos contenidos.

SEGUNDO.- El artículo 1561 del Código Civil establece la norma general que rige en materia arrendaticia en orden al estado en que ha de devolverse la cosa arrendada al concluir el contrato y con referencia a los bienes inmuebles, diciendo que ha de hacerse tal y como se recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. De acuerdo pues con el tenor literal del precepto y su interpretación jurisprudencial (Sentencias del Tribunal Supremo de marzo de 1963 y 30 de septiembre de 1975) la cosa habrá de devolverse como se recibió, si continuara en tal estado, pero no si el mismo ha variado, en cuyo caso habrá de estarse a la causa de las variaciones o deterioros, de tal manera que si son debidos al paso del tiempo o causa inevitable, la devolución de la cosa arrendada en el estado en que se encuentre no comportará responsabilidad para el arrendatario, mientras que si la causa fuera imputable a él, será de aplicación lo dispuesto en el artículo 1563 del mencionado Código.

En el presente caso se pactó en el contrato de arrendamiento que al día en que se abandone, quedará en condiciones óptimas, es decir sin deterioro alguno, incluido el suelo, sin que, por el contrario, se estableciera expresamente el estado en que se encontraba, por lo que sería de aplicación al caso la presunción establecida en el artículo 1562 del Código Civil, y como lo cierto, pues así es declarado en la sentencia de primera instancia y ello no ha sido motivo de discusión por ninguna de las partes litigantes, que el local arrendado presenta los daños y graves desperfectos que se describen en los informes periciales que se encuentran en los autos, surge el problema de determinar si el responsable es el arrendatario o, existe prueba en contra que demuestre que han sido ocasionados sin culpa suya.

A este respecto es de destacar los siguientes extremos que han quedado plenamente acreditados.

En primer lugar que ha industria de panadería instalada en el local arrendado, ya venía destinada a tal actividad al menos desde antes de 1968, como lo demuestra la resolución del Ministerio de Industria de 19 de abril de 1969, en la que se autorizaba la ampliación solicitada de instalación de un segundo horno giratorio de calefacción indirecta y 3Ž50 metros; por tanto, cuando el local fue arrendado al demandado, la industria panadera venía desarrollándose al menos durante 15 años.

Consta igualmente acreditado que durante el tiempo de vigencia del contrato, los propietarios del local, en su condición de arrendadores, no han realizado actividad alguna de conservación y mantenimiento del local, únicamente consta acreditado que pusieron unas vigas y abrieron unos cuadrillos o agujeros de ventilación en la parte trasera. En el interrogatorio del Sr. Eduardo , data la colocación de las vigas como unos diez o doce años antes de la terminación del contrato, añadiendo que no precisó para ello arquitecto.

Ha quedado acreditado mediante la prueba pericial del arquitecto Sr. Franco , designado judicialmente en fase probatoria, que los daños que presenta el local supone un quebranto tanto físico como funcional, de prácticamente todos los elementos constructivos situados sobre el forjado de la segunda crujía y del propio forjado de dicha crujía; que el origen de dichos daños es la actividad de fabricación del pan que se ha venido realizando durante todos estos años en el interior del local, sin haberse realizado ningún tipo de mantenimiento y conservación del mismo, siendo todos y cada uno de los momentos que se ha ejercido la actividad el origen de los daños.

Añade dicho perito que en el local se observan dos zonas con vigas metálicas situadas en el techo con el propósito aparente de reforzar las viguetas fisuradas del forjado del local, estimando el Sr. Perito que dichas vigas metálicas por su colocación y situación no sirven para dicho propósito (es de destacar que las mencionadas vigas son a las que se refiere el actor que colocó años atrás sin intervención de arquitecto).

Por último constata el Sr. perito dos circunstancias que son importantes resaltar; una que además de los efectos propios de la actividad industrial desarrollada en el local, como causa determinante de los desperfectos que se observan, aquellos se han visto reforzados al construirse la vivienda de la planta alta, situándose el cerramiento trasero en el eje del forzado de la segunda crujía, lo que ha generado una carga puntual importante en el peor sitio que se puede situar sobre una vigueta de forjado; la otra cuestión que debe ser resaltada es que la vida útil máxima del local es de 35 años.

En conclusión, debemos coincidir con la sentencia recurrida en que los daños en la solería, paredes, pintura y elementos estructurales del local y vivienda de la planta alta, han tenido como causa las altas temperaturas, gases y humedad propios de la industria que se venía desarrollando en el local desde años atrás así como que la chimenea del horno, que discurría a lo largo del techo, carecía del suficiente aislamiento y que todo ello se ha debido a la falta de conservación del local para el destino asignado.

No ha quedado acreditado que haya existido cambio de horno giratorio por otro de cinta y que éste haya sido la causa de los desperfectos. En cuanto a éstos, la causa de los mismos ha quedado plenamente acreditada mediante el informe pericial Don. Franco , como hemos expuesto con anterioridad, y en cuanto al cambio de horno, es cierto que la prueba practicada en esta segunda instancia ha puesto de manifiesto que el horno existente al momento presente es de tipo continuo; sin embargo no sabemos cual era el existente al momento en que se arrendó el local, puesto que en la resolución de la Delegación Provincial de Industria que posteriormente dio lugar a la dictada por el Ministerio de Industria, a la que anteriormente hemos hecho mención, referente a la ampliación de la industria de pan, se indicaba que el solicitante se proponía instalar un "horno continuo" marca Balart de solera giratoria de 3Ž5 metros y con calefacción indirecta, de tal manera que no ha quedado acreditado por la prueba pericial si el horno continuo de solera giratoria es de idénticas características al horno tipo continuo. En cualquier caso, durante los años que ha durado el arrendamiento, los arrendadores que han conocido la situación del horno por su continua asistencia al local no pusieron obstáculo al mismo ni mostraron oposición a la supuesta instalación de uno nuevo; es más, en el acto de conciliación promovido por los actores en diciembre de 2000, en ningún momento refirieron la existencia de un nuevo horno y que ello fuera la causa de los desperfectos.

En definitiva, la sentencia recurrida ha aplicado correctamente los preceptos legales a los que se refieren los recurrentes por lo que procede mantener en su integridad la mencionada resolución, incluido el pronunciamiento referente a la solería.

TERCERO.-En razón a lo expuesto procede desestimar el recurso entablado confirmar la sentencia recurrida y todo ello con imposición a los recurrentes de las costas de esta alzada (artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación,

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 30 de noviembre de 2002 por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Almería sobre reclamación de daños y perjuicios de los que deriva la presente alzada, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, y todo ello con imposición a los recurrentes de las costas de esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución a los efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firma

PUBLICACION.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.