Sentencia Civil Nº 257/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 539/2007 de 28 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00257/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7035037 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 539 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 370 /2006

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 70 de MADRID

De: Patricia

Procurador: JUSTO ALBERTO REQUEJO CALVO

Contra: C.P. C/ DIRECCION000 , NUM000

Procurador: AGUSTIN SANZ ARROYO

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veintiocho de mayo de dos mil ocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta

por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Impugnación de Acuerdos de Junta de Propietarios, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 70 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante Doña Patricia, y de otra, como demandado-apelado Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, número NUM000 de Madrid.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 70, de Madrid, en fecha dos de marzo de dos mil siete, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Se desestima íntegramente la demanda presentada por la representación de Doña Patricia contra la Comunidad de propietarios del edificio número NUM000 de la calle de DIRECCION000, NUM000 de Madrid.

Se condena a Doña Patricia a satisfacer las costas procesales causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha veintiséis de julio de 2007, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintiuno de mayo de dos mil ocho.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta y se da por reproducido el fundamento de derecho primero de la sentencia apelada, en el que se concreta la acción deducida por Doña Patricia, se precisan los hechos que le dan sustento y se exponen los motivos de oposición aducidos por la Comunidad de Propietarios del edificio número NUM000 de la DIRECCION000 de Madrid.

Se rechaza aquélla parte de los fundamentos de derecho segundo y tercero que se oponga o contradiga a la fundamentación jurídica de esta Sentencia.

SEGUNDO.- Los hechos que sirven de antecedente al recurso son los siguientes:

a) La Comunidad de Propietarios celebró Junta General Ordinaria el 16 de marzo de 2004, cuyo punto 6º del Orden del día versaba sobre el estudio y aprobación, en su caso, de la instalación de servicio de ascensor en la finca, viabilidad y presupuestos. El administrador y el presidente informaron que, en atención a las especiales circunstancias de la finca, los ascensores han de adecuarse a ellas, de modo que las puertas de acceso habrán de instalarse en las medias plantas para, en primer lugar, poder así salvar el foso que es necesario por normativa en cada uno de los aparatos y, en segundo, para poder adecuar del mejor modo posible la conversión de ventanas de la escalera en puertas de acceso.

Sobre la pregunta si todos los propietarios han de contribuir a la instalación de un ascensor en la finca, respondieron que es criterio unánime que todos los propietarios, incluidos locales comerciales y pisos bajos, han de contribuir a la instalación del ascensor y ello en virtud de la cuota designada por coeficiente. Norma general que puede quedar matizada por la existencia de estatutos.

Se sometió a votación si los locales debían participar o no en el gasto de la instalación del ascensor, en caso que se tomara el acuerdo, adoptándose por unanimidad de los asistentes que los locales no contribuyan al gasto.

Sometida a votación la instalación del ascensor, votaron a favor 12 propietarios y 35,9 % cuotas de propietarios, en contra 6 propietarios y 31,9 % de cuotas de propiedad, absteniéndose un propietario con una cuota del 10 %.

Finalmente se propuso estudiar que los pisos primeros contribuyan con una menor cantidad que el resto, dada la especial configuración de la instalación de los ascensores.

b) El 15 de septiembre de 2004, tuvo lugar la Junta General Extraordinaria de Propietarios. Dentro del punto primero del orden del día se aprobó el acta de la Junta anterior, corrigiendo los errores de trascripción cometidos y reflejando la mayoría definitiva alcanzada sobre la instalación del ascensor de conformidad con lo establecido en el artículo 17, párrafo cuarto, de la Ley de Propiedad Horizontal , que fue el siguiente:

En contra de la instalación del

ascensor en la finca ----------------------------------- 8 votos y 37,5 % cuotas.

A favor de la instalación

del ascensor en la finca ----------------------------------- 18 votos y 52,5 % cuotas.

Abstenciones ----------------------------------- 1 y 10 % cuotas.

c) El 17 de marzo de 2005, se celebró Junta General Ordinaria de propietarios, cuyo punto 6º del Orden del día era el siguiente: "Lectura y estudio del informe sobre la instalación de aparatos elevadores en la finca. Estudio de los presupuestos solicitados y su viabilidad. Acuerdos a tomar".

Tras informar un representante de la empresa instaladora sobre las características técnicas de los aparatos elevadores y su viabilidad; y mostrar su disconformidad varios propietarios sobre la exclusión de pago de los locales de la finca, cuestión que quedó zanjada al reputarse válido el acuerdo adoptado al respecto con anterioridad, la administración expuso:"que un buen acuerdo podría ser en primer lugar que el pago del ascensor se haga sin atender a los coeficientes de participación de cada propietario. De ese modo, al dividir el importe total del presupuesto entre los propietarios, saldría una cuota por propietario de la cual, los pisos primeros abonarán un 10 % y los restantes abonarían por partes iguales el resto del presupuesto. Tal propuesta es matizada por las diversas opiniones de los propietarios asistentes.

Finalmente se lleva a votación la propuesta de abono del ascensor anteriormente comentada. Se considera igualmente que el mismo acuerdo económico que se toma para el pago regirá el reparto del gasto de mantenimiento de los ascensores.

La votación presente 19 votos a favor, dos abstenciones y un voto en contra de Doña Patricia."

El acuerdo fue completado con un anexo sobre el pago del ascensor por los propietarios del que claramente se infiere que los propietarios de los locales quedan excluidos del pago, que los pisos primeros abonarían el 10 % del presupuesto (633 euros cada piso) y que el resto de los propietarios deberían abonar la cantidad igual para todos de 7833 euros, cada uno, con independencia del coeficiente de participación que tuviera asignada cada vivienda.

d) El 13 de julio de 2005 Doña Patricia envió al administrador de la finca el escrito cuya copia figura incorporada con la demanda como documento nº 3 -folio 17-, en el que mostraba su disconformidad con el anexo del acta de la Junta de 17 de marzo de 2005, y manifestaba el grave error que suponía ignorar la existencia de un voto en contra (el suyo) y, por tanto, la falta de unanimidad necesaria para reducir el pago al 10% de determinados vecinos, tanto en la instalación como en el mantenimiento de los ascensores.

El 11 de octubre de 2005 dirigió un burofax al administrador solicitándole que en el Orden del día de la próxima Junta que se convoque, como asunto a tratar, la invalidez del acuerdo adoptado en la Junta de 17 de marzo de 2005 sobre el pago del 10 % de los pisos primeros en la instalación y mantenimiento de los ascensores -folios 18 y 19-.

En la Junta General Extraordinaria que tuvo lugar el 14 de diciembre de 2005, dentro del punto primero del Orden del día, Doña Patricia expuso la situación originada con motivo de los acuerdos adoptados en la Junta de 17 de marzo de 2005. El administrador respondió que fueron ratificados en la Junta de 2 de junio de 2005 y que si tenía dudas sobre la validez o legalidad de los mismos que procediera a impugnarlos en la vía judicial.

El acta de la Junta General Extraordinaria de 2 de junio de 2005 se aprobó con el voto en contra de Doña Patricia.

e) El 17 de marzo de 2006 , Doña Patricia, como propietaria de la vivienda situada en la planta NUM001, letra I, escalera izquierda de la finca nº NUM000 de la DIRECCION000 de Madrid, presentó la demanda que dio inicio al procedimiento por la que, al amparo de los artículos 17 y 18, letra a) de la Ley de Propiedad Horizontal , solicitaba que se dictase sentencia, dejando sin efecto el acuerdo de la Comunidad de Propietarios del edificio nº NUM000 de la DIRECCION000 de fecha 17 de marzo de 2005, por el que se acordó que el pago del ascensor se hiciera sin atender a los coeficientes de participación de cada propietario. Puesto que de ese modo, al dividir el importe total del presupuesto entre los propietarios saldría una cuota por propietario de la cual los primeros pisos pagarían el 10 % y los restantes abonarían por partes iguales el resto del presupuesto.

f) La Comunidad de Propietarios demandada reconoció los hechos que se relatan en el escrito de demanda, se opuso a que el acuerdo impugnado fuese contrario o modificase el título constitutivo, encontrando justificación en las especiales características de la instalación de los ascensores, en función de la configuración del inmueble y en las disposiciones estatutarias que prevén excepciones a la obligación de contribuir a los gastos de la finca, en concreto en el artículo 4 , que dice así:

"Los gastos de conservación y reparación de los elementos, incluidos contribuciones, impuestos, arbitrios y seguros, serán satisfechos por todos los copropietarios en proporción a sus derechos de propiedad, consignados en el Artículo 2º de estos Estatutos.

Análogas normas regirán para prorratear el costo de obras y servicios, si bien, en unas y otros, presidirá la regla de excluir del prorrateo a los locales o pisos que, por razón de su emplazamiento o situación, no disfruten del servicio o no tengan relación ni obtengan beneficio respecto del elemento a que la obra afecte. En consecuencia, los locales comerciales y demás del sótano o planta bajan no contribuirán a los gastos de conservación, reparación, limpieza y alumbrado de escaleras. Al mantenimiento del portero contribuirán todos los condueños, incluso los locales de negocio que no tengan acceso por el portal de la casa."

g) La Juzgadora de Primera Instancia dictó la sentencia desestimatoria de la demanda que ahora se impugna, en la que razonó que el acuerdo lejos de alterar los estatutos se había atenido a sus previsiones, al darse una situación prácticamente equivalente al no disfrute del servicio por los propietarios de los pisos situados en la primera planta, pues no puede considerarse como tal disfrute subir medio piso en ascensor cuando previamente se ha de subir medio piso andando.

El recurso de apelación interpuesto contra la sentencia por Doña Patricia se basa en las siguientes alegaciones:

Primera. Infracción del principio de tutela judicial efectiva. Error en la interpretación de las pruebas que da lugar a indefensión.

Se desconoce cual es el medio de prueba del que ha podido inferir la Juzgadora el razonamiento contenido en el párrafo segundo del fundamento de derecho segundo.

Segunda. Inaplicación del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la jurisprudencia concordante con el mismo. Si bien la exclusión en el pago de los bajos, los sótanos y los locales comerciales está amparada por la cláusula estatutaria (artículo 4 ), dado que no tienen ninguna relación ni disfrutan del servicio. No ocurre lo mismo con los pisos primeros, que si disfrutan del servicio. Si no concurre el supuesto que legitima la exclusión, no hay ninguna norma que ampare la reducción o cambio de las cuotas de contribución a los gastos comunes sin la unanimidad.

Tercera. Inaplicación del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal .

En la Junta de 17 de marzo de 2005 se acordó que el pago del ascensor se hiciera sin atender a los coeficientes de participación de cada propietario, esto es, por partes iguales, lo que requería el acuerdo unánime de los propietarios al variarse los coeficientes, pues según la Ley la contribución a los gastos generales de sostenimiento del inmueble y los tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización ha de hacerse con arreglo a la cuota de participación fijada en los Estatutos para cada uno de los propietarios.

Quinta. En atención a los discrepantes criterios de la doctrina y la jurisprudencia sobre el supuesto objeto del procedimiento, debe hacerse uso de la excepción al régimen general previsto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en materia de costas.

La Comunidad de Propietarios demandada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

TERCERO.- La alegación primera carece de consistencia. Basta leer el párrafo segundo del punto 6º del Orden del día de la Junta General Ordinaria de 16 de marzo de 2004 para inferir de donde ha obtenido la Juzgadora de 1ª Instancia la información fáctica precisa para realizar el razonamiento contenido en el fundamento de derecho segundo de la sentencia, que además quedó refrendada y confirmada por cuanto se expuso en el punto 6º de la Junta celebrada el 17 de marzo de 2005 por el representante de la empresa instaladora y los propietarios que intervinieron con carácter previo a tomarse el acuerdo que se impugna en este procedimiento.

El resto de las alegaciones del recurso versan sobre una doble cuestión, si la exención parcial reconocida a los propietarios de los pisos bajos de contribuir a los gastos de instalación y posterior mantenimiento del ascensor sólo en un 10 % del importe total del coste presupuestado se ha adoptado de un modo válido al no reunir la unanimidad exigida por la Ley; y si la contribución, en todo caso, por partes iguales al pago sin atender a los coeficientes de participación es también válido.

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal , tanto en su redacción originaria de la Ley 49/1960 como en la que le ha dado la actualmente vigente 87/99 , sienta la obligación general de cada propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, es decir, todos aquellos gastos que no se puedan imputar a uno o varios pisos o locales deben ser satisfechos por todos los propietarios con arreglo a lo especialmente establecido o la cuota de participación fijada en el título, cuya determinación según el artículo 5 debe hacerse por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios (unanimidad), por laudo o por resolución judicial, a cuyo fin no sólo se ha de tomar como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, ni su emplazamiento interior o exterior y situación (proporcionalidad conforme al valor intrínseco de la finca), sino también el uso que se presume racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elemento comunes (proporcionalidad de uso), con lo que a través de este medio o instrumento ponderativo la mayor o menor utilización de un elemento o servicio general, según la ubicación y características del piso o local dentro del inmueble, encuentra su necesario reflejo correctivo en la fijación de la cuota de participación e incluso estableciendo previsiones expresas de exoneración en la contribución a determinados gastos. En consecuencia, la modificación de la cuota de participación o la exoneración de algún propietario o local de su obligación de contribuir a los gastos generales o alguno de ellos, por afectar el título constitutivo, requiere la unanimidad en el acuerdo de la Junta de Propietarios, conforme a la norma 1ª del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y a la reiterada jurisprudencia que la interpreta y desarrolla, entre otras las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de diciembre de 1984, 2 de marzo de 1989, 2 de febrero de 1991, 22 de diciembre de 1993, 16 de noviembre de 1996, 10 de febrero de 1997 y 4 de octubre de 1999 .

Así pues, como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1997 , el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes, y ha de entenderse el disfrute de servicios comunes, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa, salvo que esta regla general sea sustituida o modificada por una específica previsión al respecto en el título constitutivo o en los estatutos, eximiendo a algunos pisos o locales, total o parcialmente, de la obligación de contribuir a concretos y precisos gastos generales -Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 1999 -, lo que exige una interpretación de la previsión estatutaria, que nunca puede ser amplia, sino restrictiva.

CUARTO.-El artículo 4, párrafo primero, de los estatutos de la Comunidad de Propietarios de la finca nº NUM000 de la DIRECCION000 de Madrid, conforme a la facultad de regulación prevista en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , mantiene el criterio establecido con carácter general en el artículo 9. e) de la Ley de Propiedad Horizontal sobre la obligación de contribuir a los gastos generales en proporción a sus derechos de propiedad (cuota de participación) consignados en el artículo 2 de los mismos estatutos, sin embargo, haciendo uso del poder habilitante para la exención de algún piso o local a la contribución de algún gasto o servicio, como ya hemos expuesto, en el párrafo segundo del mismo artículo 4 , además de extender la regla general en el pago del coste de obras y servicios, se sienta la regla de excluir del prorrateo a los locales o pisos que, por razón de su emplazamiento o situación, no disfruten del servicio...

En el lícito ejercicio de esta regla estatutaria la Comunidad de Propietarios, con el sustento fáctico acreditado de quedar privados en una parte sustancial del servicio que prestan los ascensores, tomó el acuerdo en la Junta celebrada el 17 de marzo de 2005 de reducir la contribución de los pisos primeros al pago de los gastos de instalación y mantenimiento de los ascensores a un 10 % del presupuesto. Acuerdo que se acomoda a la excepción contenida en el párrafo segundo del artículo 4 , pues si la Junta puede lo más (excluir del prorrateo a los pisos) que no disfrutan del servicio, obviamente puede lo menos (exclusión parcial o reducción de su obligación en el porcentaje que se estime justo y equitativo), cuando el disfrute del servicio si bien no resulta impedido, por las características del inmueble y de la propia instalación de los elevadores, si se ve notoriamente mermado, como así se prueba. En definitiva, esta parte del acuerdo no la consideramos nula, ya que lejos de contrariar o vulnerar los estatutos de la comunidad, queda amparada por ellos.

Sin embargo, el acuerdo contiene una parte que ya no afecta a la exención, sino a la forma en que todos los propietarios, incluidos los de los pisos primeros, deben contribuir al pago, que también se acordó fuese por partes iguales y no según los coeficientes de participación de cada propietario, pese a ser esta última la regla estatutaria establecida para satisfacer y repercutir en los propietarios el gasto soportado por la Comunidad, cuya validez precisa que sea adoptado por unanimidad a tenor de lo dispuesto en los estatutos de la Comunidad. Al no haberse observado en este caso resulta procedente declarar su nulidad al amparo del artículo 18-1, a) de la Ley de Propiedad Horizontal , tal y como se pidió en la demanda, y ahora se reiteraba en el recurso.

En definitiva, una cosa es la exención, total o parcial, de algunos propietarios de la obligación de contribuir al gasto de instalación y mantenimiento del servicio de ascensor que permite el artículo 4 de los estatutos, y otra muy distinta que, al socaire de la nueva instalación, se modifique el sistema estatutario y legal de contribución a los gastos que comporta la obra nueva sin que el cambio se haya adoptado por unanimidad. Así pues, tanto los propietarios de los pisos primeros, respecto al 10 % del presupuesto, como todos los demás respecto al resto, deberán contribuir en la forma establecida en los estatutos conforme a la cuota fijada en el artículo 2 de los mismos.

QUINTO.-Al estimarse el recurso y, a sus resultas, la demanda de forma parcial, no haremos imposición de las costas causadas por el procedimiento en las dos instancias, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 394-2 y 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos estimar, y estimamos, parcialmente, el recurso de apelación interpuesto por Doña Patricia contra la sentencia dictada el 2 de marzo de 2007 por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 70 de los de esta Capital en los autos de Juicio Ordinario 370/2006, seguidos a su instancia contra la Comunidad de Propietarios de la finca nº NUM000 de la c/ DIRECCION000 de Madrid; resolución que se REVOCA, parcialmente, con el siguiente tenor:

Se estima parcialmente la demanda presentada por Doña Patricia y se declara nula y sin efecto aquélla parte del acuerdo adoptado dentro del punto 6º del Orden del día de la Junta General Ordinaria de propietarios celebrada el día 17 de marzo de 2005, por la que establece que la contribución de los propietarios al pago del ascensor (instalación y mantenimiento) se efectuará por partes iguales sin atender los coeficientes de participación de cada propietario; y se desestima en cuanto al resto.

No se hace imposición a ninguna de las partes litigantes de las costas causadas por el procedimiento en las dos instancias.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 539/07 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico